CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠỊ
2.2. Quy định pháp luật về điều kiện mua bán nhà ở thương mại
2.2.3. Điều kiện về giao dịch qua Sàn Giao dịch bất động sản
Khoản 2 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định: "Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, cơng trình xây dựng thơng qua sàn giao dịch bất
động sản”62. Nhà ở thương mại được chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động bán ra nên khi bán phải thông qua qua Sàn Giao dịch bất động sản. Mục đích của
quy định này nhằm minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản, đảm bảo quyền
tiếp cận thông tin công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà ở thương
mại trong dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư, đồng thời đảm bảo an toàn pháp lý
trong mua bán nhà ở thương mạị
Cũng vì vậy Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã quy định về công
khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh. Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có trách nhiệm cơng khai thơng tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.
Thông tin về bất động sản được công khai tại sàn giao dịch bất động sản và trên các
phương tiện thông tin đại chúng. Bất động sản đưa lên sàn “phải có đủ điều kiện đưa
vào kinh doanh”63. Chủ đầu tư được quyền “thành lập sàn giao dịch bất động sản hoặc
thuê sàn giao dịch bất động sản của tổ chức, cá nhân khác”64 để bán nhà ở thương mạị Tuy nhiên theo quy định tại Thông tư 16/2010/TT-BXD:
Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định tại Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và pháp luật về kinh
doanh bất động sản, trừ trường hợp chủ đầu tư thực hiện huy động vốn thơng qua các hình thức quy định tại các điểm a, b, c và điểm d khoản 1 Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
Đối với nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại
các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã có sàn giao dịch bất động sản (khơng phân biệt nguồn gốc tạo lập nhà ở) mà không thực hiện mua bán, cho thuê, cho
thuê mua qua sàn theo đúng quy định tại Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ- CP, pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định tại Điều này này thì hợp
61 Điểm b Khoản 3 Điều 60 Nghị định 71/2010/NĐ-CP
62 Xem thêm Khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2006
63 Xem Khoản 4 Điều 60 và Khoản 1 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2006.
đồng đã ký khơng có giá trị pháp lý; trong trường hợp mua bán …nhà ở thì người
mua khơng được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó65.
Căn cứ quy định trên, đối với nhà ở thương mại có sẵn hoặc nhà ở hình thành
trong tương lai thuộc diện phải mua bán qua sàn giao dịch bất động sản (như trình bày
ở phần trên) thì hoạt động mua bán nhà ở thương mại phải được thực hiện qua sàn giao
dịch bất động sản mới có giá trị pháp lý và giấy xác nhận giao dịch qua sàn là căn cứ cho Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được mua bán cho
người muạ Tuy nhiên đối với nhà ở hình thành trong tương lai khơng thuộc diện phải giao dịch qua Sàn (như trình bày ở phần trên) thì hoạt động mua bán nhà ở thương mại
khơng thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản. Giấy xác nhận của Sở Xây dựng về
việc phân chia nhà ở là cơ sở pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà ở.
Sau 3 năm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện giao dịch
thông qua sàn, hoạt động sàn giao dịch bất động sản đang bộc lộ nhiều bất cập. Theo
Thanh tra Bộ Xây dựng, “hiện nay số sàn hoạt động tốt chiếm khoảng 15%, trên 50%
số sàn có vi phạm ít, số cịn lại là các sàn có vi phạm nặng”66. Cuối năm 2010, đoàn
thanh tra liên ngành bao gồm Thanh tra Bộ Xây dựng, C46 Bộ Cơng an, Cục Quản lí nhà - thị trường BĐS, đã thanh tra 61 sàn BĐS trên địa bàn Hà Nộị Sau khi thanh tra, 25 sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội đã bị xử phạt. Sàn bị xử phạt nhẹ nhất là 60 triệu đồng, cao nhất là 250 triệu đồng. Kết quả thanh kiểm tra của đoàn Thanh tra Bộ Xây
dựng tổ chức hồi cuối năm 2010 tại 66/233 sàn giao dịch BĐS tại TP HCM có tới 34 sàn vi phạm quy định hoạt động và sai phạm của các sàn giao dịch BĐS chủ yếu là các hành vi chủ đầu tư khai khống vốn chủ sở hữu để xin thực hiện dự án, bán BĐS khơng
đủ điều kiện. Bên cạnh đó, sai phạm mà nhiều sàn mắc phải cịn bao gồm khơng cơng
bố thông tin về sàn trên các phương tiện thông tin đại chúng, bán BĐS khi chưa có
giấy phép xây dựng, huy động vốn vượt quá 70%... Ngoài ra, hầu hết các chủ đầu tư đã tìm mọi cách né tránh giao dịch qua sàn bằng cách thực hiện các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu cơng trình kèm quyền mua BĐS. Ngồi ra, sàn giao dịch BĐS phải công khai các thông tin về BĐS cần bán tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch. Tuy nhiên, quy định này vẫn chưa được các sàn thực hiện
65 Khoản 1 Điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD
nghiêm túc67. “Nhiều trường hợp chủ đầu tư đã bán hết các căn hộ cho khách hàng, rồi
mới thuê sàn GDBĐS bán lại cho chính những khách hàng đó”68
Quy định buộc bán nhà ở thương mại qua sàn giao dịch bất động sản khiến nhiều chủ đầu tư phải san sẻ lợi ích kinh tế, thông tin dự án cho bên môi giớị Hơn nữa, hoạt
động của công ty địa ốc cũng bị ảnh hưởng khi không nắm phần chủ động trong việc
tiêu thụ sản phẩm. Đó là lý do vì sao hầu hết chủ đầu tư đều tự lập sàn giao dịch bất
động sản để bán sản phẩm của chính mình và đây cũng là nguồn cội của mọi sai phạm.
Do vậy cần nghiên cứu lại quy định về giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản, trước hết cần bỏ quyền tự thành lập sàn giao dịch bất động sản của các
chủ đầu tư để bán sản phẩm của chính mình, “vừa đá bóng, vừa thổi cịi” và là ngun
nhân chính dẫn đến các sai phạm trong việc bán nhà ở thương mại qua sàn giao dịch
bất động sản nói riêng và giao dịch bất động sản qua sàn nói chung. Đồng thời cũng
cần nghiên cứu có nên tiếp tục quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua Sàn hay khơng vì theo ơng Nguyễn Trần Nam - Thứ trưởng Bộ Xây dựng: “Trên thế giới các sàn giao dịch BĐS khơng có sự phân loại, nhưng họ cũng không bắt buộc phải bán sản phẩm qua sàn. Sàn giống như cái chợ, ai muốn đến bán thì bán”69.