1.2. Lý luận về pháp luật quy hoạch sử dụng đất
1.2.3. Cơ cấu pháp luật về quy hoạch sử dụng đất
Thứ nhất, nhóm quy phạm quy định khái niệm trong hoạt động quy hoạch sử dụng đất.
Hoạt động quy hoạch sử dụng đất là một lĩnh vực vừa mang yếu tố kỹ thuật, vừa mang yếu tố kinh tế, vừa mang yếu tố hành chính, vừa mang yếu tố môi trường và xã hội. Để pháp luật quy hoạch sử dụng đất có tính khả thi, áp dụng thống nhất trong thực tế cuộc sống, cần có những quy định để giải thích rõ các thuật ngữ, các khái niệm trong hoạt động quy hoạch sử dụng đất như: khái niệm quy hoạch sử dụng đất, khái niệm bản đồ quy hoạch sử dụng đất, khái niệm đất đô thị trong quy hoạch, phương án quy hoạch sử dụng đất, quy trình quy hoạch sử dụng đất, chỉ tiêu sử dụng đất, định mức sử dụng đất,…
Thứ hai, Nhóm quy phạm quy định nguyên tắc, căn cứ, thời hạn, chi phí lập quy hoạch sử dụng đất
26Nguyễn Đình Bồng (2012), Quản lý đất đai ở Việt Nam từ 1945 đến 2010, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.5.
Nội dung điều chỉnh này của pháp luật sẽ giúp cho pháp luật quy hoạch sử dụng đất được lập một cách thống nhất dựa trên nguyên tắc, căn cứ chung dù là quy hoạch của bất cứ địa phương nào. Việc quy định về thời hạn lập quy hoạch sẽ giúp cho quy hoạch sử dụng đất được thực hiện mang tính liên tục bởi quy hoạch sử dụng đất là căn cứ pháp lý quan trọng cho mọi hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai (giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất…). Quy định về chi phí trong hoạt động xây dựng quy hoạch giúp chúng ta kiểm soát, tiết kiệm được chi phí, phòng chống tham nhũng đây là biểu hiện của tính công khai, minh bạch trong pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thứ ba, nhóm quy phạm quy định nội dung, phương pháp, kỳ quy hoạch sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất
Quy định về nội dung, phương pháp tiến hành quy hoạch sử dụng đất góp phần xây dựng được một quy hoạch sử dụng đất có chất lượng, có tính khả thi, lựa chọn được một phương án sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất, đảm bảo công khai, minh bạch. Ngoài ra nội dung của quy hoạch sử dụng đất phải thể hiện được tính kinh tế, thúc đẩy nền kinh tế quốc dân phát triển. Quy định về kỳ quy hoạch hay còn gọi là thời hạn của quy hoạch và việc có thể điều chỉnh quy hoạch, điều kiện điều chỉnh quy hoạch giúp quy hoạch vừa đảm bảo được tính linh hoạt, mềm dẻo lại vẫn giữ được tính ổn định lâu dài.
Thứ tư, nhóm quy phạm quy định về trình tự, thẩm quyền xây dựng các quy hoạch sử dụng đất.
Pháp luật cần quy định rõ về trình tự xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất, hay nói cách khác là các bước trong quá trình quy hoạch sử dụng đất. Ở mỗi bước trong quy trình quy hoạch, phải quy định rõ các cơ quan có thẩm quyền thực hiện hoặc tổ chức thực hiện, xác định rõ trách nhiệm, thời gian và kết quả. Quy định này sẽ góp phần minh bạch hóa hệ thống pháp luật về quy hoạch, đảm bảo sự kiểm tra giám sát của nhân dân đối với hoạt động quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thứ năm, nhóm quy phạm quy định về công bố, lấy ý kiến, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Pháp luật cần quy định chặt chẽ, cụ thể về nội dung công bố quy hoạch như hình thức, quy trình, nội dung, thẩm quyền công bố quy hoạch giúp cho quyền được tiếp cận thông tin về quy hoạch của người dân được đảm bảo, tránh việc công bố
mang tính hình thức không đạt được yêu cầu công khai, minh bạch của pháp luật quy hoạch sử dụng đất. Việc công bố quy hoạch sử dụng đất cũng hạn chế tình trạng mua bán thông tin về quy hoạch dẫn đến đầu cơ đất đai, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến lợi ích kinh tế của người sử dụng đất.
Quy định chi tiết về việc thực hiện quy hoạch sẽ giúp nâng cao tính khả thi cho pháp luật quy hoạch sử dụng đất, giảm tình trạng quy hoạch treo, chống lãng phí.
Thứ sáu, nhóm quy phạm quy định quản lý, giám sát, trách nhiệm của các chủ thể tham gia xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Với xu thế cải cách tư pháp, giảm tiền kiểm tăng hậu kiểm, pháp luật quy hoạch sử dụng đất cần quy định về trách nhiệm của các chủ thể sau khi quy hoạch đã được xét duyệt, công bố và thực hiện. Quy hoạch sau khi có hiệu lực, phương án quy hoạch sử dụng đất sau khi được tính toán các yếu tố kinh tế - xã hội, môi trường thì phải được giám sát để tiến hành đúng tiến độ. Người sử dụng đất được quyền biết tiến độ thực hiện quy hoạch để có kế hoạch tài chính, kế hoạch cư trú và việc làm phù hợp. Trong trường hợp diện tích đất của người sử dụng đất có quyết định thu hồi cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng, người sử dụng đất phải được bồi thường thỏa đáng về giá trị quyền sử dụng đất, chi phí di chuyển, chi phí chuyển đổi ngành nghề và được ưu tiên có nơi ở mới tốt hơn hoặc bằng với nơi ở mà họ bị thu hồi đất.
Tiểu kết chương 1
Quy hoạch sử dụng đất với các đặc điểm cơ bản như tính tổng hợp, tính lịch sử xã hội, tính ổn định - dài hạn, tính chiến lược, tính khả biến có vai trò quan trọng với sự phát triển mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội như là: một công cụ để Nhà nước quản lý đất đai thống nhất, đảm bảo cho việc sử dụng đất đai được hợp lý, tiết kiệm, công cụ để Nhà nước thể hiện quyền lực qua việc quyết định mục đích sử dụng đất, tối đa hóa giá trị của bất động sản, thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển, nâng cao chất lượng sống cho cộng đồng, đảm bảo phát triển bền vững.
Để quy hoạch sử dụng đất hợp lý, hiệu quả cao cần thiết phải có sự điều chỉnh của pháp luật, phải có những quy tắc được thiết lập để điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình quy hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, để quản lý một cách toàn diện, hiệu quả thiết thực, pháp luật cần có các nhóm quy phạm cơ bản để điều chỉnh các quan hệ cơ bản từ đó tạo nên hàng lang pháp lý vừa chặt chẽ lại thông thoáng. Ngoài ra, như các chế định khác pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng chịu các yếu tố khách quan, chủ quan chi phối gồm: Yếu tố chính trị, yếu tố
kinh tế thị trường, yếu tố lịch sử, yếu tố văn hóa - xã hội. Đây sẽ là cơ sở để đối chiếu, phân tích đánh giá pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện hành của Việt Nam và tìm ra giải pháp hoàn thiện.
CHƯƠNG 2