CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠỊ
2.3. Quy định pháp luật về trình tự thủ tục mua bán nhà ở thương mại
2.3.1. Thủ tục tài chính
Theo quy định của pháp luật hiện hành, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất
động sản khi kinh doanh mua bán nhà ở thương mại phải chịu các loại thuế, lệ phí chủ
yếu gồm: Thuế môn bài, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng và lệ phí
95 Xem Khoản 1 Điều 20 Thông tư 16/2010/TT-BXD
trước bạ. Cá nhân mua bán nhà ở thương mại sẽ chịu thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng và lệ phí trước bạ.
2.3.1.1. Thuế môn bài
Thuế môn bài là thuế được áp dụng đối với các cơ sở kinh doanh theo quy định
của Điều lệ thuế công thương nghiệp ban hành kèm theo Quyết định số 200/NQ -
TVQH ngày 18 tháng 01 năm 1996 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; Pháp lệnh ngày 03 tháng 3 năm 1989 của Hội đồng Nhà nước sử đổi, bổ sung một số điều trong các
Pháp lệnh, điều lệ về thuế công thương nghiệp và thuế hàng hoá; Nghị quyết số
473/NQ - HĐNN ngày 10 tháng 9 năm 1991 của Hội đồng Nhà nước về thuế môn bài và thuế sát sinh; Nghị định số 75/2002/NĐ - CP ngày 30 tháng 8 năm 2002 của Chính
phủ về việc điều chỉnh mức thuế mơn bài và các văn bản hướng dẫn thi hành của Bộ
Tài chính. Theo đó, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải nộp thuế
môn bài hàng năm (mỗi năm nộp một lần). Mức nộp theo quy định hiện hành từ một
triệu đồng đến ba triệu đồng/một năm tùy thuộc vào từng loại hình doanh nghiệp, hợp
tác xã theo quy định cụ thể97. Cá nhân không đăng ký kinh doanh bất động sản thuộc
diện không phải nộp thuế môn bàị Vì vậy, tham gia mua bán nhà ở thương mại, chỉ
doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải nộp thuế môn bài; cá nhân
không đăng ký kinh doanh bất động sản không phải nộp thuế nàỵ
2.3.1.2. Thuế thu nhập doanh nghiệp
Thuế thu nhập doanh nghiệp được thực hiện theo quy định của Luật Thuế Thu
nhập doanh nghiệp năm 2008 và các văn bản hướng dẫn thi hành (chủ yếu là Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế Thu nhập doanh nghiệp, Thông tư
130/2008/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành
một số điều của Luật Thuế Thu nhập doanh nghiệp và hướng dẫn thi hành Nghị định
124/2008/NĐ-CP, Thông tư số 18/2011/TT-BTC ngày 10 tháng 02 năm 2011 sửa đổi,
bổ sung Thông tư 130/2008/TT-BTC). Theo đó, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, trong đó có "thu nhập từ
chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở"98 phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp. Từ kỳ
tính thuế 2009, thu nhập từ kinh doanh bất động sản nộp thuế thu nhập doanh nghiệp
97 Xem Thông tư số 96/2002/TT-BTC ngày 24 tháng 10 năm 2002 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 75/2002/NĐ-CP ngày 30 tháng 8 năm 2002 của Chính phủ về việc điều chỉnh mức thuế môn bài và
Thông tư số 113/2002/TT-BTC ngày 16 tháng 12 năm 2002 hướng dẫn bổ sung Thông tư số 96/2002/TT-BTC ngày 24 tháng 10 năm 2002 của Bộ Tài chính về việc điều chỉnh mức thuế mơn bàị
với thuế suất 25% và không phải nộp thuế thu nhập bổ sung. Thu nhập từ kinh doanh bất động sản không được hưởng ưu đãi miễn giảm thuế.
Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là lấy thu nhập tính
thuế nhân với thuế suất. Trong đó, thu nhập chịu thuế được xác định bằng doanh thu từ
hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi
phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Sau đó, xác định thu nhập
tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển
nhượng bất động sản các năm trước (nếu có). Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 2% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm.
Nếu như doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải nộp thuế thu
nhập doanh nghiệp khi kinh doanh thì cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động
sản, trong đó có “thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở”99 phải chịu thuế thu
nhập cá nhân theo quy định của Luật Thuế Thu nhập cá nhân năm 2007 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Theo đó có hai mức thuế suất được áp dụng:
- Trường hợp xác định được giá mua, giá chuyển nhượng và các chi phí liên quan thì thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi
phí liên quan và áp dụng mức “thuế suất là 25%”100 (giống như thuế suất và thu nhập
chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đối với doanh nghiệp, hợp tác xã
kinh doanh bất động sản).
- Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản và áp dụng mức thuế suất là “2%”101.
Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển
nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) ban hành tại thời điểm
99 Xem Khoản 5 Điều 3 Luật Thuế Thu nhập cá nhân năm 2007
100 Xem Điều 2 Thông tư số 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài chính sửa đổi bổ sung
Thơng tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009, Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 và Thông tư số 12/2011/TT-BTC ngày 26/11/2011.
chuyển nhượng thì “giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định”102.
Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở được miễn thuế thu nhập cá nhân trong một số trường hợp như:
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhaụ
Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với
đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở...duy nhất103.
Như vậy, về thuế suất và việc được miễn thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở thương mại, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản khơng có
lợi bằng cá nhân trong mua bán nhà ở thương mại bởi cá nhân được áp dụng hai cách
tính theo hai mức thuế suất (2% và 25%) còn doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất
động sản chỉ được áp dụng một cách tính theo mức thuế suất (25%). Do quy định giá
chuyển nhượng là giá bán (nếu thấp hơn khung giá do UBND tỉnh, thành phố quy định thì tính theo giá do UBND quy định tại thời điểm chuyển nhượng bất động sản) và giá tính theo khung giá do UBND tỉnh, thành phố quy định hầu như thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng trên thị trường nên trong nhiều trường hợp được áp dụng tính thuế thu nhập cá nhân theo mức thuế suất 2% sẽ có lợi hơn rất nhiều so với cách tính theo thuế suất 25%. Ngoài ra, cá nhân được miễn thuế thu nhập trong một số trường hợp
còn doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản không được miễn thuế thu nhập trong bất kỳ trường hợp nàọ Ngoài ra Luật Thuế thu nhập cá nhân còn cho phép cá nhân được thỏa thuận người mua nộp thuế thay khi bán nhà ở còn thuế thu nhập doanh nghiệp không cho phép điều nàỵ
Hơn nữa, Điều 6 Nghị định 124/2008/NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 quy định: Doanh nghiệp có nhiều hoạt động kinh doanh thì thu nhập chịu thuế từ hoạt động
sản xuất, kinh doanh là tổng thu nhập của tất cả các hoạt động kinh doanh. Trường hợp nếu có hoạt động kinh doanh bị lỗ thì được bù trừ số lỗ vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động kinh doanh có thu nhập do doanh nghiệp tự lựa chọn. Phần thu nhập còn lại sau khi bù trừ áp dụng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp của hoạt động kinh doanh còn thu nhập. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế, không được bù trừ vào thu nhập hoặc lỗ của các hoạt động kinh
102 Như 99
doanh khác. Do vậy, trường hợp hoạt động kinh doanh bất động sản bị lỗ thì khơng được bù trừ vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động kinh doanh khác, chỉ được bù trừ
vào thu nhập chịu thuế kinh doanh bất động sản của các năm saụ
Đây cũng là một “bất lợi” đối với doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động
sản bởi hầu như tất cả các doanh nghiệp tại Việt Nam đều đăng ký kinh doanh nhiều ngành nghề nhằm lấy thu chi các ngành nghề bù đắp cho nhau, cân đối “đầu ra, đầu
vào, chi phí” để quyết tốn thuế sao cho có lợi nhất. Quy định trên đối với kinh doanh bất động sản làm cho mục tiêu này của doanh nghiệp hồn tồn khơng thực hiện được.
Thực tế, chỉ có chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại có nhiều khoản cân đối
trong q trình thực hiện dự án mới có thể phần nào thực hiện được việc trên, còn đối với doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh nhà ở thương mại chỉ đơn thuần kinh doanh “mua đi, bán lại” thì hầu như khơng thể thực hiện được việc cân đối này do các khoản cân đối ít, rõ ràng.
Mặc khác, qua nghiên cứu quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối
với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, cho thấy, mặc dù theo quy định của pháp luật về mua bán nhà ở thương mại, cá nhân là người mua nhà ở
thơng thường (khơng nhằm mục đích sinh lợi - khơng phải mua để kinh doanh) nhưng
pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đã “đánh thuế” đối với cá nhân như chủ thể kinh
doanh với mức thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế và 2% trên “doanh thu”104. Cá
nhân chỉ được miễn thuế thu nhập một lần khi chuyển nhượng nhà ở duy nhất (ở đây
pháp luật đã lưu ý đến và mặc định cho mỗi cá nhân được có một căn nhà để ở - không phải để kinh doanh và không chịu thuế thu nhập cá nhân); tất cả các trường hợp cịn
lại, khi cá nhân khi có thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở (kể cả chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai) đều phải chịu thuế thu nhập cá nhân; thậm chí theo quy định hiện hành, cá nhân khi chuyển nhượng nhà ở thực chất là bị
“lỗ” do biến động thị trường cũng phải chịu thuế vì cơ quan thuế khơng chấp nhận giá bán được ghi trên hợp đồng và ấn định mức giá trên cơ sở tham khảo giá thị trường tại
104 Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu
thì doanh nghiệp kê khai tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 2% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm.
các “sàn giao dịch bất động sản”105; việc ủy quyền nhà ở cũng đã bị coi là “chuyển
nhượng”106 và phải chịu thuế thu nhập.
Qua đó cho thấy sự “khập khiểng” trong hệ thống pháp luật điều chỉnh mua bán
nhà ở thương mạị Mặc dù theo quy định, cá nhân chỉ là người mua nhà ở thông
thường, không kinh doanh như người mua nhà ở thương mại nhưng lại thu thuế khơng khác gì chủ thể kinh doanh (người mua nhà ở thương mại). Sự khập khiểng này còn thể hiện ở sự “lúng túng” của Bộ Tài chính trong việc tính thuế thu nhập cá nhân khi chỉ trong vịng hơn 2 năm trở lại đây, Bộ Tài chính đã ban hành bốn Thông tư cũng như rất nhiều công văn của Tổng cục thuế để hướng dẫn điều chỉnh thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển nhượng bất động sản (trong đó nhất là nhà ở thương mại, nhà ở
hình thành trong tương lai).
2.3.1.3. Thuế Giá trị gia tăng
Theo quy định hiện hành, kinh doanh nhà ở thương mại thuộc kinh doanh bất động sản được áp dụng thuế suất giá trị gia tăng là “10%”107. Đây là thuế “đánh vào”
người mua nên giữa người mua nhà ở thương mại và người mua nhà ở thông thường
(cá nhân) đều chịu thuế như nhaụ
2.3.1.4. Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ là lệ phí mà tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí
trước bạ (theo quy định của pháp luật) phải nộp cho Nhà nước khi đăng ký quyền sở
hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nhà là "đối tượng chịu lệ phí trước bạ"108 nên tổ chức, cá nhân có nhà ở phải nộp lệ phí trước bạ cho Nhà nước khi đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp được miễn lệ phí trước bạ. Theo điểm c
Khoản 3 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định, chủ đầu tư xây dựng nhà ở để
kinh doanh được miễn lệ phí trước bạ và khi chuyển nhượng nhà ở, cá nhân, tổ chức
nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ. Do vậy người mua nhà ở thương mại và người mua nhà ở thông thường (cá nhân) đều phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký
quyền sở hữu nhà ở với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Mức nộp thống nhất là
105Xem Điểm c Khoản 4 Điều 2 Thông tư số 12/2011/TT-BTC ngày 26 tháng 01 năm 2011 Sửa đổi Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và sửa đổi Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn bổ sung Thơng tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính
106 Xem Công văn số 1133/TCT – TNCN ngày 05 tháng 4 năm 2011 (về việc vướng mắc về thuế thu nhập cá
nhân đối với chuyển nhượng bất động sản) và Công văn số 1842/TCT-TNCN ngày 31 tháng 5 năm 2011 (về việc vướng mắc về thuế TNCN đối với trường hợp uỷ quyền giao dịch bất động sản) của Tổng cục Thuế.
107 Xem Điều 8 Luật Thuế Giá trị gia tăng năm 2008
"0.5%"109 giá nhà ở tính lệ phí trước ban do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở ban hành.
Như vậy khi tham gia mua bán nhà ở thương mại, về thủ tục tài chính, người mua nhà ở thương mại và người mua nhà ở thông thường (là cá nhân) khác nhau ở chỗ :
Người mua nhà ở thương mại phải nộp thuế môn bài và thuế thu nhập doanh nghiệp
cịn người mua nhà ở thơng thường (là cá nhân) chỉ phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân thì người mua nhà ở thơng thường (là cá nhân) có nhiều thuận lợi hơn (có thể vận dụng