4.3. Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn
4.3.1. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn
4.3.1.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn
Người sử dụng đất ở được chuyển nhượng đất ở nhưng phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 9 năm 2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 09 năm 2008 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 9 năm 2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, mức thu thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà, đất là 2%; nộp lệ phí trước bạ theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ và Nghị định số 23/2013/NĐ-CP ngày 25 tháng 3 năm 2013 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 về lệ phí trước bạ, mức thu lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà, đất là 0,5%.
Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn hết sức phong phú và đa dạng về cả số lượng và chất lượng, còn nhiều thửa đất của các khu vực trong tương lai để cung cấp cho những người có nhu cầu.
Chất lượng quyền sử dụng đất có thể đáp ứng được đa số người dân có nhu cầu từ giá trị thấp đến giá trị cao.
Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân thể hiện trong Bảng 4.3.
Bảng 4.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn
Năm Đất ở Đất nông nghiệp
Số trường hợp Diện tích (m2) Số trường hợp Diện tích (m2)
2012 935 116.875,9 157 38.290,6
2013 1.054 137.020,0 163 40.730,1
2014 1.104 126.960,2 181 44.450,1
2015 1.172 128.120,0 198 47.290,3
2016 1.236 132.670,2 212 49.940,6
Tổng 5.501 641.646,3 911 220.701,7
Nguồn: Phòng TN&MT TP Lạng Sơn (2016) Qua Bảng 4.3 cho thấy tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016 tăng lên về số lượng người có nhu cầu mua bán đất qua các năm tăng dần lên về trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất do người dân đã quan tâm hơn về lĩnh vực đất đai. Nhu cầu mua bán của họ chủ yếu là do người dân có điều kiện kinh tế muốn đầu cơ tích trữ đất đai, thay vì có tiền lại gửi tiết kiệm vào các ngân hàng. Mặt khác, việc chuyển nhượng QSDĐ diễn ra trong các năm tăng dần, như vậy chứng tỏ người dân đã thấy được lợi ích (lợi ích bản thân) là họ có thể mua đi bán lại miễn là là kiếm được lợi nhuận qua các lần giao dịch (có thể một năm, một hộ tiến hành nhiều lần giao dịch).
Trong giai đoạn 2012 - 2016, trên địa bàn thành phố có 6.412 trường hợp thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhìn chung, các trường hợp chuyển nhượng chủ yếu diễn ra đối với đất ở, có 5.501 hộ, chiếm 85,8% tổng số trường hợp chuyển nhượng; lý do của các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ phần lớn là đầu cơ kinh doanh bất động và vì nơi cư trú, ngoài ra có một số trường hợp chuyển nhượng đất để lấy tiền xây dựng nhà ở, có rất ít trường hợp chuyển nhượng với mục đích lấy tiền trả nợ hoặc chi tiêu cho cuộc sống hàng ngày. Đối với đất nông nghiệp số hộ chuyển nhượng cũng tăng dần qua các năm từ 2012- 2016, nhưng vẫn thấp so với đất ở chỉ có 911 hộ, chiếm 14,2% tổng số trường hợp chuyển nhượng. Mặc dù là không nhiều nhưng số hộ chuyển nhượng vẫn tăng đều qua các năm, lý do họ nhận thấy việc chuyển nhượng đất nông nghiệp (chủ yếu là đất vườn) khi đánh thuế thu nhập ít, nhu cầu của người dân vùng cao do một số người có điều kiện kinh tế thấp, họ lại có nhu cầu xây dựng nhà ở vì theo quy định hiện hành khi có nhu cầu nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, đồng thời xin chuyển mục đích sang đất ở để họ có thể xây dựng nhà.
Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố trong những năm qua đã góp phần đáp ứng nhu cầu về đất ở cũng như đất để đầu tư sản xuất, kinh doanh của người dân. Bên cạnh đó, hoạt động này cũng mang về nguồn thu đáng kể cho ngân sách nhà nước. Tổng số tiền thu được từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ là 59.074,40 triệu đồng, trong đó thu từ lệ phí trước bạ là 21.076,12 triệu đồng và thu từ thuế thu nhập cá nhân là 37.971,28 triệu đồng (Bảng 4.4).
Bảng 4.4. Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn
giai đoạn 2012 - 2016
ĐVT: Triệu đồng Năm Thuế thu nhập cá nhân Lệ phí trước bạ Tổng
2012 4.873,21 4.165,98 9.039,19
2013 5.258,69 2.876,27 8.134,96
2014 6.650,02 3.376,81 10.026,83
2015 9.496,51 5.328,14 14.824,65
2016 11.692,85 5.328,92 17.021,77
Tổng 37.971,28 21.076,12 59.074,40
Nguồn: Chi cục Thuế thành phố Lạng Sơn 4.3.1.2. Kết quả thực hiện quyền tặng cho của người sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn
Trường hợp nhận tặng cho quyền sử dụng đất nếu chứng minh được các mối quan hệ huyết thống khi làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại các cơ quan nhà nước thì tuỳ từng trường hợp được miễn không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ hoặc chỉ phải nộp lệ phí trước bạ.
Bảng 4.5. Tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn từ năm 2012 - 2016
Năm Đất ở Đất nông nghiệp
Số trường hợp Diện tích (m2) Số trường hợp Diện tích (m2)
2012 128 7.934,0 31 4.200,6
2013 156 9.048,3 34 3.693,0
2014 170 9.704,2 33 3.470,5
2015 185 8.145,3 29 3.590,0
2016 203 8.526,5 35 3.255,7
Tổng 842 43.358,3 162 18.209,8
Nguồn: Phòng TN&MT TP Lạng Sơn (2016)
Trong giai đoạn 2012 - 2016, trên địa bàn thành phố có 1.004 trường hợp thực hiện quyền tặng cho, trong đó tặng cho bằng quyền sử dụng đất ở là chủ yếu chiếm 83,86 %.
Phần lớn là các trường hợp tặng cho QSDĐ ở là các trường hợp bố mẹ, ông bà cho con, cháu khi ra ở riêng hoặc anh chị em trong gia đình do lấy chồng, lấy vợ xa nhà cho nhau để được sống gần nhau.
Quyền tặng cho xảy ra thường xuyên trong cuộc sống, chủ yếu là sự chuyển quyền sử dụng đất giữa các thành viên trong gia đình nên tình hình thực hiện quyền này ở các phường, xã không có sự khác biệt lớn. Tuy nhiên, ngày nay khi mà giá đất ngày càng gia tăng thì những trường hợp tranh chấp đất đai giữa các thành viên trong gia đình xảy ra càng nhiều. Mặc dù chưa có đủ số liệu chính xác nhưng qua điều tra cho thấy, ở các xã mà có giá đất ở mức cao thì người dân thực hiện khai báo và các thủ tục chuyển QSDĐ nghiêm túc hơn ở các xã xa trung tâm, thuần nông. Ngoài ra, ở những xã này số người cần giấy tờ xác minh chủ sử dụng đất để sử dụng trong các giao dịch như thế chấp nhiều hơn nên họ thường khẩn trương làm thủ tục đăng ký đất đai để được công nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy CNQSD đất.
4.3.1.3. Kết quả thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn
Khi người dân đã ý thức được rằng đất đai là một khối tài sản lớn, họ hiểu được những chính sách pháp luật về đất đai và các quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (họ có thể nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất). Từ đó khi thực hiện xong các quyền này thì họ mới có thể thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định.
Trong cuộc sống không ai là có tiềm lực kinh tế vững chắc, muốn xây dựng cơ sở sản xuất, buôn bán, kinh doanh các mặt hàng thì phải có vốn đầu tư.
Vốn ở đây chính là quyền sử dụng đất, họ tiến hành các giao dịch để thế chấp quyền sử dụng đất có thời hạn với các chi nhánh ngân hàng trên địa bàn. Từ khi có quyền thế chấp này người dân được giao dịch đảm bảo, nên số lượng các trường hợp thế chấp ngày càng tăng qua các năm, được thể hiện qua Bảng 4.6.
Bảng 4.6. Tình hình thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn từ năm 2012 - 2016
Năm Đất ở Đất nông nghiệp
Số trường hợp Diện tích (m2) Số trường hợp Diện tích (m2)
2012 992 83.824,0 - -
2013 1.023 84.909,0 - -
2014 1.105 93.372,0 - -
2015 1.186 102.775,7 - -
2016 1.240 104.526,2 - -
Tổng 5.546 460.406,9
Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TPLS (2016) Theo quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm; Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất phải đến Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại các Ngân hàng thương mại.
- Theo số liệu thống kê tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Lạng Sơn (Bảng 4.6) cho thấy, tình hình thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố tăng dần qua các năm, từ 2012 đến 2016 (với tổng số 5.546 trường hợp, diện tích 460.406,90 m2). Điều này phản ánh thực tế của người sử dụng đất đã được thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất thuận tiện hơn, đảm bảo về mặt pháp lý để vay vốn ngân hàng phục vụ cho sản xuất kinh doanh, đất đai không chỉ là nơi cư trú nay trở thành nguồn vốn để đầu tư sản xuất trong một xã hội có nên kinh tế ngày càng phát triển. Ngoài ra, chúng ta cần đánh giá công sức không nhỏ của bộ máy hành chính nhà nước trong việc phục vụ xã hội, thủ tục hành chính trong đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất ngày càng thuận tiện, đơn giản, thời gian giải quyết nhanh hơn: từ 03 ngày xuống còn 01 ngày làm việc.