Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn.
Thành phố Lạng Sơn có 05 phường và 03 xã, tuy nhiên bằng phương pháp so sánh các địa bàn phường, xã có tính chất tương đồng nhau về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và các điều kiện khác; lựa chọn 03 đơn vị phường, xã nghiên cứu là phường Đông Kinh, phường Chi Lăng và xã Mai Pha thuộc thành phố Lạng Sơn.
3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
Thời gian tiến hành đề tài từ tháng 12/2015 đến tháng 5/2017; số liệu điều tra thứ cấp được thu thập trong giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016; thời gian tiến hành điều tra trực tiếp các hộ, gia đình, cá nhân và cán bộ thực hiện thủ tục hành chính, từ tháng 8/2017 đến tháng 12/2017.
3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, việc thực hiện quyền sử dụng đất chủ yếu tập trung vào 3 quyền: Chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất. Các quyền khác như chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế và góp vốn quyền sử dụng đất diễn ra rất ít, không thường xuyên. Do đó, cần thiết phải tập trung vào đánh giá 3 quyền: Chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp bằng quyền sử dụng đất; thông qua việc điều tra nghiên cứu các hộ, gia đình, cá nhân và cán bộ thực hiện thủ tục hành chính liên quan.
3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn - Điều kiện tự nhiên.
- Điều kiện kinh tế - xã hội.
- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn.
3.4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn - Tình hình quản lý đất đai giai đoạn 2012 - 2016.
- Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn.
3.4.3. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn
- Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tình hình thế chấp bằng quyền sử dụng đất.
- Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
3.4.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn
3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp
Các số liệu như: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại Chi cục Thống kê thành phố Lạng Sơn, phòng ban chuyên môn của UBND thành phố Lạng Sơn. Số liệu về hiện trạng sử dụng đất, biến động sử dụng đất tại phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; Văn phòng công chứng hoạt động trên địa bàn thành phố, UBND phường Đông Kinh, UBND phường Chi Lăng và UBND xã Mai Pha. Số liệu tình hình thực hiện quyền sử dụng đất; số liệu các trường hợp đăng ký biến động do thực hiện các quyền sử dụng đất được thu thập tại Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành. Nghiên cứu thu thập và làm rõ số trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất và số trường hợp đã hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích tương ứng đã hoàn thành thủ tục ở từng phường, xã.
3.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp
- Ở mỗi phường, xã, căn cứ vào số khu dân cư, tình hình phát triển và quy mô số hộ của các khu dân cư để lựa chọn số hộ điều tra. Tổng số phiếu điều tra:
là 171 phiếu (trung bình mỗi phường, xã 57 phiếu điều tra).
- Phương pháp chọn số liệu điều tra: Sử dụng số liệu các trường hợp có giao dịch tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để tham khảo, trên cơ sở đó thực hiện điều tra ngẫu nhiên các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu.
- Các chỉ tiêu đánh giá: Giá đất; thủ tục thực hiện quyền sử dụng đất; thời gian để hoàn thành các thủ tục; văn bản hướng dẫn thực hiện quyền sử dụng đất; khả năng thực hiện các quy định về quyền sử dụng đất; mức phí, lệ phí và
thuế phải nộp khi chuyển quyền sử dụng đất; thái độ cán bộ thực hiện; vay vốn từ ngân hàng; tìm kiếm thông tin và giao dịch; lo ngại về chính sách thay đổi;
rủi ro khi giao dịch; lo ngại về nguồn thu nhập thay đổi.
- Phỏng vấn trực tiếp 13 cán bộ, công chức, viên chức thực thi liên quan đến việc thực hiện các quyền (03 phiếu điều tra công chức địa chính, 03 phiếu điều tra viên chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; 03 phiếu điều tra Công chức phòng Tài nguyên và Môi trường; 02 phiếu điều tra công chức Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả; 02 phiếu điều tra công chức Chi cục Thuế thành phố). Các tiêu chí điều tra gồm: họ tên, thông tin cá nhân; ý kiến của họ đánh giá về sự hiểu biết và chấp hành pháp luật của những người thực hiện quyền sử dụng đất, sự phối hợp giữa các tổ chức, đơn vị, cá nhân có liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất; tìm hiểu một số hạn chế trong công tác chuyển quyền sử dụng đất làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn trong thời gian tới.
3.5.3. Phương pháp so sánh
Phương pháp này được áp dụng để tổng hợp phiếu, so sánh mức độ thực hiện quyền của chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Phương pháp này cũng được áp dụng trong phân tích đánh giá các điều kiện kinh tế, xã hội...
3.5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu
Tổng hợp tình hình thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu theo số liệu điều tra của các hộ gia đình, cá nhân tại các phiếu điều tra.
Trên cơ sở số liệu điều tra hộ gia đình theo từng địa bàn phường, xã nghiên cứu với quyền sử dụng đất tương ứng, xây dựng các bảng số liệu bằng phần mềm Excel. để tiến hành thống kê và tổng hợp theo từng đơn vị hành chính, từng nội dung quyền sử dụng đất và từng năm để phân loại các thông tin theo các nội dung nghiên cứu và lập thành bảng. Sau đó sử dụng phương pháp phân tích số liệu để tiến hành phân tích các kết quả nghiên cứu trong đề tài.
3.5.5. Phương pháp minh họa
Sử dụng các hình ảnh, biểu đồ để minh họa cho kết quả nghiên cứu vị trí địa lý, hiện trạng sử dụng đất, tình hình chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu.