Dự án thực hiện sẽ mang lại hiệu quả rõ rệt về mặt kinh tế - xã hội. Đem lại lợi ích cho tỉnh Điện Biên trong việc quản lý, khai thác, thu hút đầu tư.... và người dân trong khu vực cũng được hưởng lợi rất lớn khi dự án hoàn thành, đáp ứng cho tiêu chuẩn cuộc sống ngày càng cao của nhân dân. Những lợi ích về kinh tế xã hội đƣợc thể hiện ở những lĩnh vực cơ bản nhƣ sau:
1. Về quy hoạch và quản lý:
- Cụ thể hóa quy hoạch chung của thành phố Điện Biên Phủ đồng thời là căn cứ pháp lý trong việc quản lý quy hoạch, kiến trúc cảnh quan đô thị;
- Dự án đƣợc quy hoạch, thiết kế hiện đại, đồng bộ, kiến trúc cảnh quan độc đáo, thân thiện với môi trường, cùng nhiều công trình điểm nhấn về kiến trúc như: Công viên – vườn hoa; công trình Dịch vụ 5 tầng và khu biệt thự, nhà vườn cao cấp... tạo nên không gian đô thị thoáng mát, chất lƣợng cuộc sống cao....và xứng đáng là đô thị kiểu mẫu trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ.
2. Về phương án kinh tế:
- Tận dụng và khai thác tối đa nguồn vật tư, vật liệu của địa phương;
- Góp phần quan trọng để thúc đẩy phát triển các ngành nghề khác cùng phát triển nhƣ:
Xây dựng, thương mại, tài chính – ngân hàng, viễn thông....;
- Tạo dựng hình ảnh và thu hút mạnh mẽ hơn nữa các Nhà đầu tư trong và ngoài nước đến với thành phố Điện Biên Phủ. Từ đó góp phần tích cực đến sự phát triển một cách toàn diện về kinh tế - xã hội của tỉnh Điện Biên nói chung và phát triển du lịch nói riêng.
- Đóng góp vào ngân sách nhà nước thông qua tiền sử dụng đất và các khoản thuế như:
thuế VAT, thuế TNDN, thuế trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, các khoản lệ phí khác. Các khoản đóng góp chính cho Ngân sách của Tỉnh gồm:
Stt Loại đất Thành tiền (vnđ) Ghi chú
1 Tiền sử dụng đất - thuê đất
1,786,110,000 Sau khi đối trừ 2 Thuế giá trị gia tăng (VAT)
5,915,021,000 3 Thuế thu nhập doanh nghiệp
902,220,000 4 Lệ phí trước bạ
205,050,000 Tổng cộng
8,808,401,000 Sau khi đối trừ Bằng chữ: Tám tỷ,tám trăm linh tám triệu, bốn trăm linh một nghìn đồng chẵn./.
3. Về ý nghĩa xã hội:
- Tạo được mối liên hệ, giao lưu về kinh tế - văn hóa và xã hội giữa trung tâm thành phố
80 Điện Biên Phủ và các vùng lân cận;
- Tạo dựng môi môi trường sống và sinh hoạt với tiêu chuẩn cao, đáp ứng nhu cầu cho nhân dân trong khu vực và vùng lân cận, từng bước nâng cao dân trí cũng như chất lượng cuộc sống;
- Giải quyết việc làm cho lao động của địa phương trong suốt quá trình đầu tư xây dựng cũng nhƣ kinh doanh khai thác sau này;
- Đặc biệt dự án được thiết kế gồm nhiều công trình tiện ích xã hội như: công viên – vườn hoa.
4. Góp phần phát triển kinh tế của địa phương:
- Dự án được xây dựng sẽ tạo ra bộ mặt mới cho địa phương, góp phần quan trọng trong việc quảng bá, thu hút các nhà đầu tƣ đến với thành phố Điện Biên Phủ ngày một nhiều hơn trong tương lai. Dự án thực hiện là minh chứng cụ thể, khẳng định vị trí, thế mạnh và tiềm năng phát triển của thành phố trung tâm của khu vực Tây Bắc;
- Dự án hoàn thành sẽ tạo ra khu đô thị mới hiện đại... từ đó góp phần vào quan trọng cho phát triển kinh tế tại địa phương;
- Dự án không chỉ làm phát triển kinh tế đơn thuần mà nó còn mang lại sự phát triển, thay đổi đáng kể trình độ dân trí khu vực này. Người dân có cơ hội tiếp xúc với nhiều công nghệ mới, cách làm mới, thông tin liên lạc cập nhật thường xuyên liên tục.
II. CƠ SỞ HÌNH THÀNH DOANH THU VÀ PHƯƠNG ÁN KINH DOANH
Dự án thực hiện sẽ mang lại hiệu quả rõ rệt về mặt kinh tế - xã hội. Đem lại lợi ích cho tỉnh Điện Biên trong việc quản lý, khai thác, thu hút đầu tư.... và người dân trong khu vực cũng được hưởng lợi rất lớn khi dự án hoàn thành, đáp ứng cho tiêu chuẩn cuộc sống ngày càng cao của nhân dân. Những lợi ích về kinh tế xã hội đƣợc thể hiện ở những lĩnh vực cơ bản nhƣ sau:
1. Cơ sở pháp lý:
- Căn cứ vào Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh Bất động sản;
- Căn cứ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Căn cứ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
- Căn cứ vào Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về việc hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản.
2. Cơ sở hình thành doanh thu:
- Quyết định số 1068/QĐ-UBND ngày 26/10/2011 của UBND tỉnh Điện Biên V/v: Phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng Khu nhà ở phía Tây sông Nậm Rốm - tỷ lệ 1-500, tại phường Thanh Bình, thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên;
- Tình hình thị trường kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ và khu vực lân cận;
81 - Doanh thu từ việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các khoản thu từ quỹ đất thương mại – dịch vụ khác..
3. Phương án kinh doanh khai thác dự án:
a. Phương thức kinh doanh:
Sau khi có bồi thường giải phóng mặt bằng và tiến hành đầu tư xây dựng dự án. Chủ đầu tư sẽ tổ chức kinh doanh khai thác dự án theo quy định. Phương án kinh doanh thu hồi vốn từ việc bán đất và nhà ở dự kiến chia làm hai giai đoạn nhƣ sau:
Giai đoạn I: Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất:
Căn cứ theo tiến độ thực hiện dự án và phân khu đầu tƣ theo từng giai đoạn cụ thể, Chủ đầu tƣ (Bên A) sẽ tiến hành huy động vốn từ các tổ chức, cá nhân (Bên B) thông qua hợp đồng góp vốn. Tỷ lệ và tiến độ góp vốn đƣợc phân chia làm nhiều giai đoạn phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tƣ hạ tầng của dự án. Tiến độ huy động dự kiến theo các đợt nhƣ sau:
- Đợt 1: Bên B nộp cho bên A số tiền bằng 20% trên tổng giá trị vốn góp ngay sau khi ký kết hợp đồng;
- Đợt 2: Bên B nộp cho bên A số tiền bằng 30% trên tổng giá trị vốn góp trong vòng 3 tháng kể từ khi hai bên ký kết hợp đồng;
- Đợt 3: Bên B nộp cho bên A số tiền bằng 20% trên tổng giá trị vốn góp sau khi đã hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật của lô đất nhận chuyển nhượng. Trước khi bên A bàn giao lô đất có cơ sở hạ tầng cho bên B, hai bên sẽ ký hợp đồng mua bán chuyển nhƣợng chính thức;
- Đợt 4: Bên B góp cho bên A số tiền bằng 20% giá trị góp vốn ngay sau khi bên A bàn giao chính thức mốc giới lô đất cho bên B tại hiện trường;
- Đợt 5: Bên B thanh toán giá trị góp vốn giai đoạn 1 còn lại cho bên A theo giá trị thực tế của Hợp đồng ngay khi bên A bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên B.
Giai đoạn II: (Bán nhà ở) .
- Sau khi bên B đã được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hai bên sẽ thương thảo phụ lục hợp đồng xây dựng phần thô của công trình, giá trị, tiến độ cụ thể sẽ đƣợc hai bên thống nhất sau.
b. Sản phẩm dịch vụ của dự án:
Dự án hoàn thành sẽ cung cấp 1 khu ở chức năng hiện đại cho cƣ dân, gồm:
- Nhà ở liên kế;
- Nhà ở biệt thự song lập;
c. Nhận định về nhu cầu của thị trường:
Theo quy hoạch chung xây dựng thành phố Điện Biên Phủ đến 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, trong đó trọng tâm là phát triển kinh tế du lịch, dịch vụ của thành phố. Do đó, dự án Khu ở Tân Thanh thực hiện sẽ có tác động rất lớn lên thị trường bất động sản nói chung và du lịch nói riêng trong những năm tới trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ. Đặc biệt, dự án là công trình trọng điểm kỷ niệm 60 năm chiến thắng Điện Biên Phủ (7/5/1954 – 7/5/2014), do
82 đó chắc chắn sẽ có vai trò, tầm quan trọng cũng nhƣ tạo sức hút rất lớn về đầu tƣ, kinh doanh dịch vụ - du lịch trong những năm tới.
III. HIỆU QUẢ VỀ KINH TẾ CỦA DỰ ÁN 1. Các giả thiết trong tính toán:
- Chi phí đầu tƣ không thay đổi trong thời gian tính toán;
- Lãi suất triết khấu (chiết khấu) dự kiến là: 12%/năm;
- Thời gian đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật và kinh doanh khai thác giai đoạn 1 dự kiến là 1 năm;
- Thời gian đầu tƣ xây dựng công trình kiến trúc dự kiến là 1 năm;
- Dự kiến tổng doanh thu và tiến độ thu hồi.
2. Tính hiện giá thu hồi thuần: NPV
Căn cứ theo thị trường kinh doanh bất động sản hiện nay của thành phố Điện Biên Phủ và khu vực lân cận. Với những giả thuyết đầu vào để phân tích dự án nêu trên. Kết quả tính toán chỉ tiêu hiệu quả NPV = 18.141(triệu đồng) > 0 Như vậy dự án có lãi. (Phụ lục tính toán kèm theo).
4. Tính suất thu hồi nội bộ : IRR
Suất thu hồi nội bộ của dự án của dự án là XIRR (theo quý) =97,3%/ năm > i = 12 % năm (lãi suất triết khấu của dự án đã tính ở trên). So sánh với lãi suất đi vay ta có kết luận nhƣ sau:
+ 12 % năm < XIRR = 97,3%/ năm Các nhà đầu tƣ thứ phát và các đối tác sẵn sàng góp vốn để thực hiện dự án này. Điều đó sẽ tăng thêm cơ hội đầu tƣ và cũng có thể rút ngắn hơn nữa thời hạn đầu tƣ cũng nhƣ thu hồi vốn.
+ IRR = 97,3%/ năm Chỉ số này cũng cho thấy mức độ an toàn đối với Chủ đầu tƣ để sẵn sàng đi vay để thực hiện dự án. Không những trả đƣợc nợ mà còn có lãi. (Phụ lục tính toán kèm theo).
5. Đánh giá an toàn về tài chính:
Căn cứ vào kết quả tính toán các chỉ tiêu hiệu quả đã tính toán ở trên. Tổng hợp kết quả phân tích tài chính nhƣ sau: (xem phụ lục)
6. Kết luận:
Từ những căn cứ pháp lý, kết quả phân tích tài chính và các chỉ tiêu hiệu quả của dự án nêu trên. Có thể khẳng định việc đầu tƣ xây dựng dự án Khu nhà ở phía Tây sông Nậm Rốm là rất cần thiết và có hiệu quả kinh tế, xã hội, góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội nói chung và đô thị, du lịch - dịch vụ nói riêng của thành phố Điện Biên Phủ
.
Tr:83