2.3.4. Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất
2.3.4.3. Kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định về quyền góp vốn và nhận góp
QSDĐ của tổ chức, cá nhân nước ngoài
T ứ n ất, kiến nghị nên cho phép tổ chức, cá nhân nước ngồi được nhận góp vốn
bằng QSDĐ của cá nhân, hộ gia đình trong nước. Hiện nay, Điều 42 Nghị định 84/2007/NĐ-CP cũng đã quy định về quyền tự đầu tư trên đất đang sử dụng trong trường hợp đất thuộc diện thu hồi để dầu tư dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở. Theo đó, người đang sử dụng đất (hoặc nhiều người đang sử dụng đất liền kề nhau) có đơn xin đầu tư và có đủ các điều kiện theo quy định thì được quyền tự đầu tư hoặc được chọn tổ chức, cá nhân để góp vốn lập dự án đầu tư. Vì vậy, Luật Đất đai nên mở rộng phạm vi góp vốn liên doanh bằng QSDĐ cho các chủ thể sử dụng đất trong nước đồng thời mở rộng phạm vi nhận góp vốn cho tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam để các chủ thể này có thêm nhiều cơ hội đầu tư sinh lợi từ nguồn vốn đất đai, qua đó giúp thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế.
T ứ i, pháp luật nên có quy định cụ thể về những đối tượng được nhận góp vốn
bằng QSDĐ của tổ chức, cá nhân nước ngồi. Mặt khác, cũng phải có nhiều quy định pháp luật hướng dẫn về các vấn đề liên quan đến pháp nhân hình thành do sự góp vốn giữa tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam với các chủ thể. Như đã phân tích, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mặc dù được đăng ký thành lập theo pháp luật doanh nghiệp của Việt Nam nhưng vì vốn đầu tư là có vốn nước ngồi, chủ đầu tư là có sự có mặt của tổ chức, cá nhân nước ngoài nên các doanh nghiệp này vẫn phải sử dụng đất dưới tư cách là tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam. Vậy trong trường hợp các doanh nghiệp này sở hữu QSDĐ do được nhận góp vốn (trừ hai trường hợp nhận góp vốn
85 Theo Phụ nữ Online
54
của tổ chức kinh tế và Người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại khoản 2, khoản 4 Điều 107 NĐ 181/2004/NĐ-CP) thì có phải làm thủ tục th đất của Nhà nước hay không vẫn chưa có câu trả lời. Điều này lại gây sự khó khăn cho cơng tác áp dụng pháp luật trong thực tiễn.
T ứ b , chúng ta cũng nên cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất trả tiền
hàng năm được quyền góp vốn bằng QSDĐ với các chủ thể khác. Pháp luật hiện hành không cho phép đối tượng này được quyền góp vốn bằng QSDĐ nhưng lại cho phép họ thực hiện quyền góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền trên đất. Vấn đề là chúng ta không thể tách bạch được một cách rõ ràng giữa hai đối tượng này bởi vì chúng là một thể thống nhất về mặt thực tế. Do đó ―pháp luật đã buộc phải cho phép người nhận tài
sản gắn liền trên đất trở thành chủ thể sử dụng đất mới đối với đất có tài sản gắn liền trên đất‖87. Do vậy Nhà nước sẽ không quản lý, kiểm sốt được các giao dịch góp vốn bằng QSDĐ do phát sinh từ các giao dịch trá hình khác và ảnh hưởng đến quyền kinh tế của các chủ thể. Mặt khác, quy định nêu trên vơ tình cũng hạn chế quyền góp vốn bằng QSDĐ của các chủ thể trong nước khi thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, đặc biệt là tổ chức kinh tế khi thuê đất.
KẾT LUẬN CHƢƠNG II
Qua việc tìm hiểu những quy định của pháp luật hiện hành, đồng thời tìm hiểu, so sánh, đối chiếu và phân tích những sự việc phát sinh trong thực tiễn tại TP.HCM, có thể rút ra các nhận định sau:
Hiện nay, những quy định pháp luật đất đai của nước ta đang ngày một phát triển theo chiều hướng hội nhập, nới rộng quyền lợi hơn cho tổ chức, cá nhân nước ngồi. Vì vậy, tình hình đầu tư nước ngoài ở Việt Nam đang mang lại hiệu quả kinh tế cao, lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản đang thu hút các Nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, quy định pháp luật điều chỉnh đến QSDĐ của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc, hạn chế:
1. Pháp luật điều chỉnh về QSDĐ cịn có sự phân biệt giữa các chủ thể là nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngồi. Điều này làm phân hóa quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung và nhà đầu tư nước ngoài sử dụng đất nói riêng. Sự
87 Xem TS. Lưu Quốc Thái (2005), “pháp luật đất đai và vấn đề khung pháp lý cho thị trường bất động sanrowr nước
55
phân hóa này dẫn tới sự bất bình đẳng giữa các chủ thể, khơng phù hợp trong bối cảnh hội nhập của nước ta hiện nay và tạo nên những bất cập trong thực tiễn;
2. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê về bản chất cũng giống nhau ở chỗ là hình thức phân phối đất đai của Nhà nước và trao cho người được giao đất và người được thuê đất những quyền lợi tương đối giống nhau. Nhưng cũng có sự phân biệt khi áp dụng trong thực tiễn tạo nên những bất cập trong thực tiễn. Khơng có lý do gì mà Nhà nước chúng ta khơng cho phép nhà đầu tư nước ngồi được giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo sự an tâm cho nhà đầu tư và giải quyết được những vướng mắc liên quan đến xác định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất;
3. Tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê về bản chất là giống nhau ở chỗ cùng là tiền mà nhà đầu tư sử dụng đất phải trả cho chủ sở hữu đất để có được QSDĐ nhưng cũng có sự phân biệt khi áp dụng và tạo nên những bất cập của pháp luật khi áp dụng vào thực tế;
4. Các hình thức giao dịch QSDĐ gắn với tài sản trên đất chỉ giành cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Trong khi tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm chỉ được quyền giao dịch các tài sản trên đất. QSDĐ của những nhà đầu tư nước ngoài mà thuê đất trả tiền hàng năm không được xem là quyền tài sản nên không được phép giao dịch; 5. Trong việc tiếp cận QSDĐ từ hộ gia đình, cá nhân thì cịn rất nhiều hạn chế đối với
nhà đầu tư nước ngồi. Họ khơng được nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại nhận góp vốn bằng QSDĐ từ hộ gia đình, cá nhân.
56
KẾT LUẬN
Quy định pháp luật điều chỉnh đến QSDĐ của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam có ý nghĩa quan trọng đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài khi đến Việt Nam đầu tư đặc biệt cũng ảnh hưởng đến thị trường Bất động sản ở nước ta – một thị trường còn non trẻ và có nhiều biến động. Cho nên, xung quanh vấn đề này không chỉ thu hút các nhà đầu tư nước ngồi mà cịn thu hút sự quan tâm nghiên cứu của các chuyên gia, các nhà hoạch định chính sách trong lĩnh vực này. Ở nước ta, việc trao và quản lý QSDĐ của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam là một nội dung đổi mới quan trọng trong tiến trình đất nước hội nhập. Vì vậy, quy định pháp luật đất đai, kinh doanh bất động sản điều chỉnh vấn đề này còn mới mẻ, đang trong q trình hồn thiện nên cịn nhiều bất cập trên thực tế là điều không thể tránh khỏi. Nhận thức được điều này, tác giả đã tập trung phân tích những tồn tại, hạn chế trong những quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này và có chứng minh bằng những vướng mắc thực tiễn tại TP.HCM, đồng thời có đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện những bất cập này.
Trên cơ sở những phương pháp nghiên cứu đã nêu ở Phần Mở đầu, Cơng trình đã thực hiện những cơng việc sau:
1. Đưa ra những vấn đề lý luận về QSDĐ của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam để làm rõ khái niệm, đặc điểm QSDĐ của người nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, khái niệm tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để đầu tư tại Việt Nam theo Luật đất đai, phân tích được điểm bất cập về tư cách chủ thể sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo pháp luật đất đai;
2. Tìm hiểu được một cách tổng quát hệ thống pháp luật đất đai có liên quan đến QSDĐ của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam. Đặc biệt là tác giả đã tìm hiểu và phân tích một số quy định trong văn bản pháp luật do chính quyền TP.HCM ban hành;
3. Phân tích được những vấn đề bất cập trong quy định của pháp luật hiện hành xoay quanh về hình thức sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất và tiền thuê đất của người nước ngoài đầu tư tại Việt Nam có sử dụng đất. Đặc biệt là tìm hiểu được tiến trình và một số văn bản của vụ việc liên quan đến tiền sử dụng đất của Công ty TNHH Liên doanh Phú Mỹ Hưng;
4. Phân tích những quy định hiện hành đối với những hình thức giao dịch QSDĐ của tổ chức, cá nhân nước ngồi đầu tư tại Việt Nam, đồng thời tìm hiểu, so sánh những bất cập trong pháp luật và những bất cập được phản ánh trong thực tiễn tại TP.HCM;
57
5. Đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh về QSDĐ của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam.
Để quyền lợi của tổ chức, cá nhân nước ngoài khi sử dụng đất đai tại Việt Nam được nới rộng thì Nhà nước ta phải có những chính sách pháp luật thơng thống hơn đồng thời phải nâng cao, hồn thiện cơng tác quản lý sử dụng đất đai. Đó là một tất yếu trong xu thế hội nhập của nước ta hiện nay. Trong phạm vi hữu hạn của Đề tài, còn nhiều vấn đề bất cập trong quy định của pháp luật và những vấn đề mang tính thực tiễn chưa được nghiên cứu. Đây cũng là những vấn đề quan trọng cần được nghiên cứu và sẽ có ý nghĩa quan trọng đối với công tác tổng kết, sửa đổi Luật đất đai của Chính phủ đang diễn ra.
59 ——————————————
60
Ủ BAN NH N D N CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Độc lập - Tự do - Hạn p úc
––––––– ––––––––––––––––
Số: 112/2002/QĐ-UB TP. Hồ Chí Minh, ngày 08 tháng 10 năm 2002
QU ẾT Đ NH CỦA Ủ BAN NH N D N THÀNH PHỐ Về b n àn Quy đ n cơ c ế và p ƣơng t ức kin do n
củ Công ty Liên do n P ú Mỹ Hƣng
Ủ BAN NH N D N THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
- Căn cứ Luật tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày 21 tháng 6 năm 1994; - Căn cứ Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam ngày 12 tháng 11 năm 1996; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam ngày 09 tháng 6 năm 2000 và Nghị định số 24/2000/NĐ-CP ngày 31 tháng 7 năm 2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam;
- Căn cứ Công văn số 134/CP-QHQT ngày 01 tháng 02 năm 2002 của Chính phủ về cơ chế và phương thức kinh doanh của Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng;
- Xét đề nghị của Sở Kế hoạch và Đầu tư tại các Tờ trình số 2141/KHĐT-DN ngày 06 tháng 6 năm 2002, số 3630/KHĐT-DN ngày 12 tháng 9 năm 2002 và số 3739/KHĐT-DN ngày 19 tháng 9 năm 2002;
QU ẾT Đ NH
Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này Quy định về cơ chế và phương thức kinh
doanh của Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng.
Điều 2. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký.
Điều 3. Chánh Văn phòng Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân thành phố, Giám đốc
Sở Kế hoạch và Đầu tư, Giám đốc Sở Tài chánh-Vật giá, Giám đốc Sở Địa chính-Nhà đất, Giám đốc Sở Khoa học Công nghệ và Môi Trường, Giám đốc Sở Giao thông Công chánh, Trưởng Ban Quản lý khu Nam, Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận 7, Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện Bình
Chánh, Cục trưởng Cục Thuế, Hội đồng quản trị và Tổng Giám đốc Công ty Liên
doanh Phú Mỹ Hưng chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.
61 CHỦ T CH Lê T n Hải
70
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Văn bản pháp luật
1. Hiến pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992. 2. Luật Đất đai năm 1993
3. Luật Đất đai số 13/2003-QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003. 4. Luật Đầu tư năm 2005.
5. Luật Doanh nghiệp năm 2005.
6. Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006. 7. Luật Nhà ở năm 2006
8. Bộ Luật Dân sự năm 2005.
9. Pháp lệnh về Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt nam.
10. Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngồi mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
11. Nghị định số 11/CP ngày 24/01/1995 quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh về Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt nam.
12. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/04/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành LĐĐ 2003.
13. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25-05-2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
14. Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
15. Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Về thu tiền thuế đất, thuê mặt nước 16. Nghị định số 121/2011/NĐ-CP, ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005: ―về thu tiền thuế đất, thuê mặt nước‖
17. Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
71
18. Nghị định số 120/2010/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
19. Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
20. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. 21. Nghị định số 51/2009/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số
19/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngồi mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
22. Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/09/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và