CHƯƠNG VI: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
IV. PHƯƠNG PHÁP TÍNH TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 V/v: Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2008/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;
- Căn cứ Quyết định số 30/2010/QĐ - UBND ngày 28/12/2010 của UBND tỉnh Điện Biên về việc Ban hành ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Điện Biên năm 2011;
- Tổng mức đầu tƣ xây dựng đƣợc xác định từ hồ sơ thiết kế cơ sở đƣợc lập;
- Kết quả điều tra, khảo sát sơ bộ giá các loại đất quy định trên địa bàn Khu nhà ở phía Tây sông Nậm Rốm tại phường Thanh Bình, thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên.
2. Nguyên tắc chung:
Đơn giá thu tiền sử dụng đất của dự án đối với nhóm đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được xác định “Phương pháp thặng dư” quy định tại Thông tư số 145/2007/TT- BTC ngày 6/12/2007 trên cơ sở tính toán giá trị doanh thu trong tương lai của dự án trừ đi chi phí phát triển của dự án. Công thức cụ thể nhƣ sau:
Giá trị khu đất = Doanh thu phát triển – Chi phí phát triển 1.1. Về Doanh thu phát triển: Các hạng mục sản phẩm hình thành doanh thu gồm:
- Đất nhà ở thấp tầng: Đất ở liên kế DTLK; Đất ở biệt thự DTBT; Đất ở nhà vườn DTBTNV.
66 - Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp gồm: Đất Thương mại – Dịch vụ DTTMDV;
Đất văn phòng DTVPDN; 1.2. Về Chi phí phát triển:
1. Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư của dự án: Được thực hiện theo từng loại đất và tài sản trên đất.
2. Chi phí đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào dự án đƣợc lập từ khối lƣợng của hồ sơ thiết kế cơ sở các hạng mục công trình này.
3. Chi phí dự phòng: Đƣợc xác định theo Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tƣ xây dựng công trình và Thông tƣ 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ Xây dựng hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Trong đó:
- Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lƣợng công việc phát sinh (GDP1) là 10% xây dựng hạ tầng kỹ thuật;
- Dự phòng chi phí do yếu tố trƣợt giá (GDP2): Đƣợc tính toán căn cứ theo Quyết định số 552/QĐ-BXD ngày 13/5/2011 về chỉ số giá xây dựng tháng 1, tháng 2, tháng 3 và quý 1 năm 2011. Dự phòng do yếu tố trƣợt giá đƣợc tính cho từng năm đầu tƣ, trên cơ sở tỷ lệ trƣợt giá bình quân của 3 năm liên tiếp gần nhất (2008, 2009, 2010) và quý 1, 2 năm 2011 cho từng loại công trình cụ thể.
4. Chi phí lãi vay (Glv):
- Tổng hạn mức vay bằng 50% chi phí đầu tƣ trực tiếp gồm: Chi phí trực tiếp đầu tƣ hạ tầng kỹ thuật; Chi phí bồi thường, GPMB và Chi phí dự phòng.
- Thời gian vay trong 3 năm;
- Lãi vay thực hiện dự án là 12%/năm.
5. Chi phí quảng cáo, bán hàng: Tính bằng 1% Tổng doanh thu dự kiến.
6. Chi phí quản lý chung: Tính bằng 5% Tổng doanh thu dự kiến.
7. Lợi nhuận của doanh nghiệp: Tính bằng 20% Tổng doanh thu dự kiến.
3. Kết quả tính toán giá trị khu đất:
- Căn cứ vào chi phí đầu tƣ xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào của dự án (Bảng chi tiết kèm theo);
- Căn cứ vào những nguyên tắc tính toán đã nêu ở mục 2;
- Căn cứ vào suất vốn đầu tƣ hạ tầng kỹ thuật/1m2 đất kinh doanh và Quyết định số 30/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND tỉnh Điện Biên V/v: ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Điện Biên năm 2011.
Tr:67 Stt Các khoản mục chi phí Khối lƣợng Đơn giá/định
mức Diễn giải Giá trị (vnđ) Ghi chú
A CHI PHÍ PHÁT TRIỂN 39,223,890,000
1 Chi phí trực đầu tƣ hạ tầng kỹ
thuật Dự toán Dự toán Bảng tính chi tiết 28,561,290,000
2 Chi phí quảng cáo, bán hàng
41,010,000,000 1% 1% x Doanh thu phát triển = 410,100,000 Gqc
3 Chi phí quản lý chung
41,010,000,000 5% 5% x Doanh thu phát triển = 2,050,500,000 Gql
4 Lợi nhuận Nhà đầu tƣ
41,010,000,000 20% 20% x Doanh thu phát triển = 8,202,000,000 Gln
B DOANH THU PHÁT TRIỂN 6,060 (m2) 41,010,000,000
1 Đất ở liên kế 1,695 (m2) 6,000,000
đồng/m2
1695 (m2) x 6000000
(đồng/m2) = 10,170,000,000 2 Đất ở biệt thự loại 10x15m 2,325 (m2) 8,000,000
đồng/m2
2325 (m2) x 8000000
(đồng/m2) = 18,600,000,000 3 Đất ở biệt thự loại khác 2,040 (m2) 6,000,000
đồng/m2
2040 (m2) x 6000000
(đồng/m2) = 12,240,000,000
C GIÁ TRỊ KHU ĐẤT = B - A 1,786,110,000
Bằng chữ: Một tỷ, bảy trăm tám sáu triệu, một trăm mười nghìn chẵn./.
Tr:68 4. Tiến độ nộp tiền sử dụng đất:
Tổng số tiền sử dụng đất (sau khi đã khấu trừ chi phí phát triển) Chủ đầu tƣ nộp thành hai (2) lần, áp dụng khoản 1.3. Điều 2 của Thông tƣ số 192/2009/TT-BTC ngày 01/10/2009 của Bộ Tài chính V/v: Hướng dẫn thí điểm việc nộp tiền sử dụng đất đối với dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp tại Nghị quyết 33/2008/NQ-CP ngày 31/12/2008 của Chính phủ. Cụ thể nhƣ sau:
- Lần 1, thu 70% tiền sử dụng đất (sau khi đã khấu trừ chi phí phát triển khu đất) khi Chủ đầu tƣ hoàn thành đầu tƣ hạ tầng kỹ thuật (giai đoạn 1) và bàn giao cho UBND thành phố Điện Biên Phủ;
- Lần 2, thu tiếp 30% tiền sử dụng đất còn lại sau 24 tháng.
69