2.3. Cơ sở thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất ở việt nam
2.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất
a. Nguyên tắc đấu giá
Công tác đấu giá phải đảm bảo các nguyên tắc được quy định tại Điều 117, Luật Đất đai 2013 như sau:
- Đấu giá QSDĐ được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
- Việc đấu giá QSDĐ phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản (Quốc hội, 2013).
b. Các trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đấu giá
Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá được quy định tại Điều 118 Luật Đất đai 2013:
- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
- SDĐ thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
- Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
- Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất (Quốc hội, 2013).
2.3.2.2. Trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
Trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ được thực hiện theo quy định tại Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP gồm 9 bước, cụ thể như sau:
Bước 1. Lập phương án đấu giá QSDĐ: Căn cứ kế hoạch SDĐ hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và đề xuất của các đơn vị về việc đấu giá quỹ đất hiện có, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) hoặc Phòng TN&MT báo cáo UBND cùng cấp chỉ đạo các đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất quy định tại Điều 4 của Thông tư này lập phương án đấu giá QSDĐ trình UBND cùng cấp phê duyệt.
Bước 2. Chuẩn bị hồ sơ đấu giá QSDĐ: Căn cứ phương án đấu giá QSDĐ đã được phê duyệt, đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ có
trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ của các thửa đất đấu giá, gửi đến cơ quan TN&MT để thẩm định trước khi trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá QSDĐ
Bước 3. Quyết định đấu giá QSDĐ: Căn cứ hồ sơ thửa đất đấu giá do đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ chuẩn bị và ý kiến thẩm định của cơ quan TN&MT, UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá QSDĐ.
Bước 4. Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá: Căn cứ quyết định đấu giá QSDĐ, Sở TN&MT tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất nếu có) theo quy định của pháp luật và trình UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt.
Bước 5. Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ: Căn cứ phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá trong phương án đấu giá QSDĐ đã được phê duyệt; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ có trách nhiệm tổ chức lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ theo quy định.
Bước 6. Giám sát thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ: Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ có trách nhiệm thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ đúng với trình tự, thủ tục quy định của pháp luật về đấu giá tài sản và nội dung cụ thể tại hợp đồng thuê thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ.
Bước 7. Phê duyệt kết quả đấu giá QSDĐ: Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận bàn giao hồ sơ và biên bản kết quả thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ từ đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá QSDĐ, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ lập hồ sơ gửi cơ quan TN&MT để trình UBND cấp có thẩm quyền đã quyết định đấu giá QSDĐ, ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá QSDĐ.
Bước 8. Nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá QSDĐ: Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của UBND cấp có thẩm quyền, cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền SDĐ hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người đã trúng đấu giá.
Bước 9. Cấp giấy chứng nhận QSDĐ, giao đất trên thực địa cho người trúng đấu giá: Sau khi đã nhận được chứng từ nộp đủ tiền trúng đấu giá QSDĐ của người trúng đấu giá, cơ quan TN&MT trình UBND cấp có thẩm quyền cấp
Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày UBND cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trúng đấu giá, cơ quan TN&MT chủ trì, phối hợp với đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ và UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất đấu giá, tổ chức thực hiện bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân đã trúng đấu giá QSDĐ; chỉ đạo đơn vị có liên quan thực hiện cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính theo quy định hiện hành (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2015).