4.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu
4.4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu
Trong những năm qua, công tác đấu giá QSDĐ tại huyện Sóc Sơn cũng như trên toàn địa bàn thành phố Hà Nội đang ở trong giai đoạn trầm lắng, công tác đấu giá gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, dự án đấu giá QSDĐ tại khu Dộc Bầu thị trấn Sóc Sơn được thực hiện khá thành công, có thể nói là dự án thành công nhất trong các dự án đấu giá nhỏ lẻ, xen kẹt đã diễn ra trong giai đoạn 2012 - 2016.
Tính đến hết năm 2016 dự án đấu giá QSDĐ khu Dộc Bầu đã tổ chức 02 phiên đấu giá với tổng số hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá là 75, trong đó phiên 1 có 70 hồ sơ, phiên 2 có 5 hồ sơ. Khu Dộc Bầu thị trấn Sóc Sơn có CSHT thuận lợi, điều kiện KT - XH phát triển nên kết quả đấu giá thuận lợi, chỉ trong 01 phiên đấu giá đầu tiên đã bán được 26/27 lô đất với diện tích là 2.400 m2 (đạt 94,7%), phiên 2 tổ chức đấu giá QSDĐ cho 01 lô còn lại. Tổng số tiền thu về cho ngân sách Nhà Nước là 33.792 tr.đ, vượt mức giá khởi điểm là 8.123 tr.đ. Dự án đấu giá QSDĐ khu Dộc Bầu thực hiện đấu giá theo nhóm thửa đất, với giá khởi điểm nhóm 1 là 12 tr.đ/m2, nhóm 2 là 10 tr.đ/m2, nhóm 3 là 8,1 tr.đ/m2. Kết quả đấu giá QSDĐ tại dự án khu Dộc Bầu được thể hiện ở Bảng 4.4.
Bảng 4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu Dộc Bầu
STT Ký hiệu
lô đất
Diện tích (m2)
Giá khởi điểm (Tr.đ)
Giá trúng đấu giá
(Tr.đ)
Giá Nhà nước (Tr.đ)
MCL giữa giá trúng đấu
giá và giá khởi điểm
(lần)
MCL giữa giá trúng đấu giá và
giá Nhà nước (lần) I. Phiên 1
1 1 90,0 1.080 1.575 421 1,46 3,74
2 2 90,0 1.080 1.395 421 1,29 3,31
3 3 90,0 1.080 1.350 421 1,25 3,21
4 4 90,0 1.080 1.350 421 1,25 3,21
5 5 90,0 1.080 1.395 421 1,29 3,31
6 6 90,0 1.080 1.395 421 1,29 3,31
7 7 90,0 1.080 1.395 421 1,29 3,31
8 8 90,0 1.080 1.440 421 1,33 3,42
9 9 90,0 1.080 1.440 421 1,33 3,42
10 27 135,0 1.620 2.615 632 1,61 4,14
11 10 90,0 900 1.260 421 1,40 2,99
12 18 92,5 925 1.434 433 1,55 3,31
13 19 92,5 925 1.295 433 1,40 2,99
14 20 92,5 925 1.203 433 1,30 2,78
15 21 92,5 925 1.203 433 1,30 2,78
16 22 92,5 925 1.295 433 1,40 2,99
17 23 91,2 912 1.322 427 1,45 3,10
18 24 91,2 912 1.140 427 1,25 2,67
19 25 91,2 912 1.231 427 1,35 2,88
20 26 88,4 884 1.264 414 1,43 3,05
21 11 90,0 729 774 421 1,06 1,84
22 12 90,0 729 1.089 421 1,49 2,59
23 13 90,0 729 774 421 1,06 1,84
24 14 90,0 729 774 421 1,06 1,84
25 15 90,0 729 774 421 1,06 1,84
26 16 90,0 729 774 421 1,06 1,84
II. Phiên 2
27 17 135,0 810 837 632 1,03 1,32
Tổng 2.534,5 25.669 33.792 11.861 1,30 2,85
Nguồn: Chi nhánh Phát triển quỹ đất Sóc Sơn (2017)
Kết quả bảng 4.4 cho thấy dự án đã đấu giá thành công 100% lô đất với 27 lô.
Trong số người trúng đấu giá có 1 người trúng đấu giá 3 lô, 2 người trúng đấu giá 2 lô, còn lại trúng đấu giá 1 lô vì theo Quy chế đấu giá QSDĐ khu Dộc Bầu, thị trấn Sóc Sơn một người được phép đăng ký tham gia đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một nhóm đất hoặc tất cả các nhóm đất đưa ra đấu giá. Người tham gia đấu giá đăng ký một thửa đất hay nhiều thửa đất trong cùng 1 nhóm đều được phát 01 tờ phiếu đấu giá tương ứng với nhóm đất đăng ký và chỉ được bỏ 1 giá cho tất cả các thửa đất đã đăng ký (có cùng mức giá khởi điểm). Người tham gia đấu giá đăng ký nhiều nhóm đất đấu giá sẽ được phát số phiếu đấu giá tương ứng với số nhóm đất đăng ký và bỏ cùng 1 giá đối với tất cả các thửa đất đăng ký đấu giá trong mỗi nhóm đất.
Giá khởi điểm và bước giá tại khu Dộc Bầu cao hơn so với các dự án khác trong huyện Sóc Sơn, tuy nhiên do khu đất đấu giá có vị trí thuận lợi, nằm tại trung tâm thị trấn Sóc Sơn là nơi tập trung các trụ sở hành chính, không những thế khu đất giáp đường và chợ, thuận lợi cho việc giao lưu buôn bán, do đó lượng hồ sơ đấu giá nộp vào lớn và trả giá cao. Vì vậy, kết quả đấu giá tại dự án vẫn đạt được kết quả cao. Lô được đấu giá cao nhất với (giá khởi điểm + 15 bước giá).
Tuy nhiên, cũng có một số lô chỉ hơn 1 bước giá so với giá khởi điểm.
Kết quả ở bảng 4.4 cho thấy giá trúng đấu giá của các lô đất cao, tổng số tiền vượt giá khởi điểm lên tới 8.123 tr.đ, MCL trung bình đạt 1,3 lần. Tuy nhiên, cũng vẫn xuất hiện trường hợp có thửa đất (thửa 17) không có người tham gia đấu giá do thửa đất nằm ở phía Bắc, góc trong cùng nhóm 3, đường cụt, hình dạng không cân đối, diện tích lớn trong khi diện tích thực tế sử dụng chỉ khoảng 90 m2, giá khởi điểm và bước giá đều bằng các thửa khác trong nhóm nên để thu hút người tham gia đấu giá, mức giá khởi điểm và bước giá đã phải điều chỉnh giảm xuống với giá khởi điểm là 6 tr.đ/m2, bước giá là 200 nghìn đồng/m2 và được tổ chức đấu giá được tại phiên 2.
Kết quả điều tra cho thấy giá trúng đấu giá tại dự án đấu giá QSDĐ khu Dộc Bầu cao hơn so với giá Nhà nước quy định từ 1,32 đến 4,14 lần, trung bình chênh lệch là 2,85 lần. Có thể thấy, khu đất đấu giá có giá Nhà nước quy định như nhau, tuy nhiên sau khi đấu giá lại có sự khác nhau giữa các lô đất. Nguyên nhân là do một số lô đất có vị trí đẹp, hình dáng lô đất đẹp và cân đối, thuận tiện đi lại, thuận lợi giao lưu buôn bán nên được trả giá cao hơn so với các lô đất khác. Như vậy, chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá được Nhà nước quy định tại dự án Dộc Bầu khá cao .Tuy nhiên, việc xác định giá khởi điểm tại dự án Dộc Bầu khá phù hợp, giá khởi điểm được xây dựng không những cao hơn giá được
Nhà nước quy định nhằm nâng cao ngân sách Nhà nước, mà còn được xác định sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định đấu giá QSDĐ theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá. Điều này thể hiện công tác xác định giá khởi điểm trên địa bàn đã đạt hiệu quả tốt, nâng cao ngân sách địa phương từ đấu giá quyền sử dụng đất, đây là kết quả tốt cần phát huy trong công tác đấu giá QSDĐ. Tuy nhiên, công tác định giá đất cần phải được thực hiện tốt hơn để làm căn cứ chuẩn xác cho việc xây dựng giá khởi điểm trong đấu giá QSDĐ nhằm ngăn chặn tình trạng xây dựng giá khởi điểm không sát với trên thị trường dẫn đến thất thu cho ngân sách Nhà nước. Không những tác động không tốt đến công tác đấu giá QSDĐ mà còn gây thất thu cho ngân sách Nhà nước trong các hoạt động khác như tính tiền thuê đất, thuế thu nhập trong việc giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, thu lệ phí trước bạ, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ...
4.4.3.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu Chéo Cầu Nam, thôn Thanh Nhàn, xã Thanh Xuân
Từ năm 2014, các lô đất tại khu Chéo Cầu Nam bắt đầu được đưa ra đấu giá, tuy nhiên phải đến năm 2016 mới bán hết. Có thể nói đây là dự án ít hồ sơ nộp nhất, phải tổ chức nhiều phiên đấu giá nhất trong các dự án đã được triển khai tại huyện Sóc Sơn trong giai đoạn 2012 - 2016. Qua 8 phiên đấu giá, tổng số hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá là 69 hồ sơ, trong đó phiên 1 có 30 hồ sơ, phiên 2 có 10 hồ sơ, phiên 3 có 10 hồ sơ, phiên 4 có 4 hồ sơ, phiên 5 có 4 hồ sơ, phiên 6 có 7 hồ sơ, phiên 7 có 2 hồ sơ, phiên 8 có 2 hồ sơ. Công tác đấu giá QSDĐ tại khu Chéo Cầu Nam thu được kết quả không cao, tổng số tiền thu về được cho Nhà nước là 13.981 tr.đ, số tiền vượt giá khởi điểm chỉ đạt 733 tr.đ.
Kết quả ở bảng 4.5 cho thấy, chỉ riêng phiên đầu tiên bán được 10 lô đất, còn từ phiên 2 đến phiên 8 chỉ bán được từ 01 đến 02 lô đất. Trong khi giá khởi điểm chỉ từ 5,3 đến 6 tr.đ/m2, bước giá từ phiên 2 trở đi chỉ 100 nghìn đồng/m2. So với các dự án trên địa bàn huyện Sóc Sơn, giá khởi điểm và bước giá như vậy là không cao nhưng phải trải qua tới 8 phiên đấu giá mới bán hết. Có tới 13/23 lô trúng đấu giá chỉ hơn 1 bước giá so với giá khởi điểm, chiếm tới 56,52% tổng số lô trúng đấu giá, duy nhất 1 lô (lô số 1) có giá trúng đấu giá hơn 7 bước giá so với giá khởi điểm với bước giá là 200 nghìn đồng/m2, đây cũng là lô được trả giá cao nhất trong 23 lô trúng đấu giá. MCL trung bình chỉ đạt 1,06 lần, trong đó thấp nhất là 1,02 lần, cao nhất là 1,23 lần. Cho thấy kết quả thu được tại dự án
đấu giá QSDĐ khu Chéo Cầu Nam là thấp, nguyên nhân là do vị trí khu đấu giá mặc dù nằm tại trung tâm xã Thanh Xuân nhưng điều kiện KT - XH tại xã Thanh Xuân chưa phát triển, vị trí khu đất chỉ giáp hệ thống mương và đường giao thông nông thôn, không thuận tiện cho việc đi lại, giao lưu buôn bán, không những thế tình hình an ninh tại đây chưa tốt, công trình xây dựng hạ tầng kỹ thuật tại đây sau khi xây dựng xong đã được bàn giao cho UBND xã Thanh Xuân quản lý, bảo quản, tuy nhiên đã xuất hiện tình trạng một số tủ điện bị mất trộm công tơ, các khu đất trồng cây xanh, vỉa hè giáp các thửa đất đấu giá bị các hộ dân lân cận lấn chiếm để nuôi gia súc, gia cầm đã gây ảnh hưởng xấu đến công trình, do đó không thu hút được người tham gia đấu giá, giá đất không cao.
Như vậy, huyện Sóc Sơn cần phải chú ý hơn nữa trong việc lựa chọn khu đất đấu giá trong giai đoạn xây dựng phương án để không tiếp tục xảy ra tình trạng không có người nộp hồ sơ tham gia đấu giá như tại dự án này.
Mặc dù kết quả thu được không cao, tuy nhiên dự án đấu giá QSDĐ tại khu Chéo Cầu Nam vẫn góp phần tăng ngân sách cho Nhà nước bởi giá trúng đấu giá cao hơn so với giá được Nhà nước quy định. Giá đất do Nhà nước quy định của dự án đấu giá QSDĐ khu Chéo Cầu Nam được quy định tại Phụ lục Bảng số 9 ban hành kèm theo Quyết định số 63/2013/QĐ-UBND ngày 25/12/2013 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2014. Tiền SDĐ theo khung giá quy định đối với khu Chéo Cầu Nam thuộc vị trí 2 đường Quốc lộ 2 đoạn từ xã Phú Cường đến hết địa phận xã Tân Dân là 3,136 tr.đ/1m2. Kết quả điều tra cho thấy giá trúng đấu giá tại khu Chéo Cầu Nam cao hơn so với giá được Nhà nước quy định, trung bình là 1,99 lần, trong đó cao nhất là 2,36 lần, thấp nhất là 1,72 lần. Mặc dù có giá Nhà nước quy định như nhau nhưng các lô đất nằm tại vị trí đầu của khu đất được trả giá cao hơn do thuận lợi về giao thông, lô đất có hình dáng đẹp, cân đối, tuy nhiên sự chênh lệch không đáng kể. Có thể thấy chênh lệch giữa giá trúng đấu giá so với giá được Nhà nước quy định khá cao cho thấy công tác định giá đất chưa thực sự sát với tình hình thực tế tại địa phương, do đó việc định giá đất cần được UBND thành phố Hà Nội quan tâm hơn nữa để điều chỉnh phù hợp hơn. Tuy nhiên công tác xác định giá khởi điểm vẫn được thực hiện tốt, giá khởi điểm được xác định cao hơn giá được Nhà nước quy định và phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương, đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, đây là kết quả tốt cần được tiếp tục phát huy.
Bảng 4.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu Chéo Cầu Nam
STT Ký hiệu
lô đất
Diện tích (m2)
Giá khởi điểm (Tr.đ)
Giá trúng đấu giá
(Tr.đ)
Giá Nhà nước (Tr.đ)
MCL giữa giá trúng đấu giá và giá khởi
điểm (lần)
MCL giữa giá trúng đấu giá và
Nhà nước (lần) I. Phiên 1
1 1 76,9 461 569 241 1,23 2,36
2 2 79,8 479 527 250 1,10 2,10
3 3 79,9 479 495 251 1,03 1,98
4 4 78,8 473 489 247 1,03 1,98
5 5 79,9 479 495 251 1,03 1,98
6 6 89,5 537 609 281 1,13 2,17
7 7 77,2 463 540 242 1,17 2,23
8 8 80,7 484 500 253 1,03 1,98
9 14 99,2 595 615 311 1,03 1,98
10 15 110,4 662 684 346 1,03 1,98
11 21 153,7 922 953 482 1,03 1,98
II. Phiên 2
12 13 79,8 479 495 250 1,03 1,98
13 23 162,3 974 1.006 509 1,03 1,98
III. Phiên 3
14 9 79,3 476 492 249 1,03 1,98
15 20 155,1 931 962 486 1,03 1,98
IV. Phiên 4
16 10 79,7 478 486 250 1,02 1,95
17 11 78,8 473 481 247 1,02 1,95
V. Phiên 5
18 12 80,4 482 531 252 1,10 2,10
19 16 80,4 482 490 252 1,02 1,95
VI. Phiên 6
20 17 71,2 377 463 223 1,23 2,07
21 18 103,9 551 561 326 1,02 1,72
VII. Phiên 7
22 19 165,4 877 893 519 1,02 1,72
VIII. Phiên 8
23 22 119,5 633 645 375 1,02 1,72
Tổng 2.261,8 13.249 13.981 7.093 1,06 1,97
Nguồn: Chi nhánh Phát triển quỹ đất Sóc Sơn (2017)
4.4.3.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu Thanh Luông, thôn Yên Tàng, xã Bắc Phú
Bảng 4.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu Thanh Luông
STT Ký hiệu lô đất
Diện tích (m2)
Giá khởi điểm (Tr.đ)
Giá trúng đấu giá
(Tr.đ)
Giá Nhà nước (Tr.đ)
MCL giữa giá trúng đấu giá và
gia khởi điểm (lần)
MCL giữa giá trúng đấu giá và
giá Nhà nước (lần) I. Phiên 1
1 1 76,6 383 628 199 1,64 3,15
2 3 76,6 383 643 199 1,68 3,23
3 4 76,6 383 628 199 1,64 3,15
4 5 76,6 383 552 199 1,44 2,77
5 6 76,6 383 521 199 1,36 2,62
6 7 76,6 383 475 199 1,24 2,38
7 8 76,6 383 475 199 1,24 2,38
8 9 76,6 383 475 199 1,24 2,38
9 10 76,6 383 475 199 1,24 2,38
10 11 76,6 383 460 199 1,20 2,31
11 12 76,6 383 475 199 1,24 2,38
12 13 76,6 383 460 199 1,20 2,31
13 14 76,6 383 460 199 1,20 2,31
14 15 76,6 383 429 199 1,12 2,15
15 16 76,6 383 444 199 1,16 2,23
16 17 76,6 383 429 199 1,12 2,15
17 18 76,6 383 444 199 1,16 2,23
18 19 76,6 383 490 199 1,28 2,46
19 20 76,6 383 506 199 1,32 2,54
20 21 122,5 613 809 319 1,32 2,54
21 25 95,5 382 401 248 1,05 1,62
II. Phiên 2
22 2 76,6 383 643 199 1,68 3,23
23 24 95,5 382 392 248 1,03 1,58
III. Phiên 3
24 23 95,5 382 392 248 1,03 1,58
IV. Phiên 4
25 22 134,3 537 551 349 1,03 1,58
26 26 95,5 382 392 248 1,03 1,58
27 27 95,5 382 497 248 1,30 2,00
Tổng 2.266,3 10.720 13.543 5.892 1,27 2,30
Nguồn: Chi nhánh phát triển quỹ đất Sóc Sơn (2017)
Khu Thanh Luông thôn Yên Tàng, xã Bắc Phú là khu đất nằm ở vị trí khá thuận tiện, giáp trường Mầm Non và các trục đường giao thông chính gồm đường Quốc lộ 3 và đường 131, đây là dự án có giá khởi điểm thấp nhất trong 03 dự án nghiên cứu, cũng vì lý do đó mà số hồ sơ nộp vào nhiều, giá trúng đấu giá khá cao so với giá khởi điểm. Sau 04 phiên, dự án đấu giá QSDĐ khu Thanh Luông đã đấu giá thành công với 27 lô đất, 01 lô đất (lô số 2) đã đấu giá thành công tại phiên 1 nhưng bị hủy kết quả do khách hàng trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá theo thời gian quy định và đã được đấu giá lại tại phiên 2 với giá trúng đấu giá rất cao.
Tính đến hết năm 2016 dự án đấu giá QSDĐ khu Thanh Luông đã tổ chức 04 phiên đấu giá với tổng số hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá là 61, trong đó phiên 1 có 46 hồ sơ, phiên 2 có 5 hồ sơ, phiên 3 có 2 hồ sơ, phiên 4 có 8 hồ sơ. Dự án đã đấu giá thành công 100% lô đất với số tiền thu được cho Nhà nước là 13.543 tr.đ, tổng số tiền vượt giá khởi điểm lên tới 2.823 tr.đ. Kết quả ở bảng 4.6 cho thấy giá trúng đấu giá của các lô đất cao, lô được đấu giá cao nhất với giá trúng đấu giá hơn 34 bước giá so với giá khởi điểm (lô số 2). Có rất ít lô trúng đấu giá hơn 1 bước giá so với giá khởi điểm. MCL trung bình là 1,27 lần, giao động từ 1,03 đến 1,68 lần. Chỉ trong phiên đầu tiên đã bán được 21/27 lô đất với giá cao, tuy nhiên 06 lô đất còn lại phải qua tới 3 phiên mới đấu giá mới bán hết, lượng hồ sơ nộp vào các phiên sau ít, giá bán tại các phiên này không cao, các lô trúng đấu giá hơn 1 bước giá so với giá khởi điểm tập trung ở 3 phiên này. Nguyên nhân là do trong khi các lô đất khác có mặt tiền giáp đường nhựa rộng 18,5 m, diện tích là 76,6 m2, đối diện là khu dân cư thì 6 lô đất được trả giá thấp lại có mặt tiền chỉ giáp đường bê tông rộng 7m mà diện tích các lô đất này lại lớn hơn so với các lô đất giáp đường nhựa (từ 95,5 đến 134,3 m2), đối diện là đất canh tác nên các lô đất này được trả giá không cao.
Dự án đấu giá QSDĐ khu thanh Luông được đánh giá khá thành công do giá trúng đấu giá cao so với giá khởi điểm, không những thế còn được thể hiện ở chỗ giá đất trúng đấu giá tại dự án khu Thanh Luông cao hơn so với Giá được Nhà nước quy định. Giá đất do Nhà nước quy định thuộc dự án đấu giá QSDĐ khu Thanh Luông được quy định tại Phụ lục bảng số 9 ban hành kèm theo Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của UBND Thành phố Hà nội về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2013. Tiền SDĐ theo khung giá quy định đối với khu Thanh Luông thuộc Vị trí 1 đường 131
đi Bắc Phú là 2,6 tr.đ/m2. Kết quả tại bảng 4.11 cho thấy giá trúng đấu giá tại khu Thanh Luông cao hơn so với giá được Nhà nước quy định trung bình là 2,34 lần, trong đó thấp nhất là 1,58 lần, cao nhất là 3,23 lần. Như vậy, chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá Nhà nước khá cao, cho thấy công tác định giá đất trên địa bàn chưa hợp lý. Tuy nhiên giá khởi điểm được xác định khá phù hợp, cao hơn giá Nhà nước và phù hợp với điều kiện tại địa phương nên đã thu hút người tham gia đấu giá đồng thời nâng cao ngân sách cho Nhà nước. Vì vậy UBND thành phố cần sát sao hơn trong việc định giá đất tại địa phương nhằm hạn chế sự thất thu cho ngân sách, đồng thời làm căn cứ chuẩn xác nhất cho công tác xác định giá khởi điểm trong đấu giá QSDĐ.