2.2.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở Mỹ
Mỹ, tên đầy đủ là Hợp chủng quốc Hoa Kỳ hay Hợp chủng quốc Mỹ, là nước Cộng hòa lập hiến liên bang gồm có 50 tiểu bang và một đặc khu liên bang.
Quốc gia này nằm gần hoàn toàn ở Tây bán cầu, giáp Thái Bình Dương ở phía Tây, Đại Tây Dương ở phía Đông, Canada ở phía Bắc và Mêxico ở phía Nam.
Với diện tích 9,83 triệu km2, Mỹ là quốc gia đứng thứ ba thế giới về diện tích sau Nga và Trung Quốc.
Pháp luật của Mỹ theo hệ thống Luật Chung. Phần lớn đất đai ở Mỹ thuộc sở hữu tư nhân, chiếm khoảng 60%. Người dân có quyền sở hữu đất đai và tài sản trên đất, kể cả không gian phía trên và phía dưới, khoáng sản nếu có và quyền sở hữu này là vĩnh cửu. Đất công thường là đất phục vụ mục đích công cộng, hay những vùng đất rộng lớn như vùng mỏ, rừng, bãi chăn thả, đất đai bờ biển ...
Các quyền của chủ sở hữu đất đai ở Mỹ được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ và được coi như là một quyền cơ bản của công dân. Người sở hữu có thể đem đất đai, nhà cửa tặng hoàn toàn cho người khác hoặc tặng cho đất đai kèm theo điều kiện. Quyền chuyển nhượng đất đai của chủ sở hữu được pháp luật bảo hộ bằng hợp đồng mua bán. Mọi giao dịch đều phải được thể hiện trong hợp đồng với những nội dung cụ thể như: vị trí, ranh giới xung quanh, địa chỉ, các bên giao dịch, phương thức thanh toán, các điều khoản phụ. Quyền cho thuê mướn đất ở Mỹ cũng được quy định tương đối chi tiết. Theo đó, người thuê đất chỉ có một số
quyền lợi nhất định đồng thời phải đem lại quyền lợi cho chủ đất. Thuê mướn đất có kỳ hạn cố định, nếu thời gian thuê kéo dài hơn một năm thì phải thỏa thuận bằng hợp đồng. Ngoài ra, pháp luật đất đai Mỹ còn quy định về quyền thế chấp, quyền đăng ký đất đai và các quyền lợi khác của chủ sở hữu đất đai (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
2.2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở Oxtraylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời gian trước 01 tháng 01 năm 1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 01 tháng 01 năm 1875).
Luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000).
2.2.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở Trung Quốc
Tại Trung Quốc, nhà nước thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai, đó là chế độ sở hữu nhà nước (đối với đất đô thị) và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng (đối với đất nông thôn). Trong khi các cuộc cải cách từ
những năm 80 của thế kỷ trước đã chứng kiến các giao dịch đất đô thị trên thị trường bất động sản bùng nổ, thì ở khu vực nông thôn, người nông dân chủ yếu chỉ có quyền sử dụng đất chứ không thể trao đổi, mua bán đất của mình trên thị trường bất động sản. Luật Quản lý đất đai sửa đổi năm 2004 của nước này cũng quy định về việc khống chế chuyển đổi đất nông nghiệp. Theo đó, một diện tích đất canh tác dùng vào mục đích khác buộc phải bồi hoàn bằng một diện tích có phạm vi và chất lượng tương đương (Nguyễn Minh Hoàn, 2013).
Theo quy định tại Luật Đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân theo các hình thức cấp đất (tương ứng với quyền sử dụng đất được cấp), giao đất (tương ứng với quyền sử dụng đất được giao) và cho thuê đất.
- Quyền sử dụng đất được cấp: là hình thức quyền sử dụng đất phổ biến nhất và ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông qua việc nộp lại một khoản phí cố định. Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công cộng giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng có mục đích công nghiệp, giáo dục, khoa học, công nghệ, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở. Quyền sử dụng đất được cấp nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại các cơ quan quản lý đất đai và Nhà nước có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đơn xin gia hạn cấp quyền sử dụng đất phải được nộp ít nhất trước 01 năm trước khi hết thời hạn được cấp (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
- Quyền sử dụng đất được giao: là hình thức quyền sử dụng đất được Nhà nước giao không thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thông thường là giới hạn mục đích sử dụng, ví dụ như sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án hạ tầng và công trình công cộng. Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài xin giao quyền sử dụng đất. Tuy nhiên do bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng, các cá nhân và tổ chức nước ngoài thường không sử dụng các quyền này (trừ các dự án hạ tầng hoặc công trình công cộng là ngoại lệ). Nhìn chung quyền sử dụng đất được giao trước tiên nên được chuyển thành quyền sử dụng đất được cấp để có thể thực hiện chuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và khó khăn (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
- Thuê công trình và quyền sử dụng đất: Các công ty nước ngoài thông thường hay thuê trụ sở (Văn phòng hoặc trụ sở cùng với các quyền sử dụng đất
tương ứng) hơn là mua quyền thanh toán một lần. Thời hạn thuê tối đa là 20 năm và có thể được gia hạn khi hết hạn. Thuê quyền sử dụng đất không có công trình thường rất hiếm vì ít giá trị sử dụng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
2.2.4. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở Hàn Quốc
Hàn Quốc thực hiện chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai. Điều 23, Hiến pháp năm 1987 của Hàn Quốc quy định "Quyền sở hữu của mọi công dân được bảo đảm và phải phù hợp với lợi ích công cộng. Việc sung công, trưng dụng hoặc hạn chế sở hữu tư nhân và nhu cầu công cộng, việc bồi thường do các hành vi này thực hiện theo Luật định, tuy nhiên phải có sự bồi thường thỏa đáng".
Đối với đất nông nghiệp, để đảm bảo vấn đề an ninh lương thực quốc gia, Hàn Quốc đã đưa ra biện pháp quy hoạch "diện tích đất trồng trọt tuyệt đối" và
"diện tích đất trồng trọt tương đối", Chính phủ Hàn Quốc nghiêm cấm việc biến đất trồng trọt thành đất phi nông nghiệp hay được sử dụng xây dựng các khu đô thị. Nghiêm cấm sử dụng những cánh đồng lúa thuộc phạm vi diện tích đất trồng trọt tuyệt đối cho mục đích phi nông nghiệp. Còn đối với diện tích đất trồng trọt tương đối có thể dùng cho các mục đích khác tùy thuộc vào chính quyền địa phương song được quy định rất chặt chẽ (Diệu Linh, 2011).
Đối với quyền sử dụng đất của người nước ngoài, từ năm 2009, pháp luật Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đất đai trên cơ sở các điều ước quốc tế tương hỗ. Hàn Quốc có đạo luật riêng quy định việc sở hữu đất đai của người nước ngoài, trong đó quy định chỉ có thể áp dụng đối với công dân các nước có trao quyền tương tự cho công dân Hàn Quốc. Người nước ngoài có thể mua bán, thế chấp, cho thuê đất, thừa kế, đấu giá... (đối với các nước cho phép công dân Hàn Quốc thực hiện các quyền tương tự). Các loại đất liên quan đến an ninh, quốc phòng, cơ sở văn hóa, khu bảo tồn... còn có các ràng buộc cụ thể hơn tại các đạo luật về: bảo vệ cơ sở quân sự, bảo tồn di sản văn hóa, Luật bảo tồn môi trường... (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).