4.3. Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn
4.3.2. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại 3 phường, xã nghiên cứu
Bảng 4.7. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 các phường, xã nghiên cứu Đơn vị: ha
STT Loại đất Phường
Đông Kinh
Phường Chi Lăng
Xã Mai Pha
Tổng diện tích tự nhiên 222,17 407,11 1.358,03
1 Đất nông nghiệp 69,80 158,75 1.016,25
1.1 Đất trồng lúa 3,50 6,45 152,50
1.2 Đất trồng cây hàng năm khác 52,61 25,48 176,09
1.3 Đất trồng cây lâu năm 0,60 2,32
1.4 Đất rừng sản xuất 10,6 34,51 510,99
2 Đất phi nông nghiệp 152,37 247,91 321,22
2.1 Đất quốc phòng, an ninh 0,53 32,60 2,31
2.2 Đất thương mại dịch vụ 2,23 2,13 0,50
2.3 Đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia, cấp tỉnh 31,67 56,25 96,70
2.4 Đất ở tại đô thị 78,51 93,55
2.5 Đất ở tại nông thôn 91,96
3 Đất chưa sử dụng 0,00 0,45 20,56
Nguồn: Phòng TN&MT TP Lạng Sơn (2016) Ở mỗi phường, xã, căn cứ vào số khu dân cư, tình hình phát triển và quy mô số hộ của các khu dân cư để lựa chọn số hộ điều tra. Điều tra trung bình 57 hộ ở mỗi phường, xã; tổng số hộ điều tra trên địa bàn 171 hộ (thông tin chung về các hộ điều tra tại 3 phường, xã thể hiện ở Phụ lục 01).
a. Phường Đông Kinh
Phường Đông Kinh là một trong những phường nằm ở trung tâm thành phố Lạng Sơn, trong phát triển kinh tế: Phường Đông Kinh đã có sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng thương mại dịch vụ - tiểu thủ công nghiệp - nông nghiệp, khuyến khích các thành phần kinh tế cùng phát triển ổn định, đáp ứng nhu cầu sản xuất và tiêu dùng của nhân dân. Các doanh nghiệp, hộ kinh doanh đã bám sát thị trường, nâng cao chất lượng hàng hóa và đổi mới phương thức kinh doanh.
Với những ngành sản xuất tiểu thủ công nghiệp, Phường Đông Kinh có một số
mặt hàng sản phẩm như đồ gỗ, nhôm kính, dệt may… Là một đơn vị trung tâm nên Phường Đông Kinh đặc biệt chú trọng đến công tác xây dựng và quản lý đô thị, cơ sở hạ tầng được quan tâm, đường giao thông, đường bê tông khu dân cư đều được nâng cấp, hoàn thiện kiên cố thông qua sự đầu tư của Tỉnh, Thành phố và nhân dân với phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm.
b. Phường Chi Lăng
Phường Chi Lăng là phường nằm dọc theo trục đường Hùng Vương và đường Trần Quang Khải (nguyên là tuyến Quốc lộ 1A cũ đoạn đi qua trung tâm thành phố). Địa hình tương đối bằng phẳng, thuận lợi cho phát triển thương mại dịch vụ. Đây là Phường có nhiều trụ sở cơ quan, trường học; nhiều hộ gia đình mở dịch vụ nhà nghỉ, cửa hàng ăn uống, kinh doanh xây dựng… đã góp phần tạo việc làm, tăng thu nhập cho người lao động trên địa bàn. Thế mạnh của phường Chi Lăng là phát triển thương mại dịch vụ, hiện trên địa bàn có trên 200 cơ sở được cấp phép hoạt động kinh doanh, người lao động làm trong lĩnh vực này có thu nhập khoảng 5.000.000 - 5.500.000 đồng/tháng.
c. Xã Mai Pha
Mai Pha là xã cửa ngõ của thành phố Lạng Sơn, thu nhập bình quân đầu người đạt 3.700.000 đồng/người/tháng. Cơ cấu kinh tế của xã Mai Pha: Nông nghiệp 74,8%; Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp 15,12%; Dịch vụ 10,08%.
Cùng với các chỉ số kinh tế xã Mai Pha cũng chú trọng đến công tác an sinh xã hội, hệ thống đường giao thông liên thôn của xã cơ bản đã được bê tông hóa, công tác chăm sóc sức khỏe ban đầu cho nhân dân được đảm bảo, trạm y tế của xã Mai Pha đã được đầu tư; chất lượng giáo dục của xã được nâng lên rõ rệt qua từng năm học, công tác xã hội hóa giáo dục được quan tâm, trường tiểu học và THCS đã đạt chuẩn quốc gia; an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội được giữ vững, không có đơn thư khiếu nại, tố cáo phức tạp…
4.3.2.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất Số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ năm 2012 đến năm 2016 của 3 phường, xã nghiên cứu được thể hiện trong Bảng 4.7.
Bảng 4.8. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại 3 phường, xã nghiên cứu
Năm Đơn vị tính
Các phường, xã nghiên cứu
Tổng Phường
Đông Kinh
Phường Chi Lăng
Xã Mai Pha
2012 Hộ 85 42 39 166
2013 Hộ 62 54 36 152
2014 Hộ 90 61 32 183
2015 Hộ 89 68 38 195
2016 Hộ 95 72 41 208
Tổng 421 297 186 904
Nguồn: Phòng TN&MT TP Lạng Sơn (2016) Từ Bảng 4.8 cho ta thấy: Sự phân hóa về phát triển kinh tế đã ảnh hưởng không nhỏ đến nhu cầu chuyển nhượng của các phường, xã trên địa bàn thành phố Lạng Sơn.
Ở vùng có điều kiện phát triển kinh tế mạnh, đại diện là phường Đông Kinh từ 2012 - 2016 đã có 421 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do giá đất thị trường cao, nằm ở trung tâm thành phố, điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi nhất so với điều kiện chung của cả tỉnh, dân cư tập trung, 04 khu dân cư mới (Khu dân cư Nam Nguyễn Đình Chiểu, Khu dân cư Khối 9 Đông Kinh, Khu dân cư cơ khí, Khu đô thị Phía Đông thành phố) với trên 5.000 lô đất ở đang hình thành, giao dịch trong khu vực diễn ra sôi động, số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nhiều nhất (trong 3 phường, xã nghiên cứu). Số lượng giao dịch ổn định và tăng dần theo từng năm.
Đối với vùng có điều kiện phát triển kinh tế trung bình đại diện là phường Chi Lăng thì số lượng giao dịch ít hơn, giai đoạn 2012 - 2016 tổng số giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 297 trường hợp. Người mua đất chủ yếu là những người có nhu cầu thật sự về chỗ ở và những người có thu nhập trung bình.
Lượng giao dịch cao nhất vào năm 2016 với 72 trường hợp (chiếm 24,20%).
Ở vùng dân cư nông thôn truyền thống đại diện là xã Mai Pha, có số lượng giao dịch ít nhất (186 trường hợp) do người dân ở đây chủ yếu phát triển nông
nghiệp, đường xá đi lại khó khăn, khá xa trung tâm thành phố, chỉ có 02 trục đường chính (đường Hùng Vương và Quốc lộ 1A đoạn qua xã), còn lại là đường liên thôn xã, được cải tạo nâng cấp theo tinh thần nhà nước và nhân dân cùng làm, chủ yếu phục vụ nhu cầu đi lại của người dân. Năm có số lượng giao dịch cao nhất cũng chỉ là 41 trường hợp (chiếm 22,04%).
Kết quả điều tra việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 65 trường hợp thuộc các phường, xã nghiên cứu trong giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016 cho thấy, có 56 trường hợp chuyển nhượng đất ở (chiếm 86,10%) và 9 trường hợp chuyển nhượng đất vườn liền kề (chiếm 13,90%). Được thể hiện trong Bảng 4.9 và phụ lục 2a, 2b:
Nhìn chung, các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ diễn ra chủ yếu đối với đất ở, chiếm 86,10% tổng số trường hợp chuyển nhượng; số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ vườn liền kề chỉ chiếm 13,90% tổng số các trường hợp chuyển nhượng. Lý do của các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ vì thay đổi nơi cư trú 19 trường hợp (chiếm 29,20%); lấy tiền đầu tư bất động sản 25 trường hợp (chiếm 38,50%); chuyển nhượng để lấy tiền đầu tư sản xuất kinh doanh 12 trường hợp, chiếm 18,40%. còn lại là các trường hợp chuyển nhượng đất để lấy tiền xây dựng nhà ở, lấy tiền trả nợ hoặc chi tiêu cho cuộc sống hàng ngày.
Kết quả điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 65 hộ, có trên 90% số hộ khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế. Theo quy định của pháp luật, khi hộ gia đình cá nhân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân như sau: trường hợp giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì thu theo giá ghi trong hợp đồng; trường hợp thấp hơn hoặc bằng giá Nhà nước quy định thì thu theo giá Nhà nước (nước cộng hòa XHCN Việt Nam, 2007). Trong thực tế, giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường nên dẫn đến tình trạng phần lớn người dân tham gia giao dịch thỏa thuận "ngầm" với nhau để ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế và thường thấp hơn hoặc bằng giá đất do UBND tỉnh ban hành. Tình trạng này khiến Nhà nước thất thu một khoản ngân sách rất lớn còn người sử dụng đất do biết tận dụng khoảng trống của pháp luật nên đã trốn được một khoản thuế không nhỏ.
Bảng 4.9. Tổng hợp phiếu điều tra chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại 3 phường, xã nghiên cứu
Chỉ tiêu Đơn vị
tính
Phường Đông Kinh
Phường Chi Lăng
Xã
Mai Pha Tổng 1. Tổng số vụ chuyển nhượng Trường
hợp 30 20 15 65
Trong đó: Đất ở 26 17 13 56
Đất vườn liền kề 4 3 2 9
2. Diện tích m2 3.737,0 2.439,3 1.992,3 8.168,6
3. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng
Trường hợp
3.1. Hoàn tất tất cả các thủ tục 28 16 11 55
3.2. Chỉ khai báo tại UBND cấp xã 1 1 1 3
3.3. Giấy tờ viết tay có người làm
chứng 1 2 1 4
3.4. Giấy tờ viết tay 0 1 2 3
3.5. Không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0
4. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng
Trường hợp
4.1. Giấy CNQSD đất 28 19 12 59
4.2. Giấy tờ hợp pháp khác 2 1 3 6
4.3. Không có giấy tờ 0 0 0 0
Tình hình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ ở tại 3 phường (xã) có điều kiện phát triển khác nhau có sự khác biệt thể hiện ở Bảng 4.9, cụ thể như sau:
Đối với phường Đông Kinh, trình độ dân trí cao nên tỷ lệ hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng cũng cao nhất (chiếm 93,30%). Đa số các trường hợp chuyển nhượng đã có GCN quyền sử dụng đất (chiếm 93,30%). Có thể nói, từ sau khi các văn bản quy định việc chuyển quyền sử dụng đất được mở rộng về phạm vi, đối tượng, phí và lệ phí, cũng như việc công bố quy hoạch chung xây dựng thành phố đến năm 2025 và quy hoạch sử dụng đất của thành phố đến năm 2020 thì người dân đã ý thức được quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong đăn ký giao dịch quyền sử dụng đất nên giảm thiểu được số trường hợp không làm các thủ tục khi chuyển nhượng, tránh thất thu thuế của Nhà nước và công tác quản lý đất đai trên địa bàn được chặt chẽ hơn.
Tại phường Chi Lăng, có 20 trường hợp chuyển nhượng (chiếm 30,76% số trường hợp của cả 3 phường, xã điều tra) trong đó có 15 trường hợp chuyển nhượng đất ở (chiếm 85,0%), 3 trường hợp chuyển nhượng đất vườn (chiếm 15,00%). Tỷ lệ hoàn thành các thủ tục chiếm 80,0%, còn lại chỉ có giấy tờ viết tay có người làm chứng, giấy tờ viết tay không có người làm chứng chiếm 20,00%. Số trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 19 trường hợp (chiếm 95,0%), còn lại 01 trường hợp chỉ có giấy tờ hợp pháp khác (chiếm 5,0%). Giá đất ở tại phường Chi Lăng dao động từ 10 - 12 triệu/m2, tùy theo từng khu vực, vị trí loại đường.
Đối với xã thuần nông như xã Mai Pha, trong 15 trường hợp chuyển nhượng điều tra có 13 trường hợp là đất ở và 02 trường hợp là đất vườn, ao liền kề. Tỷ lệ hoàn tất các thủ tục chiếm 77,30%. Số trường hợp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 12 trường hợp (chiếm 80,0%). Nguyên nhân của việc người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất không hoàn thiện các thủ tục liên quan là do trình độ nhận thức của người dân còn nhiều hạn chế, thu nhập thấp nên họ không có hoặc ít có khả năng nộp các khoản phí và lệ phí liên quan.
Nhìn vào bảng số liệu ta thấy số lượng người chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đến đăng ký của năm sau đều cao hơn năm trước. Điều này chứng tỏ đa số người dân đã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà nước. Người chuyển nhượng đã hiểu nên chọn mua những thửa đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nhượng, nộp các khoản thuế, phí theo quy định sẽ được đăng ký sang tên hợp pháp, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Tuy nhiên do mức thuế chuyển nhượng (thuế thu nhập cá nhân) còn cao dẫn đến người dân kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước. Về phía cơ quan Nhà nước, thủ tục hành chính còn rườm rà, gây phiền hà cho một số người dân cần cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính.
4.3.2.3. Tình hình thực hiện quyền tặng cho của người sử dụng đất
Số liệu tặng cho quyền sử dụng đất tại 3 phường, xã nghiên cứu từ năm 2012 đến năm 2016 được thể hiện tại Bảng 4.10.
Bảng 4.10. Tình hình thực hiện quyền tặng cho của người sử dụng đất tại 3 phường, xã nghiên cứu
Năm Đơn vị tính
Các phường, xã nghiên cứu
Tổng P.Đông Kinh P.Chi Lăng X.Mai Pha
2012 Hộ 11 9 6 26
2013 Hộ 14 13 2 29
2014 Hộ 17 12 3 32
2015 Hộ 19 15 4 38
2016 Hộ 22 16 5 43
Tổng 83 65 20 168
Nguồn: Phòng TN&MT TP Lạng Sơn (2016) Từ Bảng 4.10 cho thấy: Giai đoạn 2012 - 2016 tại 3 phường, xã nghiên cứu có tổng số 168 trường hợp thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất ở đã đăng ký biến động theo quy định.
Tại phường Đông Kinh có tổng số 83 trường hợp tham gia đăng ký biến động thực hiện quyền tặng cho quyền dử dụng đất (chiếm 49,4%) do nhận thức của người dân tại địa bàn này được nâng cao.
Tại phường Chi Lăng có tổng số 65 trường hợp tham gia đăng ký biến động (chiếm 38,7%) do người dân chưa thực sự hiểu hết quyền lợi và nghĩa vụ khi tham gia quyền này nên chưa tham gia đăng ký biến động nhiều.
Tại xã Mai Pha có tổng số 20 trường hợp tham gia đăng ký biến động với Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai (chiếm 11,9%) do người dân chưa quan tâm đến việc đăng ký biến động với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Trong tổng số 171 hộ điều tra tại 3 phường xã, có 35 hộ tặng cho quyền sử dụng đất ở. Phần lớn các trường hợp này là từ bố mẹ, ông bà cho con, cháu khi ra ở riêng, với diện tích 7.717,9 m2.
Kết quả tổng hợp số liệu điều tra phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất tại 3 phường, xã nghiên cứu được thể hiện trên Bảng 4.11 và phụ lục 3a, phụ lục 3b.
Bảng 4.11. Tổng hợp phiếu điều tra tặng cho quyền sử dụng đất tại 3 phường, xã nghiên cứu
Chỉ tiêu Đơn vị
tính
Phường Đông Kinh
Phường Chi Lăng
Xã Mai Pha
Tổng
1. Tổng số trường hợp tặng cho Trường
hợp 15 12 8 35
Trong đó: Đất ở 13 11 5 29
Đất vườn liền kề 2 1 3 6
2. Diện tích m2 1.415,7 1.844,5 1.157,7 4.417,9
3. Tình hình thực hiện quyền tặng cho Trường hợp
3.1. Hoàn tất tất cả các thủ tục 13 10 6 29
3.2. Chỉ khai báo tại UBND cấp xã 0 0 1 1
3.3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng 1 2 1 4
3.4. Giấy tờ viết tay 1 0 0 1
3.5. Không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0
4. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền tặng, cho
Trường hợp
4.1. Giấy CNQSD đất 15 11 7 33
4.2. Giấy tờ hợp pháp khác 0 1 1 2
4.3. Không có giấy tờ 0 0 0 0
Từ Bảng 4.11 ta thấy, phường Đông Kinh việc tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động, tiến hành điều tra 15 trường hợp tặng cho với diện tích 1.844,5 m2; trong đó có là 13 trường hợp tặng cho đất ở và 2 trường hợp tặng cho đất vườn liền kề. Đa số các trường hợp điều tra đều hoàn thiện tất cả các thủ tục 13/15 trường hợp) chiếm 86,70%; còn lại 02 trường hợp chỉ có giấy tờ viết tay có người làm chứng (chiếm 13,30%). Tất cả các trường hợp tặng cho đều đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Phường Chi Lăng điều tra 12 trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất với diện tích là 1.587,0 m2, trong đó có 11 trường hợp tặng cho đất ở và 01 trường hợp tặng cho đất vườn liền kề; Có 10 trường hợp là hoàn thiện tất cả các thủ tục (chiếm 83,3%), 02 trường hợp chỉ có giấy tờ viết tay có người làm chứng (chiếm
16,7%). Trong 12 trường hợp tặng cho thì có 11 trường hợp là có giấy chứng nhận quyền SDĐ (chiếm 86,67%), trường hợp còn lại có giấy tờ hợp pháp khác (chiếm 13,33%).
Xã Mai Pha điều tra 08 trường hợp nhận tặng cho quyền sử dụng đất với diện tích là 1.157,7 m2, trong đó có 05 trường hợp tặng cho đất ở và 03 trường hợp tặng cho đất vườn liền kề; có 06 trường hợp đã hoàn tất các thủ tục, chiếm 75,0% tổng số trường hợp nhận tặng cho của xã; có 01 trường hợp làm thủ tục khai báo tại UBND xã, còn lại 01 có giấy tờ viết tay có người làm chứng; Có 07 trường hợp tặng cho có giấy chứng nhận quyền SDĐ chiếm 87,5%, còn lại 01 trường hợp có giấy tờ hợp pháp khác.
Như vậy, tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến, do một mặt liên quan trực tiếp tới quyền lợi của bên nhận, một mặt giá đất ngày một tăng cao, để tránh phát sinh tranh chấp sau này nên trong thời kỳ từ năm 2012 - 2016, số trường hợp khai báo hoàn tất các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khá cao (29/35 trường hợp) chiếm 82,8%; Còn lại là những trường hợp chưa hoàn thiện các thủ tục chiếm 17,2% (không có trường hợp không có giấy tờ cam kết; có khai báo tại UBND cấp xã; có giấy tờ viết tay có người làm chứng).
Phần lớn các trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất là các trường hợp bố mẹ, ông bà cho con, cháu khi ra ở riêng hoặc anh chị em trong gia đình do lấy chồng, lấy vợ xa nhà cho nhau để được sống gần nhau. Đây là nguyên nhân chính của tình trạng không khai báo khi thực hiện quyền tặng cho QSDĐ. Ngoài ra, do thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ áp dụng cho trường hợp nhận tặng cho ở mức 2,5% giá trị Bất động sản nhận tặng cho (chỉ miễn thuế trong trường hợp bố, mẹ, con, anh, chị em ruột cho nhau).
Khi tặng cho quyền sử dụng đất ranh giới các thửa đất thường chưa được xác định rõ ràng nên tình trạng tranh chấp đất đai vì nguyên nhân không khai báo để cơ quan chức năng chỉnh lý biến động kịp thời còn xảy ra khá nhiều.
4.3.2.4. Tình hình thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất
Tổng hợp số liệu tại phòng Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Lạng Sơn từ năm 2012 đến năm 2016, tại 3 phường, xã nghiên cứu không có trường hợp nào đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, chỉ có đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ở, số liệu thể hiện tại Bảng 4.12.