Chƣơng 1 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.1. Sơ lược về công tác quản lý đất đai ở một số nước trên thế giới
* Công tác quản lý đất đai của Pháp
Pháp là quốc gia phát triển thuộc hệ thống quốc gia TBCN, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng ảnh hưởng của phương pháp tổ chức QLNN trong lĩnh vực đất đai của cộng hồ Pháp cịn khá rõ đối với nước ta. Vấn đề này có thể lý giải vì nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức của một bộ phận người dân hiện nay. Quản lý đất đai của nước cộng hồ
Pháp được thực hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất quy củ, khoa học và có độ chính sát cao để quản lý tài nguyên đất đai và thơng tin lãnh thổ, trong đó thơng tin về từng thửa đất được mơ tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, diện tích, thơng tin về tài nguyên, các thuộc tính của thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất. Hệ thống này cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng sử dụng đất, phục vụ đắc lực cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc quản lý và sử dụng có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và bất động sản chính xác, cơng bằng.
* Công tác quản lý đất đai của Trung Quốc
Trung Quốc là quốc gia thuộc hệ thống các nước XHCN trước đây và hiện nay là quốc gia xây dựng mơ hình phát triển nhà nước theo hình thái xã hội XHCN mang màu sắc Trung Quốc. Nền kinh tế của Trung Quốc những năm gần đây có sự phát triển vượt bậc “phát triển nóng” và Trung Quốc đang trở thành một trong những cường quốc về kinh tế trên thế giới. Trung Quốc có dân số đơng nhất thế giứoi (theo thống kê năm 2005 dân số Trung Quốc là 1,3 tỷ người) trong đó dân số nơng nghiệp chiếm gần 80%. Tổng diện tích đất đai tồn quốc là 9.632.796 km2, trong đó diện tích đất canh tác trên 100 triệu ha (chiếm 7% diện tích đất canh tác tồn thế giới). Trung Quốc bắt đầu cơng cuộc HĐH trong đó CNH là mũi nhọn từ năm 1978, đến năm 1988 tốc độ CNH của Trung Quốc có bước phát triển vượt bậc, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc luôn ở mức cao nhất thế giới liên tục trong gần 20 năm qua. Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế, cách mạng công nghiệp, sự gia tang dân số đã tạo ra sức ép lớn đối với đất đai. Trung Quốc đã giải quyết khá thành công các mối quan hệ xã hội có liên quan đến đất đai tạo tiền đề cho phát triển kinh tế, đảm bảo an ninh
lương thực và ổn định xã hội. Công tác quản lý nhà nước về đất đai ở Trung Quốc có một số đặc điểm nổi bật là:
- Quan hệ sở hữu về đất đai: Trung Quốc thực hiện giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng dưới hình thức giao quyền sử dụng đất, quyền này được xem như một loại tài sản đặc biệt. Quyền sử dụng đất được tham gia vào thị trường bất động sản, được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… tức là đã cho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất (thời gian giao từ 40- 70 năm). Tuy nhiên Trung Quốc đã quy định rất cụ thể về điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ quyền sử dụng đất của mình ví dụ như quyền chuyển nhượng QSD đất là: người được giao đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước, đã được Cấp GCNQSD đất; đã đầu tư vào đất theo đúng mục đích được giao (thơng thường là từ 25% trở lên theo dự tốn xây dựng cơng trình khi lập hồ sơ xin giao đất)…
- Về quy hoạch sử dụng đất: Trung Quốc rất coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, coi đây là biện pháp quan trọng trong công tác quản lý đất đai. Luật pháp quy định Nhà nước có quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước và trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính và vùng lãnh thổ. Đối với đất đai thành thị, Nhà nước tiến hành quy hoạch tổng thể mang tính định hướng, chiến lược, lâu dài trên cơ sở định hướng mục tiêu phát triển đơ thị như: Tính chất của đơ thị, mục tiêu và quy mô phát triển; Tiêu chuẩn xây dựng chủ yếu và chỉ tiêu định mức của đô thị; Bố cục chức năng, phân bố phân khu và bố trí tổng thể các cơng trình trên đất dùng để xây dựng đô thị; Hệ thống giao thông tổng hợp và hệ thống sông hồ, cây xanh đô thị… Luật cũng quy định quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải tuân thủ quy hoạch của cấp trên và phải được cấp có thẩm quyền phê chuẩn mới được thi hành.
- Về thống kê, phân loại đất đai: Đất đai của Trung Quốc được phân thành 3 loại chính là:
+ Đất dùng cho nông nghiệp: là đất đai trực tiếp sử dụng cho sản xuất nông nghiệp bao gồm đất canh tác, đồng cỏ, đất nuôi trồng thuỷ sản.
+ Đất xây dựng: là đất được sử dụng để xây dựng cơng trình kiến trúc, nhà cửa đơ thị, dùng cho mục đích cơng cộng, khai thác khống sản, đất sử dụng trong các cơng trình an ninh quốc phịng.
+ Đất chưa sử dụng: là loại đất còn lại không thuộc 2 loại đất nêu trên Nhà nước quy định tổng kiểm kê đất đai 5 năm 1 lần và thống kê đất đai hàng năm. Việc thống kê đất đai hàng năm được tiến hành ở các cấp quản lý theo đơn vị hành chính từ trung ương đến địa phương. Hồ sơ đất đai được thiết lập đến từng chủ sử dụng đất và được cập nhật biến động thường xuyên.
- Về tài chính đất: Nhà nước thu tiền sử dụng đất khi giao đất cho người sử dụng (giao đất có thời hạn), Người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các quyền của mình theo quy định. Nhà nước coi việc giao đất thu tiền sử dụng đất là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn thu ngân sách đáp ứng nhu cầu về vốn để đầu tư phát triển.
* Công tác quản lý đất đai của Singapore
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng: Sở hữu tư nhân, sở hữu nhà nước, trong đó sở hữu nhà nước chiếm tỷ lệ lớn nhất khoảng 90%. Sở hữu tư nhân phải tuân thủ các chế độ quy hoạch sử dụng đất do nhà nước quy định. Nhà nước ban hành luật trưng dụng đất đai nhằm quản lý quỹ đất công. Nhà nước chịu trách nhiệm di dời, giải toả với tất cả các tổ chức và cá nhân có đất bị trưng dụng theo hình thức chủ yếu là giải toả tự nguyện và giải toả bắt buộc. Luật Trưng dụng đất đai quy định người dân có nghĩa vụ tuân thủ. Nhà nước sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công nếu người dân khơng chịu di dời. Ngồi ra, nhà nước cũng có chính sách đền bù, bảo đảm quyền lợi cho người dân phải di dời.
Singapore đã tìm nhiều biện pháp làm sao cho đất đai có thể sinh sơi như: lấn biển, đưa các nhà máy ra các đảo xa, xây dựng các tuyến đường trên cao… trên cơ sở đó Singapore tiến hành quy hoạch đất đai phù hợp với quá trình phát triển kinh tế, xã hội nhanh chóng của đất nước, xây dựng các khu đơ thị vệ tinh kết nối với khu trung tâm bởi hệ thống đường cao tốc phục vụ đi lai giao thương nhanh chóng, thuận tiện. Đồng thời mỗi khu đơ thị này đều được quy hoạch, cải tiến và điều chỉnh phù hợp với thời gian, tạo điều kiện và đáp ứng nhu cầu của người dân sinh sống và làm việc tại chính nới họ đang sống, hình thành những cộng đồng gắn bó chặt chẽ với nhau.
1.3.2. Sơ lược công tác quản lý đất đai ở một số tỉnh, thành Việt Nam
* Công tác quản lý đất đai của thành phố Hồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Minh là trọng điểm kinh tế số 1 của cả nước, Thành phố có diện tích 2.095,2 km2
với dân số 7.396.446 người (năm 2010) với 19 quận nội thành, 5 huyện ngoại thành, 254 phường, 5 thị trấn và 58 xã. Thành phố Hồ Chí Minh là một trung tâm kinh tế lớn, trung tâm giao dịch quốc tế và du lịch của nước ta, Thành phố có một vị trí chính trị quan trọng sau thủ đơ Hà Nội. Vì vậy cơng tác quản lý nhà nước về đất đai của Thành phố có vai trị đặc biệt quan trọng trong việc ổn định và phát triển kinh tế của Thành phố. Từ khi có Luật đất đai năm 1987, Thành uỷ, UBND Thành phố đã ban hành hàng trăm văn bản về công tác quản lý đất đai và quản lý quy hoạch nhằm thể chế hố chính sách và pháp luật đất đai của Đảng và Nhà nước trên địa bàn.
Hệ thống hồ sơ địa chính của Thành Phố được quan tâm đầu tư đến nay cơ bản đã hoàn thành, toàn thành phố đã được đo đạc và lập bản đồ địa chính chính quy theo các tỷ lệ 1/500 (đối với các quận nội thành) và 1/1000 (đối với các huyện ngoại thành). Thành phố cũng đã xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001 đến 2010 và đã được Chính phủ phê duyệt. Thành phố đặc biệt quan tâm đến cơng tác cải cách hành chính trong
lĩnh vực đất đai. Hầu hết các quận, huyện của Thành phố đều áp dụng các quy trình ISO trong giải quyết các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai và được thực hiện tại bộ phận “một cửa” điện tử cấp huyện.
Năm 2002 UBND Thành phố đã ban hành Chỉ thị số 08/CT-UB ngày 22/4/2002 nhằm chấn chỉnh và tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn. Hàng nghìn vụ việc vi phạm pháp luật trên đại bàn đã được xử lý. Đến năm 2005, Thành phố đã cơng bố cơ bản hồn thành cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở lần đầu. Từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Thành phố cũng đã ban hành nhiều văn bản để triển khai thực hiện Luật và các Nghị định của Chính phủ. Tuy nhiên, cũng như tình hình chung của nhiều tỉnh thành trong cả nước, công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng còn nhiều phức tạp, nhiều vụ việc chậm được giải quyết, tình trạng đơn thư khiếu nại, tố cáo gia tăng chiều hướng ngày một phức tạp, nhiều vi phạm mới phát sinh chậm được phát hiện, ngăn chặn và xử lý…
* Công tác quản lý đất đai của thành phố Hải Phòng
Thành phố Hải phòng là thành phố cảng quan trọng của vùng trọng điểm kinh tế phía Bắc, thành phố Hải Phịng có diện tích 152.300 ha, dân số 1.837.000 người, mật độ dân số 1.207 người/km2
với 7 quận, 8 huyện; 57 phường, 9 thị trấn, 152 xã. Trong những năm qua, quản lý nhà nước về đất đai ở Thành phố có nhiều vấn đề phức tạp. Đặc biệt Hải Phịng là nơi có nhiều điểm nóng khiếu kiện, tranh chấp đất đai rất gay gắt. Nguyên nhân cơ bản là do trong q trình đơ thị hố, đất đai khan hiếm và ngày càng có giá trị cao. Hệ thống hồ sơ địa chính thiếu đồng bộ, nhiều tài liệu địa chính thất lạc khơng được lưu trữ, mặt khác thành phố chưa quan tâm đầu tư thoả đáng để xây dựng và củng cố hệ thống hồ sơ địa chính đáp ứng yêu cầu bên cạnh đó đất đai thành phố biến động với tốc độ lớn. Tình trạng vi phạm pháp luật đất đai diễn ra trên diện rộng như: tự ý chuyển mục đích sử dụng
đất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp, đất bãi bồi ven biển sang đất ở, đất kinh doanh dịch vụ,… lấn, chiếm đất, thực hiện mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái quy định. Vì vậy cơng tác quản lý nhà nước về đất đai của Thành phố gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là thiếu thông tin pháp lý về nguồn gốc đất, thiếu hồ sơ địa chính để thực hiện việc giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất và xử lý các vi phạm pháp luật trong quản lý, sử dụng đất.
Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển đô thị được triển khai chậm. Cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng có nhiều vướng mắc. Cơng tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm.
1.3.3. Kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam và huyện Tân Yên về quản lý nhà nước đối với đất đai nhà nước đối với đất đai
Qua nghiên cứu tình hình quản lý đất đai ở một số quốc gia trên thế giới và một số tỉnh thành trong nước, bài học kinh nghiệm rút ra cho công tác quản lý đất đai ở nước ta nói chung và huyện Tân Yên nói riêng là:
(1). Chính sách pháp luật về đất đai phải đầy đủ, đồng bộ sát thực tiễn được ban hành kịp thời và ổn định (từ 5 - 10 năm), việc điều chỉnh hệ thống chính sách này phải đảm bảo tính kế thừa. Ở nước ta tính khơng đồng bộ, thiếu ổn định trong chính sách pháp luật về đất đai là nguyên nhân cơ bản gây ra tình trạng mất ổn định trong quan hệ sử dụng đất. Thực tế cho thấy nhiều vụ việc phức tạp trong quan hệ quản lý và sử dụng đất khó giải quyết, kéo dài nguyên nhân chủ yếu là do chính sách đất đai thiếu đồng bộ với các chính sách pháp luật có liên quan, các lần sửa đổi bổ sung điều chỉnh nhiều nội dung thiếu tính kế thừa nên khi áp dụng gải quyết rất khó khăn.
(2). Phải xây dựng hệ thống dữ liệu thông tin đất đai đồng bộ trên cơ sở ứng dụng công nghệ thông tin hiện đại từ trung ương đến địa phương. Thực tế hiện nay hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta cịn chưa được quan
tâm đầu tư đúng mức, chưa có chính sách ưu tiên đối với những vùng đặc thù, nhạy cảm mà thực hiện dàn chải mạnh địa phương nào, địa phương ấy làm. Tình trạng lưu trữ hồ sơ cịn nhiều bất cập, yếu kém nhất là cấp chính quyền cơ sở. Các biến động về đất đai chưa được cập nhật đầy đủ, kịp thời vì vậy hồ sơ địa chính dù được đầu tư hiện đại nhưng nhanh lỗi thời, lạc hậu gây tốn kém, lãng phí và khơng đáp ứng được u cầu của công tác quản lý cũng như phục vụ đắc lực nhu cầu khai thác sử dụng tài liệu, thông tin của người sử dụng đất.
(3). Công tác quy hoạch sử dụng đất phải được quan tâm đặc biệt và tiến hành trước một bước. Việc lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất phải thực hiện đồng bộ, quy hoạch cấp trên lập và được duyệt từ đó phân khai chỉ tiêu các loại đất để xây dựng quy hoạch cấp dưới. Quy hoạch cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch cấp trên. Quy hoạch giữa các cấp phải cùng chu kỳ và ổn định trong ít nhất là 10 năm và phải có tầm nhìn dài hạn hơn. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải trên cơ sở thống nhất với nhiều quy hoạch chuyên ngành khác và phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội, tập quán sử dụng đất và loại hình sử dụng đất mỗi địa phương, đảm bảo nguồn tài nguyên đất đai được sử dụng một cách tiết kiệm, hiệu quả và bền vững.
(4). Cần phải nghiên cứu và giải quyết triệt để các quyền cơ bản về đất đai như quyền sở hữu, quyền sử dụng…, giải quyết hài hoà giữa nhiều