CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.3. Thực trạng thị trường đất nông nghiệp tại Việt Nam
Thị trường đất nông nghiệp bao gồm thị trường mua bán giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thị trường thuê đất đang có vai trò ngày càng quan trọng trong quá trình phân phối lại đất đai ở khu vực nông thôn của Việt Nam. Sự vận hành của thị trường đất đai sẽ góp phần phân bổ đất một cách có hiệu quả, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Theo luật đất đai năm 1993, khái niệm sở hữu đất đai không được chấp nhận. Do
nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Marsh và MacAulay (2002) khám phá ra rằng mặc dù thị trường giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang phát triển, đem lại mức độ bảo đảm và quyền sở hữu nhất định đối với đất đai. Nhưng thị trường này vẫn còn nhiều trở ngại đòi hỏi những nỗ lực cải cách về thể chế để thị trường này được đóng vai trò tích cực thúc đẩy quá trình tập trung đất đai ở khư vực nông thôn.
Bảng 3.6. Tham gia thị trường thuê đất của hộ gia đình nông thôn 2005:
Đi thuê đất [30]
% hộ đi thuê đất (trong tổng số
hộ ở nông thôn)
% hộ đi thuê đất (trong tổng số hộ
ở nông thôn có đất)
% diện tích đất được thuê
(tổng số hộ sử dụng đất)
% diện tích đất được thuê
(chỉ cho những hộ đang thuê
đất)
Số hợp đồng
bình quân một hộ
Số mảnh
bình quân trong 1
hợp đồng
Diện tích trung
bình được giao dịch (ha)
Cả nước 10,7 11,0 3,6 31,0 1,5 1,3 1189,9
Đồng bằng
sông Hồng 15,8 16,0 5,6 27,5 1,8 1,0 552,9
Đông Bắc 9,7 9,8 1,4 17,3 1,5 1,1 775,4
Tây Bắc 7,4 7,4 1,9 14,8 1,1 1,0 1960,3
Bắc Trung Bộ 9,9 10,0 4,4 33,7 1,5 1,0 908,1
Duyên hải Nam
Trung Bộ 10,5 10,6 2,6 12,5 1,3 4,0 911,5
Tây Nguyên 9,3 9,3 3,9 42,0 1,1 1,1 3786,4
Đông Nam Bộ 7,2 7,9 3,4 37,0 1,1 1,0 3152,2
Đồng bằng
sông Cửu Long 8,5 9,1 4,5 51,0 1,1 1,0 2844,1
Bảng 3.6cung cấp thông tin về thị trường đi thuê đất của hộ gia đình ở khu vực nông thôn. Tỷ lệ hộ đị thuê đất trên cả nước là 10,7%. Khu vực đồng bằng sông Hồng có tỷ lệ hộ đi thuê đất cao nhất cả nước với 15,8%. Diện tích đi thuê trung bình ở mức 1189 m2. Qua bảng 3.6 cho thấy, tỷ lệ diện tích đi thuê chỉ chiếm 3,6%
tổng diện tích đất nông nghiệp. Tuy nhiên, đối với những hộ đi thuê đất thì tỷ lệ diện tích đất đi thuê đã chiếm 31% tổng diện tích, trong đó khu vực đồng bằng sông Cửu Long có tỷ lệ cao nhất với 51%.
Tương tự như vậy, bảng 3.7 cung cấp thông tin về hộ cho thuê đất, kết quả cho thấy, số hộ cho thuê đất thấp hơn số hộ đi thuê đất, thêm vào đó, diện tích đất cho thuê cũng thấp hơn. Một trong những lý do chính ở đây, đó chính là nhiều hộ gia đình thường thuê đất của các tổ chức kinh tế, thay vì của các hộ gia đình khác như các nông lâm trường, các tổ chức chính trị hay doanh nghiệp và các hợp tác xã.
Ngoài ra, một số hộ, đặc biệt là các hộ ở các tỉnh phía Bắc thường không báo cáo diện tích đất cho thuê, kết quả là có sự chênh lệch giữa diện tích đất đi thuê và đất cho thuê.
Bảng 3.7. Tham gia thị trường thuê đất của hộ gia đình nông thôn 2005:
Cho thuê đất[30]
% hộ cho thuê đất
(trong tổng số
hộ ở nông thôn)
% hộ cho thuê đất
(trong tổng số
hộ ở nông thôn có
đất)
% diện tích đất thuê (tổng số
hộ sử dụng đất)
% diện tích đất thuê (chỉ cho
những hộ đang
thuê đất)
Số hợp đồng bình quân một hộ
Số mảnh
bình quân trong 1
hợp đồng
Diện tích trung
bình được giao dịch (ha)
Cả nước 5,96 6,14 2,02 39,81 1,78 1,04 1217,5
Đồng bằng sông Hồng 9,50 9,57 3,28 35,94 2,08 1,02 463,3
Đông Bắc 4,47 4,50 0,60 16,43 2,44 1,02 505,8
Tây Bắc 3,60 3,60 0,30 16,86 1,46 1,56 987,9
Bắc Trung Bộ 4,11 4,14 0,87 31,87 2,42 1,00 493,8
Duyên hải Nam Trung
Bộ 6,09 6,16 1,22 37,62 1,48 1,19 793,8
Tây Nguyên 3,78 3,80 1,23 29,92 1,00 1,00 4423,6
Đông Nam Bộ 5,06 5,59 2,92 44,61 1,08 1,00 3949,4
Đồng bằng sông Cửu
Long 5,19 5,56 3,53 53,44 1,08 1,06 4574,7
Bảng 3.8 cung cấp thông tin về tỷ lệ hộ tham gia thị trường thuê đất và mua đất trong khảo sát mức sống hộ gia đình năm 2008. Ở đây thông tin về đất được tính toán cho tất cả các loại đất canh tác của hộ ở khu vực nông thôn như đất hàng năm, đất trồng cây lâu năm và một số loại đất khác. Tỷ lệ hộ đi thuê đất năm 2008 chỉ ở
mức 4,69%. Khu vực đồng bằng sông Hồng có tỷ lệ hộ đi thuê đất cao nhất trong cả nước (7,28%). Tỷ lệ hộ đi thuê đất cũng tăng d ần theo mức nhóm thu nhập. Ngược lại với tình hình đi thuê đất, tỷ lệ hộ cho thuê đất lại khá cao, xấp xỉ 11% trung bình của cả nước. Tương tự như vậy, khu vực đồng bằng sông Hồng vẫn là vùng có tỷ lệ hộ cho thuê đất cao nhất cả nước (14,15%), trong khi đó đồng bằng sông Cửu Long chỉ là 11,34%. Sự khác biệt giữa tỷ lệ hộ đi thuê đất và cho thuê đất là do sự tham gia của các tổ chức, nông lâm trường, các doanh nghiệp và hợp tác xã vào hoạt động thuê đất.
Hoạt động mua bán giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ yếu diễn ra ở khu vực phía Nam và cao hơn rất nhiều so với bình quân chung của cả nước. Tỷ lệ hộ tham gia mua đất là 11,86%, trong khi đó ở vùng đồng bằng sông Cửu Long là 17,95%. Khu vực đồng bằng sông Hồng có tỷ lệ hộ mua đất thấp (6,37%). Ở khu vực phía Bắc hình thức đấu giá đất thường diễn ra phổ biến, điều này thể hiện vai trò của cấp xã trong quá trình phân bổ và quản lý đất đai. Tương tự như thị trường thuê đất, nhóm hộ có thu nhập cao nhất là nhóm có tỷ lệ mua đất lớn nhất (23,15%), so với 5,22% của nhóm thu nhập thấp nhất. Nhìn chung là thị trường đất đai còn vận hành chưa thuận lợi. Chính vì vậy, khi lao động nông thôn rời khỏi ruộng đồng ra đô thị làm việc thì đất không được tập trung vào những người làm ăn giỏi để mở rộng quy mô sản xuất mà thường bị bỏ không hoặc không được chăm sóc, trong khi đất nhận khoán công ích thì trả lại cho chính quyền địa phương. Theo Đặng Kim Sơn (2008), hệ số quay vòng trên đất canh tác cả nước năm 2006 là 1,76, giảm 5%
so với năm 2003 (trung bình mỗi năm giảm 1,6%).
Humphries (1999), Kerkvliet (2000) và Ngân hàng thế giới (2003) đã tìm ra rằng một số chuyển nhượng đất đai đang diễn ra ở khu vực nông thôn là không theo pháp luật. Họ đưa ra những nguyên nhân của việc chuyển nhượng bất hợp pháp bao gồm chi phí liên quan tới đăng kí chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thời gian, quy trình thủ tục phiền hà, quy định thiếu minh bạch và hành vi tìm kiếm đất cho thuê mang tính cơ hội.
Bảng 3.8. Tỷ lệ hộ tham gia thị trường đất đai năm 2008[21]
Hộ cho thuê
đất Hộ đi thuê đất Hộ tham gia thị trường
thuê đất
Hộ tham gia mua đất
% % % %
Cả nước 4,69 10,93 15,61 11,86
Đồng bằng sông Hồng 7,28 14,15 21,43 6,37
Đông Bắc 2,09 10,53 12,62 11,67
Tây Bắc 0,93 4,86 5,79 5,05
Bắc Trung Bộ 2,81 6,63 9,44 4,91
Duyên hải Nam Trung Bộ 6,60 13,02 19,62 5,62
Tây Nguyên 4,88 6,94 11,82 34,22
Đông Nam Bộ 2,49 10,29 12,78 21,28
Đồng bằng sông Cửu Long 4,97 11,34 16,30 17,95
Nhóm thu nhập
Nghèo nhất 2,10 14,56 16,66 5,22
Nghèo 4,10 9,01 13,11 8,90
Trung bình 5,02 8,14 13,16 9,01
Giàu 5,39 11,66 17,05 12,68
Giàu nhất 6,72 11,36 18,08 23,15
Hiện nay, nhiều nhà nghiên cứu có những quan điểm khác nhau về việc mở rộng thị trường quyền sử dụng đất. Ravallion and van de Walle (2003) cho rằng không thể có thị trường cho thuê đất năng động nếu không có cải cách, trong khi đó, Deininger và Jin (2003) lại khẳng định rằng chuyển nhượng đất đang tăng lên nhanh chóng cùng với khác biệt đáng kể giữa các vùng. Giao dịch cho thuê diễn ra nhiều hơn ở các tỉnh miền bắc trong khi mua bán lại diễn ra nhiều ở các tỉnh miền Nam.
Đất đai được cho thuê vì nhiều lý do bao gồm thiếu khả năng đầu tư mở rộng sản xuất, sở hữu đất đai manh mún, thiếu lao động, sốc về kinh tế trong hộ gia đình như bệnh tật và do phân hóa về tài sản và thu nhập giữa các doanh nghiệp gia đình phi nông nghiệp ở nông thôn [32, 39, 56].