5. Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của hoạt động môi giới bất
5.2.1.2. Khía cạnh quốc tế
Việc thay đổi cơ cấu cũng tác động đến sự phát triển tiếp theo của thị trường bất động sản Việt Nam. Vấn đề này liên quan đến quá trình tiến triển toàn cầu hóa cũng như các hiệp định thương mại của Việt Nam với các nước trong vùng và trên thế giới. Nền kinh tế quốc dân của Việt Nam cũng như thị trường bất động sản sẽ ngày càng nhạy cảm, tham gia tích cực hơn dưới tác động của vòng quay kinh tế thế giới. Sẽ có một vài dạng bất động sản tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản thế giới (siêu thị, văn phòng, resort…).
5.2.2. Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản trên thị trường bất động sản:
- Thị trường xây dựng phát triển.
- Chính sách đất đai, đầu tư và tài chính.
- Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng.
- Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội quốc gia và địa phương
5.2.3. Sự bất ổn định tự nhiên của thị trường bất động sản
Từ những bài học về thị trường bất động sản trong lịch sử của Việt Nam cũng như của các nước phát triển trên thế giới cho thấy rằng, trong thị trường này tồn tại sự bất ổn định tự nhiên. Thị trường bất động sản có thể trải qua những thời kì dao động mạnh (có lúc mạnh hơn cả dao động của nền kinh tế) và nhiều khi không trùng lặp với chu kì phát triển kinh tế. Ngoài những giai đoạn khủng hoảng, suy thoái của nền kinh tế, còn tồn tại chu kì dao động tự nhiên với sự phản ứng chậm hơn của thị trường bất động sản so với chu kỳ kinh tế chung. Tương tự, khi nền kinh tế phát triển mạnh thị sự tăng trưởng của thị trường bất động sản cũng xảy ra chậm hơn.
Tại các nước phát triển, theo quy luật thì trong giai đoạn kinh tế phát triển mạnh, vốn đầu tư được tập trung vào những ngành mũi nhọn, có hiệu quả kinh tế cao. Lợi nhuận thu được từ những đó thường hấp dẫn hơn là việc đầu tư vào bất động sản. Ngược lại, trong giai đoạn mức tăng trưởng kinh tế chậm lại, thậm chí là khi kinh tế suy thoái thì dòng vốn chảy vào bất động sản cũng bị chậm trễ do khó có thể rút vốn đầu tư vào những khu vực kinh tế khác trước đó. Một thị trường bất động sản
ổn định, hoạt động chuẩn mực cũng khó có thể tránh được tình trạng này. Quy luật trên thường diễn ra tại các nước phát triển, còn tại Việt Nam thì tình trạng bất ổn định trên thị trường bất động sản đã diễn ra nhiều năm nay. Ngoài những nguyên nhân khách quan thì sự vận đông của thị trường phụ thuộc vào nhiều yếu tố chủ quan khác như: chính sách của Nhà nước, hành lang pháp lí trong kinh doanh, sự non yếu trong kinh doanh của các nhà đầu tư thứ cấp, môi trường tài chính hạn hẹp… Chính những yếu tố này làm cho thị trường bất động sản tại Việt Nam có tính bất ổn cao. Điều này cũng đồng nghĩa với cơ hội hoạt động cho các nhà môi giới bất động sản.
6. Kinh nghiệm về hoạt động môi giới bất động sản ở một số quốc gia
6.2. Tại Mỹ
Thị trường phát triển trên 100 năm, kinh tế phát triển và thị trường sớm hình thành, có hẳn bộ luật về tiêu chuẩn nghề môi giới, đạo đức người môi giới. Dân số Mỹ có 290 triệu người. Cả nước có khoảng 74 triệu hộ gia đình và có tỷ lệ sở hữu nhà riêng là gần 70%. Trung bình 1 hộ gia đình chi phí 20-40% thu nhập cho nhà ở. Giá nhà ở trung bình ở Mỹ là 170.000 USD.
Nghề môi giới bất động sản ở Mỹ được quy định rất chặt chẽ. Bởi vì bất cứ ai có quyền sở hữu thường xuyên đầu tư lớn nhất, phần lớn các quy định này được soạn thảo nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng tránh các hành vi lừa đảo,bất quy tắc. Quy định áp dụng trong phạm vi cấp bang do hội đồng các thành viên-những người được thống đốc bang bổ nhiệm - soạn thảo. Những thành viên này đã bổ sung các quy định trên chặt chẽ về bất động sản cho người môi giới thi hành. Nhiều quy định bám sát với các nguyên tắc hoạt động của NAR (Hiệp hội bất động sản quốc gia Mỹ). Thêm nữa, hầu hết các nhà lập pháp của bang đã thông qua các đạo luật bổ sung, sửa đổi về người hành nghề; nhiều bang không có các đạo luật này, “luật chung” được chính quyền dùng làm căn cứ pháp lý trong việc thực hiện.
Để hệ thống môi giới bất động sản hoạt động có hiệu quả. Có 3 thành tố chủ yếu:
- Đầu tiên, hệ thống MLS là hệ thống liên kết tuyệt vời cho phép các đối tác
cạnh tranh chia sẻ thông tin;
- Thứ 2, xác định kết cấu tiền hoa hồng môi giới riêng lẻ bao gồm cả phí
đăng ký niêm yết và phí bán trong 1 hợp đồng. Tổng phí được đàm phán giữa người bán và đại lý niêm yết theo tỷ lệ bán được ghi trên MLS.
- Thứ 3, các nhà môi giới phải thực hiện việc lập ra các quy tắc tương tự, lập ra các quy tắc đảm bảo trình độ nghiệp vụ của nhà môi giới.
6.3. Hoạt động môi giới tại Thụy Điển
Vào năm 1984, tại Thụy Điển bắt đầu thực hiện việc đăng kí hành nghề của các nhà môi giới BĐS. Mục đích chính của quy định này chính là việc bảo vệ quyền lợi của khách hàng thông qua những dịch vụ môi giới chuyên nghiệp. Một mục tiêu khác mà Thụy Điển mong đợi đạt được thông qua quy định trên là việc khơi thông, đẩy nhanh vòng quay của thị trường nhà ở thông qua việc đơn giản hóa, tiết kiệm thời gian trong việc giải quyết, hoạch định các nguồn cung nhà ở.
Vào thời điểm đó chính quyền yêu cầu các hoạt động môi giới BĐS tại các trung tâm đăng kí riêng của chính quyền cấp tỉnh. Những quy định về hệ thống này được ghi rõ trong luật. Cơ quan Chính phủ có thẩm quyền quyết định về những điều luật trên là Bộ Tư pháp Thụy Điển. Để được hành nghề môi giới BĐS, vào thời điểm đó ứng viên cần đạt được những yêu cầu sau:
- Tốt nghiệp từ trung học trở lên,
- Nộp một khoản tiền bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tối thiểu (khoảng
10.000 USD),
- Quyết định cho phép hành nghề của cơ quan có thẩm quyền.
- Đơn khiếu nại trong trường hợp bị từ chối cấp chứng chỉ hành nghề được
nộp tại Tòa hành chính. Trong luật cũng tập trung điều chỉnh các hành vi, thuộc lĩnh vực dân sự - pháp lí, về quá trình thực hiện các yêu cầu môi giới của khách hàng, các cách xác định khoản hoa hồng cho nhà môi giới.
Sau 10 năm thực hiện, đến năm 1995 Thụy Điển đưa ra những điều chỉnh về luật môi giới, trong đó có bốn mảng chính được điều chỉnh là:
- Những điều kiện bắt buộc để đăng kí hành nghề,
- Kiểm tra và theo dõi việc thực hiện nghề nghiệp của những người đã đăng kí
- Vai trò của nhà môi giới giữa các bên khách hàng,
- Điều chỉnh các quy định cho phù hợp với môi trường chung của Châu Âu.
Cho đến thời điểm hiện tại, so với năm 1984 từ khi mới ban hành, luật môi giới BĐS của Thụy Điển đã được sửa đổi cơ bản. Một trong những điểm sửa đổi cơ bản nhất là việc xác định nhà môi giới như là một chuyên gia hoạt động độc lập,
cho dù tính chất của các thương vụ môi giới có thay đổi đa dạng thế nào đi nữa thì họ vẫn là những người có khả năng thực hiện trọn vẹn nhất. Ngoài ra những điểm thay đổi quan trọng trong luật có thể kể đến là:
- Hạn chế việc đăng kí hành nghề môi giới chuyên nghiệp (hạn chế cấp chứng
chỉ),
- Loại trừ khả năng nhà môi giới là đại diện ủy quyền cho một bên khách hàng,
- Cấm mua BĐS bằng tiền của mình trong quá trình thực hiện thương vụ cho
khách hàng,
- Cấm kinh doanh BĐS và những hoạt động khác nếu chúng làm ảnh hưởng đến
độ tin cậy cũng như vai trò của việc môi giới,
- Những yêu cầu đối với các BĐS trong nước cũng trở nên có giá trị đối với BĐS
nằm ở nước ngoài,
- Thực hiện việc môi giới mà không đăng kí sẽ bị coi là phạm tội,
- Các vụ tranh chấp với các khách hàng sẽ được giải quyết tại phòng bảo
vệ quyền lợi khách hàng.
6.4. Tại Ba Lan
Năm 1994, bắt đầu thực hiện việc đào tạo môi giới bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường bất động sản.
Để có chứng chỉ hành nghề môi giới chuyên nghiệp, thí sinh phải thực tập 6 tháng tại các công ty bất động sản và phải trực tiếp tiến hành hoạt động môi giới bất động sản (ít nhất là 15 bất động sản)
Sau đó, thí sinh phải trải qua kỳ thi quốc gia do HĐ giám định quốc gia trong lĩnh vực hành nghề chuyên nghiệp tổ chức theo 2 hình thức: thi viết và vấn đáp.
Để được tham dự kỳ thi này, thí sinh phải có các điều kiện sau:
- Tốt nghiệp đại học.
- Có chứng chỉ tốt nghiệp các khóa đào tạo sau đại học hoặc chuyên ngành về
nhà, đất và phát triển đô thị.
Hiện Ba Lan có khoảng 25 Hiệp hội các nhà môi giới bất động sản tại 16 tỉnh. Các hiệp hội này được tập hợp trong 1 tổ chức có tên gọi Liên hiệp các Hiệp hội môi giới bất động sản.
Việc được cấp chứng chỉ là bước đầu tiên trên con đường hoạt động môi giới chuyên nghiệp. Các Hiệp hội khuyến khích hội viên tham gia các khóa đào tạo nâng cao nghiệp vụ.
6.5. Kinh nghiệm về hoạt động môi giới tại Thượng Hải- Trung Quốc
Để đẩy mạnh phát triển kinh tế thị trường XHCN, thành phố Thượng Hải căn cứ vào qui định pháp luật, pháp qui liên quan, kết hợp tình hình thực tế thành phố đã ban hành nhiều thông tư, qui phạm hành vi của người môi giới, bảo vệ lợi ích hợp pháp của đương sự. Về lĩnh vực đào tạo thành phố đã ra một số qui định gồm một số nội dung như sau:
- Người đủ 18 tuổi, có hộ khẩu thường trú tại thành phố, trình độ văn hóa
trên phổ thông trung học đã qua lớp huấn luyện thống nhất của cục quản lí nhà đất thành phố và đã tốt nghiệp sau khi được cấp giấy chứng nhận tư cách người môi giới nhà đất thành phố Thượng Hải, có thể đề nghị hoạt động môi giới bất động sản.
- Đối với người xin làm hoạt động môi giới bất động sản phải tổ chức các lớp
huấn luyện và sát hạch thống nhất trước khi hành nghề. Cục nhà đất thành phố phụ trách định kì biên soạn tài liệu giảng dạy, đề cương sát hạch, đề thi thống nhất, thẩm tra và cấp phép cho tổ chức huấn luyện, sát hạch về giấy chứng nhận tư cách cho người thi đỗ.
- Người đã qua huấn luyện, đã tốt nghiệp nhưng vì nguyên nhân hai năm
không nhận được giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản, hoặc sau khi nhận giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản hai năm chưa hành nghề trong tổ chức môi giới bất động sản hoặc tự hành nghề thì phải sát hạch lại. Giấy tốt nghiệp hoặc chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản đã cấp tất nhiên bị thủ tiêu.
- Cứ hai năm một lần phải kiểm chứng lại các nhân viên đã có giấy chứng
nhận tư cách người môi giới bất động sản. Công tác kiểm chứng được các cơ quan quản lý giao dịch bất động sản khu huyện, cục quy hoạch đất đai tiến hành theo tổ chức thống nhất của cục nhà đất thành phố.
- Nếu kiểm tra thấy giấy chứng nhận tư cách không hợp qui cách hoặc người
không tham gia kiểm chứng không có lí do thì không được hoạt động môi giới bất động sản.
Có thể thấy rõ sự chặt chẽ trong những quy định của thành phố Thượng Hải về việc đào tạo, quản lí nhà môi giới bất động sản. Những quy định trên cho thấy đòi hỏi về việc đào tạo liên tục đối với nhà môi giới. Điều này buộc các nhà môi giới luôn phải cập nhật thông tin, tham gia các khóa đào tạo dưới nhiều hình thức.
6.6. Bài học kinh nghiệm cho hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam
Từ các kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới, chúng ta có thể rút ra được nhiều bài học trong việc hoàn thiện mô hình đào tạo, quản lý và đực biệt là có thể thúc đẩy phát triển hoạt động môi giới bất động sản:
- Đào tạo cấp chứng chỉ môi giới một cách chuyên nghiệp và chất lượng:
• Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cá nhân được cấp
Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải có trình độ trung học phổ thông trở lên, đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là 5 năm.
• Chương trình đào tạo này cần gắn liền và bám sát thị trường về kiến
thức cũng như tạo ra các cơ hội tham gia thị trường để luyện tập cũng như nâng cao dần các kỹ năng môi giới cần có.
• Các quy định về cấp chứng chỉ hành nghề môi giới cần được áp dụng
một cách nghiêm chỉnh và kỷ luật tối đa nhằm đảm bảo tính chuyên nghiệp trong hệ thống môi giới viên của cả nước.
• Các môi giới viên cần được đào tạo và bồi dưỡng về quy trình thực hiện
thương vụ để trong quá trình làm việc tránh tối đa các sai sót, nhầm lẫn gây thiệt hại về tài sản cũng như thời gian của khách hàng.
- Thiết lập và điều chỉnh các nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp.
- Hình thành các chuẩn mực nghề nghiệp cho dịch vụ môi giới bất động sản
phát triển.
- Hoàn thiện chính sách quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản
như:
• Nhà nước cần tạo dựng một khuôn khổ pháp luật để hình thành và phát
triển thị trường bất động sản.
• Thông qua các chính sách tài chính như thuế, vốn, lệ phí... tạo điều kiện
cho thị trường phát triển.
• Nhà nước cần tạo cơ chế pháp lý cho sự ra đời của các tổ chức tư vấn để
phục vụ cho bên mua và bên bán.
Vì vậy, chúng ta cần tham khảo những chương trình đào tạo về định giá tài sản, môi giới bất động sản và quản trị bất động sản cũng như cách thức quản lý hoạt động dịch vụ, hành lang pháp lý của dịch vụ… ở một số nước phát triển dịch vụ này một cách chuyên nghiệp.
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI MUA BÁN NHÀ Ở TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI HIỆN NAY
1. Tình hình thị trường nhà ở tại Hà Nội trong những năm gần đây
Sau một thời gian phát triển mạnh và có đóng góp đáng kể cho phát triển kinh tế của đất nước, thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn khó khăn kéo dài do tác động của tình hình kinh tế đặc biệt là ở thành phố Hà Nội.
Những yếu kém, thiếu lành mạnh và không ổn định của thị trường bất động sản nhà ở bộc lỗ rõ nét nhất kể từ đầu năm 2011 tới nay, cùng với thời gian hơn 2 năm rơi vào bất ổn của thị trường. Sau những động thái bùng phát về giá và lượng giao dịch trong thời gian ngắn tại Hà Nội năm 2009 đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường, dẫn đến các doanh nghiệp đã đổ xô vào đầu tư phát triển thị trường nhà ở, kể cả các doanh nghiệp không có kinh nghiệm và năng lực tài chính yếu. Việc cấp phép phát triển các dự án cũng khá dễ dãi, thiếu căn cứ và nhu cầu. Các dự án phân lô, huy động vốn tràn lan tạo nên