HÀNG TMCP NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH HÀ NỘI
2.2. Thực trạng về chất lượng thẩm định tài chính dự án trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – chi
2.2.5. Minh họa thực tế thẩm định TCDA đầu tư xây dựng khách sạn Đinh Gia
Tóm tắt nội dung thẩm định TCDA đầu tư xây dựng khách sạn Đinh Gia dưới đõy là một vớ dụ để làm rừ hơn thực trạng nội dung thẩm định TCDA tại VCB Hà Nội.
a- Giới thiệu tóm tắt dự án:
Tên dự án “Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Đinh Gia”
Địa điểm đầu tư 684 Minh Khai – Q.Hai Bà Trưng – TP.Hà Nội Sản phẩm chính của
Dự án
Khách sạn tiêu chuẩn 4 sao: Phòng nghỉ, dịch vụ hội nghị, hội thảo, dịch vụ ăn uống, massage, sauna, spa,…
Mục tiêu/Quy mô Dự án
Khách sạn tiêu chuẩn quốc tế 4 sao toạ lạc trên lô đất có diện tích là 698,3m2, diện tích xây dựng 486,8m2, diện tích sàn xây dựng 8.711 m2, mật độ xây dựng 69,7%, hệ số sử dụng đất 12,5 lần, toà nhà cao 15 tầng nổi và 3 tầng hầm với 160 phòng nghỉ và các sản phẩm dịch vụ khác đi kèm.
Điều kiện kỹ thuật Hiện đại, tiện nghi theo tiêu chuẩn quốc tế 4 sao b- Nội dung thẩm định của VCB Hà Nội:
- Đánh giá về khách hàng:
Khách hàng thuộc loại hình doanh nghiệp là hợp tác, có thâm niên hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh khách sạn, bất động sản trên 10 năm. Hoạt động của hợp tác xã có hiệu quả, quản lý tốt, có tình hình tài chính lành mạnh, quan hệ tín dụng có uy tín. Kết quả thẩm định về phương diện thị trường, phương diện kỹ thuật, tác động môi trường xã hội cho thấy dự án khả thi. Tình hình tín toán, phân tích và đánh giá hiệu quả tài chính về dự án của cán bộ thẩm định như sau:
- Tổng vốn đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn:
Tổng vốn đầu tư: 114.569.384.197 đồng trong đó: vốn tự có 64.569.384.197 đồng, chiếm tỷ lệ 56,4% Tổng vốn đầu tư, vốn vay dự kiến của VCB Hà Nội 50.000.000.000 đồng, chiếm tỷ lệ 43,6% Tổng vốn đầu tư. Nguồn trả nợ lấy từ KH + LN + Nguồn khác.
Bảng tổng hợp chi phí đầu tư:
TT Vốn đầu tư Số tiền (đồng) Tỷ lệ (%)
1 Chi phí xây dựng 49,214,528,182 42.96%
2 Chi phí thiết bị 30,228,702,165 26.38%
3 Chi phí nội thất 8,984,501,818 7.84%
4 Chi phí khác 9,947,284,000 8.68%
5 Chi phí Dự phòng 10,048,570,018 8.77%
Tổng vốn đầu tư chưa lãi vay 108,423,586,182 94.64%
6 Chi phí lãi vay trong TGXD 6,145,798,015 5.36%
Tổng cộng vốn đầu tư bao gồm lãi
vay 114,569,384,197 100.00%
- Đánh giá tính hợp lý, đầy đủ của các hạng mục trong tổng mức đầu tư:
oTổng vốn đầu tư chưa tính phần đất mua thêm.
oKết cấu xây dựng: Hiện đại.
oNguyên vật liệu xây dựng được lựa chọn là các loại tốt.
oNội thất sang trọng, hiện đại.
oThang máy sử dụng: Loại MITSUBISHI của Nhật với độ bền cao, hiện đại, an toàn.
oĐiều hòa tổng dự kiến lựa chọn: LG, MITSUBISHI, HITACHI,…là các hãng có uy tín, chất lượng.
- Suất đầu tư của Dự án:
Chi phí đầu tư Dự án đã tập hợp đầy đủ và phù hợp, suất đầu tư của Dự án là 13.152.265 đồng/m2 sàn xây dựng (tương đương 689 USD/m2 sàn XD, tỷ giá quy đổi: 19.100 VNĐ/USD) rất thấp so với các Dự án xây dựng tiêu chuẩn 4 sao cùng loại vào khoảng 1.310 – 1.535 USD/m2 sàn xây dựng (Số liệu Quý IV/2009: Nguồn CBRE).
- Nguồn vốn đầu tư cho Dự án
TT Cơ cấu nguồn vốn Số tiền (đồng) Tỷ lệ
1 Vốn tự có 64,569,384,197 56.4%
2 Vốn vay VCB Hà Nội 50,000,000,000 43.6%
Tổng cộng 114,569,384,197 100.0%
- Đánh giá khả năng thu xếp nguồn vốn tự có kết hợp nguồn trả nợ:
Như đã phân tích ở phần vốn điều lệ của HTX thì vốn góp của gia đình Ông Đinh Văn Sáu chiếm tỷ lệ 90% VĐL tương ứng với 18 tỷ đồng trên tổng số vốn điều lệ là 20 tỷ đồng, nguồn vốn của các xã viên khác chiếp 10% tương ứng 2 tỷ đồng. Thực tế cho thấy, Nguồn vốn tự có của HTX được huy động chủ yếu là của gia đình Ông Đinh Văn Sáu trên cơ sở phân tích các nguồn vốn có khả năng huy động được từ các nguồn sau:
- Nguồn góp vốn điều lệ của các xã viên HTX là 20 tỷ đồng
- Nguồn thu từ DNTD khách sạn Ánh mặt trời do ông Đinh Văn Sáu đứng tên Chủ DN, khách sạn Capital Sun Hotel tại 221-223 Bạch Mai – Q.Hai Bà Trưng – Tp. Hà Nội:
- = Thu nhập/tháng x 21 tháng (Từ T7/2010 – T3/2012: TG thi công KS) - = 400 triệu đồng/tháng x 21 tháng = 8,4 tỷ đồng
- Nguồn thu hoạt động kinh doanh taxi của Công ty CP Hương Lúa:
- = Thu nhập/tháng x 21 tháng (Từ T7/2010 – T3/2012: TG thi công KS) - = 200 triệu/tháng x 21 tháng = 4,2 tỷ đồng
- Nguồn bán đất: Lô đất đứng tên Ông Đinh Văn Sáu có diện tích 1.901,7 m2, mục đích xây dựng văn phòng, thời hạn lâu dài tại Đường Ngô Quyền – P.An Hải Tây – Q. Sơn Trà – Tp.Đà Nẵng: 1.901,7 m2 x 25 triệu đồng = 47.542,5 triệu đồng - Nguồn bán cổ phần: 25% cổ phần của Ông Đinh Văn Sáu tương ứng 35 tỷ đồng trên tổng vốn điều lệ 100 tỷ đồng tại Công ty CP Hòn Ngọc Á Châu – Tp.Đà Nẵng. Để thực hiện Dự án đầu tư “ Khu du lịch biển Hoa Trung” tại đường ven biển Sơn Trà - Điện Ngọc, P.Khuê Mỹ, Q. Ngũ Hành Sơn – Tp.Đà Nẵng, có diện tích 170 ha, tổng vốn đầu tư theo GCN đầu tư là 1.376 tỷ đồng, giá đất theo thị trường hiện tại là 9 triệu đồng/m2, giá trị tính chuyển nhượng dự kiến 6,5 triệu đồng.
- = 170.000 m2 x 6,5 triệu đồng/m2 x 25% = 276.250 triệu đồng
- Ngoài các nguồn chính, cụ thể trên, HTX còn có thể huy động từ các nguồn khác do xã viên HTX đóng góp.
Nhận xét: Qua phân tích trên, cho thấy khả năng thu xếp nguồn vốn tự có của HTX để thực hiện Dự án này là khả thi, đáp ứng đủ nguồn vốn tự có tham gia theo tiến độ thực hiện Dự án như kế hoạch dự kiến.
- Hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của án
(Chi tiết các chỉ tiêu, chỉ số theo phụ lục đính kèm và là bộ phận không tách rời của luận văn này)
- Giả định thông số đầu vào chủ yếu:
o Suất chiết khấu: Chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC) được sử dụng làm tỷ suất chiết khấu cho Dự án là 12,91%.
o Doanh thu và cơ cấu doanh thu của Dự án:
- Giá bán các SPDV của KS tiêu chuẩn 4 sao:
Sản phẩm dịch vụ SL phòng Giá không VAT Giá có VAT
Phòng VIP đặc biệt 2 455 USD/ngày 500 USD/ngày
Phòng VIP 12 136 USD/ngày 150 USD/ngày
Phòng Loại I 36 91 USD/ngày 100 USD/ngày
Phòng Loại II 110 68 USD/ngày 75 USD/ngày
Nhà hàng 30% DT phòng 30% DT phòng
Cho thuê Hội nghị, hội
thảo 150 triệu
VNĐ/tháng 165 triệu
VNĐ/tháng Dịch vụ massage, sauna,
Spa
10% DT phòng 10% DT phòng
Tổng cộng 160
- Giá phòng nghỉ lưu trú được dựa trên cơ sở kinh nghiệm của Chủ đầu tư, có tham khảo giá phòng cùng loại tại Hà Nội. Với tiêu chuẩn cao cấp, các sản phẩm của dự án có giá bán so với giá các sản phẩm cùng loại trên địa bàn là hợp lý và tính cạnh tranh cao.
- Doanh thu từ các hoạt động nhà hàng, hội thảo và dịch vụ dựa trên cơ sở kinh nghiệm của Chủ đầu tư.
- Giá phòng nghỉ lưu trú, nhà hàng, hội nghị hội thảo và các dịch vụ khác không bao gồm VAT.
o Công suất: Dự kiến năm đầu công suất 25%, các năm tiếp theo tăng 5%, từ năm thứ 7 trở đi công suất là 55%.
o Chi phí của Dự án:
- Chi phí khấu hao: Dựa trên cơ sở Thông tư số 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 của Bộ Tài Chính về hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
- Chi phí lãi vay: Lãi suất cho vay dự kiến 15%/năm.
- Chi phí ăn uống: 50% Doanh thu ăn uống.
- Chi phí dịch vụ: 15% Doanh thu dịch vụ.
- Chi phí lương BQ: 3 triệu đồng/tháng - Chi phí điện, nước: 8% Tổng doanh thu
o Các chi phí khác: Theo bảng thông số đính kèm luận văn này.
o Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính và phân tích độ nhạy của Dự án:
ĐVT: triệu đồng
Chỉ tiêu Thay đổi Tổng vốn đầu tư
0% 5% 10% 15% 20%
NPV 64,782 65,280 65,645 65,892 66,033 66,080
IRR 17.61% 17.55% 17.49% 17.42% 17.36% 17.29%
TG thu hồi vốn vay 5.96 6.10 6.24 6.38 6.52 6.66
Chỉ tiêu Thay đổi biến phí
0% 2% 4% 6% 8%
NPV 64,782 61,550 58,319 55,087 51,855 48,624
IRR 17.61% 17.38% 17.15% 16.93% 16.70% 16.47%
TG thu hồi vốn vay 5.96 6.02 6.09 6.15 6.22
Chỉ tiêu Thay đổi giá bán
0% -2% -4% -6% -8%
NPV 64,782 56,989 49,196 41,403 33,610 25,818
IRR 17.61% 17.07% 16.53% 15.98% 15.42% 14.85%
TG thu hồi vốn vay 5.96 6.10 6.25 6.41 6.59 6.77
NPV Thay đổi giá bán
64,782 -2% -4% -6% -8%
Thay đổi chi phí 2% 53,757 45,965 38,172 30,379 18,664
4% 50,526 42,733 34,940 27,147 15,357
6% 47,294 39,501 31,709 23,916 12,049
8% 44,063 36,270 28,477 20,668
13% 35,984 28,191 20,351 12,399
IRR Thay đổi giá
17.61% -2% -4% -6% -8%
Thay đổi chi phí
2% 16.84% 16.30% 15.74% 15.18% 14.33%
4% 16.61% 16.06% 15.51% 14.95% 14.08%
6% 16.38% 15.83% 15.27% 14.71% 13.83%
8% 16.15% 15.60% 15.04% 14.47% 13.58%
13% 15.57% 15.01% 14.44% 13.85% 12.95%
TG thu hồi vốn vay Thay đổi giá
5.96 -2% -4% -6% -8%
Thay đổi biến phí
2% 6.17 6.32 6.49 6.66 6.96 4% 6.23 6.39 6.56 6.75 7.05 6% 6.30 6.47 6.64 6.83 7.15 8% 6.37 6.54 6.72 6.92 7.25 13% 6.56 6.74 6.94 7.15 7.50 Nhận xét, đánh giá: Kết quả tính toán cho thấy khi Tổng vốn đầu tư tăng,
Giá bán giảm, biến phí tăng,... các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của Dự án vẫn đạt hiệu quả và có khả năng trả nợ. Ngoài ra, Dự án còn có nguồn trả nợ khác như đã phân tích ở phần trên.
- Thuận lợi và rủi ro liên quan đến cấp tín dụng đầu tư dự án o Thuận lợi:
- Chủ đầu tư là đơn vị có kinh nghiệm về đầu tư, quản lý và kinh doanh khách sạn. Chủ đầu tư có tiềm lực về tài chính để thực hiện Dự án.
- Khu đất thực hiện Dự án là đất “sạch”, không phải thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, một trong những khâu có tác động tiêu cực tới tiến độ thực hiện các dự án bất động sản.
- Các nhà thầu tham gia thực hiện Dự án như nhà thầu tư vấn, quản lý giám sát, thi công… được Chủ đầu tư lựa chọn là những đơn vị có năng lực, uy tín.
- Dự án được xây dựng khu vực trung tâm của Hà Nội, cơ sở hạ tầng như điện, nước, giao thông rất thuận lợi.
o Khó khăn hay rủi ro có thể xảy ra và biện pháp giảm thiểu:
- Kết quả phân tích độ nhạy cũng cho thấy khả năng chịu đựng rủi ro của dự án tương đối tốt.
- Rủi ro bất khả kháng: chủ yếu là rủi ro về động đất trong quá trình thi công, tuy nhiên dữ liệu thống kê động đất tại Hà Nội trong nhiều năm qua và thông tin về địa chất cho thấy khả năng xảy ra rủi ro này là rất thấp.
- Biện pháp bảo đảm tín dụng:
- Tài sản đảm bảo cho khoản vay là toàn bộ tài sản hình thành từ vốn vay và vốn tự có thuộc Dự án “Xây dựng khách sạn Đinh Gia”:
- Giá trị TS gắn liền với đất theo dự án lập, tổng giá trị tài sản ước khoảng:
114.569 triệu đồng.
- Giá đất :
+ Giá đất đối với phần đất thuê: Định giá bằng không
+ Giá đất đối với đất sử dụng lâu dài theo bảng Khung giá đất năm 2010:
30.000.000 đồng/m2 (Theo Quyết định số 124/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND thành phố Hà Nội ).
+ Giá đất Sở giao dịch và Chủ đầu tư dự kiến định giá: 70.000.000 đồng/m2 (bằng 70% giá thị trường là 100.000.000 đồng/m2 tại thời điểm định giá và bằng 2.33 lần khung giá UBND TP Hà Nội).
+ Tổng trị giá của lô đất theo định giá của Ngân hàng là: 179,8 m2 x 70.000.000 đồng/m2 = 12.586.000.000 đồng).
Tổng giá trị đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai: 12.586 triệu + 114.569 triệu = 127.155 triệu đồng.
=> Số tiền cho vay là 50 tỷ đồng chiếm 39,32% Tổng giá giá trị tài sản bảo đảm.