5. Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản
5.1. Yếu tố chủ quan
5.1.1. Những tác động đến nhu cầu về bất động sản làm tăng nhu cầu môi giới bất động sản
5.1.1.1 Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển
Tăng trưởng dân số làm làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên. Lượng cầu bất động sản là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu bất động sản.
5.1.1.2. Khả năng tài chính
- Tài chính của dân cư:
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân.
Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lượng thực và thực phẩm.
- Tài chính của thị trường bất động sản:
Hiện nay thị trường bất động sản tại Việt Nam đang có một số vùng có tốc độ tăng trưởng chậm, đe dọa sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh bất động sản cũng như sự thua lỗ của các ngân hàng cho vay thế chấp hay để kinh doanh bất động sản. Đây là hậu quả tất yếu của một giai đoạn phát triển quá “nóng” trước đó. Tuy vậy tình trạng này lại có tính tích cực của nó. Đó là bài học cho các nhà đầu tư. Họ sẽ phải thận trọng hơn rất nhiều trong quá trình đầu tư vào bất động sản. Tình trạng này sẽ tái sắp đặt lại thị trường đầu tư vào bất động sản. Chỉ có những công ty đủ mạnh, có chiến lược và phương án phát triển phù hợp mới trụ lại trên thị trường.
Thị trường bất động sản là thị trường đòi hỏi sự cung tài chính rất lớn. Sự phát triển của thị trường này phụ thuộc phần lớn vào khả năng tìm được các nguồn cung tài chính lớn và ổn định. Thành công của các tập đoàn kinh doanh bất động sản trên thế giới chính là dựa vào dòng vốn ổn định, sự lưu thông vốn dễ dàng và tự do. Tuy nhiên khi Việt Nam trở thành thành viên của WTO, thị trường dịch vụ tài chính sẽ được mở rộng, các ngân hàng nước ngoài sẽ thâm nhập sâu vào thị trường tài chính, nguồn vốn nước ngoài sẽ “chảy” vào các lĩnh vực có tiềm năng phát triển. Các ngân hàng nước ngoài thường đưa ra các sản phẩm dịch vụ về bất động sản rất phong phú, tạo điều kiện cho nhiều tầng lớp trong xã hội có thể sử dụng.
Đương nhiên cùng với việc hội nhập này thì các ngân hàng Việt Nam cũng sẽ đổi mới nhanh chóng để đuổi kịp tiêu chuẩn thế giới. Chắc chắn đây sẽ là một động lực để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên chúng ta cần thận trọng, cân đối nguồn lực sẵn có với vốn vay nước ngoài để tránh tình trạng phát triển quá nóng, dẫn đến bị lệ thuộc.
Ngoài ra việc thành lập, sát nhập các công ty kinh doanh bất động sản để tạo vốn, hay việc các định chế tài chính cũng bắt đầu tham gia vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản sẽ làm tăng các nguồn tài chính cho thị trường bất động sản.
5.1.1.3. Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản nói chung. Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản.
5.1.2. Mức độ đầu tư vào công nghệ của nhà môi giới
Việc toàn cầu hóa thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt động của văn phòng môi giới. Nó giúp cho bản thân văn phòng môi giới có sự thống nhất bên trong về tổ chức, cũng như tin học hóa tất cả các mối quan hệ với môi trường bên ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế. Sự thống nhất về tổ chức cho phép nâng cao năng suất làm việc, vì thế giảm chi phí và sớm hay muộn thì giá thành dịch vụ cũng sẽ được giảm cho khách hàng nếu như thị trường tạo ra sức ép cạnh tranh giữa các văn phòng môi giới với nhau.
Hiện nay khá nhiều công ty môi giới đã đưa dịch vụ của mình lên mạng internet. Đây là những công ty đi đầu trong việc chuẩn hóa dịch vụ của mình. Công nghệ thông tin sẽ từng bước được phổ thông hóa cho ngày càng nhiều các tầng lớp người dân, và đó sẽ là cơ sở để các văn phòng môi giới thực hiện chiến lược kinh doanh của mình nhờ công nghệ thông tin.
Từ những phân tích trên cho ta thấy triển vọng để phát triển nghề môi giớbất động sản tại Việt Nam là rất lớn. Với một thị trường hiện còn rất thiếu thông tin, nhiều nhân tố ở tầm vĩ mô cũng như vi mô đang gây mất ổn định thị trường thì vai trò của những người trung gian là rất quan trọng. Tuy nhiên từ thực tế hoạt động của các “cò” đất hiện đang làm đau đầu các nhà quản lí. Ở mặt tích cực, "cò" môi giới đã góp phần làm sôi động thị trường bất động sản, nhưng cũng chính "cò" lũng đoạn thị trường này, đẩy giá đất thực tế chuyển nhượng lên cao gấp nhiều lần so với giá sàn của Nhà nước. Chưa kể nhiều khách hàng mua đất do sự giới thiệu của
"cò" đã phải "tiền mất tật mang" … Nhưng không ai có thể phủ nhận vai trò của họ trong việc tạo ra một thị trường bất động sản sôi động và rộng khắp. Ðể hoạt động của tầng lớp trung gian trên thị trường bất động sản hiệu quả hơn, đã đến lúc cần phải đào tạo những chuyên gia thực sự trong dịch vụ môi giới.
Để dịch vụ môi giới tồn tại và phát triển thì niềm tin của khách hàng sẽ là điều kiện sống còn. Đã đến lúc chúng ta phải thay khái niệm “cò đất” bằng “Nhà môi giới bất động sản” thông qua việc chuyên nghiệp hóa nghề môi giới. Đây không phải là công việc dễ dàng, có thể làm một sớm một chiều. Môi trường và các dịch vụ bất động sản hiện nay tại Việt nam còn tồn tại rất nhiều bất cập cần tháo gỡ và chỉnh sửa. Trước tiên cần phải quy hoạch lại hoạt động môi giới bất động sản và đặt dưới
sự kiểm soỏt của nhà nước với cỏc quy định luật lệ rừ ràng, cấp thẻ hành nghề mụi giới và phải đăng ký kinh doanh.
Một trong những vấn đề mấu chốt để định hình và phát triển một lớp các nhà môi giới chuyên nghiệp trong tương lai là vấn đề đào tạo. Nhà nước cần dành nhiều quan tâm hơn nữa cho những ngành dịch vụ liên quan đến thị trường bất động sản.
Với tình hình đào tạo như hiện nay thì thị trường dịch vụ môi giới bất động sản tại Việt Nam đang tồn tại một lỗ hổng rất lớn, mà nếu không có chiến lược xây dựng từ ngay bây giờ thì chúng ta sẽ tụt hậu rất xa với các nước, thậm chí là ngay trong khu vực chứ chưa nói gì đến thế giới. Điều này cho thấy sự thiếu vắng trầm trọng các nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp tại Việt Nam. Sự hình thành và phát triển của nghề nghiệp môi giới là đòi hỏi cấp bách. Việc đào tạo một cách cơ bản có hệ thống đội ngũ các nhà môi giới bất động sản là một bước đi tất yếu mang tính chiến lược, vì trong sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì vai trò của họ là không thể thiếu.
Phạm vi hoạt động của các nhà môi giới bất động sản Việt Nam chắc chắn sẽ ngày càng được mở rộng. Từ kinh nghiệm của các nước phát triển, nơi mà thị trường bất động sản và những công cụ tài chính được phát triển mạnh mẽ, nhà môi giới cùng với những cuộc cải cách thị trường càng ngày càng có vai trò lớn hơn, có những nhiệm vụ nặng nề hơn. Vai trò của họ trong quá trình mua hay bán bất động sản được phát triển rộng hơn. Họ không còn chỉ là người tìm kiếm những công trình hay những khách hàng thích hợp, mà trở thành đối tác của các ngân hàng, tạo điều kiện tìm kiếm những khoản tín dụng, nhận giữ tiền đặt cọc, tiền trả trước… Vì vậy tại nhiều nước trên thế giới, để có thể hành nghề môi giới, nhà môi giới buộc phải lập tài khoản với mức tài chính thích hợp để bảo hành cho công việc.
Chứng chỉ cho nhà môi giới sẽ là bước đi đầu tiên trên con đường chuyên nghiệp hóa nghề nghiệp. Đến với những nhà môi giới có chứng chỉ, khách hàng phải có được sự chắc chắn rằng họ sẽ gặp được những dịch vụ thích hợp với chất lượng bảo đảm.