2.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.5. Đấu giá quyền sử dụng đất
QSDĐ là quyền của các chủ thể SDĐ bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho QSDĐ;
quyền được khai thác các thuộc tính, công dụng của đất, quyền được hưởng những thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất và các quyền khác theo quy định của pháp luật (Trần Tiến Hải, 2015).
Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu (Nguyễn Thị Minh, 2010).
Nếu như hoạt động bán đấu giá tài sản ra đời rất sớm trong lịch sử phát triển xã hội loài người thì đấu giá QSDĐ chỉ xuất hiện kể từ khi Nhà nước ta thừa nhận QSDĐ là một loại tài sản và cho phép tham gia trên thị trường BĐS, với tư cách là một loại hàng hoá đặc biệt. QSDĐ là tài sản, do vậy, đấu giá
QSDĐ thực chất cũng là đấu giá tài sản. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của QSDĐ là tài sản phát sinh từ đất đai của Nhà nước, nên mọi hoạt động liên quan đến QSDĐ luôn gắn với đất đai. Xét về bản chất, đấu giá QSDĐ cũng là một quan hệ mua bán tài sản. Đối tượng đem ra để mua, bán trong quan hệ này là QSDĐ. Chủ thể tham gia quan hệ một bên bao gồm cá nhân, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất là bên bán; một bên là cá nhân, tổ chức có nhu cầu SDĐ để làm nhà ở hoặc sản xuất kinh doanh là bên mua. Trong quan hệ này, những người tham gia mua QSDĐ phải cạnh tranh với nhau về giá. Cuộc mua bán diễn ra công khai tại một nơi nhất định, ở đó người có QSDĐ đưa ra giá bán với mức giá khởi điểm còn những người mua tham gia đấu giá tự do để đưa ra giá trong sự cạnh tranh với những người khác nhằm mục đích mua được QSDĐ để phục vụ nhu cầu của mình. Người chiến thắng trong cuộc đấu giá là người mua được QSDĐ là người trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm (Trần Tiến Hải, 2015).
Từ sự phân tích trên có thể hiểu đấu giá QSDĐ là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu SDĐ. Theo đó, người muốn có được QSDĐ phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách thức trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người nhận được QSDĐ đấu giá (Trần Tiến Hải, 2015).
2.1.5.2. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
- Đấu giá đất công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (Nguyễn Tân Thịnh, 2012).
- Đấu giá QSDĐ sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá (Nguyễn Tân Thịnh, 2012).
- Đấu giá QSDĐ sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho” trong giao đất, cho thuê đất. Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa
điểm, QSDĐ đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu SDĐ, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp (Nguyễn Tân Thịnh, 2012).
- Thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội (Nguyễn Tân Thịnh, 2012).
- Đấu giá QSDĐ góp phần vào việc tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước. Từ khi QSDĐ được coi là hàng hoá đặc biệt, được tạo điều kiện thuận lợi để tham gia thị trường BĐS, đấu giá QSDĐ thời gian qua đã đưa lại một nguồn thu rất lớn cho ngân sách nhà nước. Nguồn thu này đã tạo vốn để đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống CSHT, cải thiện đời sống vật chất tinh thần của người dân, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển KT - XH của từng địa phương và trên cả nước (Trần Tiến Hải, 2015).
- Đấu giá QSDĐ là cơ sở quan trọng để Nhà nước định giá đất. Vì khi tổ chức ĐGQSDĐ sẽ thu hút được rộng rãi, đông đảo các tổ chức và cá nhân tham gia. Khi tham gia đấu giá, người tham gia đấu giá trên cơ sở nghiên cứu giá cả của các chủ thể khác đưa ra, từ đó cân nhắc để đưa ra mức giá hợp lý. Do vậy, giá cả trúng đấu giá thường phù hợp và sát đúng với giá cả của thị trường. Đây là cơ sở quan trọng để cơ quan nhà nước nghiên cứu, sử dụng trong việc quy định giá khởi điểm cho thửa đất đưa ra đấu giá trong thời gian tiếp theo đối với những khu vực có điều kiện tương tự. Từ đó, làm cơ sở cho việc điều chỉnh giá đất cho những năm tiếp theo, tạo ra mặt bằng giá cả chung cho thị trường SDĐ (Trần Tiến Hải, 2015).
- Đấu giá QSDĐ tạo sự công bằng, minh bạch trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Từ khi pháp luật thừa nhận QSDĐ là tài sản được đưa vào đấu giá thì thị trường BĐS trở nên sôi động với sự tham gia của nhiều chủ thể. Trong các chủ thể, việc Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất theo hình thức đấu giá là trường hợp đặc biệt. Vì QSDĐ trong trường hợp này chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao cho một cá nhân, tổ chức nào, mà thông qua thủ tục đấu giá, nếu chủ thể nào đáp ứng được các điều kiện trong cuộc đấu giá và là người trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm thì người đó được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền giao đất. Bên cạnh đó, đấu giá QSDĐ khiến cho việc SDĐ của các chủ thể được hiệu quả hơn, đúng theo quy hoạch, đúng mục đích SDĐ, có lợi và đáp ứng được yêu cầu đặt ra của các bên quản lý đất và bên muốn nhận QSDĐ (Trần Tiến Hải, 2015).
2.1.5.3. Ý nghĩa của đấu giá quyền sử dụng đất
- Đấu giá QSDĐ là hình thức khai thác, SDĐ đai hiệu quả, hợp lý, huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế “xin,cho” khi giao đất, thu hút được nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia vào thị trường BĐS (Lê Chiêu Tâm và Huỳnh Văn Chương, 2012).
- Nếu đấu giá QSDĐ được tiến hành thường xuyên sẽ giúp cho việc định giá đất sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước.
- Với giá đất được công bố trong đấu giá QSDĐ sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động về giá đất của các chủ thể tham ra thị trường, xoá “giá ảo” về BĐS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững.
- Hoạt động bán đấu giá QSDĐ giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu SDĐ thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai.
- Tạo nguồn vốn từ đấu giá QSDĐ để đầu tư cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề của nhân dân địa phương khi Nhà nước thu hồi đất.