2.1. Qui định pháp luật về chovaymua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp:
2.1.1. Điều kiện vay vốn:
Những đối tƣợng đƣợc vay vốn của ngân hàng thƣơng mại theo Thông tƣ 18/2009/TT-NHNN cũng đồng thời là những đối tƣợng đƣợc mua nhà ở thu nhập thấp tại Quyết định 67/2009/QĐ-TTg bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, lực lƣợng vũ trang hƣởng lƣơng từ ngân sách nhà nƣớc và ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Và các đối tƣợng ngƣời có thu nhập thấp này muốn vay vốn của ngân hàng thƣơng mại phải thoả mãn một số điều kiện nhất định. Theo qui định tại điều 5, Thơng tƣ 18/2009/TT-NHNN thì nguời có thu nhập thấp phải thỗ mãn các điều kiện: điều kiện về mặt năng lực, đủ điều kiện mua nhà ở thu nhập thấp, điều kiện về vốn tự có, và điều kiện về khả năng trả nợ. Những điều kiện này là những qui định thể hiện rõ nhất điểm đặc thù của hoạt động cho vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp với các hoạt động cho vay khác bởi nó chỉ rõ phạm vi áp dụng riêng biệt của hoạt động cho vay này.
Điều kiện đầu tiên là đảm bảo ngƣời đi vay phải là ngƣời có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự (khoản 1, điều 5, Thông tƣ
29
18/2009/TT-NHNN). Qui định nhƣ vậy là phù hợp với quy chế cho vay thơng thƣờng. Ngƣời có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự thì mới có thể thực hiện các giao dịch dân sự và đảm bảo hiệu lực của các giao dịch đó đƣợc. Quan hệ cho vay cũng vậy, ngƣời đi vay có đảm bảo năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự thì mới có thể tiến hành các hoạt động giao kết và thực hiện hợp đồng tín dụng đƣợc cũng nhƣ đảm bảo hợp đồng tín dụng khơng bị tun bố là vơ hiệu. Vì vậy đây là điều kiện đƣợc đặt ra đầu tiên, nếu khơng thoả mãn điều kiện này thì tất cả những điều kiện về sau đều vô nghĩa.
Điều kiện thứ hai đó là phải đủ điều kiện để mua nhà ở thu nhập thấp theo qui định tại Khoản 2, Điều 6, Quyết định 67/2009/QĐ-TTg và qui định của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng; đƣợc chủ đầu tƣ chấp nhận bán nhà ở thu nhập thấp (khoản 2, điều 6, Thông tƣ 18/2009/TT-NHNN). Quyết định 67/2009/QĐ-TTg đã qui định ban đầu về đối tƣợng cũng nhƣ điều kiện mua nhà dành cho ngƣịi có thu nhập thấp. Về đối tƣợng, tại khoản 1, điều 6, quyết định có ghi: bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, lực lƣợng vũ trang nhân dân hƣởng lƣơng từ ngân sách nhà nƣớc và ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đơ thị. Nhằm làm rõ hơn nữa những đối tƣợng này, Thông tƣ 36/2009/TT-BXD đã qui định chi tiết tại điều 3 bao gồm:
- Hộ gia đình có ít nhất 01 ngƣời hoặc cá nhân (hộ độc thân) thuộc đối tƣợng sau đây:
+ Cán bộ, công chức, viên chức hƣởng lƣơng từ ngân sách nhà nƣớc thuộc các cơ quan Đảng, Nhà nƣớc, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội, xã hội - nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lƣợng vũ trang nhân dân (kể cả trƣờng hợp đã đƣợc nghỉ theo chế độ quy định);
+ Ngƣời lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngồi cơng lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã đƣợc thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (kể cả trƣờng hợp đã đƣợc nghỉ theo chế độ quy định); ngƣời lao động tự do, kinh doanh cá thể có thu nhập đảm bảo để thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định.
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nƣớc thu hồi nhà ở, đất ở để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, thực hiện cải tạo chung cƣ cũ bị hƣ hỏng, xuống cấp đã đƣợc bồi thƣờng bằng tiền theo quy định của pháp luật mà không đƣợc bồi thƣờng bằng nhà ở, đất ở.
Tuy nhiên không phải tất cả những đối tƣợng trên đều có thể mua nhà mà họ cịn phải thoả mãn những điều kiện nhất định nhƣ các điều kiện về nhà ở, về thu
30
nhập v.v.. Các điều kiện này là một cách để sàng lọc, đảm bảo những trƣờng hợp đƣợc hỗ trợ đều kịp thời và cấp bách. Hiện nay các điều kiện đƣợc mua nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp đƣợc qui định tại khoản 2, điều 6, Quyết định 67/2009/QĐ-TTg và tại điều 4, Thông tƣ 36/2009/TT-BXD Đối tƣợng đƣợc mua nhà ở thu nhập thấp phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Chƣa có nhà ở hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhƣng diện tích q chật chội, cụ thể là:
+ Là ngƣời chƣa có nhà ở thuộc sở hữu của mình mà phải ở nhờ, thuê, mƣợn nhà ở của ngƣời khác; có nhà ở nhƣng thuộc diện bị Nhà nƣớc thu hồi để phục vụ cơng tác giải phóng mặt bằng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền ban hành, đã đƣợc bồi thƣờng bằng tiền mà không đƣợc bồi thƣờng bằng nhà ở, đất ở.
+ Là ngƣời có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhƣng diện tích q chật chội, đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc có nhà ở đảm bảo đủ điều kiện để đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai. Cụ thể là:
* Có nhà ở là căn hộ chung cƣ, nhƣng diện tích nhà ở bình qn của hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/ngƣời;
* Có nhà ở riêng lẻ, nhƣng diện tích nhà ở bình qn của hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/ngƣời và diện tích khn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện đƣợc phép cải tạo, xây dựng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Chƣa đƣợc Nhà nƣớc hỗ trợ về nhà ở, đất ở dƣới mọi hình thức, cụ thể là: + Chƣa đƣợc Nhà nƣớc giao đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Chƣa đƣợc thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc, chƣa đƣợc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc theo quy định của pháp luật về nhà ở;
+ Chƣa đƣợc thuê, thuê mua nhà ở xã hội; + Chƣa đƣợc tặng nhà tình thƣơng, tình nghĩa;
+ Chƣa đƣợc Nhà nƣớc bồi thƣờng bằng nhà ở, đất ở theo quy định của pháp luật về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất, thực hiện cải tạo chung cƣ cũ bị hƣ hỏng, xuống cấp (đối với hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 2 Điều 3 Thông tƣ này);
+ Chƣa đƣợc Nhà nƣớc hỗ trợ cải thiện nhà ở thơng qua các hình thức khác theo quy định của pháp luật.
31
- Phải có hộ khẩu thƣờng trú hoặc tạm trú dài hạn tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng nơi có dự án. Trƣờng hợp đối tƣợng thuộc lực lƣợng vũ trang nhân dân, nếu chƣa có hộ khẩu thƣờng trú hoặc tạm trú dài hạn thì phải có xác nhận của đơn vị nơi ngƣời đó đang cơng tác về chức vụ, thời gian công tác, thực trạng về nhà ở.
- Có mức thu nhập hàng tháng (tính bình qn theo đầu ngƣời) dƣới mức bình quân của địa phƣơng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Điều kiện thứ ba về vốn tự có, thì ngƣời có thu nhập thấp phải có vốn tự có tối thiểu nhƣ sau:
- 30% giá trị nhà ở thu nhập thấp theo thỏa thuận với chủ đầu tƣ dự án nhà thu nhập thấp nếu khách hàng vay vốn mua nhà ở thu nhập thấp trả một lần;
- 20% giá trị nhà ở thu nhập thấp theo thỏa thuận với chủ đầu tƣ dự án nhà thu nhập thấp nếu khách hàng vay vốn mua nhà ở thu nhập thấp trả góp; (Khoản 3, điều 5, Thông tƣ 18/2009/TT-NHNN)
Việc qui định ngƣời có thu nhập thấp phải có số vốn tự có tối thiểu khi đi vay là bởi đây chỉ là một hình thức cho vay mang tính hỗ trợ. Ngƣời đi vay đã có một số vốn nhất định và ngân hàng sẽ hỗ trợ phần còn thiếu nhằm giúp khách hàng mua đƣợc nhà chứ không phải là trợ giúp toàn bộ. Đây cũng là qui định nhằm giảm thiểu bớt rủi ro trong quá trình cho vay của ngân hàng thƣơng mại, thông thƣờng ngân hàng cho vay chỉ đáp ứng những khoản vay nhỏ hơn 75% giá trị của tài sản bảo đảm.
Điều kiện cuối cùng là ngƣời có thu nhập thấp khi đi vay cịn phải thoả mãn điều kiện có khả năng tài chính, phƣơng án trả nợ phù hợp với thời gian cam kết trả nợ ngân hàng. Đây là một trong những điều kiện bắt buộc với mọi khoản vay. Và đối với cho vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp cũng vậy, dù là một hình thức cho vay hỗ trợ nhƣng các ngân hàng thƣơng mại khi tiến hành cho vay vẫn vì mục tiêu lợi nhuận vì vậy ngƣời đi vay có đảm bảo khả năng trả nợ thì ngân hàng mới có thể chấp nhận chuyện cho vay đƣợc. Điều quan trọng khi đáp ứng điều kiện này là làm sao ngƣời có thu nhập thấp chứng minh đƣợc khả năng tài chính của mình cũng nhƣ phƣơng án trả nợ khả thi để ngân hàng thƣơng mại tin tƣởng để cho họ vay. Về phía ngân hàng thƣơng mại thì việc thẩm định điều kiện này là rất quan trọng nhằm tránh các khoản nợ xấu có thể phát sinh trong tƣơng lai. Trên đây là những điều kiện mà khi vay vốn ngƣời có thu nhập thấp phải đáp ứng. Những điều kiện này vừa là những cở sở quan trọng của bất kì một hoạt động cho vay nào phải vịn vào cũng vừa thể hiện những điểm đặc thù của hình thức cho vay mua nhà ở của ngƣời có thu nhập thấp. Đáp ứng đƣợc những điều kiện này,
32
việc cho vay của ngân hàng thƣơng mại đối với các đối tƣợng sẽ phát huy đƣợc ý nghĩa tích cực của cơ chế hỗ trợ, đúng ngƣời, đúng việc và đúng lúc đồng thời cũng là đảm bảo cho hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng.