2.3.4. Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất
2.3.4.1. Quy định pháp luật hiện hành về quyền góp vốn và nhận góp vốn bằng
các dự án đầu tư đã được thế chấp tại ngân hàng có pháp nhân nước ngồi mà nhà đầu tư khơng có khả năng trả nợ thì ngân hàng có thể tiếp tục thực hiện dự án hoặc chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác để thu hồi nợ. Vì vậy đây cũng là một cách để chúng ta nâng cao hiệu quả đầu tư của FDI vào thị trường bất động sản.
2.3.4. Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất
2.3.4.1. Quy định pháp luật hiện hành về quyền góp vốn và nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất dụng đất
Về quyền góp vốn bằng QSDĐ, theo quy định tại điểm đ, khoản 3 Điều 119 LĐĐ
2003 thì tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền góp vốn bằng QSDĐ thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất. Quyền góp vốn QSDĐ của nhà đầu tư nước ngồi chính là việc nhà đầu tư nước ngồi dùng QSDĐ của mình liên kết với tài sản của chủ thể khác để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Việc góp vốn QSDĐ có thể dẫn đến hai hệ quả khác nhau:
(1) Hình thành pháp nhân mới và QSDĐ trở thành tài sản của pháp nhân mới;
(2) Khơng hình thành pháp nhân mới và QSDĐ vẫn thuộc về bên góp vốn bằng QSDĐ.
79 TS. Đặng Đức Long – Bộ Tài chính, ―trao đổi và kiến nghị xung quanh những vướng mắc của Luật Đất đai‖, Tạp chí Tài ngun và Mơi trường, kỳ 1, tháng 4/2010, trang 30.
51
Đối với hình thức góp vốn mà hình thành pháp nhân mới, tổ chức, cá nhân nước ngoài với tư cách là bên góp vốn bằng QSDĐ sẽ mất đi tư cách chủ sở hữu QSDĐ của mình nhưng chỉ là mang tính tạm thời. Bởi vì việc góp vốn bằng QSDĐ ln có thời hạn nhất định căn cứ theo hợp đồng góp vốn ký kết giữa các bên. Sau khi hết thời hạn đó hoặc rơi vào những trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo Điều 131 LĐĐ 2003 thì bên góp vốn sẽ làm thủ tục xóa đăng ký góp vốn và được cấp lại giấy chứng nhận QSDĐ đã góp vốn đó.
Pháp luật đất đai hiện hành khơng quy định cụ thể về những đối tượng mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được phép góp vốn bằng QSDĐ để hợp tác sản xuất kinh doanh. Điều này làm cho các nhà đầu tư nước ngồi gặp nhiều khó khăn khi có nhu cầu góp vốn nhưng lại khơng biết mình được góp vốn với ai để hợp tác sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, khi quy định về quyền nhận góp vốn bằng QSDĐ thì pháp luật lại khơng cho phép tổ chức, cá nhân nước ngồi được nhận góp vốn bằng QSDĐ với hộ gia đình, cá nhân trong nước80. Quy định cấm đốn này gây sự khó hiểu và đến nay vẫn chưa nhận được sự giải thích thuyết phục từ các nhà làm luật. Thực tế cho thấy rằng, nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam là rất lớn mà hộ gia đình, cá nhân trong nước là người sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao ở Việt Nam. Cho nên, sự giới hạn này đã làm cản trợ ít nhiều đến sự hợp tác, sản xuất kinh doanh về nhiều mặt của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt.
Theo quy định hiện hành thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được nhận góp vốn bằng QSDĐ với hai đối tượng là tổ chức kinh tế trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngồi. Theo đó, doanh nghiệp được hình thành do liên doanh giữa tổ chức, cá nhân nước ngồi với tổ chức kinh tế trong nước góp vốn bằng QSDĐ (tổ chức kinh tế được Nhà nước
giao có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ không phải là đất thuê của Nhà nước và số tiền đã nộp hoặc đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước) thì
doanh nghiệp liên doanh khơng phải chuyển sang thuê đất, có quyền và nghĩa vụ giống như tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (tiền sử dụng đất đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước)81. Đối với doanh nghiệp được hình thành do liên doanh giữa tổ chức, cá nhân nước ngoài với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất góp vốn bằng QSDĐ với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước thì doanh nghiệp liên doanh cũng khơng phải chuyển sang th đất, có quyền và nghĩa vụ giống như tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có
80 Xem Điều 113, Điều 114 LĐĐ 2003
52
thu tiền sử dụng đất (tiền sử dụng đất đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước)82 . Vì vậy, tổ chức, cá nhân nước ngồi khi vào Việt Nam đầu tư thì mong muốn được nhận góp vốn bằng QSDĐ với các chủ thể trong nước thuộc hai trường hợp trên hơn là thuê đất của Nhà nước. Nếu được nhận góp vốn thì quyền lợi của doanh nghiệp liên doanh sẽ được mở rộng hơn so với quyền lợi của tổ chức, cá nhân nước ngoài mà thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và họ cũng không phải làm thủ tục thuê đất.