1.2. Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế của Thế giới và của Việt Nam
1.2.2. Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất của Việt Nam
Ở Việt Nam hiện nay, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 19 Hiến pháp 1980 và Điều 17 Hiến pháp 1992), Tại điều 53 Hiến pháp 2013 nêu rõ: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Đây là cơ sở pháp lý cao nhất xác định rõ Nhà nước ta là đại diện chủ sở hữu đối với toàn bộ quỹ đất quốc gia. Nhà nước thực hiện các quyền của người sở hữu như sau:
- Quyền định đoạt đối với đất đai: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất, thu hồi đất; định giá đất.
- Quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại; Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai trong cả nước; Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, đảm bảo quản lý đất đai có hiệu quả và hiệu lực.
- Chế độ sử dụng đất đai: với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước quy định chế độ sử dụng đất đai như sau:
+ Nhà nước giao quyền sử dụng đất như một tài sản cho người sử dụng đất trong hạn mức phù hợp với mục đích sử dụng và Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất hợp pháp.
+ Người sử dụng đất được Nhà nước cho phép thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, tặng cho đối với một số chế độ sử dụng đất cụ thể và trong thời hạn sử dụng đất.
+ Nhà nước thiết lập hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai thống nhất trong cả nước. Mô hình này tạo được ổn định xã hội, xác lập được tính công bằng trong hưởng dụng đất và bảo đảm được nguồn lực đất đai cho quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phù hợp với mô hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
- Công tác quản lý Nhà nước về đất đai có vai trò quan trọng đối với sự phát triển xã hội loài người và có những đặc trưng riêng, đất đai được Nhà nước thống nhất quản lý nhằm:
+ Bảo đảm sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Đất đai được sử dụng vào tất cả các hoạt động của con người, tuy có hạn về mặt diện tích nhưng sẽ trở thành năng lực sản xuất vô hạn nếu biết sử dụng hợp lý. Thông qua chiến lược sử dụng đất, xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước điều tiết để các
chủ sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch nhằm thực hiện mục tiêu chiến lược đã đề ra.
+ Thông qua đánh giá, phân loại, phân hạng đất đai, Nhà nước nắm bắt được quỹ đất tổng thể và cơ cấu từng loại đất. Trên cơ sở đó có những biện pháp thích hợp để sử dụng đất đai có hiệu quả cao nhất.
+ Việc ban hành các chính sách, các quy định về sử dụng đất đai tạo ra một hành lang pháp lý cho việc sử dụng đất đai, tạo nên tính pháp lý cho việc đảm bảo lợi ich chính đáng của người sử dụng đất đồng thời cũng bảo đảm lợi ích của Nhà nước trong việc sử dụng, khai thác quỹ đất.
+ Thông qua việc giám sát, kiểm tra, quản lý và sử dụng đất đai, Nhà nước nắm bắt tình hình biến động về sử dụng từng loại đất, đối tượng sử dụng đất. Từ đó, phát hiện những mặt tích cực để phát huy, điều chỉnh và giải quyết những sai phạm.
+ Việc quản lý Nhà nước về đất đai còn giúp Nhà nước ban hành các chính sách, quy định, thể chế, đồng thời bổ sung, điều chỉnh những chính sách, nội dung còn thiếu, không phù hợp, chưa phù hợp với thực tế và góp phần đưa pháp luật vào cuộc sống.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất có thời hạn theo quy định tại Điều 54, 55, 56 Luật Đất đai 2013.
Theo quy định hiện hành, việc giao đất, cho thuê đất phải nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế sử dụng đất đều thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Sau khi xác lập được quyền sử dụng đất, các tổ chức kinh tế có các quyền chung theo quy định tại Điều 116, quyền riêng theo quy định tại Điều 173, 174, 175, 176,177,178 Luật Đất đai năm 2013. Đồng thời tổ chức kinh tế sử dụng đất phải sử dụng đất đúng tiến độ, mục đích, tiết kiệm có hiệu quả; thực hiện các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 170 Luật Đất đai, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước như: nộp tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất, lệ phí trước bạ…Đặc biệt Luật Đất đai đã quy định tổ chức kinh tế được sử dụng đất với thời
hạn không quá 50 năm, những nơi có điều kiện khó khăn, khó thu hồi vốn được sử dụng không quá 70 năm và khi hết hạn nếu chấp hành tốt thì lại được gia hạn.
Những điểm mới trong công tác giao đất, cho thuê đất theo Luật đất đai 2013 đang cho thấy nhiều tín hiệu khả quan, phù hợp với xu thế mới trong giai đoạn hiện nay.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, phương thức giao đất và cho thuê đất có những điểm mới là thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất. Giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo tính công khai minh bạch, đồng thời huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và từng địa phương.
Theo Tổng cục Quản lý đất đai thì đến tháng 10/2015, tổng diện tích đã giao, cho thuê trong toàn quốc là 25,5 triệu ha, chiếm 77,1% tổng diện tích tự nhiên của cả nước. Trong đó, hộ gia đình, cá nhân được giao và cho thuê 15 triệu ha, chiếm 58,7 %; các tổ chức trong nước đang được giao, thuê là 10,2 triệu ha, chiếm 40%;
còn lại là đất giao cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, liên doanh với nước ngoài và các đối tượng khác. Thông qua việc giao đất, cho thuê đất, Nhà nước đảm bảo được quyền hưởng dụng của các chủ sử dụng đất. Áp dụng phương thức giao đất và cho thuê đất mới, người sử dụng đất yên tâm đầu tư trên diện tích được giao, được thuê đồng thời tự nguyện thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với Nhà nước. Việc giao đất, thuê đất theo xu thế mới cũng góp phần quan trọng chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo đúng hướng, đảm bảo cơ cấu tỷ lệ 3 khu vực nông-lâm-ngư nghiệp – công nghiệp, xây dựng – dịch vụ thay đổi linh hoạt theo từng thời kỳ.
Điểm mới trong công tác giao đất, cho thuê đất theo Luật đất đai 2013 còn là mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; các trường hợp còn lại được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần việc thu hồi đất cho cả thời gian thuê. Luật đất đai 2013 cũng ngăn ngừa dự án chậm triển khai khi bổ sung quy định xử lý theo hướng chủ đầu tư tiếp tục được
gia hạn thêm 24 tháng và trong thời gian này chủ đầu tư phải nộp thêm một khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian này; sau 24 tháng được chậm tiến độ, nếu vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và không bồi thường về đất và tài sản gắn kiền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng. Những quy định mới này đã khắc phục được tình trạng giao đất, cho thuê đất một cách tràn lan. Tạo lập được một hành lang pháp lý cơ bản để kêu gọi đầu tư, thu hút đầu tư trong và ngoài nước. Quỹ đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, đô thị được mở rộng và đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nước trong giai đoạn hiện nay, góp phần khai thác nguồn lực của đất đai, tiết kiệm nguồn tài nguyên đất và tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước.
Hiện nay chưa có quy định các cơ quan Nhà nước được định đoạt hình thức giao đất hay cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế sử dụng thực hiện các dự án đầu tư; chưa có hướng dẫn phân loại hình đầu tư, ngành nghề đầu tư, mức vốn đầu tư, suất đầu tư tối thiểu; định mức sử dụng đất theo từng loại hình công nghệ, quy định cụ thể về chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng đất…để có căn cứ quyết định thời hạn giao đất cho thuê đất cho từng dự án cụ thể. Hiện nay theo quy định thì chỉ căn cứ vào dự án, mà dự án sử dụng nguồn vốn không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì do nhà đầu tư tự phê duyệt. Đây là chính sách thu hút đầu tư, tạo hành lang rộng để các nhà đầu tư hoạt động. Tuy nhiên đến thời điểm hiện nay chúng ta đã thấy xuất hiện nhiều khoảng trống cần xem xét và quản lý chặt lại để bảo đảm nguyên tắc xuyên suốt đất đai chỉ có Nhà nước mới có quyền định đoạt.