Sỡ dĩ có quy định nhƣ vậy, xuất phát từ đặc thù của nhà ở thu nhập thấp, theo khoản 3, điều 9, Quyết định 67/2009/QĐ-TTg thì “ Ngƣời mua nhà ở thu nhập thấp không đƣợc cho thuê, cho thuê lại, thế chấp hoặc chuyển nhƣợng nhà ở dƣới bất kỳ hình thức nào. Ngƣời mua nhà ở thu nhập thấp đƣợc phép bán hoặc cho thuê sau khi trả hết tiền cho chủ đầu tƣ và đƣợc cấp Giấu chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhƣng phải đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm kí hợp đồng mua bán với chủ đầu tƣ dự án.”. Qui định nhƣ thế, tuy đã giới hạn lại quyền sở hữu hợp pháp của ngƣời mua nhà trong 10 năm đầu nhƣng lại là biện pháp để đảm bảo cho nhà ở thu nhập thấp đến đƣợc tay đúng đối tƣợng và cũng để đảm bảo cho các chính sách ƣu đãi của nhà nƣớc về nhà ở khơng bị trục lợi. Bởi vì nhà ở thu nhập thấp xây dựng nên là để đáp ứng cho những ngƣời có thu nhập thấp đang cực kỳ bức xúc về nhu cầu nhà ở nên khi bán nhà cho họ là để họ ở chứ không phải để mua đi bán lại. Tuy nhiên nếu ngƣời mua nhà thu nhập thấp trong thời gian chƣa đủ 10 năm kể từ khi ký hợp đồng, có nhu cầu chuyển nhƣợng thì họ chỉ có thể chuyển nhƣợng cho Nhà nƣớc hoặc cho chủ đầu tƣ dự án hoặc cho đối tƣợng đƣợc mua, thuê mua nhà nhà ở thu nhập thấp theo qui định của địa phƣơng. Giá chuyển nhƣợng nhà ở không cao hơn mức giá nhà ở thu nhập thấp cùng loại tại thời điểm chuyển nhƣợng (khoản 4, điều 9, Quyết định 67/2009/QĐ-TTg).
Trên đây là những qui định pháp luật về một hoạt động cho vay đặc thù, cho vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp thể hiện qua những điều khoản chủ yếu. Còn những điều khoản khác nhƣ hình thức vay, phƣơng thức thanh tốn tiền vay, hồ sơ, thủ tục, quy trình thẩm định xét duyệt cho vay...thì theo khoản 1, điều 4, Thơng tƣ 18/1009/TT-NHNN, các ngân hàng thƣơng mại thực hiện theo cơ chế tín dụng thƣơng mại tức là tuân theo quy chế cho vay của Ngân hàng Nhà nƣớc và các quy định nội bộ của ngân hàng thƣơng mại. Đặc biệt hoạt động cho vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp cũng phải tuân theo các nguyên tắc của hoạt động cho vay nhƣ phải đảm bảo đúng đối tƣợng và mục đích, bảo đảm thu hồi cả gốc và lãi khi đến hạn (khoản 4, điều 4, Thông tƣ 18/2009/TT-NHNN).
2.2. Những hạn chế trong hoạt động cho vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp : nhập thấp :
Nhà ở chƣa bao giờ thôi là một nhu cầu quan trọng trong đời sống của mỗi con ngƣời. Ngày nay, với tốc độ đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ, dân cƣ đổ xô về các
38
thành phố lớn nhƣ Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh ngày càng nhiều, nhu cầu nhà ở của cƣ dân tại các đơ thị cũng vì thế mà ngày càng gia tăng. Nhƣ một quy luật khi nhu cầu gia tăng mà nguồn cung khơng đủ thì dẫn đến giá cả tăng cao. Trong vịng hai thập kỷ đổi mới, ta có thể thấy đƣợc một sự gia tăng đến chóng mặt của giá đất nơi các thành phố lớn, những khu đất trƣớc đây chỉ là những bãi đất hoang ở những vùng ven xa xơi thì bây giờ từng mét vng đất đƣợc tính bằng tiền triệu thậm chí chục triệu. Sự gia tăng đó một phần là vì nhu cầu thực sự của dân số bùng nổ tại các đô thị lớn nhƣng phần nhiều lại do tình trạng đầu cơ đẩy giá lên quá cao so với giá trị thực của nó. Nhu cầu là có thực nhƣng giá cả quá cao so với khả năng của mình đã làm cho một bộ phận dân cƣ là những ngƣời có thu nhập thấp thực sự rất khó khăn để tìm cho mình một chốn an cƣ.
Cũng trong giai đoạn này, với sự phát triển lớn mạnh của hệ thống các ngân hàng, các nhu cầu vốn của xã hội cũng đƣợc đáp ứng ngày càng tốt hơn. Không chỉ phục vụ cho việc sản xuất, kinh doanh, ngân hàng ngày nay còn thỏa mãn nhiều hơn những nhu cầu tiêu dùng của các khách hàng cá nhân. Các sản phẩm cho vay mua nhà vì thế ngày càng đƣợc nhiều ngân hàng đƣa vào khai thác. Kết hợp các yếu tố này việc cho vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp ra đời nhƣ một giải pháp hữu hiệu để giải quyết một vấn đề nan giải của xã hội. Tuy nhiên có một thực tế rằng Thông tƣ 18/2009/TT-NHNN ban hành đã gần hai năm nhƣng hoạt động cho vay của các ngân hàng thƣơng mại theo thông tƣ này gần nhƣ đƣợc chƣa triển khai. Từ những thực tế nhƣ vậy, một câu hỏi đặt ra điều gì đã làm cho một chính sách đúng đắn nhƣ vậy chƣa phát huy hiệu quả? Sau đây, tác giả xin trình bày một số ý kiến của mình về những hạn chế mà hoạt động cho vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp phải vƣớng phải.
2.2.1. Những hạn chế từ các qui định pháp luật về cho vay mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp:
2.2.1.1 Về điều kiện vay vốn, mức cho vay và thời hạn cho vay:
Cho vay mua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp về cơ bản là một kênh hỗ trợ để ngƣời thu nhập thấp tạo lập chỗ ở cho mình. Tuy nhiên kênh hỗ trợ này chỉ có thể phát huy hết ý nghĩa khi mà ngƣời thu nhập thấp có thể tìm đƣợc một căn nhà phù hợp cho khoản vay của mình. Thơng tƣ 18/2009/TT-NHNN qui định muốn vay vốn của ngân hàng thƣơng mại, ngƣời đi vay phải đủ điều kiện để mua nhà thu nhập thấp và phải đƣợc chủ đầu tƣ chấp nhận bán nhà ở thu nhập thấp. Điều đó có nghĩa nếu ngƣời có thu nhập thấp muốn vay tiền có hỗ trợ của nhà nƣớc để mua nhà tại các ngân hàng thƣơng mại, đầu tiên họ phải tìm cho mình một căn hộ trong các dự án nhà ở thu nhập thấp, nộp đơn xin mua và phải đƣợc chủ đầu tƣ nhà thu nhập thấp
39
đồng ý bán. Một quy trình khơng dễ trong bối cảnh hiện tại. Bởi số lƣợng các dự án nhà ở thu nhập thấp hiện nay còn quá khiêm tốn. Thêm nữa việc phát triển loại hình nhà ở này trong tƣơng lai vẫn cịn nhiều khó khăn. Những khó khăn mà việc phát triển nhà ở thu nhập thấp gặp phải vơ hình chung cũng làm cho hoạt động cho vay mua nhà ở loại hình này ì ạch khơng thể triển khai nhiều trên thực tế.
Nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp là một thị trƣờng đầy tiềm năng nhƣng lại chƣa hấp dẫn các nhà đầu tƣ, doanh nghiệp. Dù nhà nƣớc đã có nhiều ƣu đãi để khuyến khích các chủ thể trong xã hội tham gia xây dựng loại hình nhà ở này tuy nhiên những doanh nghiệp cũng gặp rất nhiều bất lợi khi triển khai những kế hoạch của mình. Và điểm khó khăn chính khi tiến hành các dự án nhà ở thu nhập thấp mà các doanh nghiệp hay gặp phải đó chính là quỹ đất và vốn. Hầu hết các dự án nhà ở thu nhập thấp triển khai trong thời gian qua đều đã có quỹ đất từ trƣớc. Cịn nếu khơng, doanh nghiệp sẽ vơ cùng khó khăn để tìm đƣợc một quỹ đất thích hợp. Theo quyết định 67/2009/QĐ-TTg thì quỹ đất xây dựng nhà ở thu nhập thấp đƣợc bố trí trong quy hoạch các dự án nhà ở thƣơng mại, đô thị mới hoặc bố trí riêng. Tuy nhiên các chủ đầu tƣ các dự án nhà ở thƣơng mại, khu đô thị mới để né qui định này họ chỉ xin đầu tƣ các dự án có quy mơ dƣới 10ha khiến quĩ đất chính thức dành cho nhà ở thu nhập thấp hiện nay rất khan hiếm. Cịn nếu có quỹ đất này tại các địa phƣơng thì lại chƣa đƣợc thống kê và công bố rộng rãi đã làm cho các doanh nghiệp rất khó tiếp cận. Khơng thể tiếp cận quỹ đất dành cho mình, các doanh nghiệp đầu tƣ dự án nhà ở thu nhập thấp nếu muốn thực hiện các ý định của mình phải tự tìm kiếm quỹ đất trong một đơ thị mà diện tích đất sạch ngày càng hẹp đi, phải thực hiện cơng tác giải phóng đền bù. Mà việc tìm kiếm quỹ đất và giải tỏa đền bù nếu để doanh nghiệp phải tự làm lấy không chỉ mất nhiều thời gian và cơng sức, cịn có thể đẩy giá nhà thu nhập thấp lên cao. Các nhà đầu tƣ nƣớc ngồi đã tun bố có thể xây dựng nhà thu nhập thấp với giá 5 triệu/m2 nhƣng với điều kiện phải có đất sạch, khơng giải phóng mặt bằng (giá nhà thu nhập thấp tại Hà Nội lên tới 11,6 triệu/ m2
)18. Qua đó có thể thấy quỹ đất xây nhà là vấn đề mà các doanh nghiệp cực kỳ quan tâm khi thực hiện các kế hoạch của mình. Nếu giải quyết tốt vƣớng mắc này, thì doanh nghiệp mới mạnh dạn hơn nữa trong việc đầu tƣ xây dựng, đảm bảo cung cấp cho thị trƣờng số lƣợng nhà ở thu nhập thấp dồi dào với giá cả phải chăng.
Sau khi có quỹ đất, một khó khăn tiếp theo mà các doanh nghiệp phải đối mặt đó chính là vốn. Hiện nay, để tháo gỡ khó khăn này Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB) đã đƣa ra danh mục các dự án đƣợc vay vốn ƣu đãi với nguồn vốn hơn
40
6.600 tỷ đồng. Tuy nhiên số dự án nhà ở thu nhập thấp tiếp cận với nguồn vốn vay này cịn rất hạn chế. Q trình giải ngân của ngân hàng cịn chậm. Ngun nhân thì có nhiều mà một trong những nguyên nhân đó là vì “chủ đầu tƣ khơng đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (vì Nhà nƣớc khơng thu tiền sử dụng đất đối với những doanh nghiệp tham gia chƣơng trình xây dựng nhà ở thu nhập thấp) nên không thể thế chấp để vay vốn”.19 Với những khó khăn nhƣ vậy cộng với lợi nhuận từ những dự án nhà ở loại này không cao, các doanh nghiệp hiện nay chƣa thực sự mặn mà tham gia vào thị trƣờng đầy tiềm năng này làm cho số lƣợng nhà ở thu nhập thấp còn quá nhỏ bé so với nhu cầu của ngƣời dân. Không đảm bảo nguồn cung thì nhu cầu vay vốn mua nhà này vì thế cũng ít. Tuy nhiên đây khơng hẳn là những lí do duy nhất khiến việc cho vay mua nhà ở thu nhập thấp cịn khan hiếm nhƣ hiện nay.
Về phía ngƣời có thu nhập thấp tuy họ có nhu cầu về nhà ở thực sự nhƣng không hẳn nhà ở thu nhập thấp đã thu hút đƣợc họ. Bởi một thực tế là giá nhà thu nhập thấp còn khá cao so với khả năng chi trả của họ. Một căn nhà thu nhập thấp với giá 11,6 triệu/m2 có diên tích là 60m2 thì số tiền phải trả lến đến 696 triệu đồng. Một con số không hề nhỏ với tên gọi nhà ở thu nhập thấp. Những ngƣời có thu nhập thấp thực sự chắc hẳn khi nghe mức giá đó hồn tồn có thể bỏ cuộc ngay từ đầu chứ đừng nói gì đến việc đi vay để bổ sung thêm tiền mua nhà. Nguyên nhân khiến giá nhà thu nhập thấp cịn cao đến nhƣ vậy có nhiều từ giá đất đắt đỏ đến cơng nghệ xây dựng chƣa theo kịp thời đại đã đẩy giá thành căn hộ lên. Còn nếu đã vƣợt qua bƣớc đầu mà nghĩ đến việc đi vay để mua nhà thì thơng tƣ 18/2009/TT-NHNN qui định mức tối đa mà ngân hàng thƣơng mại đƣợc cho ngƣời có thu nhập thấp vay là 70% giá trị căn nhà. Tuy rằng qui định nhƣ vậy xuất phát từ tính chất hỗ trợ của khoản vay, nhƣng với giá cả nhà thu nhập thấp nhƣ bây giờ thì việc tích lũy đƣợc 30% giá trị căn nhà còn lại để thỏa mãn điều kiện vay vốn cũng không hề dễ dàng. Lại thêm thời hạn cho vay còn ngắn khiến áp lực trả nợ của ngƣời đi vay khá lớn. Chính những điều đó là một rào cản rất lớn với ngƣời có thu nhập thấp khi tiếp cận nguồn vốn vay của các ngân hàng thƣơng mại.
Và thêm một vƣớng mắc mà hoạt động cho vay của các ngân hàng thƣơng mại phải đối mặt đó chính là việc ngƣời đi vay phải chứng minh có khả năng tài chính để trả nợ. Tuy hƣớng đến các đối tƣợng là ngƣời có thu nhập thấp nhƣng thu nhập của ngƣời đi vay cũng không đƣợc quá thấp. Chẳng hạn tại dƣ án Vinaconex Xuân Mai thì Ngân hàng phát triển nhà thành phố Hồ Chí Minh (HD Bank) có chƣơng trình cho vay với lãi suất ƣu đãi với khoản vay tối đa lên đến 400 triệu trong
41
thời hạn 12 năm dƣới dạng tín chấp tuy nhiên ngƣời đi vay phải chứng minh thu nhập của mình đạt 10 triệu/tháng20. Quả lại càng thêm nan giải cho con đƣờng vay tiền mua nhà của ngƣời có thu nhập thấp. Nhƣ chúng ta đã nói ở trên, những ngƣời có thu nhập thấp là những ngƣời có thu nhập nhập dƣới mức bình quân tại phƣơng tức thu nhập của họ khoảng dƣới 3 triệu đồng, nếu tính cả hai vợ chồng thì cao nhất là khoảng 6 triệu đồng. Dƣờng nhƣ khi đi vay tiền để mua nhà dành cho ngƣời có thu nhập thấp thì thu nhập của ngƣời đi vay không thể thấp đƣợc. Và một vấn đề mà không chỉ hoạt động cho vay mua nhà thu nhập thấp mà các sản phẩm cho vay mua nhà của các ngân hàng nói chung thƣờng bắt gặp đó chính là việc xác định đƣợc thu nhập chính xác của ngƣời đi vay. Hiện nay, chúng ta chƣa thể kiểm soát đƣợc thu nhập của ngƣời dân nên ngƣời đi vay phải tự chứng minh thu nhập của mình. Mà cơng việc chứng minh thu nhập này không hề đơn giản nên đôi khi thu nhập của ngƣời đi vay đủ để đảm bảo trả nợ nhƣng họ không thể chứng minh đƣợc thu nhập của mình nên ngân hàng cũng khó chấp nhận để họ vay tiền.
2.2.1.2 Về lãi suất cho vay và tài sản đảm bảo:
Hiện nay hầu hết những ngƣời có thu nhập thấp khi tính chuyện mua nhà, nguồn tài chính đầu tiên mà họ nghĩ đến là vay mƣợn của ngƣời thân, gia đình hay bạn bè nhƣng nguồn tài chính này thƣờng khơng lớn lại thêm thời gian vay mƣợn khơng thể q kéo dài. Do đó nguồn tài chính thứ hai mà họ nghĩ đến để có những khoản vay dài hơi chính là vay tiền của ngân hàng. Nhƣng một trong những điểm băn khoăn nhất khi đi vay tiền đó chính là lãi suất ngân hàng. Với mặt bằng lãi suất nhƣ hiện nay thì hẳn ngƣời có thu nhập thấp đều ngán ngẩm lắc đầu mà bỏ cuộc. Đối với các đối tƣợng mua nhà thu nhập thấp thì với thơng tƣ 18/2009/TT-NHNN đã có những qui định về việc hỗ trợ lãi suất cho họ. Nhƣng có một thực tế là các qui định về hỗ trợ lãi suất đó chỉ dừng lại ở mức khái quát về cơ chế thực hiện, chứ chƣa phải là những nội dung cụ thể
Có thể nói sự hỗ trợ của nhà nƣớc đối với ngƣời có thu nhập thấp vay tiền mua nhà quan trọng nhất là việc hỗ trợ lãi suất. Vậy mà đã hai năm trôi qua kể từ ngày Thông tƣ 18/2009/TT-NHNN đƣợc ban hành, những qui định chi tiết để hƣớng dẫn việc hỗ trợ lãi suất cho các đối tƣợng mua nhà thu nhập thấp tại các ngân hàng thƣơng mại vẫn chƣa hề xuất hiện. Các đối tƣợng mua nhà ở thu nhập thấp vì thế nếu có vay tiền tại các ngân hàng thƣơng mại thì chỉ theo cơ chế tín dụng thƣơng mại thơng thƣờng chứ chƣa thể nhận đƣợc sự giúp sức của phía nhà nƣớc. Nhìn lại việc cho vay của HD Bank tại dự án nhà ở thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai có thể thấy mức lãi suất ƣu đãi mà ngân hàng này dành cho các khách hàng