CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠỊ
2.2. Quy định pháp luật về điều kiện mua bán nhà ở thương mại
2.2.1. Điều kiện về đối tượng mua bán
Đối tượng mua bán nhà ở thương mại là nhà ở thương mại, bao gồm bao gồm nhà ở được xây dựng sẵn và nhà ở hình thành trong tương laị Tuy nhiên không phải bất kỳ
nhà ở thương mại nào cũng là đối tượng mua bán nhà ở thương mạị Đối tượng mua
bán của nhà ở thương mại phải đảm bảo những điều kiện được đưa vào kinh doanh
theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 bao gồm : Thuộc đối tượng được phép kinh doanh ; bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
khơng có tranh chấp về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp
hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không nằm trong
khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; có hồ sơ bao gồm
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà đã có sẵn; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, cơng trình xây dựng đã
được phê duyệt đối với nhà hình thành trong tương lai38.
Luật Nhà ở 2005 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch mua bán đối với nhà ở có sẵn (kể cả kinh doanh và không kinh doanh) hẹp hơn Luật Kinh doanh bất
động sản chỉ bao gồm 3 điều kiện: Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở
theo quy định của pháp luật; khơng có tranh chấp về quyền sở hữu và khơng bị kê biên
để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền39.
Rõ ràng trong khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có quy định về điều kiện
nhà ở thương mại (nhà có sẵn) được đưa vào kinh doanh thì Luật Nhà ở 2005 cũng có quy định về điều kiện nhà ở có sẵn tham gia giao dịch (cả kinh doanh lẫn không kinh doanh) với những điều kiện hẹp hơn, dễ dàng hơn so với quy định của Luật Kinh
doanh bất động sản 2006. Vì vậy, khi tham gia kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản với hình thức mua bán nhà ở thương mại có sẵn, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản vấp phải những điều kiện về đối tượng mua bán khó khăn hơn người tham gia mua bán nhà ở thông thường.
38 Xem Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2006
Quy định trên không chỉ dành riêng cho nhà ở thương mại mà dành chung cho tất cả nhà ở được đưa vào kinh doanh. Như vậy, không chỉ nhà ở thương mại được đưa
vào kinh doanh mà nhà ở để ở cũng được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng các điều
kiện trên. Nói cách khác khơng chỉ nhà ở thương mại là hàng hóa trên thị trường bất
động sản mà nhà ở để ở cũng là hàng hóa được mua bán trên thị trường bất động sản.
Cả hai diện nhà ở này đều có tính thương mạị Chỉ có điều, nhà ở thương mại là hàng hóa ở thị trường sơ cấp (do chủ đầu tư bán ra), còn nhà ở để ở chỉ trở thành hàng hóa trên thị trường thứ cấp (do doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản mua lại của người tạo dựng để ở) và bán ra trên thị trường. Ở thị trường thứ cấp thì khơng cịn khái niệm nhà ở thương mại hay nhà ở để ở. Tất cả đều được gọi là nhà ở được đưa vào kinh doanh.
Qua đó cũng thấy rằng, khơng riêng gì nhà ở thương mại, nhà ở được tạo dựng để
ở cũng được bán và điều kiện được bán còn dễ dàng hơn nhà ở thương mạị Vì vậy,
trên thực tế cũng rất nhiều cá nhân (không đăng ký kinh doanh bất động sản) chuyên
nghiệp: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xây dựng nhà và chuyển nhượng lại thu lợi nhuận nhưng hoạt động của họ hoàn toàn chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự.
Do đó, khái niệm nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật hiện hành: nhà ở do người bán trong mua bán nhà ở thương mại đầu tư, xây dựng để bán hoặc cho thuê là một khái niệm hẹp, chưa thể hiện được đầy đủ tính thương mại của nhà ở nói chung. Khái niệm nhà ở thương mại cần được mở rộng hơn theo hướng: nhà ở do tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đưa vào kinh doanh để bao gồm cả nhà ở thương mại
hiện hành và nhà ở để ở được đưa vào kinh doanh cũng như thể hiện tính thương mại
của nhà ở là hàng hóa trên thị trường bất động sản.
Ngoài ra đối với nhà ở thương mại do đặc thù là sản phẩm trong dự án nhà ở nên
ngoài những điều kiện chung như trên, nhà ở thương mại còn phải đáp ứng các điều
kiện về tiêu chuẩn thiết kế:
Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2; nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2 và có chiều ngang mặt tiền
không nhỏ hơn 5m; nhà biệt thự không được xây dựng quá ba tầng và diện tích
xây dựng khơng vượt q 50% diện tích khn viên đất40.
Quy định về diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2 đang gặp
phải một số vướng mắc trên thực tế. Trong khi giá nhà ở đang quá cao, vượt quá điều
kiện tài chính của số đơng người lao động đang có nhu cầu bức thiết về nhà ở, nếu xây nhà diện tích từ 45m2 trở lên thì tổng giá trị của căn hộ rất lớn, vượt quá khả năng tài chính của đại bộ phận dân cư. Nếu xây dựng nhà diện tích nhỏ hơn (khoảng 30m2) thì tổng giá trị căn hộ sẽ thấp xuống, phù hợp khả năng tài chính của người lao động. Điều này vừa giúp giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân, đảm bảo an sinh xã hội vừa tạo
động lực giúp thị trường bất động sản vượt qua khó khăn. Vì vậy, vừa qua trước
nguyện vọng của nhiều doanh nghiệp bất động sản, Hiệp hội bất động sản Tp.HCM đã có văn bản kiến nghị với Bộ Xây dựng cần cho phép doanh nghiệp thí điểm xây dựng
nhà diện tích nhỏ (dưới 45m2) nhằm hạ tổng giá trị căn nhà để đáp ứng nhu cầu thực
về nhà ở của đại bộ phận người lao động nhưng khơng đủ điều kiện tài chính.