CHƯƠNG 2: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH VỀ ĐẢM BẢO AN TOÀN CHO VAY ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TCTD
2.3.2 Quy định mức giới hạn cho vay đầu tư bất động sản của TCTD.
Song song với việc ban hành quy định cấm TCTD cho vay đối với khách hàng nhằm mục đích mua đi bán lại bất động sản nhưng khơng có chức năng kinh doanh bất động sản, pháp luật cũng cần đặt ra mức giới hạn khi tiến hành hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tại TCTD. Mặc dù quy định giới hạn cho vay đầu tư bất động sản sẽ tạo nên khơng ít khó khăn cho TCTD trong quá trình điều chỉnh cơ cấu vốn cho vay, thậm chí là phản đối từ phía các TCTD như trường hợp của quy định giới hạn cho vay đầu tư, kinh doanh chứng khoán nhưng đây vẫn là một việc làm cần thiết và hiệu quả trong bối cảnh hiện nay. Tuy việc ban hành quy định về mức giới hạn vào thời điểm này sẽ đem lại khó khăn trong việc điều chỉnh tổng dư nợ cho vay của TCTD, nhất là các tổ chức hiện đang cho vay vượt quá mức giới hạn nhưng xét cho cùng thì hậu quả của quy định này gây nên ảnh hưởng không quá lớn đến thị trường bất động sản và cũng khơng có quá nhiều khó khăn để tuân thủ so với quy định hạn chế cho vay để đầu tư, kinh doanh chứng khoán của Ngân hàng Nhà nước một năm trước đây. Có thể nhận thấy sau khi thị trường bất động sản có dấu hiệu suy giảm đặc biệt là sau khi xuất hiện những cơng văn, chỉ thị từ phía các cơ quan Nhà nước thì hàng loạt các TCTD cũng đã có những động thái tích cực nhằm hạn chế cho vay vào hoạt động đầu tư đối với thị trường này. Nhờ vào những động thái trên đã giúp tổng dư nợ cho vay liên quan đến bất động sản trong hệ thống các TCTD có sự sụt giảm đáng kể. Chính vì vậy vào thời điểm này khi mà thị trường bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ cùng với quy định về hạn chế tăng trưởng tín dụng vẫn chưa được dỡ bỏ thì việc đưa ra quy định mức giới hạn cho vay đầu tư bất động sản là một việc làm thích hợp và thuận lợi. Sở dĩ như vậy là do hiện nay các TCTD vẫn còn đang rất thận trọng với loại hình cho vay đầu tư bất động sản nên việc đặt ra giới hạn cho vay sẽ không tạo nên khó khăn lớn trong quá trình điều chỉnh tổng dư nợ cho phù hợp với quy định pháp luật. Bên cạnh đó, việc đặt ra giới hạn cho vay vào lúc này cũng giúp tránh được nguy cơ lại rơi vào tình trạng
TCTD đẩy mạnh cho vay đầu tư bất động sản khi mà nền kinh tế phục hồi kéo theo sự tăng trưởng trở lại của thị trường bất động sản trong thời gian tới, nhất là khi nguồn vốn dành để cho vay vào đầu tư chứng khốn cũng đã bị hạn chế. Đồng thời thơng qua quy định trên TCTD cũng sẽ sớm tự mình đề ra được kế hoạch đối với nguồn vốn vay dành cho loại hình này, tránh tình trạng đột ngột ngừng cho vay như trong thời gian qua. Điều này khơng chỉ đảm bảo tính ổn định trong quá trình hoạt động của TCTD mà qua đó cịn nhằm bảo vệ quyền lợi cho các chủ thể tham gia vào quan hệ này với tư cách là bên đi vay.
Khơng chỉ dừng lại ở đó quy định về mức giới hạn cho vay đầu tư bất động sản cịn có ý nghĩa quan trọng đến việc duy trì tốc độ phát triển một cách đều đặn tại thị trường bất động sản. Do số vốn đầu tư vào thị trường bất động sản hiện nay phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn cho vay của TCTD nên có thể nói tốc độ phát triển của thị trường luôn tỷ lệ thuận với khả năng cung cấp vốn từ các TCTD. Chính vì vậy, việc đưa ra giới hạn cho vay đối với loại hình này ở TCTD sẽ giúp những nhà đầu tư bất động sản xác định được số vốn tối đa mà TCTD có thể cho vay đồng thời chủ động tìm nguồn vốn bổ sung khi các tổ chức này không thể đáp ứng đủ yêu cầu. Nhờ đó, sự phát triển lệ thuộc của thị trường bất động sản vào vốn vay tại các TCTD sẽ phần nào được hạn chế và giảm thiểu. Tuy rằng trong thời gian qua tổng dư nợ cho vay đầu tư bất động sản vẫn nằm trong giới hạn an tồn cần thiết mà khơng cần tồn tại một quy định mang tính hạn chế đối với hoạt động này nhưng liệu giới hạn an tồn đó có phải xuất phát từ chính sự điều tiết trong q trình hoạt động của từng TCTD hay do một nguyên nhân nào khác. Rõ ràng nếu khơng có những u cầu, hạn chế kịp thời từ phía cơ quan Nhà nước thơng qua đó gián tiếp kiểm sốt đến hoạt động này thì khó có thể bảo đảm mức tổng dư nợ trên sẽ không tiếp tục tăng lên cũng như mức độ an toàn của những khoản nợ đầu tư bất động sản vẫn được duy trì. Điều này cho thấy nếu thiếu sự can thiệp từ phía các cơ quan Nhà nước thì khó có thể chứng minh cho tốc độ phát triển bền vững của hoạt động cho vay đầu tư bất động sản là hoàn toàn dựa vào ý thức tự giác của các TCTD. Vì vậy, nếu hồn tồn tin tưởng vào khả năng tự điều tiết của hệ thống TCTD đối với loại hình hoạt động này mà khơng cần đến sự kiểm sốt của pháp luật là điều không thể thực hiện trên thực tế. Mặc dù những chỉ thị công văn của cơ quan Nhà nước, nhất là công văn hạn chế mức tăng trưởng tín dụng của Thủ tướng đã phát huy được hiệu quả tích cực trong thời gian qua nhưng rõ ràng đây cũng là một quy định chỉ có thể tồn tại vào thời điểm mà nền kinh tế suy thoái như hiện nay. Việc đặt ra quy định mức tăng trưởng tín dụng ở con số không vượt quá 30% vốn chỉ được xem
như là một trong những biện pháp giúp kiềm chế lạm phát đã cho thấy đây chỉ là giải pháp mang tính tạm thời trong bối cảnh nền kinh tế đang lâm vào tình trạng lạm phát, suy thối. Do đó, một khi nền kinh tế phục hồi và trở lại tốc độ tăng trưởng như trước cùng với việc tỷ lệ lạm phát được duy trì ở mức giới hạn cho phép thì rõ ràng mức hạn chế này buộc sẽ phải được xóa bỏ. Vì thế, nếu pháp luật khơng có một quy định mang tính hạn chế ổn định tương đối lâu dài đối với loại hình cho vay này thơng qua việc ban hành mức giới hạn cho vay đầu tư bất động sản, đặc biệt là sau khi những hạn chế liên quan đến tín dụng được xóa bỏ thì rất khó để có thể duy trì tỷ lệ an tồn như hiện nay cũng như đảm bảo sự phát triển bình thường cho thị trường bất động sản trong thời gian sắp tới.