PHẦN II. NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khu tái định cư Thị trấn Quán Hàu, huyện Quảng Ninh
2.1.2. Khái quát tình hình tự nhiên, kinh tế xã hội thị trấn Quán Hàu
Quán Hàu là một thị trấn trẻ, được xây dựng và thành lập năm 1999 (theo Nghị định số: 30/1999/NĐ-CP ngày 28/4/1999 của Chính phủ) trên cơ sở 186 ha diện tích tự nhiên và 3.515 nhân khẩu của xã Lương Ninh; 138,4 ha diện tích tự nhiên và 1.011 nhân khẩu của xã Vĩnh Ninh. Thị trấn Quán Hàu hiện có diện tích 3,257km2 và 4.303 nhân khẩu; mật độ dân số 1.321người/km2; tỷ lệ tăng dân số tự nhiên 10,69%o (nguồn Niên giám thống kê huyện Quảng Ninh năm 2015). Phía Đông giáp xã Võ Ninh; Tây và Nam giáp xã Vĩnh Ninh; phía Bắc giáp xã Lương Ninh.
Quán Hàu là đầu mối giao thông quan trọng của huyện Quảng Ninh, là cửa ngõ phía Nam của thành phố Đồng Hới; cách trung tâm thành phố Đồng Hới khoảng 7 km về phía Nam, có tuyến quốc lộ 1A và đường tránh thành phố Đông Hới chạy qua, cầu Quán Hàu bắc qua sông Nhật Lệ và cách sân bay Đồng Hới chỉ 12 km về phía Nam.
Trên con đường hội nhập và phát triển kinh tế của huyện Quảng Ninh và của tỉnh Quảng Bình, Quán Hàu có vai trò và vị trí hết sức quan trọng. Tuy nhiên là một thị trấn mới thành lập trên cơ sở mở rộng và sát nhập các xã lân cận, nên cơ sở hạ tầng chưa được quy hoạch chi tiết đầy đủ và đầu tư đồng bộ, tổng quan quy hoạch chưa tương xứng với sự tăng trưởng và sự phát triển của thị trấn trung tâm huyện lỵ. Vì vậy, năm 2010, UBND tỉnh Quảng Bình phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thị trấn Quán Hàu và vùng phụ cận huyện Quảng Ninh, nhằm đảm bảo định hướng xây dựng các khu đô thị theo quan điểm mới; phù hợp với các quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng mới được ban hành.
Việc định hướng và phát triển thị trấn Quán Hàu về phía Tây trở thành một khu đô thị rộng lớn, sẽ tạo ra nhu cầu trong việc sắp xếp nơi ở, sinh hoạt và làm việc, nghỉ ngơi của người dân thị trấn. Vì vậy, việc lập quy hoạch chi tiết của các khu chức năng trong quy hoạch chung cần phải sớm triển khai thực hiện, nhằm đáp ứng tốc độ tăng tưởng dân số cơ học và sự phát triển của hệ thống dịch vụ đô thị; nhanh chóng tạo lập các cơ sở quản lý và phát triển đô thị, khu nhà ở, các công trình công cộng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đảm bảo yêu cầu phát triển đô thị ổn định và bền vững.
Đạ i h ọ c Kinh
t ế Hu ế
Từ khi thành lập đến nay, bộ mặt thị trấn ngày một đổi mới và phát triển, đã hình thành khu dân cư đô thị, nhất là khu vực phía Tây đường tránh thành phố Đồng Hới và phía Bắc đường tỉnh 569B; khu vực này hiện đã có khu tái định cư đường tránh thành phố Đồng Hới. Quá trình nghiên cứu quản lý và thực thi nhận thấy cần thiết mở rộng khu tái định cư Quán Hàu là phù hợp và cần thiết.
Việc mở rộng khu dân cư về phía Tây thị trấn và dọc theo đường tránh thành phố Đồng Hới sẽ tạo nên bộ mặt mới của thị trấn Quán Hàu và đáp ứng lộ trình hình thành một thị xã trong tương lai. Trên cơ sở đó định hướng được các khu chức năng quy hoạch trong khu vực như: xây dựng nhà ở biệt thự kết hợp nhà ở chia lô và các công trình phúc lợi công cộng, khu vui chơi giải trí,…phù hợp và gắn kết với các khu chức năng đã được quy hoạch cũng như định hướng quy hoạch lân cận, tạo thành một thể thống nhất, phù hợp chung với quy hoạch chung của thị trấn. Tổ chức hệ thống giao thông, hệ thống hạ tầng xã hội gắn kết giữa các khu vực đảm bảo thống nhất, hài hòa và hiệu quả.
Khu đất lập quy hoạch thuộc tiểu khu 5, thị trấn Quán Hàu, huyện Quảng Ninh (Xứ Đồng Nổng, tờ bản đồ số 8 – Bản đồ Địa chính thị trấn Quán Hàu tỷ lệ 1/1000);
cách ngã tư cầu Quán Hàu 250m về phía Tây Bắc, cách trụ sở UBND huyện Quảng Ninh 300m về phía Tây. Phạm vi lập quy hoạch có diện tích 59.240m2 (5,924)ha;
trong đó diện tích đất quy hoạch trong phạm vi chỉ giới xây dựng đã được UBND tỉnh phê duyệt là 45.600m2 (4,56ha), có ranh giới được xác định như sau:
- Phía Bắc giáp đất quy hoạch dự phòng phát triển trung tâm thị trấn;
- Phía Nam giáp Khu tái định cư đường tránh thành phố Đồng Hới;
- Phía Đông giáp đường tránh thành phố Đồng Hới;
- Phía Tây giáp đất quy hoạch cơ quan.
Đạ i h ọ c Kinh
t ế Hu ế
2.2. Nội dung di dân TĐC dự án khu đô thị mới thị trấn Quán Hàu 2.2.1. Khái quát dự án khu đô thị mới thị trấn Quán Hàu
Dân số của khu vực quy hoạch tính đến năm 2020 (tính cả dân số theo tăng tự nhiên và cơ học) là:4.803 người.
Trong khu vực quy hoạch, hiện có 500 – 600 người, với khoảng 140 – 170 hộ sinh sống.
Quy mô cơ cấu tổ chức: Khu đất được chia lô theo dạng ô bàn cờ, các dãy nhà phân lô liền kề bám theo các trục đường quy hoạch, đường giao thông nội bộ và đường tránh thành phố Đồng Hới; mỗi lô phố gồm 2 dãy nhà quay lưng lại với nhau, bề rộng của mỗi thửa đất nhà ở phân lô trung bình ≥9m, chiều sâu ≥18m, diện tích trung bình là 162m2. Các thửa đất biệt thự được bố trí ở lô đất tiếp giáp với đất nhà Văn hóa và thể thao về phía Tây; ngoài ra còn bố trí ở các ngã 3, ngã tư của lô phố, nhằm tạo thuận lợi cho việc phân chia khu đất, diện tích trung bình mỗi thửa nhà ở biệt thự là 259m2.
Tại vị trí trung tâm khu đất bố trí một đảo tròn làm công viên cây xanh, kết hợp với lõi cây xanh ở các khu biệt thự, các lô đất thừa do cắt góc và dọc theo các tuyến đường tỏa đi các hướng, tạo cảnh quan và môi trường sinh thái.
Dân số trong khu đất quy hoạch tương đương với một đơn vị cấp tiểu khu, vì vậy, dự kiến xây dựng nhà văn hóa tại khu trung tâm lô đất (tiếp giáp với đảo công viên cây xanh về phía Nam).
Các khu chức năng được phân định rõ ràng theo các tuyến đường giao thông nội bộ, với mặt cắt đường rộng 10,5m và các trục không gian đi bộ.
Toàn bộ khu đất chia thành 15 lô, trong đó: 02 lô xây dựng công viên cây xanh diện tích 1.021,3m2; 01lô xây nhà văn hóa - thể thao giải trí, diện tích: 1.295,6m2 ; 01 lô xây dựng bãi đỗ xe, diện tích 923,8m2; 11 lô xây dựng nhà ở phân lô liền kề và nhà ở biệt thự, diện tích: 31.384,4m2 .
Dự kiến tổng thời gian thi công là 3 năm. Công trình ra đời hứa hẹn sẽ làm thay đổi diện mạo khu đô thị thị trấn Quán Hàu với không gian mang tính mềm mại, uyển chuyển, tạo dáng cho một đô thị hiện đại.
Đạ i h ọ c Kinh
t ế Hu ế
2.2.2. Căn cứ pháp lý áp dụng về di dời TĐC
Bảng 5: Các văn bản pháp lý liên quan đến dự án
TT
Ngày, Tháng,
Năm
Nội dung
Cơ quan ban hành văn bản 1 26/11/2003 - Luật xây dựng số 16/2003/QH11. Quốc hội 2 19/6/2009 - Luật quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12. Quốc hội 3 3/12/2004 - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP về việc quy định bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Chính Phủ 4 24/01/2005 - Nghị định số 08/2005/NĐ-CP về quy hoạch xây
dựng. Chính phủ
5 13/8/2009 - Nghị định số 69/2009/NĐ-CP về việc quy định bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Chính phủ 6 07/4/2010 - Nghị định số 37/2010/NĐ về lập, thẩm định, phê
duyệt và quản lý quy hoạch đô thị Chính phủ
7 02/8/2006
- Thông tư số 69/2006/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
Bộ Tài chính
8 01/10/2009
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
Bộ Tài nguyên và môi trường
9 30/9/2010
- Thông tư số 17/2010/TT- hướng dẫn xác định và quản lý chi phí quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị.
Bộ Xây dựng
Đạ i h ọ c Kinh
t ế Hu ế
10 28/11/2005
- Quyết định số 59/2005/QĐ-UBND về việc quy định chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.
UBND tỉnh Quảng Bình
11 31/12/2007
- Quyết định số 34/2007/QĐ-UBND về việc ban hành quy định giá tài sản để bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.
UBND tỉnh Quảng Bình
12 11/3/2009
- Quyết định số 05/2009/QĐ-UBND về việc quy định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.
UBND tỉnh Quảng Bình
13 05/02/2010
- Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND về việc quy định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.
UBND tỉnh Quảng Bình
14 19/5/2009
- Quyết định số 1053/QĐ-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thị trấn Quán Hàu và vùng phụ cận huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình.
UBND tỉnh Quảng Bình
Nguồn: Tác giả nghiên cứu và xây dựng 2.2.3. Bồi thường thiệt hại của chủ đầu tư
Nghị định 123/2007 sửa đổi, ấn định các giới hạn về mức giá đất và ủy quyền cho các UBND tỉnh ấn định giá bán đất tại địa phương bằng cách phân định các loại đất và giá đất của mỗi loại. Giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép cao hơn không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại do Chính phủ quy định trong Nghị định này.
Nghị định 197/2004: Nhà, công trình khác xây dựng trên đất không đủ điều kiện được bồi thường, nhưng trước khi có quy hoạch sử dụng đất hoặc thông báo về việc thu hồi đất sẽ được hỗ trợ tối đa 80% mức bồi thường theo quy định.
Nhà và công trình khác xây dựng sau khi công bố kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất sẽ được xem xét hỗ trợ tùy theo từng trường hợp. bên cạnh đó, dự án sẽ tiến hành đền bù đất đai với chi phí thay thế. Công trình bị ảnh hưởng của các hộ gia đình, không kể họ có chứng
Đạ i h ọ c Kinh
t ế Hu ế