Giai đoạn thực hiện đầu tư dự ỏn là giai đoạn Chủ đầu tư phải huy động vốn lớn để phục vụ quỏ trỡnh đầu tư dự ỏn. Quản lý dự ỏn tốt trong giai
đoạn này sẽ giỳp tiết kiệm chi phớ, đảm bảo tiến độ, chất lượng dự ỏn, ngược lại sẽ gõy lóng phớ lớn cho Chủ đầu tư.
2.2.2.1. Cụng tỏc giải phúng mặt bằng a) Cỏch thức thực hiện và kết quả đạt được.
- Vấn đề về bồi thường giải phúng mặt bằng luụn là vấn đề lớn và phức tạp với bất cứ Chủ đầu tư nào. Thời gian thực hiện một dự ỏn đầu tư phụ thuộc rất nhiều vào cụng tỏc giải phúng mặt bằng. Hiện nay, cụng tỏc giải phúng mặt bằng được Cụng ty thực hiện nghiờm tỳc, thụng qua cỏc Ban cụng trường, theo đú Ban cụng trường sẽ thay mặt Cụng ty tiếp xỳc với người dõn tại dự ỏn, đàm phỏn với họ về cỏc vấn đề liờn quan tới giải phúng mặt bằng: phương ỏn bồi thường, giỏ bồi thường ra sao, kế hoạch tỏi định cư thế nào... Nếu người dõn đồng ý với phương ỏn bồi thường, Cụng ty sẽ tiến hành cụng tỏc giải phúng mặt bằng theo kế hoạch, nếu khụng sẽ phải đàm phỏn thờm hoặc xem xột điều chỉnh lại phương ỏn. Như vậy theo cỏch làm hiện tại, cỏc cụng tỏc cụ thể sẽ do cỏc Ban cụng trường đảm nhiệm.
- Trờn thực tế, Cụng ty TNHH Bất Động Sản FPT đó hoàn thành khỏ tốt cụng tỏc giải phúng mặt bằng, dự ỏn 89 Lỏng Hạ, cụng ty đó hoàn thành cụng tỏc giải phúng mặt bằng và thỏa thuận với cỏc bờn liờn quan như: Nhà hàng Phự Đổng, cỏc hộ dõn ngừ 91 Lỏng Hạ, Tổng cụng ty Thộp.
b) Những tồn tại cần khắc phục
Tuy nhiờn Cụng ty cũng vẫn mắc phải khú khăn trong quỏ trỡnh thực hiện cụng tỏc giải phúng mặt bằng, bồi thường tỏi định cư:
- Tiến độ thực hiện bồi thường, giải phúng mặt bằng chậm với một số dự ỏn. Điển hỡnh là dự ỏn Hũa Lạc tiến hành khởi cụng từ năm 2009 đến nay vẫn chưa hoàn thành do khỳc mắc với người dõn về phương ỏn giỏ bồi thường. Dẫn tới hậu quả là dự ỏn bị ngừng trệ 2 năm (2009 – 2011) đến 2012 mới tiếp tục triển khai thi cụng. Trong thời gian ngừng trệ việc thị trường cú
nhiều biến động: giỏ nguyờn vật liệu tăng cao, tiền lương nhõn cụng cao, chớnh sỏch thay đổi, khiến cho chi phớ xõy dựng tăng lờn rất nhiều. Ngoài ra cũn những hệ lụy khỏc như ảnh hưởng đến hoạch định và kế hoạch phỏt triển của cả tập đoàn.
Tổng mức đầu tư dự ỏn đó phải điều chỉnh, phờ duyệt lại, Cụng ty đó phải cõn đối nguồn lực và giải trỡnh với tập đoàn cũng như đối tỏc cho phần giỏ trị tăng thờm, cụng việc rất phức tạp và mất thời gian.
- Cụng ty cũn lỳng tỳng trong ỏp dụng những hướng dẫn của Nhà nước, địa phương vào cụng tỏc bồi thường, giải phúng mặt bằng, khú giải thớch được cho người dõn hiểu về chớnh sỏch bồi thường của chớnh quyền, cụng ty.
- Phương ỏn đền bự giải phúng mặt bằng chưa hợp lý, giỏ đền bự thấp so với mặt bằng chung của cỏc dự ỏn lõn cận, chi phớ đền bự chưa phự hợp với khối lượng thực tế, phỏt sinh đỏng kể trong quỏ trỡnh giải phúng mặt bằng.
c) Nguyờn nhõn tồn tại
- Cỏc văn bản hướng dẫn về đền bự, giải phúng mặt bằng chưa thật sự phự hợp. Điển hỡnh là việc xỏc định khung giỏ đất bồi thường theo quyết định của UBND địa phương, tuy nhiờn chớnh khung giỏ đất này cũng cũn khoảng cỏch so với giỏ thị trường.
- Cụng tỏc bồi thường giải phúng mặt bằng chưa đảm bảo hài hũa lợi ớch của cỏc bờn: Chủ đầu tư, Nhà nước, người dõn. Xỏc định mức bồi thường hợp lý là điều kiện khụng thể thiếu trong cụng tỏc này, để hài hũa lợi ớch hoặc chia sẻ khú khăn giữa cỏc bờn.
- Chưa cú sự phối hợp chặt chẽ giữa Chủ đầu tư với chớnh quyền địa phương trong việc tiếp xỳc với người dõn cú đất trong khu vực dự ỏn. Những vướng mắc của người dõn khụng được giải quyết thỏa đỏng, chớnh sỏch bồi thường, tỏi định cư chưa được chớnh quyền, Chủ đầu tư giải thớch thấu đỏo nờn gõy ra những bức xỳc của người dõn trong quỏ trỡnh giải quyết và những tranh chấp khụng đỏng cú.
- Phương ỏn đền bự giải phúng mặt bằng chưa hợp lý, giỏ đền bự thấp so với mặt bằng chung của cỏc dự ỏn lõn cận, chi phớ đền bự chưa phự hợp với khối lượng thực tế, phỏt sinh đỏng kể trong quỏ trỡnh giải phúng mặt bằng.
2.2.2.2. Cụng tỏc lập thiết kế kỹ thuật thi cụng, tổng dự toỏn xõy dựng a) Cỏch thức thực hiện và kết quả đạt được.
- Cỏc đơn vị tư vấn thiết kế và thẩm tra là cỏc đơn vị được Cụng ty thuờ để thực hiện cụng việc. Thụng tin về cỏc đơn vị tư vấn, thẩm tra cỏc dự ỏn đầu tư xõy dựng nhà ở của Cụng ty TNHH Bất động sản FPT trỡnh bày trong bảng 2.3.
Bảng 2.3. Cỏc đơn vị tư vấn, thẩm tra thiết kế cỏc dự ỏn đầu tư xõy dựng - Cụng ty TNHH Bất động sản FPT STT Tờn dự ỏn Đơn vị tư vấn thiết kế Hỡnh thức chọn tư vấn thiết kế Đơn vị thẩm tra
1 Tũa nhà 89 Lỏng Hạ HTT group Thi tuyển CAD
2 Tũa nhà FPT Đà Nẵng CCU Đấu thầu CDCC
3 Dự ỏn FPT Cầu Giấy WSP Hong Kong và Cụng ty PTW Australia Thuờ IBST 4 F-Town Cụng ty SWA Việt Nam Ltd tư vấn thiết kế Thuờ CDC 5 FPT City Skidmore, Owings & Merrill LLP (SOM) Thuờ CAD
- Cỏc phũng chuyờn mụn của Ban đầu tư cú nhiệm vụ kết nối giữa đơn vị lập thiết kế và thẩm tra, thực hiện kiểm tra 2 lần trước khi thiết kế KT-TC và tổng dự toỏn được phờ duyệt. Cụng tỏc phờ duyệt ở đõy được thực hiện theo từng cấp, Giỏm đốc Ban Đầu tư duyệt trước khi trỡnh Tập đoàn /Tổng
Giỏm đốc Cụng ty phờ duyệt... Theo nguyờn tắc quản lý này, Cụng ty luụn nắm được cụ thể những thay đổi trong thiết kế của bờn lập và những chỉnh sửa của bờn thẩm tra, tăng cường sự chủ động trong quản lý cụng tỏc lập thiết kế KT-TC và tổng dự toỏn.
- Nhỡn chung hồ sơ thiết kế cỏc dự ỏn của Cụng ty cú chất lượng đảm bảo. Cụng ty đó tăng cường kiểm tra, đụn đốc đơn vị tư vấn hoàn thiện hồ sơ cũng như cử những cỏn bộ cú kinh nghiệm hợp tỏc làm việc nờn chất lượng hồ sơ ngày càng được nõng cao.
- Một số dự ỏn tư vấn thẩm tra và tư vấn thiết kế cú nhiều điểm chưa thống nhất trong tớnh toỏn số liệu, Chủ đầu tư phải tổ chức họp cỏc bờn liờn quan để thống nhất.
- Một số dự ỏn chủ đầu tư phải cựng tư vấn thiết kế tiếp xỳc và làm việc với đối tỏc trong cỏc giải phỏp cho dự ỏn của mỡnh nguyờn do cỏc giải phỏp của tư vấn thiết kế đưa ra khụng phải lỳc nào cũng tối ưu.
- Một số dự ỏn chủ đầu tư phải cựng tư vấn thiết kế nghiờn cứu và ỏp dụng đơn giỏ thực tế cho đỳng với thị trường vớ dụ dự ỏn F-Town bờ tụng thương phẩm mỏc 300 dựng cho cụng trỡnh nếu ỏp dụng đỳng mó định mức của nhà nước thỡ đơn giỏ rất cao >1,7 triệu động/ m3 bờ tụng trong khi thực tế nhà sản xuất bờ tụng thương phẩm chỉ 1,1 triệu đồng/m3. Bất cập này do xõy dựng đơn giỏ cho lượng phụ gia quỏ lớn. Chủ đầu tư đó thực hiện điều chỉnh đơn giỏ cho sỏt với thực tế.
b) Những tồn tại cần khắc phục
Trong bối cảnh cỏc dự ỏn của Cụng ty ngày càng phức tạp, loại hỡnh cụng trỡnh đang dạng, chất lượng cụng tỏc hồ sơ lập biểu hiện những hạn chế:
- Chất lượng thiết kế KT-TC chưa cao: chưa cú sự thống nhất đồng bộ giữa cỏc bộ mụn trong hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi cụng; hồ sơ thiết kế khụng khả thi, phải thay đổi nhiều lần để khớp với điều kiện thực tế thi cụng (điều
cụng đó cú nhiều phỏt sinh (khối lượng, chi phớ) hoặc cú sự thay đổi kết cấu so với thiết kế.
- Tổng dự toỏn được lập khụng chớnh xỏc: thiếu khối lượng so với thực tế thi cụng hoặc thừa quỏ nhiều khối lượng. Cỏc định mức, đơn giỏ được ỏp dụng mỏy múc, khụng chớnh xỏc, khụng phự hợp với thực tế thi cụng.
- Thời gian thực hiện hồ sơ thiết kế kộo dài, hồ sơ chậm chỉnh sửa và phải chỉnh sửa nhiều, đơn vị tư vấn thường giao hồ sơ cho Chủ đầu tư muộn so với thời gian quy định trong hợp đồng đó ký, làm chậm tiến độ thực hiện chung của toàn dự ỏn.
- Giải phỏp của đơn vị tư vấn thiết kế đưa ra khụng phải lỳc nào cũng tối ưu và đỏp ứng cỏc yờu cầu của Chủ đầu tư trong hiện tại và tương lai. Nú đũi hỏi đơn vị tư vấn phải đi tắt, đún đầu và luụn luụn cập nhật những cụng nghệ mới. Cụ thể với dự ỏn tũa nhà FPT 89 Lỏng Hạ theo thiết kế ban đầu đơn vị tư vấn đưa ra cụng tỏc xử lý nước thải ban đầu sử dụng theo thiết kế thụng thường cỏc tũa nhà văn phũng cao tầng hiện tại nhưng chủ đầu tư nghiờn cứu thấy trong tương lai việc chất lượng đầu ra của nước thải rất quan trọng vừa đỏp ứng cỏc yờu cầu về chỉ tiờu COD, BOD theo cỏc nước tiờn tiến vừa tận dụng lại nguồn nước cho mục đớch khỏc như tưới cõy, rửa xe... nờn đó tổ chức cuộc họp với đố tỏc SANBOS của Đức chuyờn gia trong lĩnh vực xử lý nước thải bằng cỏc yếu tố sinh học để giữ vệ sinh mụi trường và tiết kiệm nước – nguồn tài nguyờn hữu hạn, quớ giỏ của tương lai.
c) Nguyờn nhõn tồn tại.
- Cụng tỏc chọn đơn vị tư vấn cú chất lượng khụng cao, khụng tổ chức đấu thầu tư vấn mà Cụng ty thường chọn đơn vị tư vấn theo cảm tớnh, đơn vị tư vấn cú quan hệ với lónh đạo Cụng ty. Điều này dẫn tới việc năng lực tư vấn của đơn vị tư vấn khụng đat yờu cầu đối với dự ỏn, người lập thiết kế thiếu kinh nghiệm trong lập thiết kế cỏc hạng mục cụng trỡnh, chưa cú kinh nghiệm thực tế, đơn vị tư vấn thiếu nhõn lực để lập thiết kế nờn chỉ lập đối phú, chất
lượng thấp. Đơn vị tư vấn cú hồ sơ năng lực rất tốt nhưng thực tế nhõn sự cung cấp cho dự ỏn lại chưa đạt yờu cầu. Trỡnh độ, kinh nghiệm của kỹ sư định giỏ là rất quan trọng bởi lẽ ngoài việc búc tỏch khối lượng chớnh xỏc thỡ vận dụng đỳng đơn giỏ là khõu quan trọng để tớnh toỏn giỏ thành cụng trỡnh. Đối với vốn tư nhõn hay nhà nước thỡ việc kiểm soỏt giỏ thành đều quan trọng. Ngay từ khõu thiết kế phải kiểm soỏt tốt đơn giỏ sỏt với thực tế sẽ trỏnh việc điều chỉnh về sau.
- Số liệu khảo sỏt chưa đầy đủ, chớnh xỏc để lập ra một thiết kế kỹ thuật thi cụng hợp lý và khả thi.
- Chủ đầu tư thay đổi yờu cầu, nhiệm vụ khiến cho đơn vị tư vấn bị động trong khõu chỉnh sửa thiết kế. Ngoài ra cũng cần nhấn mạnh đến vai trũ của đơn vị tư vấn đó khụng thực hiện tốt cụng tỏc tư vấn cho Chủ đầu tư những gỡ tốt nhất thay vào đú là bị động làm theo những yờu cầu của Chủ đầu tư.
- Cụng ty chưa thực hiện tốt việc giỏm sỏt, đụn đốc đơn vị tư vấn thực hiện cụng việc, khụng yờu cầu tư vấn lập tiến độ triển khai cụng việc hoặc cú lập tiến độ nhưng chung chung, khụng cụ thể, khụng thể làm căn cứ để theo dừi, đỏnh giỏ kết quả, tiến độ cụng việc của đơn vị tư vấn.
- Cỏc đơn vị tư vấn nước ngoài nhưng nhõn lực thiết kế vẫn sử dụng của Viờt Nam hoặc thuờ lại thầu phụ thiết kế cỏc phần việc khụng thuộc “sở trường” dẫn đến việc chỉnh sửa thiết kế gặp nhiều khú khăn. Bờn cạnh đú đụi khi tư vấn nước ngoài sử dụng những tiờu chuẩn thiết kế khỏc biệt với Việt Nam gõy lóng phớ lớn về kinh tế: Cụ thể như dự ỏn FPT Cầu Giấy đơn vị thẩm tra khuyến nghị cắt giảm bớt lượng thộp bố trớ trong phần kết cấu để tiết kiệm chi phớ và đẩy nhanh tiến độ thi cụng nhưng ban đầu khụng được sự chấp thuận của đơn vị TVTK, Chủ đầu tư phải mất rất nhiều thời gian cho việc điều phối cỏc bờn, cắt giảm lượng thộp để đảm bảo an toàn cho cụng trỡnh và giảm mức đầu tư dự ỏn.
2.2.2.3. Cụng tỏc thẩm định, thẩm tra, phờ duyệt thiết kế KT-TC, tổng dự toỏna) Cỏch thức thực hiện và kết quả đạt được. a) Cỏch thức thực hiện và kết quả đạt được.
- Sau khi hồ sơ thiết kế KT-TC được giao, Cụng ty tổ chức rà soỏt hồ sơ lần thứ nhất trước khi đưa cho đơn vị thẩm tra. Cụng tỏc thẩm tra thiết kế được thực hiện bởi một đơn vị cú chức năng thẩm tra được Cụng ty thuờ nếu cú sai sút sẽ bỏo cỏo lại Chủ đầu tư, tựy theo mức độ sai sút để quyết định đơn vị thẩm tra tự chỉnh sửa hay để bờn tư vấn chỉnh sửa lại trước khi ra được bỏo cỏo thẩm tra cuối cựng. Sau khi cú bỏo cỏo thẩm tra, Cụng ty tiến hành thẩm định trước khi trỡnh Tập đoàn hoặc Tổng Giỏm đốc cụng ty phờ duyệt.
- Nhỡn chung việc thẩm tra, thẩm định được thực hiện nghiờm tỳc, tuần tự theo quy định, thời gian thẩm tra đảm bảo như trong hợp đồng đó ký kết. Những sai sút lớn trong thiết kế, tổng dự toỏn đó được chỉ ra và chỉnh sửa cho phự hợp với dự ỏn.
b) Những tồn tại cần khắc phục
Vẫn cũn những hạn chế trong cụng tỏc thẩm tra, thẩm định, phờ duyệt thiết kế KT-TC, tổng dự toỏn làm ảnh hưởng đến thực tế thi cụng và chất lượng dự ỏn núi chung:
- Chất lượng cụng tỏc thẩm tra, thẩm định chưa cao: vẫn cũn hiện tượng mõu thuẫn giữa bản vẽ và tổng dự toỏn, sai sút trong tớnh toỏn tổng dự toỏn. Chưa phỏt hiện hết cỏc sai sút trong thiết kế và dẫn tới những phỏt sinh trong thực tế thi cụng khiến Cụng ty phải điều chỉnh thiết kế và dự toỏn thi cụng xõy dựng cụng trỡnh
Bảng 2.4. Cỏc dự ỏn phải điều chỉnh dự toỏn
Đơn vị: tỷ đồng STT Tài sản Mức đầu tư (tỉ đồng) Điều chỉnh Chờnh lệch % Lý do
(7,81) cho tiết kiệm 2 Tũa nhà FPT Đà Nẵng 303,12 307,316 4,2 1,39 Chưa tớnh chi phớ thay thế trạm biến ỏp
3 FPT City Club House 52,13 52,48 0,35 0,67
Chỉnh sửa phương ỏn kiến trỳc
4
Khu văn phũng campus
F-Town 244 246,4 2,4 0,98
Thay đổi phương ỏn thiết kế nhà A 5 FPT 89 Lỏng Hạ 630 653,4 23,4 3,71 Thờm 1 tầng để xe ụ tụ , thay đổi phương ỏn mặt ngoài
- Thời gian thẩm tra nhỡn chung đảm bảo tuy nhiờn vẫn cũn trường hợp kộo dài thời gian, chậm ra được bỏo cỏo thẩm tra, kộo dài thời gian phờ duyệt thiết kế KT-TC, tổng dự toỏn.
c) Nguyờn nhõn tồn tại.
- Cỏch thức tổ chức cụng tỏc thẩm định chưa hợp lý, khụng đồng bộ: thẩm định thiết kế giao cho phũng Dự ỏn và thẩm định tổng dự toỏn được giao cho phũng Đầu tư, hai phũng chức năng này chưa cú sự liờn hệ chặt chẽ trong thực hiện cụng việc. Thiết kế KT-TC cú rất nhiều chi tiết, sự thay đổi của một cũng dẫn tới sự thay đổi của dự toỏn xõy dựng cụng trỡnh. Nếu khụng cú sự đồng bộ trong khõu thẩm định bản vẽ và dự toỏn sẽ gõy ra những phỏt sinh về