CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÒNG NGỪA RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.2. TỔNG QUAN VỀ PHÒNG NGỪA RỦI RO TRONG CHO VAY CÓ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.2.2. Những nội dung cơ bản của phòng ngừa rủi ro trong cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản
Mỗi NH đều có những quy trình quản lý rủi ro khác nhau. Đối với hoạt động cho vay có TSBĐ là BĐS mang tính đặc thù, vì vậy phòng ngừa rủi ro trong hoạt động này bao gồm những nội dung cơ bản nhƣ sau:
1.2.2.1. Xây dựng quy trình cho vay chuẩn
Quy trình cho vay là một hệ thống đầy đủ các nguyên tắc, quy định của NH trong việc cấp một khoản vay. Để công tác phòng ngừa rủi ro trong cho vay hiệu quả đòi hỏi NH phải xây dựng một quy trình cho vay chuẩn, chặt chẽ, chính xác, khoa học để việc quản lý khoản vay đƣợc thuận tiện cũng nhƣ việc phân công công việc, nhiệm vụ giữa các bên tham gia không bị chồng chéo, gắn công việc với trách nhiệm của các bên liên quan trong quyết định cho vay vốn của NH. Quy trình cho vay chuẩn có các bước cụ thể theo một trình tự nhất định từ khi lập hồ sơ vay vốn, thẩm định khoản vay, quyết định cho vay, giải ngân, giám sát và thu hồi nợ, thanh lý hợp đồng. Cụ thể nhƣ sau:
- Thứ nhất, lập hồ sơ vay vốn: Cán bộ NH tiếp nhận khách hàng, hướng dẫn về điều kiện và hồ sơ vay vốn, tiến hành kiểm tra hồ sơ và mục đích vay vốn.
- Thứ hai, thẩm định khoản vay: Bao gồm toàn bộ các công việc nhƣ tìm hiểu, kiểm tra và xác minh thông tin về khách hàng, phương án vay vốn, phân tích thị trường, đánh giá năng lực tài chính, tình hình quan hệ với NH…
- Thứ ba, quyết định cho vay: Ban lãnh đạo NH sẽ phê duyệt khoản vay sau khi xem xét hồ sơ vay vốn và ý kiến đề xuất của cán bộ thẩm định và cán bộ quản lý trực tiếp. Nội dung duyệt vay phải xác định rõ số tiền cho vay, lãi suất cho vay, thời hạn cho vay…
- Thứ tƣ, giải ngân: NH sẽ tiến hành giải ngân vốn cho khách hàng theo mục đích sử dụng vốn đã ký kết trong hợp đồng.
- Thứ năm, giám sát và thu nợ: Bao gồm các việc nhƣ giám sát khoản vay, thu nợ, đánh giá định kỳ, phân hạng tín dụng và xử lý nợ quá hạn nhằm theo dõi, đánh giá mức độ chấp hành các cam kết với NH của khách hàng, phát hiện các dấu hiệu quá hạn nợ và có biện pháp xử lý kịp thời.
- Thứ sáu, thanh lý hợp đồng: Là bước cuối cùng được thực hiện khi khách hàng đã hoàn thành đầy đủ các cam kết với NH, lúc này NH sẽ tiến hành thanh lý hợp đồng tín dụng với khách hàng.
1.2.2.2. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực
Chất lƣợng nguồn nhân lực có tác động trực tiếp đến công tác phòng ngừa rủi ro trong cho vay nói chung và cho vay có TSBĐ là BĐS tại NH nói riêng. Các NHTM cần chú trọng việc đào tạo nguồn nhân lực về cả năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp. Ngoài ra, các NH nên quản lý, tổ chức phân công cán bộ sao cho công việc phù hợp với trình độ, năng lực, gắn quyền hạn với trách nhiệm.
Mỗi NH nên có những chương trình đào tạo, bộ phận đào tạo nghiệp vụ thường xuyên để nhân viên nắm rõ những quy trình, quy định của NH, những rủi ro và hậu quả của nó tác động nhƣ thế nào đối với NH, trách nhiệm của cán bộ tín dụng đối với những rủi ro cụ thể ra sao.
Ngoài ra, NH còn phải có bộ phận kiểm soát việc thực hiện quy trình của cán bộ tín dụng, khen thưởng/kỷ luật đối với những trường hợp hoàn thành/không hoàn thành. Mỗi công đoạn cho vay đều có những cán bộ chuyên môn để đảm bảo quy trình thực hiện khách quan và đúng theo quy định của NH, của pháp luật quy định.
Ví dụ nhƣ cán bộ quan hệ khách hàng chịu trách nhiệm trực tiếp với khách hàng về hồ sơ, nghiệp vụ vay; Cán bộ định giá phải đi cùng khách hàng và cán bộ quan hệ khách hàng để định giá TSBĐ là BĐS; Cán bộ đi công chứng TSBĐ chịu trách nhiệm công chứng hồ sơ pháp lý cùng khách hàng; Bộ phận quản lý tín dụng xem xét, đánh giá hồ sơ và phê duyệt có giải ngân hay không…
Hàng tuần, hàng tháng đều có những báo cáo về tình hình thực hiện, báo cáo tiến độ khoản vay và báo cáo kết quả thực hiện, cũng nhƣ đề xuất những khó khăn vướng mắc trong quá trình xử lý nghiệp vụ cho vay có TSBĐ là BĐS.
1.2.2.3. Thu thập đầy đủ và xử lý kịp thời các thông tin trong hoạt động cho vay Để phòng ngừa rủi ro trong cho vay, thông tin mà NH thu thập đƣợc phải đầy đủ, đúng đắn và kịp thời bởi nó là cơ sở quan trọng để NH ra một quyết định cho vay. Thông tin đƣợc lấy từ nguồn nội bộ NH, do khách hàng cung cấp và các nguồn bên ngoài khác.
- Nguồn nội bộ ngân hàng: Là nguồn tin rất đáng tin cậy, dựa trên lịch sử quan hệ của khách hàng với NH và lịch sử giao dịch của khách hàng với các đối tác.
- Nguồn thông tin do khách hàng cung cấp: Là nguồn thông tin hầu hết đƣợc sử dụng trong quá trình vay vốn, có độ tin cậy phụ thuộc vào sự trung thực của khách hàng nên NH phải tiến hành kiểm tra tính chính xác của thông tin trước khi sử dụng chúng.
- Các nguồn bên ngoài khác: Là nguồn thông tin rất hữu ích, do NH lấy từ các nguồn khác nhƣ thông tin CIC, thông tin từ các chuyên gia…Những thông tin sai lệch từ CIC do thông tin chƣa đƣợc cập nhật khiến cho phát sinh rủi ro tra cứu thông tin để nhận TSBĐ là BĐS của khách hàng đòi hỏi bộ phận quản lý rủi ro của NH phải kiểm tra đầy đủ về mặt pháp lý của TSBĐ là BĐS khi thực hiện giao dịch công chứng và kiểm tra thông tin từ nhiều nguồn khác nhau. Nếu chỉ căn cứ vào thông tin CIC mà bỏ qua những bước kiểm tra khác thì nguy cơ rủi ro cho ngân hàng là rất lớn.
1.2.2.4. Nâng cao công tác kiểm tra, giám sát trong quá trình cho vay
Để phòng ngừa rủi ro trong cho vay thì quản lý tốt khoản vay là cách thức hiệu quả nhất. Các NH cần thực hiện kỹ và chặt chẽ các bước sau: Kiểm tra trước khi cho vay; Kiểm tra, giám sát trong quá trình cho vay; Kiểm tra, giám sát sau cho vay; Kiểm tra, kiểm soát nội bộ .
1.2.2.5. Nâng cao hiệu quả thẩm định phương án vay vốn, dự án đầu tư
Công tác thẩm định có ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả của việc phòng ngừa rủi ro trong hoạt động cho vay. Nó giúp hạn chế các rủi ro phát sinh thông qua việc sàng lọc các phương án, dự án đầu tư khả thi hay nói cách khác là nó đã đánh giá được rủi ro và đưa ra đề xuất về biện pháp hạn chế rủi ro cho phương án vay vốn, dự án đầu tƣ. Công tác thẩm định gồm nhiều nội dung khác nhau nhƣ: Đánh giá năng lực pháp lý; Đánh giá uy tín; Đánh giá năng lực tài chính; Đánh giá năng lực kinh doanh của khách hàng; Phân tích đánh giá về phương án vay vốn, về dự án đầu tƣ…
1.2.2.6. Phân tán rủi ro trong cho vay
Phân tán rủi ro trong cho vay có tác động tích cực đến công tác phòng ngừa
rủi ro trong cho vay. Nó bao gồm các hình thức phổ biến nhƣ: Đa dạng hóa danh mục đầu tƣ, cho vay đồng tài trợ và bảo hiểm tín dụng.
- Đa dạng hóa danh mục đầu tƣ: Là biện pháp tốt nhất và chủ động nhất trong việc phân tán rủi ro. Các NHTM cần có chiến lƣợc đa dạng hóa một cách phù hợp tùy theo điều kiện kinh doanh cụ thể của các khách hàng bởi vì đa dạng hóa danh mục đầu tƣ quá mức sẽ làm cho việc quản lý trở nên khó khăn, mất nhiều thời gian, công sức và chi phí điều tra, thẩm định, phân tích, đánh giá khách hàng kéo theo giảm lợi nhuận của NH. Tuy nhiên, nếu đa dạng hóa một cách phù hợp sẽ giúp NH phân tán đƣợc rủi ro một cách chủ động.
- Cho vay đồng tài trợ: Là việc các NHTM sẽ cùng nhau liên kết để thẩm định dự án, cho vay và chia sẻ rủi ro đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ mỗi bên.
- Bảo hiểm tín dụng: Nhằm san sẻ rủi ro trong cho vay, khách hàng hoặc NH sẽ mua bảo hiểm tín dụng. Khi khách hàng tham gia bảo hiểm thì sẽ đƣợc công ty bảo hiểm chi trả cho NH nếu gặp rủi ro phá sản, không có khả năng trả nợ vay NH.
Khi NH tham gia bảo hiểm thì NH sẽ được bồi thường thiệt hại nếu gặp rủi ro mất vốn tín dụng.
1.2.2.7. Duy trì trạng thái an toàn về bảo đảm tiền vay
Để phòng ngừa rủi ro trong cho vay, việc yêu cầu TSBĐ và nhận TSBĐ nhất là trong việc nhận TSBĐ là BĐS cần chú ý tới các vấn đề sau:
- Thứ nhất, tính pháp lý của TSBĐ là BĐS
Trước khi ra quyết định cho vay, NH phải thẩm định tính pháp lý của BĐS bằng việc có đáp án chính xác cho những câu hỏi nhƣ sau: Có đúng chủ sở hữu là ông/ bà đó không; Người ký kết hợp đồng thế chấp có đủ năng lực và hành vi dân sự không; TSBĐ thuộc sở hữu chung hay riêng cá nhân nào; Vị trí BĐS sẽ phát sinh những rủi ro nào; Thông tin, đặc điểm của TSBĐ trên thực tế có đúng mô tả trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không; Giao dịch đã đƣợc đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc có hợp đồng công chứng có phù hợp với quy định của Pháp luật và ngân hàng không…
- Thứ hai, hiện trạng của TSBĐ là BĐS
NH phải thẩm định hiện trạng của BĐS nhƣ có phát sinh về diện tích, chiều
dài, chiều rộng các thửa đất so với giấy chứng nhận quyền sở hữu/ sử dụng đất không; Có tình trạng bán một phần BĐS bằng giấy tờ viết tay hay không; Hiện trạng về các số liệu, sở hữu có phù hợp với thực tế không. Để tăng giá trị thế chấp khoản vay, nhiều đối tƣợng lừa đảo đã cố tình ghi sai so với thực tế hiện trạng của BĐS. Vì vậy đòi hỏi các các bộ quản lý rủi ro phải phân tích, xem xét hồ sơ cẩn thận đúng quy định của pháp luật và ngân hàng. Nhờ đó sẽ góp phần giảm thiểu đƣợc rủi ro trong quá trình phát sinh giao dịch cho vay. NH phải đánh giá, kiểm tra TSBĐ theo định kỳ để tránh rủi ro do khách hàng cố tình thay đổi hiện trạng TSBĐ là BĐS, lập báo cáo định kỳ về tình hình TSBĐ trong thời gian thế chấp khoản vay, kiểm soát những thay đổi về hình dạng, cấu trúc, về sở hữu của TSBĐ khoản vay.
- Thứ ba, xác định giá trị TSBĐ là BĐS
Giá trị của BĐS là nhân tố phòng ngừa tổn thất cho NH khi KH không có khả năng trả nợ. Nó ảnh hưởng đến hạn mức cho vay của NH đối với khách hàng.
Đa số các NH đều có một bộ phận định giá hoặc có thể thuê đơn vị định giá độc lập để định giá về TSBĐ là BĐS. Bộ phận định giá của NH phải định giá khách quan và đúng giá trị của BĐS để bảo đảm cho khoản vay. Thực tế có những trường hợp giá trị của BĐS đƣợc định giá cao hơn so với giá trị khoản vay, khi xảy ra rủi ro khách hàng không trả đƣợc nợ, NH phải xử lý tài sản thì giá trị thực của BĐS thấp hơn rất nhiều so với giá trị khoản vay. Nếu trong quá trình trước, trong và sau cho vay, bộ phận quản lý rủi ro không thực hiện đầy đủ các bước: Nhận dạng rủi ro TSBĐ là BĐS, đo lường những rủi ro xảy ra, kiểm soát rủi ro giá trị thì khi rủi ro xảy ra NH phải trích từ dự phòng, làm giảm lợi nhuận của NH.
- Thứ tƣ, các biện pháp quản lý hồ sơ pháp lý của TSBĐ là BĐS
Là những quy trình quản lý hồ sơ, quy định cụ thể ai sẽ là người quản lý hồ sơ, xuất mượn trong trường hợp nào, phải có yêu cầu từ KH có giấy tờ đầy đủ, có cam đoan của KH, có biên bản bàn giao có chữ ký của hai bên, quy định về thời hạn mƣợn, quy định về nội dung hồ sơ cần sửa (nếu có)….Đây là giai đoạn sau khi phát sinh giao dịch cho vay với khách hàng, TSBĐ là BĐS phải đƣợc quản lý cẩn thận theo quy trình nhập xuất TSBĐ của NH. Hồ sơ pháp lý của BĐS chính là tài sản mà khách hàng đã thế chấp cho ngân hàng, nếu không quản lý tốt sẽ dẫn đến hiện tƣợng
mất mát, làm cho hồ sơ TSBĐ không đảm bảo đƣợc tính pháp lý khi phát sinh kiện tụng hay khi xử lý BĐS để thu hồi nợ. Việc mƣợn hồ sơ pháp lý của TSBĐ phát sinh rất nhiều rủi ro cho NH, vì vậy cán bộ quản lý hồ sơ phải làm việc cẩn thận, tập trung, nhận dạng, phân tích được những rủi ro trong từng trường hợp xuất mượn cụ thể. Bởi vì chỉ cần một chút sai sót nhỏ cũng khiến cho NH bị tổn thất rất lớn.
Trong thời gian phát sinh giao dịch cho vay, hồ sơ pháp lý của TSBĐ có thể được KH mượn lại, cụ thể trong các trường hợp như sau:
+ Khách hàng làm thủ tục chứng nhận bổ sung tài sản gắn liền với đất vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất.
+ Xuất mƣợn hồ sơ pháp lý của TSBĐ là BĐS thuộc các dự án BĐS để khách hàng làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ quyền sở hữu nhà ở.
+ Khách hàng đính chính những thông tin sai lệch với thực tế đƣợc chứng nhận bởi cơ quan có thẩm quyền.
+ Xuất mượn hồ sơ pháp lý của TSBĐ là BĐS đã đăng ký thế chấp trước ngày 10/12/2009 để đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Khách hàng tất toán khoản vay.
+ Khách hàng có nhu cầu sao y, chứng minh khả năng tài chính.
Để đảm bảo cho những giao dịch thế chấp tài sản theo quy định của Pháp luật, NH phải có một bộ phận chính sách để ban hành những quy trình, quy định liên quan đến nhận tài sản thế chấp khoản vay cũng nhƣ quy trình kiểm soát chặt chẽ trong cho vay có TSBĐ là BĐS. Cần phải nhận dạng và đo lường được những rủi ro có thể gặp phải về mặt pháp lý liên quan đến TSBĐ.
- Thứ năm, tính thanh khoản của TSBĐ: Các NH nên nhận các TSBĐ có tính thanh khoản cao thì sẽ hạn chế đƣợc nhiều rủi ro cả về mặt thời gian xử lý TSBĐ và giá trị TSBĐ.
- Thứ sáu, mua bảo hiểm TSBĐ: Là một trong những yêu cầu bắt buộc của nhiều NH nhằm hạn chế các rủi ro có thể xảy đến với TSBĐ- nguồn thu nợ thứ hai của NH.
1.2.2.8. Tăng cường quản trị rủi ro trong cho vay
Quản trị rủi ro trong cho vay bao gồm việc quản trị khách hàng vay vốn và quản trị hoạt động cho vay trong nội bộ ngân hàng.
- Quản trị khách hàng vay vốn: NH phải thiết lập một cơ cấu khách hàng theo lĩnh vực và ngành nghề cụ thể và duy trì, giám sát, quản lý chặt chẽ cơ cấu này, kết hợp xây dựng hệ thống đánh giá xếp hạng tín dụng khách hàng hiệu quả.
- Quản trị hoạt động cho vay trong nội bộ ngân hàng: NH cần siết chặt quản lý nội bộ liên quan đến hoạt động cho vay theo một chiến lƣợc rõ ràng đảm bảo hạn chế các rủi ro phát sinh trong cho vay có nguyên nhân từ phía NH.
1.2.2.9. Trích lập, sử dụng đúng và đầy đủ nguồn dự phòng trong cho vay
Dự phòng rủi ro đƣợc trích lập để dự phòng những tổn thất có thể xảy ra đối với các khoản cho vay của NH. Nó bao gồm dự phòng cụ thể và dự phòng chung.
- Dự phòng chung để dự phòng cho những tổn thất có thể xảy ra nhƣng chƣa xác định đƣợc khi trích lập dự phòng cụ thể.
- Dự phòng cụ thể để dự phòng cho những tổn thất có thể xảy ra đối với từng khoản nợ cụ thể.
Nguyên tắc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro là sử dụng dự phòng cụ thể đã trích lập trước, nếu dự phòng cụ thể không đủ để xử lý khoản nợ thì NH sẽ phát mại TSBĐ theo thỏa thuận với khách hàng và quy định của pháp luật để thu hồi nợ. Còn trong trường hợp hai nguồn trên không đủ bù đắp rủi ro của khoản nợ thì phải sử dụng dự phòng chung để xử lý.
1.2.2.10. Xử lý khách quan và minh bạch tổn thất trong cho vay
Đối với các khoản vay mà NH đánh giá là đã phát sinh tổn thất thì NH phải xử lý khách quan và minh bạch các tổn thất này nhƣ sau: Xác định rõ trách nhiệm của các bên có liên quan, nếu phát hiện khách hàng có dấu hiệu vi phạm các cam kết trong hợp đồng vay vốn hay vi phạm pháp luật thì phải phải kiện hoặc khởi tố;
Xử lý TSBĐ nhƣ yêu cầu KH tự nguyện bàn giao tài sản hoặc bán tài sản thanh toán nợ...