6.2. Tại Mỹ
Thị trường phát triển trên 100 năm, kinh tế phát triển và thị trường sớm hình thành, có hẳn bộ luật về tiêu chuẩn nghề môi giới, đạo đức người môi giới. Dân số Mỹ có 290 triệu người. Cả nước có khoảng 74 triệu hộ gia đình và có tỷ lệ sở hữu nhà riêng là gần 70%. Trung bình 1 hộ gia đình chi phí 20-40% thu nhập cho nhà ở.
Giá nhà ở trung bình ở Mỹ là 170.000 USD.
Nghề môi giới bất động sản ở Mỹ được quy định rất chặt chẽ. Bởi vì bất cứ ai có quyền sở hữu thường xuyên đầu tư lớn nhất, phần lớn các quy định này được soạn thảo nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng tránh các hành vi lừa đảo,bất quy tắc.
Quy định áp dụng trong phạm vi cấp bang do hội đồng các thành viên-những người được thống đốc bang bổ nhiệm - soạn thảo. Những thành viên này đã bổ sung các quy định trên chặt chẽ về bất động sản cho người môi giới thi hành. Nhiều quy định bám sát với các nguyên tắc hoạt động của NAR (Hiệp hội bất động sản quốc gia Mỹ). Thêm nữa, hầu hết các nhà lập pháp của bang đã thông qua các đạo luật bổ sung, sửa đổi về người hành nghề; nhiều bang không có các đạo luật này, “luật chung” được chính quyền dùng làm căn cứ pháp lý trong việc thực hiện.
Để hệ thống môi giới bất động sản hoạt động có hiệu quả. Có 3 thành tố chủ yếu:
- Đầu tiên, hệ thống MLS là hệ thống liên kết tuyệt vời cho phép các đối tác cạnh tranh chia sẻ thông tin;
- Thứ 2, xác định kết cấu tiền hoa hồng môi giới riêng lẻ bao gồm cả phí đăng ký niêm yết và phí bán trong 1 hợp đồng. Tổng phí được đàm phán giữa người bán và đại lý niêm yết theo tỷ lệ bán được ghi trên MLS.
- Thứ 3, các nhà môi giới phải thực hiện việc lập ra các quy tắc tương tự, lập ra các quy tắc đảm bảo trình độ nghiệp vụ của nhà môi giới.
6.3. Hoạt động môi giới tại Thụy Điển
Vào năm 1984, tại Thụy Điển bắt đầu thực hiện việc đăng kí hành nghề của các nhà môi giới BĐS. Mục đích chính của quy định này chính là việc bảo vệ quyền lợi của khách hàng thông qua những dịch vụ môi giới chuyên nghiệp. Một mục tiêu khác mà Thụy Điển mong đợi đạt được thông qua quy định trên là việc khơi thông, đẩy nhanh vòng quay của thị trường nhà ở thông qua việc đơn giản hóa, tiết kiệm thời gian trong việc giải quyết, hoạch định các nguồn cung nhà ở.
Vào thời điểm đó chính quyền yêu cầu các hoạt động môi giới BĐS tại các trung tâm đăng kí riêng của chính quyền cấp tỉnh. Những quy định về hệ thống này được ghi rừ trong luật. Cơ quan Chớnh phủ cú thẩm quyền quyết định về những điều luật trên là Bộ Tư pháp Thụy Điển. Để được hành nghề môi giới BĐS, vào thời điểm đó ứng viên cần đạt được những yêu cầu sau:
- Tốt nghiệp từ trung học trở lên,
- Nộp một khoản tiền bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tối thiểu (khoảng 10.000 USD),
- Quyết định cho phép hành nghề của cơ quan có thẩm quyền.
- Đơn khiếu nại trong trường hợp bị từ chối cấp chứng chỉ hành nghề được nộp tại Tòa hành chính. Trong luật cũng tập trung điều chỉnh các hành vi, thuộc lĩnh vực dân sự - pháp lí, về quá trình thực hiện các yêu cầu môi giới của khách hàng, các cách xác định khoản hoa hồng cho nhà môi giới.
Sau 10 năm thực hiện, đến năm 1995 Thụy Điển đưa ra những điều chỉnh về luật môi giới, trong đó có bốn mảng chính được điều chỉnh là:
- Những điều kiện bắt buộc để đăng kí hành nghề,
- Kiểm tra và theo dừi việc thực hiện nghề nghiệp của những người đó đăng kớ
- Vai trò của nhà môi giới giữa các bên khách hàng,
- Điều chỉnh các quy định cho phù hợp với môi trường chung của Châu Âu.
Cho đến thời điểm hiện tại, so với năm 1984 từ khi mới ban hành, luật môi giới BĐS của Thụy Điển đã được sửa đổi cơ bản. Một trong những điểm sửa đổi cơ bản nhất là việc xác định nhà môi giới như là một chuyên gia hoạt động độc lập,
cho dù tính chất của các thương vụ môi giới có thay đổi đa dạng thế nào đi nữa thì họ vẫn là những người có khả năng thực hiện trọn vẹn nhất. Ngoài ra những điểm thay đổi quan trọng trong luật có thể kể đến là:
- Hạn chế việc đăng kí hành nghề môi giới chuyên nghiệp (hạn chế cấp chứng chỉ),
- Loại trừ khả năng nhà môi giới là đại diện ủy quyền cho một bên khách hàng,
- Cấm mua BĐS bằng tiền của mình trong quá trình thực hiện thương vụ cho khách hàng,
- Cấm kinh doanh BĐS và những hoạt động khác nếu chúng làm ảnh hưởng đến độ tin cậy cũng như vai trò của việc môi giới,
- Những yêu cầu đối với các BĐS trong nước cũng trở nên có giá trị đối với BĐS nằm ở nước ngoài,
- Thực hiện việc môi giới mà không đăng kí sẽ bị coi là phạm tội,
- Các vụ tranh chấp với các khách hàng sẽ được giải quyết tại phòng bảo vệ quyền lợi khách hàng.
6.4. Tại Ba Lan
Năm 1994, bắt đầu thực hiện việc đào tạo môi giới bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường bất động sản.
Để có chứng chỉ hành nghề môi giới chuyên nghiệp, thí sinh phải thực tập 6 tháng tại các công ty bất động sản và phải trực tiếp tiến hành hoạt động môi giới bất động sản (ít nhất là 15 bất động sản)
Sau đó, thí sinh phải trải qua kỳ thi quốc gia do HĐ giám định quốc gia trong lĩnh vực hành nghề chuyên nghiệp tổ chức theo 2 hình thức: thi viết và vấn đáp.
Để được tham dự kỳ thi này, thí sinh phải có các điều kiện sau:
- Tốt nghiệp đại học.
- Có chứng chỉ tốt nghiệp các khóa đào tạo sau đại học hoặc chuyên ngành về nhà, đất và phát triển đô thị.
Hiện Ba Lan có khoảng 25 Hiệp hội các nhà môi giới bất động sản tại 16 tỉnh. Các hiệp hội này được tập hợp trong 1 tổ chức có tên gọi Liên hiệp các Hiệp hội môi giới bất động sản.
Việc được cấp chứng chỉ là bước đầu tiên trên con đường hoạt động môi giới chuyên nghiệp. Các Hiệp hội khuyến khích hội viên tham gia các khóa đào tạo nâng cao nghiệp vụ.
6.5. Kinh nghiệm về hoạt động môi giới tại Thượng Hải- Trung Quốc
Để đẩy mạnh phát triển kinh tế thị trường XHCN, thành phố Thượng Hải căn cứ vào qui định pháp luật, pháp qui liên quan, kết hợp tình hình thực tế thành phố đã ban hành nhiều thông tư, qui phạm hành vi của người môi giới, bảo vệ lợi ích hợp pháp của đương sự. Về lĩnh vực đào tạo thành phố đã ra một số qui định gồm một số nội dung như sau:
- Người đủ 18 tuổi, có hộ khẩu thường trú tại thành phố, trình độ văn hóa trên phổ thông trung học đã qua lớp huấn luyện thống nhất của cục quản lí nhà đất thành phố và đã tốt nghiệp sau khi được cấp giấy chứng nhận tư cách người môi giới nhà đất thành phố Thượng Hải, có thể đề nghị hoạt động môi giới bất động sản.
- Đối với người xin làm hoạt động môi giới bất động sản phải tổ chức các lớp huấn luyện và sát hạch thống nhất trước khi hành nghề. Cục nhà đất thành phố phụ trách định kì biên soạn tài liệu giảng dạy, đề cương sát hạch, đề thi thống nhất, thẩm tra và cấp phép cho tổ chức huấn luyện, sát hạch về giấy chứng nhận tư cách cho người thi đỗ.
- Người đã qua huấn luyện, đã tốt nghiệp nhưng vì nguyên nhân hai năm không nhận được giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản, hoặc sau khi nhận giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản hai năm chưa hành nghề trong tổ chức môi giới bất động sản hoặc tự hành nghề thì phải sát hạch lại. Giấy tốt nghiệp hoặc chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản đã cấp tất nhiên bị thủ tiêu.
- Cứ hai năm một lần phải kiểm chứng lại các nhân viên đã có giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản. Công tác kiểm chứng được các cơ quan quản lý giao dịch bất động sản khu huyện, cục quy hoạch đất đai tiến hành theo tổ chức thống nhất của cục nhà đất thành phố.
- Nếu kiểm tra thấy giấy chứng nhận tư cách không hợp qui cách hoặc người không tham gia kiểm chứng không có lí do thì không được hoạt động môi giới bất động sản.
Cú thể thấy rừ sự chặt chẽ trong những quy định của thành phố Thượng Hải về việc đào tạo, quản lí nhà môi giới bất động sản. Những quy định trên cho thấy đòi hỏi về việc đào tạo liên tục đối với nhà môi giới. Điều này buộc các nhà môi giới luôn phải cập nhật thông tin, tham gia các khóa đào tạo dưới nhiều hình thức.
6.6. Bài học kinh nghiệm cho hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam Từ các kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới, chúng ta có thể rút ra được nhiều bài học trong việc hoàn thiện mô hình đào tạo, quản lý và đực biệt là có thể thúc đẩy phát triển hoạt động môi giới bất động sản:
- Đào tạo cấp chứng chỉ môi giới một cách chuyên nghiệp và chất lượng:
• Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cá nhân được cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải có trình độ trung học phổ thông trở lên, đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản.
Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là 5 năm.
• Chương trình đào tạo này cần gắn liền và bám sát thị trường về kiến thức cũng như tạo ra các cơ hội tham gia thị trường để luyện tập cũng như nâng cao dần các kỹ năng môi giới cần có.
• Các quy định về cấp chứng chỉ hành nghề môi giới cần được áp dụng một cách nghiêm chỉnh và kỷ luật tối đa nhằm đảm bảo tính chuyên nghiệp trong hệ thống môi giới viên của cả nước.
• Các môi giới viên cần được đào tạo và bồi dưỡng về quy trình thực hiện thương vụ để trong quá trình làm việc tránh tối đa các sai sót, nhầm lẫn gây thiệt hại về tài sản cũng như thời gian của khách hàng.
- Thiết lập và điều chỉnh các nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp.
- Hình thành các chuẩn mực nghề nghiệp cho dịch vụ môi giới bất động sản phát triển.
- Hoàn thiện chính sách quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản như:
• Nhà nước cần tạo dựng một khuôn khổ pháp luật để hình thành và phát triển thị trường bất động sản.
• Thông qua các chính sách tài chính như thuế, vốn, lệ phí... tạo điều kiện cho thị trường phát triển.
• Nhà nước cần tạo cơ chế pháp lý cho sự ra đời của các tổ chức tư vấn để phục vụ cho bên mua và bên bán.
Vì vậy, chúng ta cần tham khảo những chương trình đào tạo về định giá tài sản, môi giới bất động sản và quản trị bất động sản cũng như cách thức quản lý hoạt động dịch vụ, hành lang pháp lý của dịch vụ… ở một số nước phát triển dịch vụ này một cách chuyên nghiệp.
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI MUA BÁN NHÀ Ở TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI HIỆN NAY
1. Tình hình thị trường nhà ở tại Hà Nội trong những năm gần đây
Sau một thời gian phát triển mạnh và có đóng góp đáng kể cho phát triển kinh tế của đất nước, thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn khó khăn kéo dài do tác động của tình hình kinh tế đặc biệt là ở thành phố Hà Nội.
Những yếu kém, thiếu lành mạnh và không ổn định của thị trường bất động sản nhà ở bộc lỗ rừ nột nhất kể từ đầu năm 2011 tới nay, cựng với thời gian hơn 2 năm rơi vào bất ổn của thị trường. Sau những động thái bùng phát về giá và lượng giao dịch trong thời gian ngắn tại Hà Nội năm 2009 đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường, dẫn đến các doanh nghiệp đã đổ xô vào đầu tư phát triển thị trường nhà ở, kể cả các doanh nghiệp không có kinh nghiệm và năng lực tài chính yếu. Việc cấp phép phát triển các dự án cũng khá dễ dãi, thiếu căn cứ và nhu cầu. Các dự án phân lô, huy động vốn tràn lan tạo nên nguồn cung ảo trên giấy tăng vọt và hỗn loạn thông tin dự án trên thị trường, tạo nên những đô thị bỏ hoang, lãng phí đất đai, tiền của xã hội.
Cũng trong năm 2011, thị trường căn hộ Hà Nội khá trầm lắng ở phân khúc cao cấp. Nguồn cung mới đạt khoảng 21.712 căn hộ tăng 50,3% so với năm 2010 với 60 dự án chào bán. Trong đó, chủ yếu là căn hộ trung cấp với khoảng 14.304 căn, cao cấp 5.550 căn và bình dân 1.858 căn hộ.
Trái ngược với năm 2010, cảnh xếp hàng chen nhau đăng ký mua nhà không còn diễn ra trong năm nay, hàng loạt dự án nhà thu nhập thấp tại Hà Nội được chào bán như Đại Mỗ, Kiến Hưng, Đặng Xá,…đã bị ế ẩm vì giá bán vượt khả năng tài chính của người có thu nhập thấp.
Thị trường căn hộ cuối năm 2011 vẫn ảm đạm, không như kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư là thị trường nhà đất sẽ sôi động ở thời điểm cuối năm. Số lượng giao dịch thành công rất ít chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp và bình dân với giá trung bình dao động khoảng 18 – 25 triệu đồng/m2. Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, tình hình thị trường sẽ còn khó khăn và chưa có cơ sở nào cho sự hồi phục cho đến nửa đầu năm 2012.
Sang năm 2012, số lượng căn hộ chào bán trên thị trường Hà Nội ước đạt 8.651 căn. Trong đó có 976 căn hộ cao cấp, 2.171 căn hộ trung cấp và căn hộ bình dân chiếm đa số với khoảng 5.504 căn.
Không được như dự báo của các chuyên gia, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục xu hướng giảm giá trong năm 2012, giá bán căn hộ tiếp tục giảm ở tất cả các phân khúc.
Giao dịch trên thị trường vẫn tập trung ở phân khúc trung cấp và bình dân. Hầu hết các dự án này có giá bán khoảng 20 triệu đồng trở xuống.
Đáng chú ý, thị trường căn hộ trong năm nay đã xuất hiện những hình thức khuyến mãi, tặng kèm hấp dẫn và rầm rộ hơn như, mua nhà tặng vàng, mua nhà tặng ô tô.
Đặc biệt, ở một số dự án các chủ đầu tư đã linh hoạt trong việc bàn giao căn hộ, khách hàng có thể lựa chọn giao nhà thô hoặc giao nhà hoàn thiện.
Trong năm 2014, thị trường bất động sản tiếp tục đà phục hồi tích cực, thể hiện qua lượng giao dịch tăng; giá cả tương đối ổn định; lượng tồn kho bất động sản tiếp tục giảm; cơ cấu hàng hóa bất động sản chuyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Tăng trưởng tín dụng bất động sản cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung, bất động sản vẫn là kênh hấp dẫn vốn.
Cụ thể, về giao dịch, trong cả năm, tại Hà Nội có khoảng 11,450 giao dịch thành công (tăng gấp hơn 2 lần so với năm 2013.
Mặt bằng giá cả nhà ở nhìn chung là ổn định, nhiều dự án trong giai đoạn 2011- 2013 giá đã giảm sâu (trên 30%), trong 12 tháng qua giá đã ổn định và không giảm tiếp. Tại Hà Nội, một số dự án có vị trí tốt, đã hoàn thành hoặc sắp đưa vào sử dụng giá có tăng nhẹ (khoảng 1-2%) so với năm 2013. Mức giá nhà ở hiện nay đã tiệm cận giá thật của thị trường, phù hợp với điều kiện tài chính của người dân, đặc biệt là nhà thuộc phân khúc trung bình. Thêm nữa, sự hỗ trợ tín dụng tối đa từ phía các ngân hàng đã tác động không ít đến tổng cầu về nhà ở.
Cùng với giá, năm 2014, thị trường bất động sản nhà ở có sự điều chỉnh lớn về cơ cấu sản phẩm. Một số doanh nghiệp đã chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, doanh nghiệp đã tiến hành nghiên cứu dự án căn cơ hơn, không đầu tư theo phong trào.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội vẫn còn nhiều khó khăn.
Nhiều doanh nghiệp phải dừng kinh doanh, số khác đang trong quá trình khôi phục sản xuất. Mặc dù thị trường thiếu căn hộ diện tích nhỏ, giá rẻ nhưng để cơ cấu lại