CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠỊ
2.2. Quy định pháp luật về điều kiện mua bán nhà ở thương mại
2.2.2. Điều kiện về huy động vốn dưới hình thức mua bán nhà hình thành trong tương
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã giao dịch qua sàn giao dịch bất
động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định.
Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của cơng trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng.41 Quy định này đã thống nhất điều kiện về đối tượng mua
bán là nhà ở hình thành trong tương lai; khắc phục được các bất cập của pháp luật
trước đây về thời điểm huy động vốn, cũng như hiểu thế nào là xong phần móng.
2.2.2. Điều kiện về huy động vốn dưới hình thức mua bán nhà hình thành trong tương lai tương lai
- Điều kiện về thời điểm góp vốn
Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà hình
thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước. Việc huy động vốn ứng trước phải
được thực hiện nhiều lần, "lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở
hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê
duyệt".42
Theo Điều 39 Luật Nhà ở, trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc th nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng.
41 Xem Điểm đ Khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP 42 Xem Điểm a Khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản
Như vậy, đã có sự khác nhau trong quy định của pháp luật về thời điểm được huy
động vốn. Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã cho phép được huy động vốn sớm
hơn (khi xong hạ tầng). Luật Nhà ở cho phép huy động vốn tại thời điểm khi xây dựng xong phần móng. Cả Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Luật Nhà ở 2005 đều
không phân biệt người mua trong mua bán nhà ở thương mại và người mua nhà ở
thông thường về thời điểm huy động vốn và đều gọi chung là "khách hàng" và "người có nhu cầu".
Tuy nhiên Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã có sự phân định rõ ràng về thời điểm
huy động vốn đối với từng diện chủ thể :
- Đối với người mua trong mua bán nhà ở thương mại, Nghị định cho phép tham
gia góp vốn bằng ba cách ở ba thời điểm khác nhau:
+ Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với chủ
đầu tư xây dựng nhà ở và "được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp
theo thoả thuận"43 Thời điểm được ký hợp đồng góp vốn là "sau khi dự án phát triển
nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi cơng xây dựng cơng trình nhà ở và đã thông
báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định"44.
+ Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với với chủ đầu tư để đầu tư xây dựng nhà ở và được "phân chia sản phẩm là nhà ở theo thoả thuận"45. Thời điểm góp vốn là "sau
khi đã có dự án nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, có biên bản
bàn giao mốc giới của dự án và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định". Sau khi xây dựng xong phần móng theo quy định, được chủ đầu tư "ký hợp đồng mua bán nhà ở với các đối tượng đã được phân chia sản phẩm nhà ở
để thay thế cho các hợp đồng, văn bản đã ký trước đó"46.
+ Ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai để góp vốn với chủ đầu tư sau khi dự án được xây dựng xong phần móng như đối với người mua bán nhà ở thông thường dưới đâỵ
- Đối với người mua trong mua bán nhà ở thông thường, Nghị định cho phép hai
cách góp vốn : "Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được
quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thơng qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai" và thời điểm huy động vốn là khi dự án đã được xây dựng xong phần móng hoặc ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc
43 Xem Điểm c Khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP
44 Xem Điểm b Khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP
45 Điểm d Khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP
hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với chủ đầu tư xây dựng nhà ở như với thời điểm góp vốn như đối với người mua nhà ở thương mại trình bày ở trên.
Như vậy, trước khi có Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thơng tư 16/2010/TT-BXD
đã có sự chồng chéo giữa Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Luật Nhà ở 2005
cũng như không rõ ràng trong quy định của pháp luật về thời điểm huy động vốn (xong hạ tầng là được huy động hay phải xong phần móng mới được huy động ; như thế nào là xong phần móng; khơng có sự phân biệt về việc góp vốn của tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản với tổ chức cá nhân không kinh doanh bất động sản). Vì vậy mà
hoạt động huy động vốn ứng trước, góp vốn ở giai đoạn này của chủ đầu tư được thực hiện "muôn màu, mn vẻ". Do đó, việc ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP và
Thông tư 16/2010/TT-BXD cũng nhằm mục đích chấn chỉnh lại hoạt động góp vốn,
huy động vốn trong mua bán nhà ở.
- Điều kiện về việc ứng tiền trước và cách thức huy động
Theo quy định tại Điều 39 Luật Nhà ở 2005, tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu khơng được vượt q 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp
đồng.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản, việc huy động vốn ứng trước thơng qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
- Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ
đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của
dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản.
- Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản.
Quy định như trên là là cần thiết đảm bảo cho hoạt động góp vốn được thực hiện
một cách chặt chẽ đảm bảo quyền lợi cho các bên, nhất là bên góp vốn (thường là bên yếu thế hơn) cũng như buộc chủ đầu tư phải đảm bảo năng lực tài chính để thực hiện dự án. Tuy nhiên quy định này hiện tại đang đặt ra một số bất cập sau :
Do Luật Nhà ở khơng có sự phân biệt giữa người mua nhà ở thương mại và người mua nhà ở thông thường và quy định chung mức huy động là trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu khơng được vượt q 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng. Tuy
nhiên, Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã có sự tách biệt hai đối tượng này và có các cách
huy động khác nhaụ Người mua nhà ở thương mại phải góp vốn thơng qua việc ký và thực hiện hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư đến khi dự án xong phần móng mới được
ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương laị Người mua nhà ở thơng thường cũng vậỵ
Do đó, căn cứ vào đâu để tính mức "70% giá trị nhà ở ghi trên hợp đồng" như
quy định trên đối với người mua trong mua bán nhà ở thương mạị "Giá ghi trên hợp đồng" là giá ghi trên hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai hay hợp đồng
hợp tác kinh doanh. Thời điểm tính là thời điểm bắt đầu góp vốn hay thời điểm ký hợp
đồng mua bán nhà hình thành trong tương laị Quy định của pháp luật nhà ở cần quy định rõ hơn điều nàỵ
- Điều kiện về phân chia, mua bán nhà ở góp vốn
Tham gia mua bán nhà ở thương mại dưới hình thức góp vốn, người mua trong
mua bán nhà ở thương mại khi thực hiện góp vốn với chủ đầu tư theo hình thức ký
"hợp đồng góp vốn"47 để được phân chia nhà ở, sau đó ký hợp đồng mua bán với chủ
đầu tư khi dự án được hoàn thành xong phần móng hay thực hiện ký hợp đồng mua bán
nhà hình thành trong tương lai với chủ đầu tư để góp vốn mua nhà.
Khi tham gia góp vốn bằng hợp đồng góp vốn, hợp đồng góp vốn phải “nêu rõ số lượng nhà ở, loại nhà ở, diện tích nhà ở và vị trí nhà ở sẽ phân chia cho bên tham gia
góp vốn”48 theo thỏa thuận của hai bên. Tuy nhiên khi phân chia nhà ở cho bên góp
vốn, chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn khơng q 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án "không phải thông qua sàn giao dịch bất động
sản"49 (nhưng phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để xác
nhận theo quy định) cho các hình thức góp vốn; số lượng nhà ở cịn lại trong mỗi dự án này chủ đầu tư phải thực hiện bán "qua sàn giao dịch bất động sản"50 và phải "thông báo cho Sở xây dựng"51 đúng quy định. Điều này đồng nghĩa với việc chủ đầu tư sẽ
phải để lại 80% dự án để bán theo hình thức hợp đồng mua bán nhà hình thành trong
tương laị
Vì vậy, khi phân chia số lượng nhà ở người mua nhà ở thương mại khi góp vốn
nhận được khơng q 20% số lượng nhà ở trong dự án. Số lượng cụ thể do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn.
Đối với người mua nhà ở thông thường, kể từ ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP
có hiệu lực thi hành, trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc trung
47 Xem Khoản 5 Điều 8 Thông tư 16/2010/TT-BXD
48 Đoạn 2 Khoản 5 Điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD
49 Xem Điểm d Khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Khoản 5 Điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD
50 Xem Điểm đ Khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP
ương, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân
chia sản phẩm là nhà ở dưới hình thức “ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với chủ đầu tư xây dựng nhà ở"52 “một lần với số lượng một
nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư)”53; các trường hợp góp vốn
cịn lại thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếụ Trong trường hợp tổ chức tham gia góp vốn để được phân chia nhà ở sau đó phân chia lại nhà ở này cho các hộ gia đình, cá nhân khác thì tổ chức này phải gửi danh sách các
hộ gia đình, cá nhân được phân chia lại nhà ở để chủ đầu tư đề nghị Sở Xây dựng xác
nhận danh sách theo quy định.
Vì vậy đã có sự hạn chế của pháp luật về số lượng nhà được phân chia cho người mua (kể cả người mua nhà ở thương mại và người mua nhà ở thơng thường) khi ký hợp
đồng góp vốn để được mua nhà ở thương mại với chủ đầu tư. Quy định này xuất phát
từ thực tế hoạt động góp vốn "mn hình, vạn trạng" trước đây, trong đó rất nhiều tổ
chức, cá nhân đã tham gia góp vốn với số lượng nhiều căn nhà, sau đó chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn thu lợi nhuận rất lớn và gây rối loạn thị trường bất động sản.
Cơ quan xây dựng pháp luật đã ý thức hạn chế tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư
nhà ở thương mại dưới dạng góp vốn sau đó chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để thu lợi nhuận (vốn diễn ra rất nhiều ở Hà Nội trước khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP và
Thông tư 16/2010/TT-BXD được ban hành) và tạo nhiều hình thức góp vốn cho doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản tham giạ Tuy nhiên quy định này cũng
khơng mấy ý nghĩa khi thủ tục góp vốn rườm rà lại không được chuyển nhượng hợp
đồng góp vốn; trong khi đó có một lựa chọn tối ưu cho người mua để đầu tư là ký hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư khi dự án đã được xây dựng
xong phần móng (thủ tục đơn giản, rõ ràng, khơng hạn chế số lượng nhà ở được mua,
không bị "chơn vốn") và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mới được chuyển nhượng.
- Điều kiện về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai
Khi tham gia mua bán nhà ở thương mại dưới hình thức ký hợp đồng góp vốn để
được phân chia sản phẩm nhà ở, người mua được phân chia nhà ở “không được chuyển
nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác trong thời gian chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư”54. Diện này, sau khi dự án được xây dựng
52 Xem Điểm c Khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP
53 Xem Khoản 5 Điều 18 Thơng tư 16/2010/TT-BXD
xong phần móng, sẽ được ký “hợp đồng mua bán nhà ở”55 với chủ đầu tư trên số lượng nhà được phân chia và mới được chuyển nhượng hợp đồng này cho người khác.
Như vậy, không như trước đây, hợp đồng góp vốn được chuyển nhượng và hoạt
động chuyển nhượng hợp đồng góp vốn diễn ra “trăm hoa đua nở”. Kể từ ngày Thơng
tư 16/2010/TT-BXD có hiệu lực, người mua muốn hợp đồng góp vốn muốn được
chuyển nhượng thì phải đợi dự án được xây dựng xong phần móng và thực hiện ký hợp
đồng mua bán nhà nhà ở với chủ đầu tư. Khi đó mới được chuyển nhượng hợp đồng
mua bán nhà ở cho người khác (“đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
theo quy định của Luật Nhà ở"56).
Người mua nhà ở thương mại góp vốn bằng hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư thì việc mua bán được “thực hiện qua sàn
giao dịch bất động sản”57 và được quyền chuyển nhượng hợp đồng này cho người
khác. Quy định của pháp luật đã xây dựng nên “chuẩn” trong việc chuyển nhượng hợp
đồng góp vốn, theo đó, để được coi là mua bán nhà hình thành trong tương lai và có thể
thực hiện chuyển nhượng, nhà ở đã được định hình nhất định (xong phần móng) và chủ
đầu tư có thể ký hợp đồng mua bán với người muạ
Đối với người mua nhà ở hình thành trong tương lai là doanh nghiệp, hợp tác xã
kinh doanh bất động sản (người mua nhà ở thương mại) - chủ sở hữu hợp đồng mua
bán nhà ở, hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai khi chuyển nhượng các
hợp đồng này thì phải chuyển nhượng qua sàn giao dịch bất động sản. Người mua nhà
ở thông thường - chủ sở hữu các hợp đồng trên khi chuyển nhượng các hợp đồng
không bắt buộc “phải bán qua sàn giao dịch bất động sản”58.