Mới xuất hiện ở Việt Nam nhưng hoạt động môi giới bất động sản đã phát triển mạnh mẽ. Đây là hoạt động dịch vụ có vị trí quan trọng trong xã hội khi nhu cầu về nhà ở ngày càng cao.
Có thể nói dịch vụ môi giới bất động sản, đặc biệt là môi giới nhà ở đang có khá nhiều cơ hội để phát triển. Tuy nhiên, những hoạt động trong lĩnh vực này còn khá nhiều vấn đề cần phải xem xét. Nhìn nhận một cách khái quát thì hoạt động của đội ngũ tư vấn nhà ở hiện đang khá lộn xộn và điều này gây tác động tiêu cực tới thị trường. Hiện nay, hoạt động của đội ngũ tư vấn nhà ở được chia làm nhiều cấp độ:
2.1. Hoạt động của các cá nhân môi giới nhà ở
- Đặc điểm:
• Chỉ có một người duy nhất thực hiện tất cả các công đoạn môi giới bất động sản; không cần vốn đầu tư;
• Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
- Trình độ văn hóa, chuyên môn: từ tiểu học đến đại học chính quy; không có chuyên môn nghiệp vụ; không nắm vững pháp luật nhưng am hiểu địa bàn; tiếp cận khách hàng, thu thập các thông tin có liên quan đến nhu cầu của khách hàng nhanh nhạy.
- Phạm vi hoạt động: Trong phạm vi phường hoặc cận kề nơi thường trú;
- Phân khúc hoạt động:
• Dịch vụ Môi giới mua, bán, cho thuê, thuê nhà ở, căn hộ chung cư,
• Các thủ tục liên quan đến nhà đất
- Thu thập: Không xác định
- Phí môi giới: mua bán bất động sản:
• Thù lao môi giới: Miễn phí;
• Hoa hồng môi giới bán bất động sản: 0,5 – 1% Giá trị bất động sản.
• Hoa hồng môi giới mua bất động sản: 0,5 – 1% Giá trị bất động sản.
- Các hình thức quảng cáo: Quảng cáo rao bán, thuê cho thuê trên mục quảng cáo, rao vặt của nhật báo, bản tin địa phương, internet; treo phướn, phát tờ rơi, trực tại dự án,...
- Nhược điểm: những cá nhân hoạt động môi giới nhà ở đa phần làm ăn nhỏ lẻ, trình độ chuyên môn còn yếu kém, hành nghề chủ yếu dựa trên kinh nghiệm cá nhân và thông tin bất động sản thu thập, nghe ngóng được. Với các hoạt động như vậy, thông tin bất động sản mà những người này đưa ra nhiều lúc không chính xác.
2.2. Hoạt động của các tổ chức cung cấp dịch vụ môi giới nhà ở
2.2.1. Hoạt động của công ty môi giới bất động sản
- Đặc điểm: tổ chức theo mô hình công ty nhỏ, có đăng ký kinh doanh, có bộ máy, trụ sở đặt ở những vị trí thuận lợi cho việc giao dịch, kinh doanh và thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định của pháp luật.
- Cơ cấu tổ chức, nhân sự: Công ty có giám đốc, kế toán, thủ quỹ, các nhân viên môi giới; tư vấn, phát triển thị trường, số lượng tùy thuộc công việc; trình độ: Giám đốc có trình độ đại học, cao đẳng chính quy, các nhân viên có trình độ từ tốt nghiệp THPT trở lên.
- Phạm vi hoạt động: tùy quy mô của công ty: các công ty nhỏ trong phạm vi quận, các quận liền kề; các công ty lớn hơn hoạt động trên địa bàn thành phố và một số tỉnh lân cận.
- Phân khúc hoạt động:
• Dịch vụ môi giới mua, bán, cho thuê, thuê bất động sản, chủ yếu là nhà ở (biệt thự, nhà liên kế, căn hộ chung cư), văn phòng, cửa hàng, kho tàng, bến bãi...)
• Dịch vụ đăng ký nhà đất, kinh doanh bất động sản; tư vấn: 50% số công ty có thêm các dịch vụ này;
• Các dịch vụ khác: tư vấn, thiết kế kiến trúc, xây dựng, cung cấp trang thiết bị xây dựng.
- Phí môi giới: mua bán bất động sản:
• Thù lao môi giới: miễn phí;
• Hoa hồng môi giới bán bất động sản: 0,5 – 1% Giá trị bất động sản.
• Hoa hồng môi giới mua bất động sản: 0,5 – 1% Giá trị bất động sản.
- Các hình thức quảng cáo: Quảng cáo trên các phương tiện truyền thống:
báo chí, phát thanh, truyền hình; trên mạng Internet và tại trụ sở công ty,..
2.2.2. Văn phòng môi giới bất động sản
- Đặc điểm: Tổ chức theo mô hình văn phòng do một người hoặc một số người đứng ra tự lập; phải đăng ký kinh doanh và thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định của pháp luật; không có trụ sở văn phòng cố định,
- Cơ cấu tổ chức, nhân sự:
• Mỗi văn phòng có từ 2 đến 3 người, mỗi người kiêm nhiệm nhiều việc từ quản lý, tư vấn thủ tục nhà đất, môi giới mua bán, thuê, cho thuê
• Trình độ: 30% có trình độ đại học; 70% trung cấp, phổ thông trung học, phổ thông cơ sở … phần nhiều không được đào nghề nghiệp môi giới bất động sản.
- Phạm vi hoạt động: trong phạm vi quận với các địa bàn gần văn phòng.
- Phân khúc hoạt động:
• Dịch vụ môi giới mua, bán, cho thuê, thuê bất động sản, chủ yếu là nhà ở, căn hộ chung cư, văn phòng…
• Dịch vụ đăng ký nhà đất
- Phí môi giới: mua bán bất động sản:
• Thù lao môi giới: miễn phí.
• Hoa hồng môi giới bán bất động sản: 1% giá trị bất động sản
• Hoa hồng môi giới mua bất động sản: 0,5% giá trị bất động sản.
- Các hình thức quảng cáo: Quảng cáo trên báo chí, phát thanh, truyền hình; trên mạng Internet và tại văn phòng,..
- Nhược điểm: các văn phòng môi giới nhà đất phần đông làm ăn manh mún, nhìn chung không mấy hiệu quả.
2.2.3. Các sàn giao dịch thực hiện dịch vụ môi giới trên địa bàn thành phố Hà Nội Cho đến cuối năm 2014, theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tại Hà Nội đã có 469 sàn giao dịch được thành lập. Nhiều sàn giao dịch còn lập các sàn con của mình tại các khu vực- nơi có những dự án đang
“nóng” mà không được tính vào con số thống kê nêu trên. Theo Bộ Xây dựng, tại Hà Nội quý I/2015 đã có 4250 giao dịch nhà đất thành công.
Dù sàn môi giới tăng mạnh về số lượng, nhưng thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, tỷ lệ giao dịch bất động sản qua sàn chỉ đạt chừng 15%. Rừ ràng sau một thời gian dài, sự phát triển của các sàn giao dịch bất động sản vẫn chưa đáp ứng được kỳ vọng của thị trường. Liên tục trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản bị gắn mác kém minh bạch với tỷ lệ giao dịch ngầm tương đối cao, từ 70-80%. Đây cũng chính là nguyên nhân chính khiến thị trường chậm phát triển, bị thao túng bởi nạn đầu cơ, “làm giá”. Đa số người mua nhà đất đều thiếu thông tin, nhất là với các dự án phát triển nhà ở, đô thị. Vì thế, để đến được với thửa đất, hay căn hộ phù hợp với nhu cầu sử dụng, rất ít người có thể tiếp cận với giá gốc. Tình trạng nộp tiền chênh lệch mua suất diễn ra phổ biến. Hiện nay vẫn tồn tại không ít sàn giao dịch chưa tuân thủ các quy định của pháp luật, thậm chí có cả sàn giao dịch có dấu hiệu lừa đảo. Tình trạng sàn giao dịch vừa mở dịch vụ môi giới, định giá vừa kinh doanh bất động sản (mua, bán để ăn chênh lêch giá)... vẫn hiện diện ở nhiều nơi.
Thời gian qua, khi thị trường nóng cục bộ ở một số dự án, đã xuất hiện tình trạng thổi giá ăn tiền chênh, mạo nhận độc quyền phân phối của không ít nhà môi giới.
Những lộn xộn trên cho thấy, vai trò tạo ra sự minh bạch cho thị trường của các sàn bất động sản xem chừng đang là một “nhiệm vụ bất khả thi”. Có một nghịch lý trong quản lý sàn giao dịch hiện nay là các quy định về xử phạt vi phạm hành chính hiện hành trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, thậm chí chế tài xử lý vi phạm đều đã có, song các quy định này chưa được triển khai rốt ráo. Đa số các cơ quan quản lý Nhà nước về ngành xây dựng, bất động sản ở các cấp đều chưa tổ chức tốt và thường xuyên các cuộc thanh tra, kiểm tra để kịp thời xử lý các vi
phạm của các chủ đầu tư và các sàn giao dịch trong hoạt động kinh doanh bất động sản.