CHƯƠNG III: PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH VÀ THIẾT KẾ DỰ ÁN
V. QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
1. Các nguyên tắc Quy hoạch sử dụng đất:
Hệ thống các nguyên tắc quy hoạch sau đây có thể mô tả việc quy hoạch, tổ chức sử dụng đất một cách khái quát.
a. Tính nhạy cảm:
Do các loại sử dụng đất khác nhau có mức độ nhạy cảm khác nhau đối với tiếng ồn và ô nhiễm, theo nguyên tắc hướng dẫn, đất sử dụng có độ nhạy cảm thấp với tiếng ồn và ô nhiễm sẽ đƣợc bố trí gần hơn với nguồn gây ô nhiễm tiềm tàng và chất gây ô nhiễm . Đất sử dụng có độ nhạy cảm cao sẽ đƣợc bố trí cách xa những nguồn này hơn. Các đất sử dụng khác sẽ đƣợc phân phối theo mức độ nhạy cảm.
b. Tính tương thích:
Tiếp theo tính nhạy cảm của đất sử dụng là tính tương thích của đất sử dụng. Các loại đất sử dụng khác nhau sẽ được sắp xếp và kết hợp làm sao để phù hợp với tính tương thích của chúng. Tính tương thích của đất sử dụng là cốt yếu để tránh việc xung đột sử dụng, nhưng để tối đa hoá các lợi ích của sự tổng hợp và chia sẻ các nguồn tài nguyên, và để thấy đƣợc tầm quan trọng của việc phụ thuộc lẫn nhau giữa các loại đất sử dụng khác nhau.
c. Khả năng tiếp cận:
27 Bố cục hình thức phục vụ công năng. Tương tự như vậy, khả năng tiếp cận được sắp xếp theo việc sử dụng đất và cường độ , phương thức sử dụng đa dạng và thứ bậc sử dụng khác nhau. Sử dụng nhiều hơn và cường độ cao hơn yêu cầu mức độ khả năng tiếp cận lớn hơn và ngƣợc lại. Cũng nhƣ thế, các giao điểm hoạt động và các điểm trung chuyển sẽ đƣợc thiết kế có khả năng tiếp cận cao, nhƣng những khu vực có mức độ riêng tƣ cao.
2. Cơ cấu sử dụng đất:
Hướng tiếp cận chính của khu vực dự án là từ 2 hướng Bắc và Tây Nam khu đất nơi có trục giao thông đối ngoại là nội bộ khu vực ra quốc lộ 12 và trục đường Trần Đăng Ninh đi trung tâm thành phố và đường đi sân bay Điện Biên.
Mạng lưới giao thông đơn vị ở được phân nhánh từ các trục giao thông chính tạo thành mạng lưới đường giao thông khép kín và liên tục tạo lên mạng lưới giao thông hoàn chỉnh và mạch lạc cho tổng thể dự án.
Tổng thể dự án chủ yếu là các khu đất nhà ở thấp tầng bao gồm: khu đất nhà ở liên kế, nhà ở biệt thự; Tất cả đƣợc phân bố một cách hài hòa với một tỷ lệ phù hợp để tạo lên sự gắn bó với tổng thể khu dân cƣ đô thị kiểu mẫu. Cụ thể là:
- Lõi của khu ở là vườn hoa nhỏ.
- Ranh giới dự án phía Tây giáp với tường rào của trường Bế Văn Đàn và khu vực đẹp nhất của dự án nằm dọc bờ sông Nậm Rốm là khu vực nằm sát các công viên cây xanh mặt nước yên tĩnh, cảnh quan đẹp và có tầm quan sát, bố trí các biệt thự sang trọng và hiện đại;
- Nhà ở liền kề bố trí ở phía bắc của khu đất và 1 phần ở lõi dự án nhằm tạo 1 khu phố thương mại sầm uất và có sức sống;
Xen kẽ với khu nhà ở thấp tầng bố trí vườn hoa, cây xanh để cải tạo vi khí hậu và tạo cảnh quan sinh thái.
Cây xanh đƣợc phân bổ trên toàn bộ dự án tạo thành một dãi công viên xanh bao bọc lấy dự án mang lại giá trị về tầm nhìn cũng như đảm bảo về môi trường cảnh quan.
3. Thống kê đất và cân bằng chỉ tiêu sử dụng đất:
Tr:28 BẢNG THỐNG QUY HOẠCH SƢ̉ DỤNG ĐẤT ĐAI KHU NHÀ Ở BÊN SÔNG NẬM RỐM
TT Loại đất Ký hiệu Diện tích DT
XD
Mật độ
xây dựng DT sàn Tầng cao HSSDD Số hộ Số dân Tỉ lệ
(m2) (m2) (%) (m2) (tầng) (lần) (hộ) (người) (%)
TỔNG ĐẤT QUY
HOẠCH 13.323 100,00
1 Đất ở 6.060 3.830 63% 13.840 3-4 2,3 47 184 45,49
a Đất ở liên kế LK 1.695 1.254 74% 4.928 2,9 16 64
Đất ở liên kế lô 7x15m LK01 1.050 777 74% 3.108 4,0 3,0 10 40
Đất ở liên kế lô 7x15m LK01A 120 89 74% 266 3,0 2,2 1 4
Đất ở liên kế lô 7x15m LK02 525 389 74% 1.554 4,0 3,0 5 20
b Đất biệt thự BT 4.365 2.575 59% 8.912 2,0 30 120
Đất biệt thự 10x15m BT01 1.517 895 59% 3.580 4,0 2,4 10 40
Đất biệt thự 10x15m BT01A 508 300 59% 899 3,0 1,8 3 12
Đất biệt thự BT02 193 114 59% 455 4,0 2,4 1 4
Đất biệt thự 10X12M BT03 1.847 1.090 59% 3.269 3 2 14 56
Đất biệt thự 10x15m BT04 300 177 59% 708 4,0 2 2 8
2 Đất cây xanh CX 2.896 21,74
CX01 170
CX02 200
CX03 47
CXCL 2.479
3 Đất giao thông 4.367 32,78