CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH
2.3. PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI QUỸ ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN TP ĐÀ NẴNG
2.3.2. Thẩm định hiệu quả tài chính dự án
* Tổng mức đầu tƣ:
Theo Quyết định số 002/HĐQT-VFĐN ngày 30/6/2019 của HĐQT về việc phê duyệt dự án đầu tƣ xây dựng công trình, tổng mức đầu tƣ dự án là 49.888 triệu đồng (giá trị sau thuế). Thông qua hồ sơ dự toán do Công ty cung cấp, đồng thời trên cơ sở rà soát lại các chi phí theo quy định hiện hành, tổng mức đầu tƣ sau thuế sau khi điều chỉnh là 48.681,05 triệu đồng, cụ thể nhƣ sau:
Bảng 2.3 Mức đầu tư dự án
Đvt: triệu đồng
STT Hạng mục
Theo Chủ đầu tƣ Kết quả thẩm định Giá trị
trước thuế
Giá trị sau thuế
Giá trị trước
thuế
Giá trị sau thuế 1 Chi phí xây dựng 20.811,19 22.892,31 20.811,19 22.892,31 2 Chi phí thiết bị 11.818,18 13.000,00 11.818,18 13.000,00 3 Chi phí quản lý dự án 546,58 601,24 546,58 601,24 4 Chi phí tƣ vấn đầu tƣ
xây dựng 1.571,52 1.728,68 1.571,52 1.728,68 5 Chi phí khác 2.249,10 2.352,02 1.849,10 1.952,02
Trong đó, lãi vay trong
thời gian xây dựng 820,00 820,00
6 Chi phí thuê đất trả
tiền 1 lần 5.980,00 6.578,00 6.023,21 6.625,53 7 Chi phí dự phòng 2.486,75 2.735,42 1.710,25 1.881,28 Tổng cộng 45.463,32 49.887,66 44.330,04 48.681,05 (Nguồn: Phòng Kế hoạch và NCPT, Quỹ Đầu tư phát triển TP Đà Nẵng) - Chi phí xây dựng, chi phí thiết bị căn cứ theo hồ sơ dự toán đƣợc duyệt.
- Chi phí quản lý dự án và chi phí đầu tƣ xây dựng đƣợc xác định theo hồ sơ dự toán đã đƣợc duyệt và kiểm tra đối chiếu với các quy định hiện hành.
Chi phí quản lý dự án là 601,24 triệu đồng, chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng là 1.728,68 triệu đồng.
- Chi phí khác: trên cơ sở hồ sơ dự toán đƣợc duyệt và kiểm tra các quy định hiện hành, chi phí khác của dự án có giá trị là 1.952,02 triệu đồng, trong đó chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng là 820 triệu đồng.
- Chi phí thuê đất trả tiền một lần: Trên cơ sở xét tổng nhu cầu vốn để thực hiện dự án, chi phí thuê đất trả tiền một lần đƣợc tính vào tổng mức đầu tƣ với giá trị đƣợc xác định dựa trên Hợp đồng thuê đất. Tổng chi phí sử dụng đất còn lại tính đến thời điểm đầu tƣ (30/09/2019) đƣợc tính vào tổng mức đầu tƣ là 6.625,53 triệu đồng (giá trị sau thuế).
- Chi phí dự phòng của dự án đƣợc tính toán bằng 5% các chi phí xây dựng, thiết bị, quản lý dự án, chi phí khác theo quy định (theo quy định tại Thông tư 06/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng), chi phí dự phòng sau khi điều chỉnh là 1.881,28 triệu đồng.
Đồng thời, căn cứ suất vốn đầu tƣ xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2017 tại Quyết định số 1291/QĐ- BXD ngày 12/10/2018 của Bộ Xây dựng, kết hợp với việc điều chỉnh đơn giá theo chỉ số giá xây dựng năm 2019, với quy mô gần như tương đương của dự án, tổng mức đầu tƣ của dự án không chênh lệch nhiều.
b) Nguồn vốn đầu tƣ
Theo quy định tại Luật Thuế Giá trị gia tăng, dự án thuộc đối tƣợng đƣợc hoàn thuế GTGT đối với dự án đầu tƣ, do đó tổng vốn đầu tƣ để thực hiện dự án là 44.330,04 triệu đồng (không bao gồm thuế GTGT). Trong đó, cơ cấu nguồn vốn đầu tƣ dự án nhƣ sau:
Bảng 2.4 Cơ cấu nguồn vốn đầu tư dự án
Đvt: triệu đồng
STT Hạng mục Giá trị Tỷ trọng
1 Vốn tự có 16.330,04 36,84%
2 Vốn vay Quỹ 28.000,00 63,16%
Tổng cộng 44.330,04 100%
Vốn tự có của Công ty theo kết quả thẩm định là 16.330,04 triệu đồng, chiếm tỷ lệ 36,84% tổng mức đầu tƣ dự án. Để thẩm định nội dung này, chuyên viên không chỉ căn cứ vốn lưu động ròng trên báo cáo tài chính vì số liệu trên báo cáo tài chính chỉ thể hiện phần vốn tại một thời điểm, không thể hoàn toàn dựa trên số liệu này để đánh giá tính khả thi của phần vốn đối ứng trong thời gian đến. Do đó, trong trường hợp này là dự án mới, chưa khởi công, chuyên viên nên xem xét tình hình tài chính của chủ đầu tƣ trong quá khứ để đánh giá khả năng góp vốn của chủ đầu tƣ hoặc yêu cầu HĐTV/HĐQT cam kết về tiến độ góp vốn, trên cơ sở tiến độ Quỹ sẽ kiểm soát và đảm bảo yêu cầu chủ đầu tƣ tham gia đủ vốn đối ứng trong quá trình giải ngân. Cụ thể:
- Công ty đã hoàn thành việc thanh toán tiền sử dụng đất tại thời điểm nhận bàn giao đất (tháng 9/2016) với giá trị 6.023,31 triệu đồng (giá trước thuế).
- Căn cứ Báo cáo tài chính năm 2018 đã đƣợc kiểm toán và Báo cáo tài chính giữa niên độ năm 2019 (09 tháng năm 2019), nguồn ngân quỹ ròng của Công ty đến thời điểm 30/9/2019 (chưa kiểm toán) là 8.518,67 triệu đồng.
- Căn cứ Nghị quyết số 001/2019/NQ-ĐHĐCĐ ngày 23/3/2019, Công ty cam kết sẽ bổ sung từ mọi nguồn lực của Công ty bao gồm: lợi nhuận sau thuế và nguồn vốn hợp pháp khác (vốn góp thêm của cổ đông…) để đảm bảo nguồn vốn thực hiện dự án.
Ngoài ra, tại Quyết định của Hội đồng quản trị Công ty số 002/ HĐQT- VFĐN ngày 30/06/2019, Công ty cam kết sẽ bổ sung đầy đủ vốn tự có để thực hiện dự án từ nguồn lợi nhuận sau thuế của Công ty, khấu hao Công ty, vốn góp thêm của các cổ đông và các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định trường hợp nguồn vốn tự có tham gia vào dự án chưa đủ.
Căn cứ Báo cáo tài chính năm 2018 đã đƣợc kiểm toán và Báo cáo tài
chính giữa niên độ năm 2019 (09 tháng năm 2019), (chưa kiểm toán) lợi nhuận sau thuế của Công ty đến cuối năm 2017, 2018 và đến thời điểm 30/9/2019 lần lƣợt là 2.179,7 triệu đồng; 2.379,6 triệu đồng và 2.415,0 triệu đồng.
Nhƣ vậy, nguồn vốn của Công ty là khả thi, Quỹ sẽ kiểm soát khi giải ngân theo tiến độ, đảm bảo vốn tự có tham gia dự án.
- Vốn vay từ Quỹ dự kiến là 28.000 triệu đồng, chiếm tỷ trọng 63,16%
tổng nhu cầu vốn, đƣợc đánh giá nằm trong giới hạn cho vay theo quy định tại Quỹ. Ngoài ra, về khả năng giải ngân của Quỹ. Qua xem xét giá trị trước thuế của hạng mục xây lắp, thiết bị và các chi phí liên quan khác là đảm bảo khả năng giải ngân vốn vay tại Quỹ.
b. Về doanh thu, chi phí và lợi nhuận của dự án
Để thẩm định nội dung này, yêu cầu chuyên viên thẩm định hiểu rõ mục tiêu và bản chất đầu tƣ của dự án, thông tin có thể qua trao đổi với chủ đầu tƣ kết hợp khảo sát thực tế. Theo đó chuyên viên thẩm định có thể kiểm tra sự chính xác, trung thực về mục tiêu vay vốn của dự án, tình hình hoạt động kinh doanh hiện tại của Công ty để có các nhìn đúng đắn hơn khi thẩm định tài chính dự án cũng nhƣ doanh thu chi phí dự án
- Thẩm định doanh thu
Dự án có thời hạn hoạt động đến 08/8/2054, phù hợp với thời gian thuê đất, tuy nhiên, để phù hợp với thời gian trích khấu hao của công trình xây dựng và máy móc thiết bị, đồng thời phù hợp với phương án Công ty lập, kết quả thẩm định phân tích các chỉ tiêu tài chính trong vòng 20 năm.
Doanh thu của dự án gồm doanh thu từ việc cho thuê kho, doanh thu đóng/rút và kiểm đếm hàng và doanh thu từ vận chuyển hàng hóa. Cụ thể nhƣ sau:
Doanh thu từ cho thuê kho:
Doanh thu đƣợc tính toán theo công thức sau:
Doanh thu cho thuê kho =
Diện tích
kho cho thuê x Đơn giá
thuê x công suất
- Diện tích cho thuê kho đƣợc xác định là 6.389 m2, phù hợp với diện tích xây dựng nhà kho cho thuê theo phương án của Công ty.
- Đơn giá cho thuê Công ty đƣa ra là 780.000 đồng/m2/ năm và tăng 5%
mỗi năm, qua tham khảo báo giá cho thuê kho của các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực logistics trong nước và đơn giá của Công ty CP Bình Vinh (đơn giá dao động từ 900.000 đồng/m2/năm đến 1.500.000 đồng/m2/năm) và một số đơn vị khác trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, đơn giá Công ty đƣa ra là khả thi.
Về tỷ lệ tăng giá hằng năm, nhằm đảm bảo an toàn cho phương án vay vốn, tỷ lệ này đƣợc điều chỉnh thành 3%/ năm.
- Công suất cho thuê kho: Công ty dự kiến công suất 02 năm đầu tiên là 60%, tăng lên 70% năm thứ 3, năm thứ 4, 80% năm thứ 5, thứ 6, 90% năm thứ 7, thứ 8 và đạt ổn định 100% thì năm thứ 9 khi dự án đi vào hoạt động. Qua khảo sát thông tin thị trường, hiện nay thị tại Đà Nẵng nguồn cung cho thuê kho bãi đang thiếu hụt (Công ty CP Bình Vinh cho biết không còn kho trống để cho thuê), nên công suất Công ty đƣa ra đƣợc đánh giá là phù hợp với thị trường. Tuy nhiên để đảm bảo an toàn, điều chỉnh công suất dự án giữ ổn định 90% thì năm thứ 7 đến hết vòng đời dự án.
- Doanh thu từ phí dịch vụ đóng/ rút và kiểm đếm hàng
Doanh thu đóng/ rút và kiểm đếm hàng = thể tích chứa hàng x đơn giá x công suất
- Thể tích chứa hàng đƣợc tính toán bằng thể tích không gian trên các hệ thống kệ (gồm có 5 tầng, mỗi tầng chƣa đƣợc 1m chiều cao hàng hóa), tổng thể tích chƣa hàng là 7.955 m3.
- Đơn giá Công ty đƣa ra là 102.000 đồng/ m3 hàng hóa cho năm đầu tiên
và tăng 5% mỗi năm. Kết quả thẩm định chấp nhận đơn giá Công ty đƣa ra để tính toán, điều chỉnh tỷ lệ tăng giá thành 3%/ năm.
- Công suất: tương tự đối với công suất cho thuê kho, điều chỉnh công suất đóng/ rút và kiểm đếm hàng giữ ổn định 90% từ năm thứ 7 đến hết vòng đời dự án.
- Doanh thu vận chuyển hàng hóa
Doanh thu vận chuyển hàng hóa = số xe x số tháng trong năm x đơn giá 1 xe container x công suất
- Đối với đơn giá vận chuyển 01 xe container, qua khảo sát thông tin thị trường đối với dịch vụ vận chuyển hàng hóa bằng xe container, đơn giá Công ty đƣa ra là phù hợp. Kết quả thẩm định điều chỉnh tỷ lệ tăng đơn giá là 3%/
năm thay vì 5%/ năm như phương án của Công ty.
- Công suất: điều chỉnh công suất đóng/ rút và kiểm đếm hàng giữ ổn định 90% từ năm thứ 7 đến hết vòng đời dự án.
- Số lương xe container theo phương án của Công ty gồm 06 xe.
Theo phương án tính toán trên, tổng doanh thu dự án trong 20 năm đạt 519.169 triệu đồng, trung bình 25.958 triệu đồng. Chi tiết doanh thu đƣợc nêu trong Phụ lục 01.
Từ đó, có thể thấy, tổng doanh thu dự kiến theo phương án công ty đưa là 708.790 triệu đồng, cao hơn 189.622 triệu đồng so với kết quả sau khi thẩm định.
- Thẩm định chi phí
Chi phí hoạt động của dự án hầu hết chấp nhận theo phương án của công ty đƣa ra, bao gồm:
- Chi phí sử dụng hạ tầng KCN: đƣợc xác định theo chi phí tại Hợp đồng Phụ lục Hợp đồng số 59/2016/PLHĐTLĐ/IZI ngày 12/9/2016. Theo đó, phí sử dụng hạ tầng là 13.000 đồng/m2/năm, tăng 15% sau 5 năm. Tổng chi phí sử
dụng hạ tầng trong 20 năm là 4.127,93 triệu đồng, trung bình 206,40 triệu đồng/ năm.
- Các khoản chi phí cho dịch vụ thuê kho và dịch vụ đóng/ rút và kiểm đếm hàng:
+ Chi phí dịch vụ xe nâng, chi phí lương công nhân, bảo vệ phần kho, Chi phí quản lý điều hành, Chi phí điện, nước, điện thoại, vệ sinh và chi phí khác đƣợc tính bằng 20%, 10%, 5%, 3% doanh thu cho thuê kho và doanh thu đóng/ rút và kiểm đếm hàng.
+ Chi phí sửa chữa + duy trì bảo dƣỡng kho hằng năm đƣợc tính bằng 3% chi phí xây dựng nhà kho theo dự toán đƣợc duyệt.
+ Chi phí sửa chữa, bảo dƣỡng xe nâng đƣợc tính bằng 5% giá trị các xe nâng.
Theo đó, các khoản chi phí cho dịch vụ thuê kho và dịch vụ đóng/ rút và kiểm đếm hàng trong 20 năm là 156.180,36 triệu đồng, trung bình 7.809,02 triệu đồng.
- Các khoản chi phí cho dịch vụ vận chuyển gồm:
+ Chi phí bảo hiểm hàng hóa, Chi phí nhiên liệu xe container, Lương nhân viên container, Chi phí sửa chữa thay thế và Chi phí container bằng tiền khác đƣợc tính bằng 0,1%, 40%, 20%, 5% và 1% doanh thu dịch vụ vận chuyển.
+ Lệ phí đường bộ: Căn cứ quy định hiện hành, điều chỉnh mức nộp lệ phí còn 17,16 triệu đồng/ xe/ 1 năm.
Theo đó, các khoản chi phí cho dịch vụ vận chuyển trong 20 năm là 114.651,79 triệu đồng, trung bình 5.732,59 triệu đồng/ năm.
- Chi phí khấu hao TSCĐ: gồm khấu hao xây lắp, thiết bị. Thời gian khấu hao đối với xây dựng là 20 năm, thiết bị là 10 năm. Tỷ lệ khấu hao này đƣợc đánh giá là phù hợp với quy định tại Thông tƣ 45/2013/TT-BTC ngày
25/01/2013 của Bộ Tài chính về hướng dẫn quản lý, sử dụng và trích khấu hao TSCĐ. Do đó, chi phí khấu hao trong 20 năm là 58.363,78 triệu đồng, bình quân là 2.918,19 triệu đồng/năm.
- Chi phí sử dụng đất phân bổ: Điều chỉnh thời gian phân bổ chi phí đất là 37,93 năm căn cứ thời hạn trên Hợp đồng thuê đất và Giấy chứng nhận về đất thực hiện dự án của Công ty. Tổng chi phí phân bổ trong 20 năm là 3.648,15 triệu đồng, trung bình 182,41 triệu đồng/năm.
- Chi phí lãi vay: đƣợc tính trên phần vốn vay từ Quỹ là 28.000 triệu đồng, với lãi suất là 8%/năm. Trong đó, thời gian vay tại Quỹ là 10 năm và thời gian ân hạn là 01 năm. Do đó, lãi vay trong thời gian hoạt động là 10.920 triệu đồng.
Tổng chi phí hoạt động của dự án trong 20 năm là 350.621,37 triệu đồng, trung bình 17.531,07 triệu đồng/năm
Chi tiết chi phí phân bổ TSCĐ và chi phí lãi vay nêu trong Phụ lục 02 và 03
- Thẩm định lợi nhuận
Như vậy, tổng lợi nhuận trước thuế của dự án là 171.471 triệu đồng, lợi nhuận sau thuế 137.258 triệu đồng, lợi nhuận bình quân sau thuế của dự án là 6.863 triệu đồng/năm. Chi tiếp lợi nhuận dự án tại Phụ lục 04.
c. Về dòng tiền và thời gian hoàn vốn
Với tỷ suất chiết khấu bình quân của dự án (WACC) là 9,47%; kết quả thẩm định tính toán các chỉ tiêu hiệu quả của dự án đƣợc thể hiện tại Phụ lục 05.
- Giá trị hiện tại ròng (NPV) = 28.412,53 triệu đồng.
- Thời gian thu hồi vốn của dự án: 11 năm 4 tháng.
- Tỷ suất doanh lợi nội bộ (IRR) = 16,45%.
Dự án khả thi vì IRR dự án > WACC.
Nhƣ vậy, dự án đạt hiệu quả tài chính, đáp ứng yêu cầu cho vay tại Quỹ.
d. Về độ nhạy và rủi ro của dự án
Dựa vào kết quả phân tích và số liệu tính toán hiệu quả tài chính dự án, chuyên viên thẩm định tiến hành phân tích rủi ro dự án để xác định ngƣỡng chấp nhận của dự án. Phương pháp phân tích rủi ro tại Quỹ hiện nay chỉ phân tích sử dụng phương pháp độ nhạy (một chiều và hai chiều), chưa sử dụng phương pháp tiên tiến khác.
Dự án chịu ảnh hưởng của doanh thu dịch vụ và chi phí hoạt động. Qua phân tích độ nhạy dự án, khi doanh thu giảm đi 13,77% và chi phí hoạt động tăng thêm 25,64% thì dự án không đạt hiệu quả về mặt tài chính.
Việc thẩm định dự án cũng đã tính toán và điều chỉnh doanh thu, chi phí Công ty dự kiến để đảm bảo an toàn. Các mức giá cho thuê mà Công ty đƣa ra dựa trên các cơ sở cụ thể. Do đó có thể thấy, rủi ro của dự án không đáng kể.