Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.2. TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KHU KINH TẾ VÂN PHONG
3.2.3. Hiện trạng quản lý, sử dụng đất các dự án tại Khu kinh tế Vân Phong
a/ Quy hoạch sử dụng đất
Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất
Tổng diện tích đất tự nhiên của KKT Vân Phong là khoảng 70.000 ha. Trong đó, diện tích đất xây dựng các khu đô thị, các khu du lịch, các khu, cụm công nghiệp tập trung và cảng tại KKT Vân Phong là khoảng 10.050 ha[21]. Cụ thể bao gồm:
- Khu phi thuế quan: Quy hoạch tại trung tâm bán đảo Hòn Gốm, gắn với cảng trung chuyển quốc tế Vân Phong tại Đầm Môn. Đất xây dựng các khu chức năng thuộc khu phi thuế quan quy mô khoảng 920 ha, bao gồm: Cảng trung chuyển quốc tế quy mô đến năm 2030 là 290ha (giai đoạn tiềm năng là 750ha); Khu dịch vụ và công nghiệp hậu cảng quy mô khoảng 310 ha; Khu đô thị và trung tâm thương mại – tài chính khoảng 315ha; Cảng du lịch Sơn Đừng - tại vị trí Đông Nam cảng trung chuyển quốc tế, quy mô khoảng 5 ha.
- Các cơ sở và trung tâm công nghiệp ngoài khu phi thuế quan có diện tích khoảng 2.705 ha, bao gồm: Khu công nghiệp Vạn Thắng quy mô 200ha; Khu Sản xuất VLXD Tân Dân quy mô 100ha; Khu vực sản xuất công nghiệp tập trung tại Dốc Đá Trắng quy mô 300ha; Khu phát triển công nghiệp tại Hòn Khói quy mô 250ha; Trung tâm công nghiệp Ninh Thủy quy mô 250ha; Kho xăng dầu Hòn Mỹ Giang quy mô 90ha; Công nghiệp nhiệt điện, lọc hóa dầu và các cơ sở công nghiệp gắn với cảng nước sâu chuyên dùng tại Ninh Phước quy mô 1.515ha.
- Các khu dịch vụ du lịch và đô thị du lịch sinh thái biển có tổng diện tích đất xây dựng khoảng 880 ha, bao gồm: Các khu du lịch Đông Bắc bán đảo Hòn Gốm và các đảo quy mô khoảng 250ha; Khu đô thị du lịch tại Bãi Cát Thấm quy mô khoảng 220 ha; Khu dịch vụ du lịch Bắc núi Cá Ông quy mô khoảng 28ha; Khu đô thị du lịch tại khu vực Tuần Lễ - Hòn Ngang – Mũi Đá Son quy mô khoảng 322 ha; Khu dịch vụ du lịch tại Đại Lãnh quy mô khoảng 30ha; Khu dịch vụ du lịch tại Đông Bắc Hòn Hèo quy mô khoảng 30ha. Diện tích trên chưa bao gồm đất cây xanh sinh thái và mặt nước.
- Đất các khu đô thị đa chức năng có tổng diện tích đất xây dựng khoảng 5.100 ha, bao gồm: Khu vực Vĩnh Yên quy mô khoảng 90ha; Khu vực Nam Tu Bông đến đèo Cổ Mã quy mô khoảng 900 ha; Khu vực Đại Lãnh quy mô khoảng 90ha; Khu vực thị trấn Vạn Giã và vùng phụ cận quy mô khoảng 1.400 ha; Khu vực trung tâm thị xã Ninh Hòa quy mô khoảng 555 ha; Khu vực hai bên QL26B quy mô khoảng 650ha; Khu vực Dốc Lết quy mô khoảng 915ha; Khu vực Đông Bắc Ninh Hòa và Xóm Quán quy mô khoảng 500ha. Diện tích trên chưa bao gồm đất cây xanh sinh thái và mặt nước.
- Đất giao thông chính kết nối các khu vực xây dựng tập trung: khoảng 445ha.
- Tổng diện tích đất các khu chức năng khác ngoài các khu đất xây dựng tập trung là: 59.950ha. Bao gồm:
+ Đất các khu dân cư nông thôn có quy mô khoảng 552ha, là các khu làng xóm hiện trạng được nâng cấp cải tạo, bổ sung hệ thống hạ tầng, chủ yếu nằm ở các khu vực phía Tây đường sắt Quốc gia Bắc – Nam và ở khu vực giáp ranh giữa huyện Vạn ninh và thị xã Ninh Hòa.
+ Đất an ninh quốc phòng: khoảng 364ha.
+ Đất giao thông liên khu vực: khoảng 45 ha.
+ Các khu sinh thái nông – lâm nghiệp và ngập mặn: Duy trì quỹ đất sản xuất lúa hai vụ và các quỹ đất sản xuất nông nghiệp thuận lợi về thủy lợi ở phía Tây đường sắt quốc gia Bắc Nam cũng như tại khu vực Lạc An; Trồng rừng ngập mặn, tôn tạo cảnh quan và nâng cao giá trị sinh thái của các khu vực ngập mặn ven biển; Trồng rừng, tôn tạo cảnh quan trên các khu vực núi thuộc bán đảo Hòn Gốm, Hòn Lớn, Hòn Hèo, núi Ổ Gà. Trong đó: Đất thủy lợi và mặt nước chuyên dùng có diện tích khoảng 1.590 ha;
Đất sản xuất nông nghiệp khoảng 12.460 ha; Đất nuôi trồng thủy sản khoảng 1.346ha;
Đất đồng muối khoảng 631 ha; Đất lâm nghiệp khoảng 33.763 ha.
+ Đất nghĩa trang, nghĩa địa: khoảng 420 ha.
+ Đất chưa sử dụng: khoảng 8.668 ha.
+ Đất khác: khoảng 111 ha.
(Xem phụ lục 3,4) b/ Quy hoạch xây dựng
Tổng số: 25 đồ án:
- Quy hoạch chung: 01 đồ án. Diện tích 150.000ha.
- Quy hoạch CTXD tỷ lệ 1/2000: 10 đồ án, với tổng diện tích: 6.018,2ha; Đã hoàn thành 08 đồ án, 02 đồ án còn lại đang vướng quy hoạch Sân golf.
- Quy hoạch CTXD tỷ lệ 1/2000: 14 đồ án, với tổng diện tích: 805,9ha; Đã hoàn thành 12 đồ án, 02 đồ án còn lại đang trình thẩm định và phê duyệt.
Bảng 3.11. Tổng hợp đồ án quy hoạch
TT Danh mục đồ án quy hoạch
Chủ đầu tư
Địa điểm xây dựng
Nguồn vốn
Loại quy hoạch và quy mô Loại
QHXD (tỷ lệ)
Quy mô Diện tích
(ha)
Dân số (người)
A Quy hoạch chung
1
Điều chỉnh QH chung XD KKT
Vân Phong, tỉnh Khánh Hòa
đến năm 2030
BQL KKT Vân Phong
Huyện Vạn Ninh
và Ninh Hòa
Ngân sách Nhà nước
Quy hoạch chung
150.000 310.000
B Quy hoạch phân khu, QHCT XD tỷ lệ 1/2000 1
Khu trung tâm dịch vụ tổng hợp Hòn Gốm
BQL KKT Vân Phong
Xã Vạn Thạnh, huyện Vạn
Ninh,
Ngân sách
Nhà nước 1/2000 950 -
2 Khu tái định cư Vĩnh Yên
BQL KKT Vân Phong
Xã Vạn Thạnh, huyện Vạn
Ninh,
Ngân sách
Nhà nước 1/2000 94,58 8.800
3
Khu du lịch sinh thái biển Hòn Ngang-Bãi
Cát thấm
Cty TNHH Đầu tư T&M
Xã Vạn Thạnh, huyện Vạn
Ninh
Nhà
Đầu tư 1/2000 295 -
4
Khu đô thị sinh thái Mũi Đá
Son
Tổng Cty Đầu tư Phát triển
Nhà và Đô thị
Xã Vạn Thạnh, huyện Vạn
Ninh
Nhà
Đầu tư 1/2000 155,8 90.000
5
Khu dịch vụ hỗn hợp và du lịch Tuần Lễ - Hòn Ngang
Cty CP Miền đất may mắn
Vân Phong
Xã Vạn Thạnh, huyện Vạn
Ninh
Nhà
Đầu tư 1/2000 700 -
6
Khu Đô thị và Du lịch Tuần Lễ-Hòn Ngang
Tổng Cty Đầu tư Phát triển
Nhà và Đô thị
Xã Vạn Thọ, huyện
Vạn Ninh
Nhà
Đầu tư 1/2000 590 -
7 Khu Đô thị sinh thái tuần hoàn
Cty CP Tập đoàn
Huyện Vạn Ninh
Nhà
Đầu tư 1/2000 2.250 120.000
TT Danh mục đồ án quy hoạch
Chủ đầu tư
Địa điểm xây dựng
Nguồn vốn
Loại quy hoạch và quy mô Loại
QHXD (tỷ lệ)
Quy mô Diện tích
(ha)
Dân số (người) Cổ Mã Sao Việt
Nam
8
QHCT XD tỷ lệ 1/2000 Khu dịch vụ đô thị và dân cư Đông
– Bắc Ninh Hòa
BQL KKT Vân Phong
Ninh Thọ và Ninh Hải, Ninh
Hòa
Ngân sách
Nhà nước 1/2000 616,2 48.000
9
QHCT XD tỷ lệ 1/2000 (quy
hoạch phân khu) Khu du lịch Dốc Lết –
Phương Mai
Cty CP Phương
Mai
Ninh Hải, Ninh Hòa
Nhà
đầu tư 1/2000 162,88 -
10
QHCT XD (tỷ lệ 1/2000) Khu
công nghiệp Nam Cam Ranh
Cty Công nghiệp Tàu thủy
Nha Trang
Cam Thịnh Đông, Cam Ranh
Nhà
đầu tư 1/2000 203,72 -
C
1 Khu Du lịch Bãi Cá Ông
Cty CP đầu tư và phát triển
Vân Phong
Xã Vạn Thạnh, huyện Vạn
Ninh
Nhà
Đầu tư 1/500 40,4 -
2
Khu du lịch Sinh thái Tây
Bắc Hòn lớn
Cty CP đầu tư thương mại Đất
May Mắn Vân
Phong
Xã Vạn Thạnh, huyện Vạn
Ninh
Nhà
Đầu tư 1/500 333,52 -
3
Khu du lịch nghỉ dưỡng Whitesand tại
Bãi Quao
Cty CP Đầu tư và Phát triển Cát
Trắng
Xã Vạn Thạnh, huyện Vạn
Ninh
Nhà
Đầu tư 1/500 9,2 -
TT Danh mục đồ án quy hoạch
Chủ đầu tư
Địa điểm xây dựng
Nguồn vốn
Loại quy hoạch và quy mô Loại
QHXD (tỷ lệ)
Quy mô Diện tích
(ha)
Dân số (người)
4
Khu du lịch nghỉ mát Bãi
Ông Nghi
Cty CP Sơn Nam
Xã Vạn Thạnh, huyện Vạn
Ninh
Nhà
Đầu tư 1/500 16,22 -
5
Khu du lịch sinh thái biển Hòn Ngang – Bãi Cát Thấm
Cty TNHH Đầu tư T&M
Xã Vạn Thạnh, huyện Vạn
Ninh
Nhà
Đầu tư 1/500 132,24 -
6
Khu du lịch và nghỉ dưỡng Năm Sao Đại
Lãnh
Cty CP Du lịch Năm Sao
Xã Đại Lãnh, huyện Vạn
Ninh
Nhà
Đầu tư 1/500 21,34 -
7
Khu tái định cư Vĩnh Yên (giai
đoạn 1)
BQL KKT Vân Phong
Xã Vạn Thạnh, huyện Vạn
Ninh,
Ngân sách
Nhà nước 1/500 32,2 2.835
7
Khu tái định cư Vĩnh Yên (giai
đoạn 2)
BQL KKT Vân Phong
Xã Vạn Thạnh, huyện Vạn
Ninh,
Ngân sách
Nhà nước 1/500 37,2 2.400
8 Nghĩa trang Bắc Vân Phong
BQL KKT Vân Phong
Xã Vạn Khánh, huyện Vạn
Ninh,
Ngân sách
Nhà nước 1/500 30 -
9 Khu xử lý CTR Bắc Vân Phong
Cty CP Envitech
Việt Nam
Xã Vạn Khánh, huyện Vạn
Ninh,
Nhà đầu tư 1/500 30 -
10
Nhà máy chế biến đá Granite
Phú Tài
Cty CP Phú Tài
Xã Vạn Khánh huyện Vạn
Ninh
Nhà
Đầu tư 1/500 5,0 -
11
Khu nghiên cứu ứng dụng và chuyển giao công nghệ nuôi
Cty CP Khoa học
công nghệ
Xã Vạn Hưng, huyện Vạn
Ninh
Nhà
Đầu tư 1/500 76,3 -
TT Danh mục đồ án quy hoạch
Chủ đầu tư
Địa điểm xây dựng
Nguồn vốn
Loại quy hoạch và quy mô Loại
QHXD (tỷ lệ)
Quy mô Diện tích
(ha)
Dân số (người) nuôi trồng thủy
sản Dốc Đá Trắng
Thủy sản Khánh
Hòa 12
QHCT XD tỷ lệ 1/500 Khu tái
định cư Xóm Quán
BQL KKT Vân Phong
Ninh Thọ, Ninh Hòa
Ngân sách
Nhà nước 1/500 50,28 4.200
13
QHCT (tỷ lệ 1/500) Khu du
lịch Dốc Lết
Cty CP Du lịch Dốc Lết
Ninh Hải, Ninh Hòa
Nhà
đầu tư 1/500 12,2 -
14
QHCT (tỷ lệ 1/500) Khu du lịch nghỉ dưỡng
và dịch vụ du lịch Cát Trắng
Dốc Lết
Cty CP Đầu tư và Phát triển Cát
Trắng
Ninh Hải và Ninh
Thủy, Ninh Hòa
Nhà
đầu tư 1/500 12 -
(Nguồn:[15]) 3.2.3.2. Tình hình thu hút đầu tư, cơ chế chính sách và chủ trương thu hút các dự án đầu tư tại Khu kinh tế
a/ Tình hình thu hút đầu tư
Trước năm 2005, do chưa thành lập Khu kinh tế, hạ tầng còn yếu kém và chưa có chính sách ưu đãi về thu hút đầu tư nên các dự án đầu tư vào địa bàn Khu kinh tế Vân Phong ít cả về số lượng và quy mô. Sau khi thành lập Khu kinh tế (tháng 03/2005), thực hiện mục tiêu Nghị quyết của Tỉnh ủy đã đề ra, ngay từ ngày đầu mới thành lập, UBND tỉnh đã chỉ đạo Ban Quản lý Khu kinh tế chú trọng đến công tác xúc tiến đầu tư nhằm kêu gọi và tìm kiếm các đối tác lớn, các nhà đầu tư chiến lược vào Khu kinh tế.
Ban Quản lý Khu kinh tế đã làm việc với hơn 300 tổ chức, doanh nghiệp đến tìm hiểu, nghiên cứu và đầu tư vào Khu kinh tế. Việc quảng bá, giới thiệu, kêu gọi đầu tư được thực hiện thông qua nhiều hội nghị, hội thảo trong và ngoài nước, thông qua các phương tiện thông tin đại chúng và thông qua website của tỉnh, của khu kinh tế,…
Năm 2015, đã thu hút đầu tư mới 12 dự án với tổng vốn đăng ký tương đương 11 triệu USD. Tính đến nay KKT Vân Phong đã thu hút 151 dự án (119DA ĐTTN và 32DA ĐTNN) với tổng vốn đăng ký 1,49 tỷ USD, vốn thực hiện là 623 triệu USD đạt 42% vốn đăng ký; thực hiện thủ tục điều chỉnh 16 dự án với vốn điều chỉnh tăng là6,8 tỷ đồng.Ngoài ra, đang thực hiện thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận đầu tư thu hút
mới cho 15 dự án đầu tư (đã được thỏa thuận chủ trương đầu tư) với tổng số vốn 11,16 tỷ USD[10].
b/Cơ chế chính sách và chủ trương thu hút các dự án đầu tư tại Khu kinh tế
Khu kinh tế Vân Phong đã áp dụng các chính sách ưu đãi, khuyến khích, ổn định lâu dài và cơ chế quản lý thông thoáng, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài yên tâm đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ trong khung pháp lý hiện hành và ngày càng hoàn thiện. Bao gồm các chính sách cụ thể như sau:
- Các nhà đầu tư vào Khu kinh tế Vân Phong được hưởng các chính sách ưu đãi cao nhất về đất đai.
- Tất cả các dự án đầu tư của các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài trong KKT Vân Phong được hưởng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10%
được áp dụng trong 15 năm, kể từ khi dự án đầu tư bắt đầu hoạt động kinh doanh và được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 04 năm kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế phải nộp cho 09 năm tiếp theo; được hưởng các ưu đãi về các loại thuế khác áp dụng đối với địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
- Các dự án đầu tư sản xuất trong KKT Vân Phong của các tổ chức và cá nhân trong nước và nước ngoài được miễn thuế nhập khẩu đối với nguyên liệu sản xuất, vật tư, linh kiện và bán thành phẩm mà trong nước chưa sản xuất được trong 05 năm, kể từ khi bắt đầu sản xuất.
- Giảm 50% thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao, kể cả người Việt Nam và người nước ngoài làm việc tại KKT Vân Phong.
- Áp dụng chính sách một giá đối với hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước kiểm soát và tiền thuê đất cho các tổ chức, cá nhân, không phân biệt trong nước và nước ngoài có hoạt động sản xuất, kinh doanh tại KKT Vân Phong.
- Nhà nước hỗ trợ đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật đến hàng rào các khu chức năng trong KKT Vân Phong; hỗ trợ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong các khu chức năng và tái định cư cho các hộ gia đình bị thu hồi đất; hỗ trợ đầu tư xây dựng các công trình xử lý nước thải và chất thải tập trung của các khu chức năng theo các chương trình mục tiêu hỗ trợ đầu tư quốc gia.
- Các doanh nghiệp trong nước thuộc các thành phần kinh tế đầu tư sản xuất kinh doanh tại KKT Vân Phong được Quỹ Đầu tư phát triển xem xét cho vay vốn tín dụng ưu đãi của Nhà nước theo quy định hiện hành về tín dụng đầu tư phát triển của Nhànước.
Áp dụng chính sách một giá đối với hàng hóa, dịch vụ và tiền thuê đất cho các tổ chức và cá nhân, không phân biệt trong nước và nước ngoài có hoạt động sản xuất kinh doanh tại KKT Vân Phong.
3.2.3.3. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư a) Công tác tái định cư
Xác định nhiệm vụ ổn định nơi ở cho các hộ dân bị di dời, giải phóng mặt bằng phục vụ xây dựng các dự án trên địa bàn là nhiệm vụ quan trọng hàng đầu, ngay từ khi mới thành lập, UBND tỉnh đã chỉ đạo Ban Quản lý Khu kinh tế khẩn trương triển khai lập quy hoạch chi tiết, lập dự án đầu tư và ưu tiên tập trung nguồn lực để triển khai thi công xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật 04 khu tái định cư Xóm Quán, Ngọc Sơn, Vạn Thắng và Vĩnh Yên với tổng diện tích 110 ha, khả năng tái định cho khoảng 2.100 hộ dân. Hiện nay, đã hoàn thành 1.923 lô, đã bố trí tái định cư 457 lô. Bên cạnh đó, UBND huyện Vạn Ninh cũng đã xây dựng hoàn thành đưa vào sử dụng nghĩa trang Bắc Vân Phong, có diện khoảng 30 ha bố trí cho khoảng 13.000 mộ. Nhìn chung, đến thời điểm hiện nay, các khu tái định cư và nghĩa trang được xây dựng đáp ứng nhu cầu cơ bản về tái định cư và di dời mộ trên địa bàn Khu kinh tế Vân Phong[16].
b) Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
Tổng diện tích cần phải giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đã được phê duyệt đến năm 2015 là 6.584 ha, hiện tại đã hoàn thành công tác đền bù giải phóng mặt bằng khoảng 2.444ha, đạt 37%.
Theo số liệu thống kê của phòng Xây dựng Tài nguyên và Môi trường thuộc Ban quản lý KKT Vân Phong tính từ năm 2006 đến 2015, trên địa bàn KKT Vân Phong đã thực hiện 88 công trình giải phóng mặt bằng trên địa bàn và tiến hành thu hồi khoảng 2444 ha đất của hơn 6.425 hộ dân và có khoảng 457 hộ gia đình đã được bố trí mặt bằng tái định cư[16].
3.2.3.4. Tình hình rà soát tiến độ các dự án
Trong thời gian qua, UBND tỉnh đã chỉ đạo Ban Quản lý Khu kinh tế tiến hành rà soát và làm việc với các dự án chậm triển khai theo tiến độ trên địa bàn Khu kinh tế để có giải pháp đẩy nhanh tiến độ, tháo gỡ những khó khăn vướng mắc đồng thời kiên quyết xử lý đối với các trường hợp không đủ năng lực triển khai dự án. Theo đó, Ban Quản lý Khu kinh tế đã yêu cầu các nhà đầu tư chậm tiến độ xây dựng kế hoạch thực hiện dự án trong năm 2013, năm 2014 và kết thúc xây dựng dự án, đi vào hoạt động vào tháng 12 năm 2015; cam kết tiến độ thực hiện, đồng thời yêu cầu nhà đầu tư ký quỹ thực hiện dự án. Đến nay, có 12 nhà đầu tư đã ký cam kết thực hiện dự án 10 dự án đã ký quỹ đảm bảo đầu tư với tổng số tiền ký quỹ là 95 tỷ đồng. Đối với các dự án không tiến hành cam kết và ký quỹ đầu tư, sẽ tiến hành các thủ tục để thu hồi, chấm dứt dự án. Ban Quản lý Khu kinh tế đã ra Quyết định thu hồi Giấy Chứng nhận đầu tư 12 dự án giai đoạn 2006 – 2015 với tổng diện tích thu hồi là 828 ha[17].