2.1. Qui định pháp luật về chovaymua nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp:
2.1.3. Lãi suất cho vay:
Lãi suất là mối quan tâm hàng đầu của ngƣời đi vay. Mà đặc biệt trong bối cảnh mức lãi suất của các ngân hàng đang ở mức cao chót vót nhƣ hiện nay, thì các điều khoản về lãi suất lại càng đƣợc quan tâm hơn nữa. Khi mà các khách hàng doang nghiệp đã rất chật vật với mức lãi suất cao ngất nhƣ vậy thì các khách hàng cá nhân khi đi vay tiêu dùng với mức lãi suất thoả thuận còn cao hơn sẽ khốn khổ đến chừng nào. Vì vậy chỉ cần nhắc đến lãi suất cũng đã đã đủ khiến các khách hàng có mức thu nhập trung bình thậm chí là cao rút lui khi đi vay tiền cho những mục đích tiêu dùng chứ đừng nói chi đến đối tƣợng ngƣời có thu nhập thấp vay tiền mua nhà. Do đó, một cơ chế hỗ trợ lãi suất để đẩy mạnh hơn nữa hoạt động cho vay mua nhà đối với ngƣời có thu nhập thấp là cực kỳ cần thiết và là cơ chế hỗ trợ quan trọng nhất trong chính sách cho ngƣời có thu nhập thấp vay mua nhà.
35
Lãi suất là một trong những yếu tố thuộc về đối tƣợng của hợp đồng tín dụng,
cùng với hình thức vay và số tiền vay xác định “giá trị của hợp đồng đƣợc tính bằng một số tiền nhất định, tổng số tiền vay và tổng số tiền mà bên đi vay phải trả trong một thời gian nhất định”17. Theo điều 11, Quy chế cho vay thì mức lãi suất cho vay do tổ chức tín dụng và khách hàng thoả thuận phù hợp với qui định của Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam. Hiện nay Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam đã ban hành các chính sách về lãi suất thoả thuận để thay thể cho cơ chế trần lãi suất tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng cho vay theo tín hiệu thị trƣờng. Vì vậy mức lãi suất cho vay do các ngân hàng thƣơng mại tự điều chỉnh phù hợp với mức biến động của lãi suất huy động vốn bằng đồng Việt Nam và mục tiêu, giải pháp điều hành chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nƣớc.
Theo điều 8, Thơng tƣ 18/2009/TT-NHNN thì lãi suất cho vay đối với các đối tƣợng mua nhà thu nhập thấp đƣợc thực hiện theo cơ chế tín dụng thƣơng mại theo qui định của pháp luật. Điều này có nghĩa là lãi suất đƣợc các bên thoả thuận áp dụng trong hợp đồng cho vay mua nhà ở thu nhập thấp là mức lãi suất mà ngân hàng thƣơng mại qui định cho hình thức cho vay tƣơng ứng trên thị trƣờng vào thời điểm ký hợp đồng. Ngƣời có thu nhập thấp và ngân hàng thƣơng mại hồn tồn có thể thoả thuận để xác định một con số lãi suất cụ thể có thể nhỏ hơn mức lãi suất qui định. Và từ mức lãi suất đó mà ngân hàng thƣơng mại tính tốn đƣợc tổng số tiền mà khách hàng phải trả cho ngân hàng. Điểm khác biệt làm nên tính chất hỗ trợ của hoạt động cho vay mua nhà ở thu nhập thấp theo Thơng tƣ 18/2009/TT-NHNN chính là việc “số tiền hỗ trợ lãi suất đối với ngƣời mua nhà ở thu nhập thấp của Nhà nƣớc sẽ đƣợc chuyển cho ngân hàng thƣơng mại để khấu trừ trực tiếp cho khách hàng trong các kỳ tính và thu lãi” (khoản 2, điều 8, Thông tƣ 18/2009/TT-NHNN).
Nếu nhƣ các qui định ở trên, nhà làm luật đã tạo ra một khung pháp lý buộc các ngân hàng thƣơng mại phải tuân theo để đảm bảo những điều kiện cho vay mua nhà đối với ngƣời có thu nhập thấp là ƣu đãi nhất thì đến điều khoản về lãi suất, nhà làm luật lại không qui định một khung lãi suất thấp buộc các ngân hàng thƣơng mại phải áp dụng khi cho ngƣời có thu nhập thấp vay. Điều dễ hiểu bởi nếu qui định nhƣ vậy là rất phi kinh tế. Hoạt động của ngân hàng thƣơng mại là vì mục tiêu lợi nhuận, mà lãi suất là yếu tố tạo nên lợi nhuận cho hoạt động của ngân hàng thƣơng mại. Vì vậy lãi suất phải do ngân hàng thƣơng mại tự mình quyết định trên cở sơ tính tốn lợi nhuận của riêng mình. Khơng thể điều chỉnh mức lãi suất thấp để hỗ trợ cho ngƣời có thu nhập thấp vay, cơ chế hỗ trợ lãi suất của Nhà nƣớc đƣợc thực
36
hiên thông qua việc chuyển tiền hỗ trợ lãi suất trực tiếp cho ngân hàng thƣơng mại theo từng kỳ tính và thu lãi. Tuy nhiên khoản 2, điều 4, Thông tƣ 18/2009/TT- NHNN thì việc hỗ trợ lãi suất vay đối với các đối tƣợng mua nhà ở thu nhập thấp đƣợc thực hiện theo hƣớng dẫn của Bộ Tài Chính mà đến thời điểm hiện nay vẫn chƣa có một văn bản chính thức của Bộ Tài chính hƣớng dẫn về việc này. Vì vậy cơ chế để hỗ trợ lãi suất vẫn còn nhiều vƣớng mắc nhƣ mức hỗ trợ là bao nhiêu, cơ quan nào sẽ chịu trách nhiệm về việc chi tiền hỗ trợ hay thủ tục hỗ trợ nhƣ thế nào v.v..