TT Loại đất thu hồi
BT bằng tiền (tỷ đồng) Trong đó: BT bằng giao đất ở BT bằng giao đất KDDV 2005- 2007 2008- 2010 Số lô DT (m2) Số lô DT (m2) 1 Đất trồng lúa nước và cây hàng năm 36,19 11,83 24,36 25 2.600,0 4 320,0 2 Đất trồng cây LN 11,18 5,64 5,54 3 Đất có mặt nước ni trồng thuỷ sản 1,50 0,77 0,73 4 Đất lâm nghiệp 2,18 1,47 0,71 5 Đất ở 1,20 0,70 0,50 6 1.200,0 Tổng cộng: 52,25 20,41 31,84 31,0 3.800,0 4,0 320,0
(Nguồn: Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Tân Yên)
Bảng tổng hợp trên cho thấy trong những năm qua huyện đã bồi thường cho các hộ có đất thu hồi 52,25 tỷ đồng; bồi thường bằng giao đất ở 31 lơ diện tích 3.800 m2; bồi thường bằng giao đất kinh doanh dịch vụ 4 lơ, diện tích 320 m2. Việc bồi thường chủ yếu do thu hồi đất nơng nghiệp, các nhóm đất khác được bồi thường khơng đáng kể.
Về chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi rất khác nhau tuỳ thuộc vào từng loại đất thu hồi và các loại hình dự án. Qua kết quả thu hồi đất ở trên ta thấy những năm qua huyện chủ yếu thu hồi đất sản xuất nơng nghiệp. Đây cũng là nhóm đất nhạy cảm có tác động ảnh hưởng trực tiếp, mạnh mẽ nhất đối với đời sống của nơng hộ, do đó chúng tơi tập trung nghiên cứu sâu về các chính sách bồi thường, hỗ trợ người dân có đất sản xuất nơng nghiệp bị thu hồi.
Nghiên cứu công tác bồi thường GPMB đối với đất sản xuất nông nghiệp tại huyện Tân Yên thấy ở huyện thực hiện dưới 2 loại hình. Loại hình nhà nước thực hiện thu hồi đất, bồi thường GPMB gồm: dự án xây dựng các cơng trình phúc lợi cơng cộng (đường giao thơng, cơng trình thuỷ
lợi, xây dựng trụ sở cơ quan hành chính nhà nước...), dự án khu dân cư, các dự án đầu tư phát triển kinh tế có 100% vốn nước ngồi; loại hình các nhà đầu tư thực hiện GPMB thơng qua hình thức nhận chuyển nhượng QSD đất của hộ để thực hiện dự án gồm: dự án xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân hoặc của tổ chức có vốn trong nước, cụ thể:
Trong những năm qua số dự án thực hiện đầu tư trên địa bàn huyện có sử dụng đất sản xuất nơng nghiệp là 327 dự án, trong đó: dự án Nhà nước thực hiện bồi thường, GPMB là 277 dự án (giai đoạn 2005- 2007 là 147 dự án, giai đoạn 2008- 2010 là 130 dự án); dự án nhà đầu tư GPMB thơng qua hình thức nhận chuyển nhượng QSD đất của hộ 50 dự án (giai đoạn 2005 - 2007 là 17 dự án, giai đoạn 2008 - 2010 là 33 dự án) (Nguồn: Phòng Tài
ngun và Mơi trường huyện Tân n).
Hình 3.3: Dự án Nhà nƣớc bồi thƣờng GPMB và dự án doanh nghiệp bồi thƣờng GPMB
* Về đơn giá, chính sách bồi thường đối với các dự án Nhà nước thực hiện bồi thường khi thu hồi đất sản xuất nông nghiệp như sau:
147 17 130 33 0 20 40 60 80 100 120 140 160
Giai đoạn1 Giai đoạn 2
Nhà nước bồi thường GPMB
Nhà đâu tư nhận chuyển nhượng GPMB
- Giai đoạn 2005- 2007: Thực hiện Quyết định số 06/QĐ- UBND
ngày 31/01/2005 của UBND tỉnh về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và các quyết định của UBND tỉnh về công bố bảng giá đất hàng năm thì chế độ bồi thường, hỗ trợ đối với việc thu hồi đất nông nghiệp của hộ cơ bản ổn định. Tuy nhiên giá đất hàng năm có thay đổi nên đơn giá bồi thường cho cùng đơn vị diện tích có thay đổi, sự thay đổi trong giai đoạn này không lớn do giá đất nông nghiệp được điều chỉnh khơng có biến động lớn. Có thể hệ thống các chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp trong giai đoạn này theo bảng tổng hợp tại phụ biểu số 01. Tổng đơn giá bồi thường, hỗ trợ cho hộ gia đình có đất sản xuất nơng nghiệp bị thu hồi (không bao gồm hỗ trợ cho hộ có người đang hưởng trợ cấp xã hội) khoảng 37.800 đ/m2, bằng 13.608.000đ/sào (01 sào = 360 m2
).
- Giai đoạn 2008- 2009: Thực hiện theo Quyết định số 04/QĐ- UBND
ngày 18/01/2008 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc ban hành bản Quy định một số điểm cụ thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang, có thể hệ thống các chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp trong giai đoạn này theo bảng tổng hợp tại phụ biểu số 02. Tổng đơn giá bồi thường, hỗ trợ cho hộ gia đình có đất sản xuất nông nghiệp bị thu hồi là 73.000 đ/m2, bằng 26.280.000đ/sào (không bao gồm các khoản hỗ trợ khác), tăng 12.672.000đ/sào so với giai đoạn trước.
- Năm 2010: Thực hiện Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009
của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Quyết định số 112/2009/QĐ- UBND ngày 28/10/2009 của UBND tỉnh về việc ban hành Quy định một số điểm cụ thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. Chế độ bồi thường, hỗ trợ đối với việc thu hồi đất nông nghiệp của hộ tiếp tục được điều chỉnh tăng lên đáng kể. Có thể tổng hợp tại phụ biểu số 03. Tổng các loại bồi thường, hỗ trợ cho hộ
gia đình có đất bị thu hồi tại huyện Tân Yên là 111.800 đ/m2
, bằng 40.248.000đ/sào, tăng 13.968.000 đồng/sào so với giai đoạn 2008- 2009 và tăng 26.640.000đ/sào so với giai đoạn 2005- 2007.
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trong 03 giai đoạn trên ta thấy chính sách quy định về đơn giá bồi thường, các loại hỗ trợ thay đổi rất lớn theo hướng tăng giá trị bồi thường cho người có đất thu hồi. Do vậy người có đất thu hồi năm sau được hưởng cao hơn năm trước. Điều này lại tỷ lệ nghịch với kết quả thu hồi đất của huyện.
* Về giá đất sản xuất nông nghiệp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng của hộ để thực hiện các dự án, chúng tôi tiến hành điều tra 10 dự án. Các dự án được lựa chọn điều tra theo năm thực hiện khác nhau và theo khu vực có tính đại diện cho vùng. Kết quả điều tra được tổng hợp tại biểu dưới đây:
Bảng 3.6: Tổng hợp điều tra giá đất nông nghiệp một số dự án nhận chuyển nhượng của hộ
TT Tên dự án Địa điểm thự hiện dự án Quy mô dự án (m2) Năm thực hiện Giá nhận chuyển nhƣợng (đ/360m2)
1 XD cơ sở chế biến nông- lâm sản An Dương
Xã An
Dương 1.720 2005 18.550.000
2 XD trang trại tổng hợp Xã Việt Lập 25.571 2006 17.800.000 3 XD cửa hàng xăng dầu Xã Lam Cốt 600 2007 32.620.000 4 XD cửa hàng xăng dầu Xã Cao
Thượng 800 2007 35.560.000
5 XD cơ sở thu mua phế liệu Ngọc Vân 2.110 2008 41.860.000 6 XD khu thu mua nông sản Phúc Sơn 680 2008 45.220.000 7 XD cơ sở kinh doanh, dịch
vụ tổng hợp Cao Thượng 5.075 2009 55.750.000
8 XD cơ sở kinh doanh, dịch
vụ tổng hợp Quang Tiến 920 2009 58.800.000
9 XD xưởng chế biến gỗ và
kinh doanh đồ mộc Phúc Sơn 383 2010 62.720.000
10 XD trang trại tổng hợp Tân Trung 1.728,5 2010 53.450.000
Qua bảng tổng hợp trên ta thấy thực trạng giá đất mà các nhà đầu tư nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án rất khác nhau năm sau cao hơn năm trước. Tthậm trí trong cùng năm các dự án khác nhau cũng có giá nhận chuyển nhượng khác nhau. Các dự án có quy mơ diện tích nhỏ và sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp như xây dựng cửa hàng xăng dầu, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ thì giá đất nhận chuyển nhượng thường cao hơn các dự án trong lĩnh vực nơng nghiệp và có sử dụng diện tích lớn.
So sánh giá đất nơng nghiệp nhận chuyển nhượng của nhà đầu tư với đơn giá đất do UBND tỉnh quy định hàng năm và mức bồi thường khi thu hồi đất thấy có sự chênh lệch lớn. Năm 2005 tổng giá trị bồi thường theo quy định là 13.608.000đ/sào, giá đất mà Cơ sở chế biến nông- lâm sản An Dương mua của hộ dân là 18.550.000đ/sào. Năm 2010 giá trị bồi thường theo quy định của tỉnh là 40.248.000 đ/sào, giá đất nhà đầu tư là Cơ sở chế biến gỗ và kinh doanh đồ mộc tại xã Phúc Sơn mua của hộ dân là 62.720.000đ/sào. Và trong tất cả các năm giá đất nông nghiệp nhà đầu tư mua của hộ dân đều cao hơn xấp xỷ 1,4 lần so với giá trị bồi thường của nhà nước quy định khi thu hồi đất.
Đánh giá về công tác bồi thường, GPMB của cán bộ quản lý, người dân và doanh nghiệp, chúng tôi tiến hành phỏng vấn 30 người, trong đó: cán bộ làm công tác quản lý đất đai 10 người, hộ dân có đất thu hồi 10 người, chủ dự án nhận chuyển nhượng đất 10 người. Kết quả như sau:
Bảng 3.7: Tổng hợp đánh giá của cán bộ, người dân và doanh nghiệp đối với chính sách bồi thường, GPMB
TT Nội dung phỏng vấn Tổng số Tỷ lệ %
1 Đối với hộ có đất thu hồi 10 100
- Việc bồi thường nên theo loại hình Nhà nước bồi
thường theo đơn giá và chính sách quy định 2 20 - Việc bồi thường hiện nay nên do Chủ dự án thương
thảo giá đất với hộ có đất 8 80
2 Đối với các chủ dự án 10 100
- Việc bồi thường nên theo loại hình Nhà nước bồi
thường theo đơn giá và chính sách quy định 7 70 - Việc bồi thường hiện nay nên do Chủ dự án thương
thảo giá đất với hộ có đất 3 30
3 Đối với cán bộ làm công tác quản lý 10 100
- Công tác bồi thường, GPMB những năm qua tại
huyện khá tốt 4 40
- Công tác bồi thường, GPMB những năm qua tại
huyện còn nhiều tồn tại bất cập 6 60
- Việc bồi thường nên theo loại hình Nhà nước bồi
thường theo đơn giá và chính sách quy định 6 60 - Việc bồi thường hiện nay nên do Chủ dự án thương
thảo giá đất với hộ có đất 4 40
(Tổng hợp kết quả phỏng vấn trực tiếp)
Như vậy đối với hộ dân có đất nơng nghiệp phải thu hồi để thực hiện dự án thì phần lớn hộ (80%) mong muốn việc bồi thường do chủ dự án thương thảo giá. Đối lập với điều này phần lớn (70%) các chủ dự án lại mong muốn Nhà nước thực hiện bồi thường theo chính sách chung. Đối với cán bộ làm công tác quản lý đánh giá về 02 nội dung trên có 60% mong muốn Nhà nước thực hiện bồi thường, 40% mong muốn chủ các dự án thực hiện bồi thường. Đánh giá về kết quả thực hiện bồi thường, GPMB có 40% đánh giá công tác này thực hiện khá tốt, 60% đánh giá cơng tác này cịn nhiều tồn tại, bất cập.
Nhìn chung, các dự án Nhà nước bồi thường, GPMB được thực hiện
thống nhất theo chính sách chung tại từng thời điểm cụ thể. Ưu điểm của loại hình này là tạo mặt bằng về chế độ, chính sách đối với các dự án trong cùng thời điểm. Đảm bảo cơng bằng giữa các hộ có đất thu hồi, đảm bảo tiến độ các dự án, đồng thời có chế tài hành chính trong việc xử lý các trường hợp khơng chấp hành chính sách về thu hồi đất. Tuy nhiên loại hình này cũng còn mặt hạn chế là: đơn giá đất theo quy định thường thấp hơn giá đất trên thị trường tạo tâm lý so bì giữa dự án Nhà nước thu hồi đất và dự án doanh nghiệp nhận chuyển quyền. Chính sách bồi thường thường xuyên thay đổi, năm sau cao hơn năm trước gây tâm lý chờ chính sách sau có lợi hơn. Nhiều dự án thực hiện trong cả hai giai đoạn chính sách nên các trường hợp thu hồi đất sau có lợi hơn. Loại hình này cũng làm phát sinh nhiều đơn thư khiếu nại tố cáo phức tạp nhất là về chính sách giá đất.
Đối với dự án chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đất để GPMB có mặt ưu điểm là phát huy tính chủ động và sự tích cực tham gia của nhà đầu tư, đẩy nhanh tiến độ GPMB và thực hiện dự án. Bên cạnh đó mặt nhược điểm của loại hình này là việc tạo ra tình trạng xáo trộn về giá đất, nhiều chủ dự án để thực hiện kịp tiến độ đầu tư phải chấp nhận trả giá cao. Và như vậy các dự án sau phải nhận chuyển nhượng với giá tối thiểu bằng dự án trước và thông thường là giá cáo hơn, thập chí trong cùng dự án giá nhận chuyển nhượng của hộ sau cao hơn hộ trước. Nhiều trường hợp hộ dân không hợp tác tạo điều kiện cho dự án, không chuyển nhượng đất làm chậm tiến độ dự án, ảnh hưởng môi trường đầu tư vào địa bàn. Các dự án loại hình này Nhà nước khơng thể can thiệp biện pháp hành chính trong thu hồi đất. Tình trạng xáo trộn về giá đất cũng là nguyên nhân làm tác động ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất đối với các dự án của Nhà nước và làm phát sinh nhiều đơn thư khiếu nại, tố cáo có liên quan đến cơng tác thu hồi, bồi thường, GPMB.
Qua tìm hiểu cơng tác GPMB của các chủ đầu tư thường gặp rất nhiều khó khăn do họ phải tự thương thảo với người dân để nhận chuyển nhượng đất. Nắm được chính sách này nhiều hộ dân có vị trí đất quan trọng như
vùng lõi dự án thường địi hỏi giá cao, có nhiều trường hợp khơng có nhu cầu chuyển nhượng đã gây khơng ít khó khăn cho chủ dự án dẫn đến nhiều dự án dang dở, chậm tiến độ đầu tư do công tác GPMB chậm. Hầu hết các nhà đầu tư trong nước khi được tìm hiểu đều có ý kiến đề nghị Nhà nước cần xem xét sửa đổi chính sách đất đai đối với quy định nêu trên.
3.2.2.2. Công tác giao đất, cho thuê đất
a- Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất: Tuỳ theo hình thức giao
đất, cho thuê đất mà UBND huyện quy định trình tự thủ tục riêng thực hiện tại bộ phận “một cửa” và cũng có thay đổi khi chính sách của nhà nước thay đổi. Tuy nhiên trong những năm qua việc thực hiện giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện cơ bản được thực hiện theo các trình tự sau:
* Đối với giao đất, cho thuê đất thơng qua hình thức đấu giá QSD đất, ta nghiên cứu quy trình sau:
* Sơ đồ quy trình:
Đơn vị thực hiện Nội dung trình tự cơng việc
Mẫu biểu, hồ sơ liên quan
Thời gian
Bộ phận tiếp nhận
hồ sơ “một cửa” Tiếp nhận hồ sơ
Danh sách thu tiền trúng
đấu giá; Hố đơn nộp tiền 01 ngày Phịng TN và MT Dự thảo Quyết định giao
đất, cho thuê đất Dự thảo QĐ giao, thuê đất 04 ngày Văn phòng
UBND huyện
Kiểm tra các dự thảo Quyết định
Ký xác nhận kiểm tra vào
dự thảo QĐ 01 ngày
Chủ tịch/Phó chủ tịch UBND huyện
Ký Quyết định Quyết định giao đất, cho
thuê đất 02 ngày Văn phòng UBND huyện Phát hành Quyết định 01 ngày UBND xã, thị trấn nơi có đất
Giao đất trên thực địa
Biên bản giao 10 ngày Phòng TN và MT
Ký Hợp đồng, lưu hồ sơ
Hợp đồng thuê đất (đối với
th đất) 01 ngày
Tồn bộ quy trình thực hiện trong 20 ngày làm việc.
Như vậy, nghiên cứu quy trình trên ta thấy việc phân phối thời gian cho một số công đoạn chưa thực sự hợp lý cịn dài như: kiểm sốt thể thức văn bản tại Văn phòng UBND huyện 01 ngày, thực hiện việc giao đất trên