Ngân hàng Nhà nƣớc cần đẩy mạnh tín dụng bất động sản :

III. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỚI BỘ/NGÀNH/CƠ QUAN CHƢ́C NĂNG

1. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nƣớc và Bộ xây dựng

1.1. Ngân hàng Nhà nƣớc cần đẩy mạnh tín dụng bất động sản :

Chính sách tiền tệ nới lỏng thì sẽ khuyến khích các DN nói chung và DN bất động sản nó i riêng phát triển . Tuy nhiên, từ ngày 1.1.2010, tỉ lệ tối đa của nguồn vốn

ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn của TCTD được quy định tại Thông tư số 15/2009/TT-NHNN của NHNN như sau: NHTM: 30%; Cty tài chính và Cty cho thuê tài chính: 30%; Quỹ Tín dụng nhân dân T.Ư: 20%.

Khi dư nợ cho vay của các NH với lĩnh vực bất động sản thường chiếm tỷ lệ cao và đa phần nguồn vốn vay BĐS là trung, dài hạn thì các quy định của NHNN về tăng trưởng tín dụng giảm còn 25% trong năm 2010 hay giảm từ 40% xuống còn 30% nguồn vốn ngắn hạn được dùng để cho vay trung và dài hạn, sẽ hạn chế rất nhiều khả năng cấp vốn của các ngân hàng cho thị trường bất động sản: doanh nghiệp mất đi một chỗ dựa vững chắc về vốn; người tiêu dùng khó tiếp cận với vốn vay để mua bất động sản.

Do vậy, cần phải đa dạng hóa các hình thức huy động vốn tài trợ cho các dự án bất động sản ngoài nguồn truyền thống là vay ngân hàng để các DN có thể tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn . Hơn nữa, việc huy động vốn thông qua các hợp đồng đặt cọc và phương thức thanh toán theo từng đợt khi mua nhà đất, vốn rất phổ biến tại Việt Nam, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu các doanh nghiệp hoạt động không tốt, dự án dở dang do chiếm dụng vốn thì sẽ nảy sinh nhiêu vấn đề tranh chấp. Do đó, cần xem xét tạo điều kiện hình thành và phát triển cho các công cụ như trái phiếu bất động sản , quỹ tín thác BĐS (REIT) hoặc các hình thức bảo hiểm cho dự án….

1.2. Bộ xây dựng cần đơn giản hóa các thủ tục hành chính tro ng kinh doanh BĐS

Các thủ tục hành chính có thể là rào cản lớn đối với các DN BĐS muốn gia nhập ngành. Tuy nhiên, những DN đang tồn tại trong ngành cũng chịu sự chi phối của các thủ tục hành chính . Các thủ tục hành chín h luôn là một rào cản làm chậm tiến độ triển khai các dự án , gián đoạn hoạt động kinh doanh , ảnh hưởng đến hoạt động tài chính. Sudico dù là được cổ phần hóa từ DN nhà nước , cũng có những ưu đãi nhất định trong các thủ tục đầu tư BĐS nhưng nếu môi trường kinh doanh thông thoáng hơn với ít các thủ tục và các thủ tục bớt rườm ra hơn , thì chắc chắn hoạt động kinh doanh của Sudico sẽ suôn sẻ hơn, các dự án được triển khai nhanh hơn.

Có thể nói thực trạng về thủ tục hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thời gian qua quá rối ren, phức tạp, nhiêu khê. Có những dự án phải trải qua 40 - 50 con dấu của các cơ quan quản lý nhà nước, đôi khi chỉ một con dấu thôi chủ đầu tư phải mất cả năm trời mới có được. Thời gian để 1 dự án BĐS hoàn thiện thủ tục để triển khai khởi công xây dựng công trình theo quy định hiện hành phải trải qua 33 khâu thủ tục và phải mất 3 năm; có những dự án phải mất đến 4 - 5 năm mới xong. Thực trạng hiện nay

có khá nhiều quy định đang mâu thuẫn nhau như việc Nhà nước quy định sau 1 năm dự án không triển khai sẽ bị xem xét thu hồi. Thế nhưng, để chạy xong thủ tục triển khai, động thổ dự án thì doanh nghiệp tiêu tốn mất 3 năm. Điều này quả là thiệt thòi cho doanh nghiệp cho các doanh nghiệp BĐS iệc quy hoạch tổng thể , cung cấp thông tin quy hoạch là trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước, công khai minh bạch thông tin để mọi người biết chứ không có kiểu giấu giếm thông tin rồi bán, cho như là ân huệ.

Thực tế cũng cho thấy rất nhiều thủ tục thuộc trách nhiệm của cơ quan quản lý , nhưng các địa phương lại bắt chủ đầu tư phải tự thực hiện khiến thời gian bị kéo dài, phiền hà cho chủ đầu tư và nảy sinh nhiều tiêu cực. Các dạng thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng trái pháp luật do địa phương tự đặt như: yêu cầu chủ đầu tư phải xin thoả thuận về kiến trúc; xin thoả thuận về hạ tầng của các doanh nghiệp cung ứng dịch vụ điện, nước; bổ sung thiết kế ngoài nội dung thiết kế cơ sở...

Phương pháp quy hoạch của Việt Nam vẫn còn mang nhiều tính "xin-cho". Quy hoạch chử yếu thể hiện ý chí của nhà lãnh đạo chứ không phải dựa trên định hướng thị trường. Quy hoạch xác định việc sử dụng đất và công trình phát triển một cách cứng nhắc, chỉ cho phép làm những gì Nhà nước quy định. Quy hoạch không gian phải là công cụ kiểm soát sự phát triển, đồng thời hạn chế tối đa những hoạt động sử dụng đất trái ngược nhau. Nhà đầu tư có thể xây dựng bất cứ những gì (theo tín hiệu thị trường) sau khi tuân thủ đầy đủ theo quy hoạch phát triển chung. Được như vậy, sự can thiệp tùy tiện của người xét duyệt đầu tư sẽ được hạn chế rất nhiều. Và qua đó, hàng hóa bất động sản sẽ đa dạng hơn, đáp ứng tốt hơn và lưu thông nhanh hơn theo nhu cầu của xã hội.

Quả thực, hàng loạt thủ tục, từ chuyện “xin” thông tin quy hoạch, lập quy hoạch, thẩm định phê duyệt dự án đến giao đất, cho thuê đất, đền bù giải tỏa, cấp phép xây dựng… đã trở thành nỗi ám ảnh thường trực của người đầu tư kinh doanh bất động sản.

Có thể đề xuất một số kiến nghị với Bộ Xâ y dựng về cải tiến và giảm thiểu các thủ tục hành chính như sau:

+ Nghiên cứu, rà soát lại các thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng, loại bỏ bớt những công đoạn, thủ tục không cần thiết hoặc ghép các công đoạn lại với nhau nhằm kéo giảm thời gian, công sức của chủ đầu tư, rút gọn thủ tục hành chính, bao gồm:

- thỏa thuận địa điểm; chấp thuận đề cương đồ án quy hoạch chi tiết và nhiệm vụ 1/500; chấp thuận ranh giới, mốc giới và diện tích ô đất lập quy hoạch công trình xây dựng tỉ lệ 1/500 và lập dự án tại địa phương có đất.

- chấp thuận ranh giới, mốc giới;

+ Cải tiến, đơn giản hóa các thủ tục mà vượt quá thẩm quyền của Bộ xây dựng như: - thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường;

- thẩm duyệt về phòng cháy, chữa cháy; giao đất, cho thuê đất; - thỏa thuận về chiều cao;

- cấp giấy chứng nhận đầu tư...

Với việc cải cách về thủ tục hành chính như vậy, quy trình mẫu về thủ tục thực hiện một dự án kinh doanh bất động sản chỉ còn 8 loại thủ tục và thời gian cũng chỉ kéo dài tối đa là 1 năm. Hy vọng, với quy trình này sẽ hạn chế được việc công chức thực hành hạch sách doanh nghiệp; doanh nghiệp, chủ đầu tư không còn cảnh chạy lung tung gõ cửa nhiều nơi . Các DN bất động sản trong đó có Sudico cũng được hưởng lợi từ sự cải cách này.

2. Khuyến nghị đối với Ủy ban chứng khoán Nhà nƣớc

UBCKNN cần thực thi các chính sách để thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển ổn định , bền vững và hiệ u quả. Thị trường chứng khoán Việt Nam mặc dù tăng giảm thất thường , nhưng vẫn có tốc độ tăng trưởng rất ấn tượng. Có thể điểm qua diễn biến của TTCK 11 tháng của năm(2).

Bảng19: Thống kê thị trường năm 2008 và 2009

Các chỉ tiêu thị trƣờng 31/12/2008 30/11/2009

1. Giá trị vốn hóa thị trường (tỷ đồng) 225.934 669.000 2. Mức độ vốn hóa/GDP năm 2008(%) 18% 55% 3. Số lượng cổ phiếu niêm yết 338 385 4. Số lượng công ty chứng khoán 102 105 5. Số lượng công ty quản lý quỹ 43 47 6. Số lượng công ty đại chúng đã đăng ký 1.090 1.016 7 Số tài khoản mở tại CTCK 550.000 730.000

8. Hệ số P/E 9-10 15.8

Tuy nhiên, với đặc thù thị trường mới nổi , TTCK Việt Nam độ hiệu quả thông tin còn yếu, đa số NĐT là cá nhân nhỏ lẻ , hoạt động đầu tư theo phong trào vẫn rất lớn.

NĐT quá nhạy cảm và đôi khi có phản ứng thái quá, điều này một phần xuất phát từ thị trường bị chi phối bởi đủ loại tin đồn. Khi những tin đồn lan rộng, thị trường lập tức phản ứng bằng một tuần giao dịch biến động mạnh, thể hiện tâm lý bất ổn, nghi ngại của NĐT. Theo đánh giá, chỉ trong một thời gian ngắn, TTCK Việt Nam là thị trường có tốc độ tăng trưởng rất mạnh, nhưng cũng là một thị trường có sự trượt dốc mạnh nhất nhì trên thế giới.

Một thị trường chứng khoán phát triển thì khi định g iá cổ phiếu, các ước lượng dù dựa trên mô hình định giá nào sẽ chính xác hơn , giá trị xác định được dựa trên các mô hình đó sẽ chính xác hơn , phản ánh đúng giá trị của doanh nghiệp đó . Muốn thị trường chứng khoán phát triển thì cần phải:

2.1. Nâng cao tính hiệu quả:

Lý thuyết thị trường hiệu quả. Một thị trường vốn hiệu quả là nơi mà giá chứng khoán điều chỉnh nhanh chóng mỗi khi xuất hiện thông tin mới và do đó, mức giá hiện tại của một chứng khoán bất kỳ là kết quả phản ánh mọi thông tin liên quan đến nó. Nói một cách chính xác thì đây chính là thị trường hiệu quả về mặt thông tin . Muốn thị trường hiệu quả thì cần:

Tăng cường minh bạch hóa thông tin, siết chặt hoạt động công bố thông tin bằng cách: ° Xây dựng hệ thống công bố thông tin trên TTCK Việt Nam:

Như chúng ta đều biết, công bố thông tin là một yêu cầu không thể thiếu để đảm bảo lòng tin và sự công bằng cho các nhà đầu tư trên TTCK. Đây chính là nguyên tắc công khai, được coi là một nguyên tắc quan trọng nhất của TTCK. Có thể nói, nếu không có một hệ thống công bố thông tin hoạt động theo đúng yêu cầu thì TTCK không thể vận hành được.

TTCK VN còn nhỏ bé và sơ khai, tuy nhiên, các văn bản pháp quy điều chỉnh vấn đề công bố thông tin trên TTCK đã và đang được xây dựng nhằm đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch thông tin trên thị trường và duy trì, củng cố lòng tin của nhà đầu tư. Xét về hình thức và chất lượng công bố thông tin, dòng thông tin đầu vào từ các tổ chức niêm yết và kinh doanh chứng khoán hiện nay, chủ yếu nhất vẫn là dạng văn bản do chưa có một hệ thống phần mềm thống nhất nối mạng giữa các tổ chức này. Trong khi đó, dòng thông tin đầu ra còn tính thiếu đa dạng và chất lượng thấp. Quy trình xử lý và công bố thông tin trên thị trường còn mất nhiều thời gian. Xét trên tổng thể thị trường, chưa có một hệ thống cơ sở dữ liệu thống nhất và phần mềm công bố thông tin thông suốt từ các tổ chức phát hành, niêm yết và kinh doanh chứng khoán đến

Trung tâm giao dịch chứng khoán và các phương tiện truyền thông đại chúng. Trong tương lai không xa, khi quy mô thị trường lớn mạnh, hệ thống công bố thông tin hiện tại khó có thể đảm đương được tốt nhiệm vụ của mình do tốn nhiều thời gian công sức để xử lý.

Hiện nay, các công ty niêm yết trên Sàn giao dịch chứng khoán VN phải nộp thông tin công bố (ví dụ các báo cáo tài chính cuối năm) cho Sở giao dịch chứng khoán VN dưới dạng văn bản. Đó là do mỗi công ty có cách xử lý thông tin số hóa riêng của mình, sử dụng các công cụ biên tập khác nhau, và chỉ duy nhất dưới dạng văn bản là hình thức chung nhất cho mọi công ty. Tại Sở giao dịch chứng khoán VN, thông tin công bố sau đó sẽ được nhập thủ công vào hệ thống trước khi thực hiện các công việc xử lý dữ liệu khác (ví dụ lưu trữ, xử lý và phân phối). Đồng thời những dữ liệu này sau đó cũng phải được kiểm tra, phát hiện lỗi một cách thủ công, phương pháp này có những nhược điểm là: kiểm soát lỗi và nhập dữ liệu tốn nhiều nhân lực và công sức, mất nhiều thời giờ mới có thể công bố ra các phương tiện thông tin đại chúng và cho nhà đầu tư.

Vì vậy, Sở giao dịch chứng khoán VN cần phải áp dụng công nghệ thông tin một cách nhanh chóng và chủ động nhằm đưa vào áp dụng hệ thống công bố thông tin đại chúng và cho nhà đầu tư.

° Tăng cường phối hợp với các phương tiện thông tin đại chúng trong việc tuyên truyền thông tin về TTCK. Việc công bố thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng là rất cần thiết nhất là những người quan tâm đến TTCK. Có thể thấy rằng, đây là một kênh truyền tải thông tin hết sức hiệu quả, đảm bảo tính công khai và dễ dàng tiếp cận của thông tin. Do vậy, Chính phủ cần chỉ đạo và giao trách nhiệm cho các phương tiện thông tin đại chúng như đài truyền hình, báo chí... phối hợp cùng Ủy ban chứng khoán nhà nước trong việc đưa tin về các hoạt động liên quan đến TTCK; tuyên truyền, giáo dục kiến thức về chứng khoán, về TTCK cho công chúng nhằm thu hút sự quan tâm của công chúng và nâng cao sự hiểu biết của họ về lĩnh vực mới mẻ này. Đây là công việc cần được thực hiện một cách thường xuyên và lâu dài, chứ không phải chỉ tập trung trong một thời điểm nhất định nào đó.

° Xây dựng cơ chế giám sát thông tin. Hiện nay ở VN, hầu như không có một cơ quan nào giám sát và đảm bảo chất lượng của các thông tin công bố trên TTCK. Với tình hình hiện nay, rò rỉ thông tin là một điều không tránh khỏi nhưng trong đó có một số thông tin không chính xác. Điều này càng bị phóng đại khi mà các nhà đầu tư ở nước

ta đa phần là các nhà đầu tư không chuyên nghiệp, họ rất dễ bị dao động bởi những tin đồn. Từ đó, giá chứng khoán bị biến động mạnh. Trong những trường hợp này thì ai là người được lợi? Ai là người tung ra tin đồn? Tất cả đều không được kiểm soát và giá chứng khoán bị tác động bởi nhân tố con người rất nhiều. Do vậy, xử lý nghiêm khắc các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp sử dụng phương tiện truyền thông (báo, chí, trang tin…) đưa thông tin sai lệch, hoặc làm méo mó tin, hoặc thông tin bất lợi cho thị trường mà không rõ nguồn gốc

TTCK VN đang trong giai đoạn chuyển biến để trở thành một bộ phận của thị trường tài chính toàn cầu.. Một TTCK hiện đại và hội nhập không thể thiếu sự minh bạch trong hệ thống thông tin. Minh bạch thông tin có ý nghĩa quan trọng trong thúc đẩy tính hiệu quả của việc đầu tư kinh doanh chứng khoán và là lực đẩy cho sự phát triển của TTCK trong tương lai.

2.2. Phát triển bền vững và ổn định

Thứ nhất, tiếp tục tái cấu trúc thị trường chứng khoán một cách sâu, rộng theo hướng minh bạch, đồng bộ và thống nhất phù hợp với chuẩn mực quốc tế.

Việc chuyển đổi từ Trung tâm giao dịch TPHCM, Hà nội thành SGDCK hoạt động theo mô hình công ty TNHH Nhà nước một thành viên; tách bộ phận lưu ký thành Trung tâm lưu ký chứng khoán độc lập hoạt động theo mô hình công ty TNHH nhà nước một thành viên, xây dựng TTTP chuyên biệt…đó cũng là kết quả bước đầu của việc tái cấu trúc TTCK, tuy rất then chốt, nhưng chưa đủ cho một TTCK phát triển minh bạch, ổn định.

Nguyên tắc tái cấu trúc phải đảm bảo sự ổn định của hệ thống, theo đó xây dựng và vận hành có hiệu quả hệ thống thong tin tài chính, thực hiện các chuẩn mực tốt