2.1. Qui định pháp luật về chovaymua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp:
2.1.4. Bảo đảm tiền vay:
Khi cho vay một trong những biện pháp phòng tránh rủi ro mà các ngân hàng thƣờng xun áp dụng đó chính là các biện pháp bảo đảm tiền vay. Các biện pháp bảo đảm tiền vay thì bao gồm nhiều loại nhƣ cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, tín chấp... Các bên khi kí hợp đồng tín dụng, trong điều khoản biện pháp bảo đảm tiền vay, phải thỏa thuận cho vay có biện pháp bảo đảm bằng tài sản hay không bằng tài sản. Nếu là cho vay dựa trên biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản, thì phải xem xét tài sản bảo đảm theo qui định của pháp luật.
Hiện nay trong các sản phẩm cho vay mua nhà của các ngân hàng thƣơng mại, thì biện pháp bảo đảm tiền vay đƣợc các bên thỏa thuận áp dụng nhiều nhất đó chính là thế chấp bằng chính căn nhà mua đƣợc bằng tiền vay. Việc thế chấp bằng chính căn nhà mua đƣợc là biện pháp bảo đảm đƣợc sử dụng nhiều nhất là bởi sự ƣu chuộng của các chủ thể cho vay đối với các biện pháp bảo đảm bằng tài sản mà nhất là các tài sản là bất động sản. Các ngân hàng thƣơng mại khi có đối tƣợng bảo đảm là bất động sản thì khơng phải tốn cơng bảo quản, giá trị của bất động sản lại ln có xu hƣớng gia tăng nên việc đảm bảo tiền vay an toàn hơn.
Tuy nhiên việc đảm bảo tiền vay trong Thơng tƣ 18/2009/TT-NHNN có điểm khác biệt hơn. Căn nhà mà ngƣời thu nhập thấp mua đƣợc bằng tiền vay sẽ không đƣợc đem ra làm tài sản thế chấp ngay cho ngân hàng thƣơng mại để bảo đảm cho khoản vay. “Mà căn cứ vào tình hình thực tế của khách hàng vay, ngân hàng thƣơng mại có thể lựa chọn các biện pháp bảo đảm tiền vay phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.Và trong trƣờng hợp khách hàng vay đã trả hết cho chủ đầu tƣ và đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì sau 10 năm kể từ ngày khách hàng vay kí hợp đồng với chủ đầu tƣ, các ngân hàng thƣơng mại đƣợc phép yêu cầu khách hàng bổ sung căn nhà đƣợc mua bằng khoản vay ngân hàng làm tài sản thế chấp cho ngân hàng thƣơng mại.” (điều 9, Thông tƣ 18/2009/TT- NHNN). Hiểu một cách chung rằng trong vòng 10 năm đầu khi mua nhà thu nhập thấp, căn nhà đó sẽ khơng đƣợc đem đi thế chấp cho ngân hàng thƣơng mại để làm
37
tài sản bảo đảm mà các ngân hàng thƣơng mại sẽ phải chọn biện pháp bảo đảm khác đối với các khoản vay này. Và sau 10 năm, khách hàng vay cũng đã có đƣợc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì căn nhà đó mới đƣợc đem đi thế chấp để đảm