CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠỊ
2.3. Quy định pháp luật về trình tự thủ tục mua bán nhà ở thương mại
2.3.2. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thương mại
Theo Khoản 7 Điều 16 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án phát triển
nhà ở thương mại có nghĩa vụ làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối
với trường hợp nhà ở được xây dựng để bán và bàn giao các giấy tờ có liên quan đến
nhà ở cho bên mua trong thời gian tối đa là 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho
người mua, trừ trường hợp bên mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng
nhận. Trong trường hợp được phép xây dựng nhà ở trên đất thuê của Nhà nước để bán
cho các đối tượng là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà
nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài cho người mua và chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Như vậy người mua nhà ở thương mại và người mua nhà ở thông thường nếu
không tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận thì đều được chủ đầu tư làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thủ tục cấp giấy chứng nhận được thực hiện thống nhất theo quy
định tại Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Trên thực tế việc cấp giấy chứng nhận cho người mua thời gian qua đang gặp
vướng mắc do sự không nhất trong quy định về quy định “diện tích sàn xây dựng đối
với nhà chung cư”110. Theo đó, hiện có tới 3 văn bản pháp luật quy định về diện tích
sàn xây dựng nhà chung cư để xác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21-10-2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, diện tích sàn xây dựng đối với nhà chung cư được tính theo hợp
đồng mua bán, bao gồm tường bao che và tim tường ngăn 2 căn hộ liền kề (cả cột và ống gen). Thời gian sau, Nghị định 71/2010/NĐ-CP được ban hành lại quy định diện
tích sàn xây dựng tính theo hợp đồng mua bán lại khơng cho tính tường bao che, tường ngăn 2 căn hộ liền kề (cả cột và ống gen). Sau đó, để thực hiện Nghị định này, ngày 01 tháng 9 năm 2011 Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 16/2010/TT-BXD lại quy định
diện tích sàn xây dựng tính theo hợp đồng mua bán kể từ tim tường bao che, tim tường ngăn 2 căn hộ liền kề (không kể cột và ống gen).
Như vậy cụ thể, một căn hộ chung cư theo hợp đồng mua bán có diện tích được
tính theo Thơng tư 17/2009/TT-BTNMT là 63m². Nếu tính theo Nghị định
71/2010/NĐ-CP, diện tích căn hộ này chỉ còn 56m² (giảm 11,1%, mất đi 7m²). Cịn
tính theo Thơng tư 16/2010/TT-BXD, diện tích căn hộ lại là 58m² (tăng 2m² so với Nghị định 71/2010/NĐ-CP và giảm 5m² so với Thơng tư 17/2009/TT-BTNMT).
Tình trạng chống chéo, mâu thuẫn này khơng chỉ gây khó khăn cho các cơ quan quản lý Nhà nước trong công tác cấp giấy chứng nhận nhà đất, mà còn dẫn đến một
loạt vấn đề phức tạp khác liên quan đến quan hệ dân sự khi người dân thực hiện các
quyền chuyển nhượng, mua bán, cầm cố, thế chấp và thừa kế theo quy định pháp luật.
Hiện ở TPHCM có hàng chục ngàn căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận
chủ quyền vì những quy định pháp luật “đá” nhau nàỵ
110 http://land.cafef.vn/2011062807394986CA44/quy-dinh-cap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-da- nhaụchn
Theo quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, thời hạn để chủ đầu tư thực hiện
việc làm thủ tục cấp chứng nhận cho người mua là trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà. Tuy nhiên trên thực tế, nhiều chủ đầu tư không thực hiện đúng quy định do nhiều nguyên nhân như:
- Dự án được các địa phương duyệt trái Luật Nhà ở như dự án Chung cư An Bình Sunshide,Phường An Bình, Dĩ An, Tỉnh Bình Dương, thiết kế căn hộ diện tích chỉ 32m2 (trái quy định của Luật Nhà ở - căn hộ phải có diện tích tối thiểu 45m2) nên mặc dù đã bàn giao nhà cách đây 2 năm nhưng chưa thể làm thủ tục cấp giấy chứng nhận
cho người muạ
- Chủ đầu tư không thực hiện bàn giao cơ sở hạ tầng cho cơ quan nhà nước có
thẩm quyền nên khơng được cấp giấy chứng nhận. Tại Tp.HCM, theo Quyết định
54/2007/QĐ-UB ngày 30 tháng 3 năm 2007 của UBND Tp.HCM ban hành quy định
về trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Tp.HCM, muốn được cấp giấy chứng nhận, chủ đầu tư phải có “biên
bản nghiệm thu hồn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và bàn giao cho UBND quận, huyện hoặc Sở Giao thơng cơng chính quản lý đưa vào sử dụng”111. Chính vì vậy, trong một thời gian dài do lỗi của chủ đầu tư không thực hiện bàn giao cơ sở hạ tầng cho nhà nước dẫn đến hệ lụy rất nhiều người mua nhà ở thương mại
trong dự án không được cấp giấy chứng nhận. Theo thống kê của cơ quan chức năng, Tp.HCM hiện cịn hơn 200 dự án phân lơ, dự án nhà ở …và hơn phân nửa trong số trên
chưa được cấp giấy chủ quyền và phần lớn nguyên nhân do dự án chưa xong hạ tầng.
Tại một số dự án, người dân phải góp kinh phí để hoàn chỉnh hạ tầng nhằm được cấp giấy chủ quyền. Riêng ở Quận 2 Tp.HCM, hiện có cả ngàn trường hợp chưa được văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thụ lý cấp giấy chủ quyền nhà, đất vì nhà đất nằm
trong các “dự án chưa hồn thành cơ sở hạ tầng”112.
Quy định trên trong Quyết định 54/2007/QĐ-UB vẫn được áp dụng tại Tp.HCM trong khi Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực từ ngày
10/12/2009 và các văn bản hướng dẫn liên quan không quy định nội dung trên là một
trong những điều kiện bắt buộc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Lẽ ra khi nghị định này có hiệu lực, TP phải sửa đổi ngay quy định trên trong Quyết định 54/2007/QĐ-UB để việc cấp giấy chủ
quyền nhà đất cho dân thuận lợi hơn. Trước yêu cầu của dư luận, đặc biệt là Cục Kiểm
111 Xem Khoản 1 Điều 12 và Điểm c Khoản 1 Điều 14 Quyết định 54/2007/QĐ-UB
tra văn bản quy phạm pháp luật - Bộ Tư pháp đã ba lần có công văn đề nghị UBND
Tp.HCM sửa đổi quy định trên vì trái với quy định của Nghị định 88/2009/NĐ-CP,
UBND Tp.HCM đã ban hành Quyết định số 29/2011/QĐ - UB hủy bỏ một phần Quyết
định 54/2007/QĐ-UB trong đó có quy định khơng phù hợp như trên. Như vậy, một thời
gian dài, quyền lợi của người mua nhà ở thương mại (được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) đã không được bảo
vệ do lỗi của chủ đầu tư và do sự mâu thuẫn trong quy định của pháp luật. Điều này
cũng phản ánh phần nào tình trạng “phép vua thua lệ làng” trong hệ thống pháp luật nước tạ
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Qua nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật mua bán nhà
ở thương mại trên ba nội dung chủ thể, điều kiện, trình tự thủ tục mua bán nhà ở
thương mại, tác giả rút ra các kết luận sau:
1. Mua bán nhà ở thương mại (hoạt động kinh doanh thương mại vì mục đích sinh lợi) tồn tại tất yếu khách quan trong thị trường bất động sản. Hoạt động này trên thực tế
diễn ra rất nhiều, hết sức sôi động và phức tạp. Tuy nhiên pháp luật thương mại điều
chỉnh hoạt động này đã, đang có những vấn đề bất cập, chưa có sự điều chỉnh đầy đủ
và cần thiết đối với hoạt động kinh doanh đặc biệt quan trọng nàỵ
Năm 1994, Nghị định 61/CP được ban hành, mặc dù trong bối cảnh mới mở cửa,
đổi mới, pháp luật về thương mại chưa được định hình (năm 1997 mới có Luật Thương
mại đầu tiên) nhưng đã có những quy định hết sức tiến bộ, phân biệt rõ ràng giữa kinh doanh nhà ở và mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh. Chế độ thu ngân
sách đối với hai hoạt động này cũng được phân biệt rõ ràng bằng các quy định tại
Thông tư số 70/TT-TCT ngày 18 tháng 11 năm1994 hướng dẫn thực hiện các khoản
thu ngân sách đối với việc mua bán và kinh doanh nhà ở theo Nghị định số 61/CP đã
quy định: Tổ chức , cá nhân kinh doanh mua bán nhà, bên bán nhà phải nộp: Thuế môn bài, thuế doanh thu, thuế lợi tức trên doanh thu và lợi tức bán nhà cùng với chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó theo quy định của Luật thuế doanh thu, Luật thuế lợi tức và tiền sử dụng đất khi được giao đất để kinh doanh; bên mua nhà phải nộp: Lệ phí cấp giấy chứng nhận; Lệ phí trước bạ trước khi được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; thuế nhà, đất theo quy định
của Pháp luật về thuế nhà, đất từ ngày được quyền sử dụng nhà mua theo hợp đồng113.
Nghị định 90/2006/NĐ-CP được ban hành và có hiệu lực đã bãi bỏ các quy định
về kinh doanh nhà ở, mua bán nhà ở khơng nhằm mục đích kinh doanh của Nghị định
61/CP. Tuy Nghị định này và Luật Nhà ở 2005 là văn bản pháp luật chuyên ngành với
phạm vi điều chỉnh gồm sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về
nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở nhưng “nhà ở theo quy định của Luật này là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”114. Vì vậy, xuyên suốt hai văn bản này, mặc dù có quy định về đầu tư phát triển
nhà ở thương mại nhưng hoạt động mua bán nhà ở thương mại (một phần quan trọng
của giao dịch về nhà ở) hầu như không được thể hiện và quy định rõ. Hai văn bản này
đã nghiêng hẳn về việc điều chỉnh giao dịch nhà ở dưới góc độ dân sự. “Các giao dịch
113 Xem Khoản 1, Mục II Thông tư số 70/TT-TCT ngày 18 tháng 11 năm1994 hướng dẫn thực hiện các khoản
thu ngân sách đối với việc mua bán và kinh doanh nhà ở theo Nghị định số 61/CP 114 Điều 1 Luật Nhà ở 2005
về mua bán… nhà ở phải được ký kết bằng văn bản (gọi chung là hợp đồng về nhà ở);
nội dung các hợp đồng này phải phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 93 của Luật
Nhà ở và quy định của Bộ luật Dân sự"115.
Như vậy, từ khi Nghị định 90/2006/NĐ-CP có hiệu lực, mua bán nhà ở thương
mại (một thành tố trong mua bán nhà ở nói chung về mặt lý luận) và là một hoạt động kinh doanh thương mại thực chất hết sức sôi động trên thực tiễn đã không được văn
bản pháp luật chuyên ngành đề cập và quy định rõ. Cũng vì vậy mà tất cả giao dịch
mua bán nhà ở thương mại bị “gộp chung” vào giao dịch nhà ở nói chung và chịu sự
điều chỉnh của pháp luật về dân sự. Có chăng trong giai đoạn này, do Luật Thương mại
năm 2005 có hiệu lực cùng lúc với Luật Nhà ở 2005 nên nếu giao dịch nhà ở thương
mại thuộc vào phạm vi điều chỉnh của Luật Thương mại sẽ được điều chỉnh bằng Luật này mặc dù việc này có thể trái với quy định của pháp luật nhà ở như trình bày ở trên.
Đây là một bất cập của pháp luật nhà ở.
Đồng thời pháp luật nhà ở hiện hành cho phép tất cả tổ chức, cá nhân trong nước
có đủ năng lực hành vi dân sự và một số diện người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà không hạn chế số lượng tại Việt Nam khơng phân biệt mục đích kinh doanh hay không kinh doanh. Cũng vì vậy mà hoạt động mua bán nhà ở
thương mại trên thị trường bất động sản Việt Nam là “mn hình vạn trạng” với sự
tham gia hầu như của bất kỳ aị
Luật Kinh doanh bất động sản 2006 được ban hành và có hiệu lực đã thể hiện
quan điểm lập pháp, coi trọng kinh doanh bất động sản với tư cách là hoạt động thương mại đặc thù, phải có văn bản pháp luật thương mại đặc thù điều chỉnh. Tuy nhiên tinh thần ấy đã không được thể hiện đúng và đầy đủ trong các quy định của Luật nàỵ
Xuyên suốt quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, hoạt động mua bán nhà ở thương mại nói riêng và kinh doanh bất động sản nói chung với tư cách là hoạt
động kinh doanh thương mại đã không được quy định rõ và có sự điều chỉnh đúng
mức. “Xương sống” của giao dịch bất động sản trong kinh doanh thương mại là hợp đồng kinh doanh thương mại đã khơng được đề cập.
Trên góc độ lập pháp, pháp luật về thương mại mà cốt lõi là Luật Thương mại
1997 và Luật Thương mại 2005 đã xây dựng nguyên tắc điều chỉnh hoạt động kinh
doanh thương mại theo mục đích sinh lợị Bất kỳ chủ thể nào có hoạt động vì “mục đích sinh lợi” đều chịu sự điều chỉnh của pháp luật thương mại dù có đăng ký kinh
doanh hay không. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 - đạo luật thương
mại đặc thù đã không xây dựng nguyên tắc điều chỉnh theo “mục đích sinh lợi” mà
theo “đăng ký kinh doanh” và “vì mục đích sinh lợi”. Để được kinh doanh bất động sản
- hoạt động kinh doanh thương mại vì mục đích sinh lợi, trước tiên tổ chức, cá nhân
phải đăng ký kinh doanh bất động sản. Vì vậy những chủ thể khơng đăng ký kinh
doanh hoặc có đăng ký kinh doanh nhưng không sử dụng để kinh doanh sẽ không bị
điều chỉnh bởi pháp luật thương mạị Trong khi đó, trong mua bán nhà ở (nhà ở thương
mại), pháp luật về nhà ở chỉ ràng buộc điều kiện đối với chủ đầu tư như trình bày ở
trên (người bán). Về phần người mua, chỉ hạn chế đối với người nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngồi, cịn lại mọi tổ chức, cá nhân trong nước có đủ năng
lực hành vi dân sự đều được mua nhà ở thương mại khơng phân biệt mục đích để ở hay kinh doanh. Hậu quả là ở Việt Nam, “người người, nhà nhà” tham gia kinh doanh nhà
ở thương mại gây nên những bấn loạn trên thị trường bất động sản suốt những năm
tháng quạ Để tạo hình thức, tổ chức cá nhân chỉ cần đăng ký kinh doanh dịch vụ bất
động sản hoặc lập sàn giao dịch bất động sản và tham gia kinh doanh bất động sản với
tư cách cá nhân như một doanh nghiệp bất động sản thực thụ. Tình trạng này là hết sức phổ biến trên thị trường bất động sản Việt Nam.
Pháp luật về thương mại, nhất là Luật Thương mại 2005 điều chỉnh tất cả chủ thể