1.2. Xử phạt vi phạm hành chính về kinhdoanh bất động sản
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm xử phạt vi phạm hành chính về kinhdoanh bất
Để làm rõ khái niệm “xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản”, trước hết cần hiểu khái niệm “xử phạt vi phạm hành chính”. Khái niệm này được quy định tại Khoản 2 Điều 2 Luật xử lý vi phạm hành chính 2012 : “Xử phạt
vi phạm hành chính là việc người có thẩm quyền xử phạt áp dụng hình thức xử
phạt, biện pháp khắc phục hậu quả đối với cá nhân, tổ chức thực hiện hành vi vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính”.
Theo định nghĩa thì nội dung của xử phạt vi phạm hành chính thể hiện ở việc áp dụng hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả vi phạm. Với định nghĩa này thì xử phạt vi phạm hành chính dễ bị hiểu nhầm chỉ là việc ra quyết định xử phạt (trong đó ghi rõ người thực hiện hành vi vi phạm, hành vi vi phạm cụ thể, điều luật được áp dụng, hình thức, mức xử phạt và các biện pháp khắc phục hậu quả vi phạm được quy định trong các nghị định của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong các lĩnh vực cụ thể)10. Tuy nhiên, việc người có thẩm quyền có thể ban hành quyết định xử phạt thì yêu cầu bắt buộc phải trải qua các hoạt động xác minh, thu thập, đánh giá chứng cứ, lựa chọn quy phạm cần áp dụng. Do đó, nếu chỉ hiểu “xử phạt hành chính” là việc người có thẩm quyền xử phạt áp dụng hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả... là chưa chính xác, mà cần hiểu “xử phạt hành chính” là việc người có thẩm quyền xử phạt thực hiện tổng thể các hoạt động, nguyên tắc, thủ tục theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính áp dụng hình thức xử phạt, các biện pháp khắc phục hậu quả đối với tổ chức, cá nhân thực hiện hành vi vi phạm hành chính.
Theo đó “xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản” được hiểu là: “việc người có thẩm quyền xử phạt thực hiện tổng thể các nguyên tắc, trình
tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản để áp dụng hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả (nếu có) đối với cá nhân, tổ chức thực hiện hành vi vi phạm hành chính về hoạt động này”.
Đặc điểm xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản:
Thứ nhất, cơ sở xử phạt vi phạm hành chính là các hành vi được quy định
tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP. Cụ thể, hành vi vi phạm thể hiện dưới dạng hành động như hành vi của chủ đầu tư “Huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử
dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai khơng đúng mục đích cam kết”11; thể hiện dưới dạng không hành động như hành vi của chủ đầu tư
10 Nguyễn Cảnh Hợp (chủ biên), Bình luận khoa học Luật xử lý vi phạm hành chính năm 2012, Tập 1, NXB Đại học Quốc gia TP. HCM, tr. 57
“Không làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua hoặc không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan cho người mua, thuê mua nhà ở theo quy định”12. Các hành vi vi phạm của cá nhân, tổ chức có thể xảy ra ở bất cứ giai đoạn nào của hoạt động kinh doanh bất động sản: từ quá trình đầu tư tạo lập bất động sản, việc mua bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; cho thuê mua bất động sản. Hành vi vi phạm về kinh doanh bất động sản thường liên quan đến nhiều lĩnh vực quản lý hành chính khác như đầu tư, môi trường, đất đai, xây dựng, thuế… với những quy định chuyên ngành. Với tính chất phức tạp đó, việc phát hiện hành vi và xử lý hành vi vi phạm cần nhiều thời gian và sự phối hợp của các cơ quan chuyên môn, ban ngành liên quan.
Thứ hai, chủ thể xử phạt vi phạm là người có thẩm quyền theo quy định pháp luật. Theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP, người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản (được quy định chung với một số lĩnh vực khác), bao gồm thanh tra viên xây dựng, Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành, Chánh thanh tra Sở Xây dựng, Chánh thanh tra Bộ Xây dựng, Công an nhân dân, Quản lý thị trường, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện và Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Đối với một hành vi vi phạm có thể thuộc thẩm quyền xử phạt của các chủ thể khác nhau. Do đó, việc phân định thẩm quyền xử phạt vi phạm về kinh doanh bất động sản là yêu cầu quan trọng nhằm tránh việc đùn đẩy trách nhiệm cũng như việc chồng chéo trong xử phạt. Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012 đã đưa ra những nguyên tắc xác định, phân định thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính, áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả và Nghị định 139/2017/NĐ-CP cũng đã quy định về việc phân định thẩm quyền tại Khoản 1 Điều 68: “Người có thẩm quyền xử phạt quy định tại Nghị định này chỉ
được phép xử phạt vi phạm hành chính trong phạm vi thẩm quyền; trường hợp hành vi vi phạm vượt quá thẩm quyền thì phải lập biên bản vi phạm hành chính chuyển người có thẩm quyền ban hành quyết định xử phạt”. Với đặc thù của vi phạm hành
chính về kinh doanh bất động sản, bên cạnh các chức danh có thẩm quyền chung trong việc xử phạt hành chính do quản lý chung các hoạt động quản lý nhà nước ở địa bàn phụ trách thì thẩm quyền xử phạt vi phạm về kinh doanh bất động sản cần có những quy định phân định thẩm quyền chuyên biệt. Đối với hành vi vi phạm
mang tính chất chuyên ngành và chun mơn thì phải quy định rõ chức danh có thẩm quyền xử phạt để việc xử phạt được khách quan, cơng bằng, chính xác, tránh sự tùy tiện, xâm hại quyền, lợi ích hợp pháp của chủ thể bị xử phạt ở mức độ nhất định. Bên cạnh đó, vi phạm về kinh doanh bất động sản với tính chất quy mô, phức tạp, chủ thể vi phạm thường là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, việc vi phạm thường khó phát hiện. Chính vì vậy, bên cạnh công tác phân định thẩm quyền, cần coi trọng hơn công tác thanh kiểm tra và giám sát hoạt động kinh doanh bất động sản để ngăn chặn và phòng ngừa cũng như giảm thiểu hậu quả vi phạm hành chính của chủ thể có hành vi vi phạm.
Thứ ba, về mục đích và ý nghĩa của việc xử phạt vi phạm hành chính về kinh
doanh bất động sản. Xử phạt vi phạm hành chính nói chung, xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản nói riêng đều có mục đích và ý nghĩa bảo đảm trật tự an toàn xã hội, bảo vệ pháp luật, ngăn ngừa mọi hành vi vi phạm pháp luật có thể xảy ra trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Việc xử phạt đúng pháp luật góp phần tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư và thị trường kinh doanh bất động sản nói chung. Xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản còn nhằm giúp cá nhân, tổ chức vi phạm nhận thức được hành vi pháp luật của mình, qua đó giáo dục ý thức tơn trọng pháp luật và thực hiện nghiêm minh pháp luật, răn đe đối với chính cá nhân, tổ chức vi phạm và chủ thể khác trong xã hội, khiến họ phải kiềm chế, giữ mình khơng vi phạm pháp luật, đồng thời phịng ngừa hành vi vi phạm pháp luật khác phát sinh. Bên cạnh ý nghĩa răn đe và giáo dục, hình thức và mức phạt cịn có mục đích trừng phạt, điều này thể hiện thái độ của nhà nước đối với cá nhân, tổ chức có hành vi vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản, buộc họ phải gánh chịu những hậu quả bất lợi. Hình thức phạt tiền thể hiện “sự trừng phạt” nhất định - đánh vào kinh tế, thu nhập của người vi phạm, là bản ghi nhớ đối với người vi phạm hành chính. Cuối cùng, xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản cịn có mục đích khơi phục lại tình trạng ban đầu, duy trì trật tự trong hoạt động quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, làm cho mọi người tin vào công lý.