2.1. Cơ sở lý luận của việc thực hiện các quyền sử dụng đất
2.1.3. Chuyển quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là bước đột phá tích cực trong việc quy định về các quyền của người sử dụng đất, mở ra một giai đoạn mới cho các quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường định nhướng xã hội chủ nghĩa. Luật lần đầu tiên đã thiết kế các quyền năng cụ thể của người sử dụng đất thông qua các quy định của người sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp. Để thực hiện các quyền năng này trên thực tến Bộ Luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa các quyền này về nội dung. Tuy nhiên, để đảm bảo việc quản lý thống nhất của Nhà nước về đất đai, năm 1999, Chính phủ mới ban hành Nghị định số 79/CP quy định về trình tự, thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Nguyễn Thị Cúc và Nguyễn Thị Phương, 2012).
Trong thực tế, khi các quan hệ kinh tế ngày càng phát triển, việc hoàn thiện thể chế pháp luật về đất đai là rất cần thiết. Vì vậy, Luật Đất đai tiếp tục được sửa đổi bổ sung vào các năm 1998, 2001 và được ban hành mới vào năm 2003 đã mở rộng thêm nhiều quyền năng cho người sử dụng đất gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2003).
Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 có nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng, trong đó các quyền năng của người sử dụng đất cũng có sự thay đổi còn 8 quyền năng sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013).
Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013).
2.1.3.2. Nguyên tắc và điều kiện chuyển quyền sử dụng đất a. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 691 của Bộ Luật Dân sự năm 2015, cụ thể:
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005).
- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thỏa thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ Luật này và pháp luật về đất đai đất (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005).
- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng hời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất đất (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005).
b. Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất là nội dung mới được quy định tại Luật Đất đai năm 2013.
- Tại Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau: Người sử dụng đất được thực hiện các nêu trên khi có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và phải trong thời hạn sử dụng đất. Khi thực hiện các quyền phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013).
- Tại Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm: Tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;
Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013).
- Tại Điều 190 quy định về Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; Quyền này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
- Tại Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: Theo quy định này, tổ chức kinh tế
không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt); Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
- Tại Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện: Theo quy định này, hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. Nếu được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. Đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
- Tại Điều 193 quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
- Tại Điều 194 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013).
2.1.3.3. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất a. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất và không có mục đích thương mại, được thực hiện trong những trường hợp: Nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn)
đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; Những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng 2005).
b. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất;
Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp luật (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
c. Thừa kế quyền sử dụng đất
Theo Điều 733 Bộ Luật Dân sự năm 2005, thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của Bộ Luật này và pháp luật đất đai.
Người thừa kế quyền sử dụng đất có thể là cá nhân (thừa kế theo pháp luật) nhưng cũng có thể là tập thể hoặc tổ chức (thừa kế theo di chúc). Nếu là cá nhân phải còn sống vào thời điểm mở thừa kế, nếu là tổ chức phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu hộ gia đình có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật
về nhà ở thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.
d. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng của người sử dụng đất ghi nhận tại Luật Đất đai năm 2003. Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ Luật Dân sự và pháp luật đất đai. Đồng thời, nó là một phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tằng cho nhằm thỏa mãn các nhu cầu về sử dụng đất đai.
Bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu Nhà nước. Bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế là tặng, cho đất, Nhà nước chỉ giữ vai trò chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà thôi (Nguyễn Hải An, 2012).
đ. Thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai năm 1993. Quyền năng này tếp tục được ghi nhận trong các quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013.
Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự (từ Điều 715 đến Điều 721).
Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các quyền của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở cho các Ngân hàng thương mại "giải ngân" cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Người có quyền sử dụng đất làm thế chấp vay nợ, lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm nay nợ với người cho vay. Đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch, vẫn do người thế chấp sử dụng. Khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
e. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một hình thức mà người sử dụng đất có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân.
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã góp phần tạo thêm nguồn vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của nền kinh tế, góp phần thúc đẩy các thành phần kinh tế, các tổ chức, cá nhân trong và người nước mạnh dạn đầu tư thực hiện hoạt động kinh doanh giúp tạo ra của cải vật chất cho xã hội.