2.3.3. Quyền tế cấp bảo lãn bằng quyền sử dụng đất
2.3.3.3. Kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về quyền thế chấp, bảo
QSDĐ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đầu tư tại Việt Nam
T ứ n ất về hình thức của Hợp đồng thế chấp QSDĐ, tác giả kiến nghị nên bỏ quy
định bắt buộc hợp đồng thế chấp QSDĐ phải cơng chứng mà có thể cho phép các bên tự thỏa thuận. Hiện nay, thế chấp QSDĐ bắt buộc phải thực hiện hai thủ tục là công chứng Hợp đồng thế chấp và đăng ký thế chấp QSDĐ. Nhà đầu tư nước ngồi nói riêng và những người sử dụng đất khác nói chung vẫn phàn nàn về việc họ mất quá nhiều thời gian khi phải thực hiện cả hai thủ tục nói trên. Việc quy định bắt buộc trên là không phù hợp với chủ trương cải cách thủ tục hành chính của Nhà nước, gây phiền hà và tăng chi phí tiền bạc, thời gian cho nhà đầu tư. Việc quy định bắt buộc thực hiện thủ tục công chứng đối với việc thế chấp QSDĐ là khơng phù hợp với tính chất quan hệ dân sự (do các bên tự nguyện thỏa thuận). Do đó, việc cơng chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp nên quy định theo hướng là đo các bên tự thỏa thuận.
T ứ i, về thời hạn thực hiện đăng ký thế chấp là không phù hợp, kiến nghị nên
sửa đổi. Theo pháp luật hiện hành, thì trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày ký kết Hợp đồng tín dụng, phải thực hiện việc đăng ký thế chấp QSDĐ78. Mà theo Luật các Tổ chức tín dụng thì tổ chức tín dụng có thể cho khách hàng vay mà khơng u cầu có tài sản bảo đảm, nhưng sau một thời gian , tổ chức tín dụng và khách hàng có thể thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm cho khoản vay này. Như vậy, trong trường hợp này Hợp đồng tín dụng được ký kết trước Hợp đồng thế chấp QSDĐ và việc đăng ký tài sản thế chấp sẽ không đáp ứng theo quy định này và cũng không phù hợp trên thực tế. Mặt khác, tác giả cũng đồng quan điểm với TS. Đặng Đức Long – Bộ Tài chính: ―trường hợp QSDĐ được bảo đảm cho một khoản
vay trong tương lai thì hợp đồng thế chấp sẽ được ký kết trước khi ký kết Hợp đồng tín
77 Xem http://www.landtoday.net/vn/doanhnghiep/28274/nen-cho-the-chap-nha-dat-tai-ngan-hang-ngoai.aspx; theo
Pháp luật TP.HCM; Thứ hai, 11/4/2011, 11:07 [GMT+7]
50
dụng. Vì vậy, quy định về thời hạn đăng ký thế chấp QSDĐ là không phù hợp với các quy định về thế chấp QSD Đ để bảo đảm cho nghĩa vụ hình thành trong tương lai”79
.
T ứ b Quốc hội nên xem xét về vấn đề ―có nên cho phép các nhà đầu tư được
quyền thế chấp, bảo lãnh QSDĐ tại các ngân hàng nước ngoài ở nước ngồi hay khơng‖.
Quy định mới này khơng chỉ cần thiết nhằm tạo nguồn vốn mạnh hơn cho thị trường bất động sản mà còn đáp ứng cho nhu cầu mở rộng thị trường chứng khoán ở nước ta hay mở rộng cơ chế mua bán, sát nhập doanh nghiệp trong nước cho các doanh nghiệp lớn nước ngoài. Tuy nhiên cũng phải cân nhắc một vấn đề như lời của GS.Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phát biểu: ―Việc thế chấp thì dễ nhưng quan
trọng hơn là giải quyết nhà đất đã thế chấp thế nào khi người vay tiền khơng có khả năng trả được nợ đã vay. Như vậy, cũng khơng thể có giải pháp vốn từ nguồn tín dụng nước ngoài, khi pháp luật nước ta chưa được điều chỉnh lại theo hướng cho phép thế chấp bằng nhà, đất tại các ngân hàng thương mại nước ngoài‖. Thiết nghĩ, khi quyền sử dụng đất của
các dự án đầu tư đã được thế chấp tại ngân hàng có pháp nhân nước ngồi mà nhà đầu tư khơng có khả năng trả nợ thì ngân hàng có thể tiếp tục thực hiện dự án hoặc chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác để thu hồi nợ. Vì vậy đây cũng là một cách để chúng ta nâng cao hiệu quả đầu tư của FDI vào thị trường bất động sản.