CHƯƠNG 2: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH VỀ ĐẢM BẢO AN TOÀN CHO VAY ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TCTD
2.3.1 Quy định cấm TCTD cho vay đối với khách hàng nhằm mục đích mua đi bán lại nhưng không có chức năng kinh doanh bất động sản.
lại nhưng khơng có chức năng kinh doanh bất động sản.
Mặc dù không thể đồng nhất giữa khái niệm đầu cơ bất động sản và khái niệm
mua đi bán lại bất động sản nhưng pháp luật cũng không thể chấp nhận những trường hợp khách hàng sử dụng vốn vay hợp pháp tại TCTD để thực hiện hành vi gây rối loạn đến sự phát triển của thị trường bất động sản nhằm thu lợi bất chính. Thực tế này đòi hỏi pháp luật cần sớm đưa ra định nghĩa thế nào là hành vi đầu cơ bất động sản như một yêu cầu cần thiết để khơng chỉ nhằm duy trì an tồn cho thị trường bất động sản mà cịn cho cả thị trường tín dụng nói chung. Vì vậy, u cầu đặt ra đối với cơ quan Nhà nước trong thời gian sắp tới là phải đưa khái niệm đầu cơ bất động sản vào hệ thống các quy phạm pháp luật càng sớm càng tốt. Tuy nhiên, để có thể đưa ra khái niệm hành vi đầu cơ bất động sản một cách chính xác nhất thì địi hỏi cần phải có một qng thời gian tương đối dài vì khái niệm này là kết quả của quá trình tham khảo, nghiên cứu, đánh giá, phân tích và tổng hợp giữa các cơ quan chức năng chứ không thể chỉ đơn thuần là kết quả hoạt động riêng biệt của một cơ quan nào. Điều này xuất phát từ mục đích sâu xa của khái niệm đầu cơ bất động sản là nhằm đảm bảo cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản nên nếu khái niệm này khơng được đưa ra chính xác thì bản thân nó sẽ có khả năng quay trở lại kìm hãm q trình phát triển tại chính thị trường này.
Dù rằng khái niệm về hành vi đầu cơ bất động sản có tác dụng phục vụ tích cực đến quá trình duy trì an tồn trong hoạt động cho vay đầu tư bất động sản của TCTD nhưng ngay chính bản thân Ngân hàng Nhà nước - cơ quan có thẩm quyền quản lý chính trong hoạt động ngân hàng - cũng không thể tự mình đưa ra quy định đối với hành vi trên. Rõ ràng nếu đưa ra quy định về đầu cơ bất động sản mà không trải qua một quá trình xem xét kỹ lưỡng thì rất có thể điều này lại trở thành rào cản cho quá trình phát triển của thị trường bất động sản và gián tiếp gây nên những thiệt hại nghiêm trọng đến khơng ít các thị trường có liên quan, trong đó có cả thị trường tài chính tín dụng. Ngoài ra, khi một hành vi được xem là hành vi đầu cơ thì nhất định phải có các chế tài để xử lý bởi những thiệt hại to lớn mà nó có thể gây ra cho nền kinh tế nhờ đó tính nghiêm minh trong hệ thống pháp luật cũng được đảm bảo. Vì thế nếu Ngân hàng Nhà nước đưa ra khái niệm này mà khơng có được sự thống nhất ý chí từ các cơ quan Nhà nước khác đặc biệt là các cơ quan có thẩm quyền quản lý thị trường bất động sản thì khó có thể đưa ra một chế tài xử lý triệt để và nghiêm khắc đối với hành vi này. Do đó, yêu cầu Ngân hàng Nhà nước đưa ra khái niệm về hành vi đầu cơ bất động sản là một điều không thể và cũng không nên thực hiện trên thực tế. Tuy nhiên với chức năng là cơ quản quản lý trực tiếp đối với các hoạt động của TCTD thì Ngân hàng Nhà nước vẫn cần phải có quy định hạn chế việc cho vay đầu tư bất động sản của TCTD đối với
những khách hàng có khả năng gây ra ảnh hưởng không tốt đến quá trình hoạt động của các TCTD. Dù không phải mọi hành vi mua đi bán lại bất động sản đều có thể xem là hành vi đầu cơ bất động sản nhưng nếu chủ thể thực hiện hành vi này là một chủ thể khơng có chức năng kinh doanh bất động sản thì đây là một dấu hiệu đáng phải được quan tâm. Nếu các chủ thể thực hiện hành vi mua đi bán lại bất động sản là những chủ thể có chức năng kinh doanh bất động sản thì có thể xem đó là một tín hiệu khơng q bất thường bởi rõ ràng nếu khơng có hoạt động chuyển nhượng bất động sản của những đối tượng này thì thị trường bất động sản khó có thể vận hành một cách bình thường và liên tục vì đây là các chủ thể đóng vai trị tham gia chủ yếu trên thị trường. Bên cạnh đó, tuy khơng thể loại trừ khả năng những đối tượng này có thể tạo ra tình trạng khan hiếm nguồn cung giả tạo nhưng ở một phương diện nhất định nào đó thì các đối tượng trên cũng chịu sự điều chỉnh trong quá trình hoạt động từ các cơ quan Nhà nước nhất định. Do vậy dù ít hay nhiều Nhà nước cũng có sự chi phối, kiểm sốt đến những đối tượng này chặt chẽ hơn so với các đối tượng khơng có chức năng kinh doanh bất động sản. Song song đó, nếu coi tất cả hành vi mua đi bán lại của những đối tượng trên đều là dấu hiệu khả nghi của nạn đầu cơ thì các chủ thể có chức năng kinh doanh bất động sản sẽ rất khó để có thể chứng minh khả năng thu nhập của mình trước TCTD khi vay vốn đầu tư bất động sản vì chính chức năng kinh doanh trên là yếu tố quan trọng thể hiện lĩnh vực hoạt động giúp đem lại thu nhập cho những đối tượng này.
Ngoài ra, nếu cho vay đối với các đối tượng khơng có chức năng kinh doanh bất động sản thì điều này có thể làm ảnh hưởng lớn đến lợi ích của những đối tượng thực sự có nhu cầu mua sắm nhà ở để sinh sống lâu dài bởi chủ yếu bất động sản mà các chủ thể này giao dịch là những bất động sản dùng để ở. Chính vì vậy, nếu khơng có quy định hạn chế cho vay đối với các khách hàng trên thì có thể đó là một ngun nhân làm phát sinh tình trạng tăng giá ảo tại thị trường bất động sản bởi khi giá nhà ở tăng lên thì cũng kéo theo sự gia tăng giá đất ở, giá căn hộ cho thuê... Một khi thị trường bất động sản tăng giá ảo thì cũng đồng nghĩa với việc thị trường đang phát triển trong tình trạng đầu cơ và hậu quả gây nên cho nền kinh tế là điều mà hầu hết mọi quốc gia trên thế giới hiện nay đang phải đương đầu để khắc phục.
Do đó, để có thể góp phần nâng cao tính minh bạch cho thị trường bất động sản nhằm giảm thiểu đến mức thấp nhất tình trạng đầu cơ thì cần phải hạn chế sự tham gia của các đối tượng khơng có chức năng kinh doanh bất động sản nhưng lại thực hiện các giao dịch bất động sản vì mục đích kinh doanh. Thơng qua quy định cấm cho vay đối
với các đối tượng này có thể phần nào sẽ khắc phục được tình trạng trên bởi chỉ những chủ thể có năng lực tài chính thực sự mới có thể thực hiện hành vi nêu trên. Từ đó, hạn chế được sự tham gia của những đối tượng tuy khơng có đủ khả năng tài chính nhưng vẫn mong muốn tham gia thị trường do xuất phát từ yếu tố lợi nhuận. Tuy vậy chỉ nên xem đây là một biện pháp tạm thời bởi thực chất việc xác định mục đích mua đi bán lại của khách hàng là một việc không phải dễ dàng nên điều quan trọng nhất vẫn là phải đưa ra được quy định về hành vi đầu cơ bất động sản trong thời gian sớm nhất có thể.