2.1. Qui định pháp luật về chovaymua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp:
2.1.2. Mức chovay và thời hạn cho vay:
Thêm một qui định về một trong những điều khoản chủ yếu mà các bên trong quan hệ cho vay phải thoả thuận để đƣa vào hợp đồng tín dụng đó là qui định về mức cho vay hay số tiền vay. Theo điều 12, Quy chế cho vay thì “tổ chức tín dụng căn cứ vào nhu cầu vay vốn và khả năng hoàn trả nợ của khách hàng, khả năng nguồn vốn của mình để quyết định mức cho vay” nhƣng khơng đƣợc vƣợt quá mức giới hạn tín dụng mà Ngân hàng nhà nƣớc cho phép. Thơng thƣờng các ngân hàng thƣơng mại ít khi thoả mãn 100% nhu cầu vốn của ngƣời đi vay mà chỉ thoả mãn một phần và việc quyết định mức cho vay của ngân hàng thƣơng mại còn dựa vào giá trị của tài sản bảo đảm. Ví dụ nhƣ sản phẩm cho vay mua nhà chung cƣ của Ngân hàng quân đội thì mức cho vay tối đa là 80% giá mua căn hộ chung cƣ13, sản phẩm cho vay mua nhà của ngân hàng An Bình thì mức cho vay có thể đạt 90% tổng nhu cầu vốn nhƣng không vƣợt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm14
...
Cũng dựa vào những căn cứ đó, nhƣng việc quyết định mức cho vay trong hoạt động cho vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp cịn có điểm đặc biệt đó là mức cho vay do các bên thoả thuận quyết định nhƣng có một qui định chung áp dụng chung cho tất cả các ngân hàng thƣơng mại là không vƣợt quá 70% giá trị nhà ở thu nhập thấp theo thoả thuận với chủ đầu tƣ dự án nhà ở thu nhập thấp trong trƣờng hợp mua nhà trả tiền một lần và không vƣợt quá 80% giá trị nhà ở thu nhập thấp trả góp theo thoả thuận với chủ đầu tƣ dự án nhà ở thu nhập thấp trong trƣờng hợp cho vay mua nhà ở thu nhập thấp trả góp ( điểm a, khoản 1 và điểm a, khoản 2, điều 7, Thông tƣ 18/2009/TT-NHNN). So sánh với những qui định về vốn tự có ở trên, ta thấy một sự thống nhất trong hai qui định này. Khách hàng tối thiểu phải tự tích luỹ 30% giá trị căn nhà muốn mua thì tất nhiên mức tối đa cho vay của ngân hàng thƣơng mại đối với khách hàng cũng chỉ có thể dừng ở mức 70% giá trị căn nhà mà thôi. Mức cho vay nhƣ vậy đã thể hiện đƣợc tính hỗ trợ của hoạt động cho vay đối với ngƣời có thu nhập thấp lại vừa đảm bảo an tồn tín dụng một cách tối ƣu nhất. Cho vay mua nhà nói chung thƣờng là những khoản cho vay dài hạn, rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động cho vay này lớn hơn nhiều lần các khoản cho vay khác vì vậy những giới hạn hạn mức cho vay nhƣ vậy là hợp lý.
Riêng đối với mua nhà trả góp, hạn mức tín dụng đƣợc nâng lên do nhu cầu về số tiền vay sẽ cao hơn và số tiền giải ngân do chia làm nhiều đợt sẽ thấp hơn so
13
http://www.militarybank.com.vn/khcn/chovaymuachungcu.asp
33
với trƣờng hợp mua nhà trả tiền một lần. Vì thế khi đi vay mua nhà ở thu nhập thấp trả góp, ngƣời có thu nhập thấp chỉ cần có vốn tự có là 20% giá trị căn nhà và ngân hàng có thể cho vay lên đến 80% giá trị nhà ở thu nhập thấp. Ngoài ra thêm một cơ chế hỗ trợ cho ngƣời có thu nhập thấp khi mua nhà trả góp là ngân hàng thƣơng mại chỉ đƣợc phép tính lãi đối với dƣ nợ thực tế phát sinh của khách hàng chứ khơng đƣợc thu phí cấp hạn mức tín dụng đối với khách hàng (điểm a, khoản 2, điều 7, Thơng tƣ 18/2009/TT-NHNN). Cịn về việc giải ngân trong trƣờng hợp mua nhà trả góp thì trên cơ sở hạn mức tín dụng đã đƣợc phê duyệt, ngân hàng thƣơng mại và khách hàng thỏa thuận kế hoạch và mức tiền giải ngân từng lần, phù hợp với thời hạn và số tiền trả góp của khách hàng trả cho chủ đầu tƣ dự án nhà ở thu nhập thấp (điểm b, khoản 2, điều 7, Thông tƣ 18/2009/TT-NHNN).
Một điều cũng đáng bận tâm khi xem xét mức cho vay đó là giá trị nhà ở thu nhập thấp để làm căn cứ xác định hạn mức cho vay. Hiện nay thì giá trị nhà ở thu nhập thấp hay nói cách khác là giá bán nhà ghi trên hợp đồng mua bán là “giá bán do chủ đầu tƣ dự án nhà ở thu nhập thấp đề xuất trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc quy định tại Khoản 2, Khoản 3 và Khoản 4 Điều 4 của Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 4 năm 2009 của Thủ tƣớng Chính phủ và phải đƣợc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thẩm định và phê duyệt (phƣơng pháp xác định giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp thực hiện theo Thông tƣ số 15/2009/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2009 của Bộ Xây dựng)15.” Ngân hàng thƣơng mại sẽ dựa vào giá bán ghi trên hợp đồng mua này để tiến hành việc thẩm định và quyết định hạn mức cho vay đối với khách hàng.
Sau khi đã xem xét về mức cho vay thì một điều khoản cũng không kém phần quan trọng nữa mà chúng ta cũng phải quan tâm đó là thời hạn cho vay. “Thời hạn cho vay là khoản thời gian mà đơn vị vay vốn có tồn quyền sử dụng vốn vay, thời hạn cho vay đƣợc tính bắt đầu từ khi khách hàng nhận đƣợc tiền vay cho đến thời điểm trả hết nợ gốc và lãi vay đã đƣợc thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.”16
Có ba loại thời hạn cho vay là ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Và việc quyết định thời hạn cho vay thì ngân hàng thƣơng mại thƣờng dựa vào yếu tố nhƣ chu kỳ sản xuất kinh doanh, thời hạn thu hồi vốn hay khả năng trả nợ của khách hàng (điều 10, Quy chế cho vay). Riêng đối với các hình thức cho vay tiêu dùng thì yếu tố quyết định thời hạn cho vay là dựa vào mức cho vay và khả năng trả nợ của khách hàng.
Cho vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp- một hình thức của sản phẩm cho vay mua nhà- là một hình thức cho vay dài hạn bởi thời gian cho vay của
15 Khoản 2, điều 7, thông tƣ 36/2009/TT-BXD hƣớng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
34
các ngân hàng thƣơng mại đối với các khoản vay mua nhà thƣờng kéo dài hơn 5 năm. Ví dụ nhƣ sản phẩm cho vay mua nhà của ACB với thời hạn cho vay tối đa là 120 tháng (10 năm) hay sản phẩm cho vay của VPBank thì lến đến 20 năm. Nếu nhƣ các ngân hàng thƣơng mại khi cho vay mua nhà thƣờng khống chế mức tối đa trong thời hạn cho vay nhằm phân tán rủi ro tín dụng thì các qui định pháp luật về cho vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp lại đặt ra mức tối thiểu về thời hạn cho vay mà các ngân hàng thƣơng mại phải tuân theo để hỗ trợ cho ngƣời có thu nhập thấp. Theo Thơng tƣ 18/2009/TT-NHNN thì thời hạn cho vay do ngân hàng thƣơng mại và khách hàng thỏa thuận nhƣng tối thiểu là 5 năm trƣờng hợp cho vay mua nhà trả tiền một lần và thời hạn trả nợ tối thiểu là 10 năm trong trƣờng hợp cho vay mua nhà trả góp. Ngồi ra, trong trƣờng hợp khách hàng thu xếp tài chính trả nợ trƣớc hạn đƣợc cho ngân hàng thƣơng mại thì ngân hàng thƣơng mại khơng đƣợc thu phí trả nợ trƣớc hạn cho của khách hàng (cho vay mua nhà trả tiền một lần). Những qui định về thời hạn trả nợ tối thiểu là nhằm giúp cho ngƣời có thu nhập thấp có thể thu xếp việc trả nợ một cách tốt nhất, thời hạn trả nợ càng dài thì số tiền trả hằng tháng của ngƣời đi vay sẽ nhỏ đi, tạo điều kiện cho ngƣời có thu nhập thấp đảm bảo vừa trả đƣợc nợ vừa có thể duy trì cuộc sống sinh hoạt bình thƣờng.
Qua các qui định về mức cho vay và thời hạn cho vay ta có thể nhận thấy nhà làm luật đã tạo ra một khung thống nhất áp dụng chung các ngân hàng thƣơng mại chứ không để ngân hàng thƣơng mại tự quyết định nhƣ các hình thức cho vay khác. Những qui định nhƣ vây là những hỗ trợ thiết thực để đảm bảo ngƣời có thu nhập thấp đi vay với những điều kiện tốt nhất.