*Vị trí:
Điều kiện tự nhiên và vị trị địa lý luôn là nhân tố quan trọng có ảnh hưởng lớn đến việc hình thành các KCN, bởi điều kiện tự nhiên thuận lợi trên một vị trí địa lý hợp lý là cơ sở cho sự thành công của một KCN.
Lý luận và thực tế đã chứng minh, KCN phải được xây dựng ở vị trí địa lý thuận lợi, đảm bảo cho giao lưu hàng hoá giữa KCN với thị trường quốc tế và các vùng còn lại trong nước. Đây là một điều kiện cần thiết đối với sự thành công của bất kỳ KCN nào để đảm bảo cho việc vận chuyển hàng hoá và nguyên liệu ra vào các KCN được nhanh chóng và thuận tiện nhất nhằm giảm chi phí lưu thông và tăng khả năng cạnh tranh của hàng hoá sản xuất ra. Do
đó, mà có sức hấp dẫn lớn đối với các nhà đầu tư. Các KCN cần được xây dựng ở gần các khu vực đô thị, gần các trung tâm văn hoá - xã hội, có hệ thống giao thông thuận lợi...
Ngoài ra, về khí hậu, thời tiết, nhiệt độ, sông, hồ... cũng cần phải lưu tâm để tránh gây khó khăn cho quá trình xây dựng và hoạt động sau này.
*Cơ sở hạ tầng:
Cơ sở hạ tầng trong KCN bao gồm cơ sở hạ tầng trong hàng rào và ngoài hàng rào.
a) Cơ sở hạ tầng trong hàng rào bao gồm: hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, hệ thống xử lý chất thải, hệ thống thông tin... tất cả các yếu tố này
ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp KCN.
b) Cơ sở hạ tầng ngoài KCN bao gồm: các vấn đề liên quan đến quá
trình vận chuyển, tiêu thụ, cung cấp nguyên vật liệu... cho các doanh nghiệp trong KCN.
Vấn đề đặt ra là cơ sở hạ tầng trong và ngoài hàng rào phải đồng bộ với nhau, điều đó thúc đẩy tiến độ triển khai KCN và tạo thuận lợi cho doanh nghiệp cả sản xuất và tiêu thụ. Chất lượng cơ sở hạ tầng cũng là một yếu tố quan trọng (nếu không muốn nói là quan trọng nhất) đối với quyết định của nhà đầu tư. Chất lượng cơ sở hạ tầng thể hiện ở chỗ: các công trình trong và ngoài hàng rào có hiện đại, đồng bộ, thuận tiện và ổn định hay không? Nó phục vụ cho hoạt động của các doanh nghiệp có tốt hay không? Ví dụ như
trong việc cung cấp điện, nước nếu không ổn định cũng sẽ là một nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp trong KCN đặc biệt là doanh nghiệp kỹ thuật cao vì thế nó ảnh hưởng không nhỏ đến việc thu hút vốn đầu tư vào KCN.
* Giá thuê: Để tiến hành sản xuất kinh doanh trong KCN, các nhà đầu tư phải thuê lại đất từ công ty phát triển hạ tầng KCN. Như vậy giá thuê đất trong KCN sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quyết định đầu tư của các nhà đầu tư
(nhất là các nhà đầu tư trong nước). Với mục tiêu lấp đầy các KCN, các KCN không chỉ được phép chỉ chú ý tới nguồn vốn đầu tư nước ngoài mà bên cạnh
đó còn phải quan tâm tới việc thu hút các nguồn đầu tư trong nước. Do đó nếu các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, xem xét hỗ trợ các doanh nghiệp khi thuê đất trong KCN để đảm bảo giá thuê đất hợp lý thì cũng là một cách tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư.
* Cơ chế chính sách:
Nơi có dự kiến xây dựng KCN phải có sự ổn định về chính trị, an ninh và trật tự xã hội để bảo vệ vững chắc chủ quyền lãnh thổ, bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể tham gia kinh doanh và đầu tư. Kinh nghiệm cho thấy, các nhà đầu tư nước ngoài nhiều khi không coi những ưu đãi về kinh tế là quan trọng hàng đầu, mà cái chính là sự ổn định về chính trị, xã hội của nước tiếp nhận đầu tư.
Chủ trương chính sách đóng vai trò quan trọng đối với sự thành công hay thất bại của việc phát triển KCN, vì nếu có chính sách ưu đãi thì các nhà
đầu tư sẽ giảm được chi phí sản xuất và tăng lợi nhuận kinh doanh gây nên sự hấp dẫn cho các nhà đầu tư. Do đó, chính sách đầu tư có mối liên hệ chặt chẽ với việc thu hút đầu tư vào KCN. Các chính sách ưu đãi như: miễn giảm thuế công ty, thuế xuất nhập khẩu, thuế lợi tức; không hạn chế việc chuyển vốn và lợi nhuận của các nhà đầu tư ra nước ngoài; xác định rõ quyền sử dụng đất của các nhà đầu tư... sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư. Đồng thời, phải có quy chế hoạt
động của KCN rõ ràng, cụ thể và ổn định. Có như vậy, các nhà đầu tư mới an tâm đầu tư vào KCN và nước chủ nhà mới có thể quản lý tốt được hoạt động của các doanh nghiệp trong KCN.
Chính sách kinh tế vĩ mô cũng ảnh hưởng không nhỏ đến sự thành công của KCN. Đó là các chính sách về: đầu tư, thương mại, lao động, ngoại hối và các chính sách khác.
* Thêi gian:
Thời gian giải quyết các thủ tục hành chính là rất quan trọng. Để doanh nghiệp nhanh chóng tiến hành sản xuất kinh doanh thì thời gian phê duyệt, quyết định cấp giấy phép đầu tư, cũng như thời gian thẩm định thiết kế kỹ thuật, thẩm định môi trường cho các dự án trong KCN phải nhanh chóng. Cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt, sẽ là một yếu tố giúp cho doanh nghiệp giảm thiểu được chi phí giao dịch trong quá trình sản xuất kinh doanh.
* Hình thức quảng bá, marketing:
Trong xã hội ngày nay, quảng bá, marketing luôn là một yếu tố quan trọng trong việc củng cố và nâng cao khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp.
Với các doanh nghiệp sản xuất trực tiếp thì việc quản lý nhân sự, tiền lương,
vật tư sản xuất chiếm một vị trí hết sức quan trọng trong việc quản trị doanh nghiệp. Các hình thức quảng bá, marketing tốt sẽ hỗ trợ rất tích cực và giúp nhà quản lý có thể đạt hiệu quả tối đa.
Có hình thức quảng bá, marketing tốt doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận với khách hàng ở mọi nơi, mọi lúc. Ngày nay với công nghệ internet doanh nghiệp càng có nhiều cơ hội kinh doanh hơn, mở rộng tầm hoạt động của mình hơn và với chi phí thấp hơn nhiều. Internet là một dịch vụ và là nhu cầu không thể thiếu được, nó là cánh cửa mở ra thế giới bên ngoài một cách hiệu quả và tiết kiệm nhất. Cung cấp cho doanh nghiệp KCN các dịch vụ internet được coi là một ưu đãi của Ban quản lý KCN đối với các doanh nghiệp tham gia hoạt
động trong KCN.
1.4. Kinh nghiệm thu hút đầu tư ở một số địa phương trong cả nước