1.2. Xử phạt vi phạm hành chính về kinhdoanh bất động sản
1.2.3. Hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả trong xử phạt vi phạm
Hình thức là cách thức thể hiện ra bên ngồi của một hoạt động cụ thể nào đó. Hình thức xử phạt là là những cách thức xử phạt có mức độ nghiêm khắc khác nhau tùy thuộc vào mức độ, hành vi vi phạm xảy ra trong thực tế có tính chất nguy hiểm khác nhau cho xã hội. Mỗi hình thức xử phạt có những đặc điểm, nội dung, phạm vi, điều kiện áp dụng riêng biệt, chính sự khác nhau này làm cho hệ thống hình thức xử phạt có tính đa dạng, bảo đảm khả năng phân hóa trách nhiệm hành chính và suy cho cùng là bảo đảm thực hiện có hiệu quả chính sách xử phạt hành chính nhà nước. Các hình thức xử phạt vi phạm hành chính vừa là nội dung, vừa là phương tiện để đảm bảo cho các quy định pháp luật về hành chính có thể thực hiện được nhiệm vụ bảo vệ các quy tắc, trật tự xã hội, lợi ích của nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của cơng dân, tổ chức, chống mọi hành vi vi phạm hành chính, đồng thời giáo dục mọi người ý thức tuân theo pháp luật, đấu tranh phòng, chống các hành vi vi phạm hành chính16. Theo quy định tại Điều 21 Luật Xử lý vi phạm hành chính thì có 5 (năm) hình thức xử phạt vi phạm hành chính, trong đó: cảnh cáo và phạt tiền là hình thức xử phạt chính; tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề có thời hạn hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn; tịch thu tang vật vi phạm hành chính, phương tiện được sử dụng để vi phạm hành chính; trục xuất có thể
được quy định là hình thức xử phạt chính hoặc hình thức xử phạt chung. Về lý luận, không được đồng thời áp dụng hai hình thức xử phạt chính là cảnh cáo và phạt tiền bởi vì một hành vi vi phạm khơng thể tồn tại hai cách đánh giá, kết luận về mức độ nguy hiểm cho xã hội – cùng tồn tại sẽ tự làm mâu thuẫn. Cịn đối với hình thức xử phạt bổ sung, không thể áp dụng độc lập mà chỉ có thể áp dụng kèm theo hình thức xử phạt chính. Nếu chỉ áp dụng hình thức xử phạt bổ sung thì chưa phản ánh đúng tính chất, mức độ nguy hiểm của vi phạm hành chính và mục đích của xử phạt vi phạm hành chính.
16 Nguyễn Cảnh Hợp (chủ biên), Bình luận khoa học Luật xử lý vi phạm hành chính năm 2012 (Tập 1), Nxb Đại học Quốc gia TP. HCM, Tr. 181
Hình thức xử phạt hành chính về kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 57 tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP. Theo đó, đối với hình thức xử phạt chính là phạt tiền, mức phạt nhẹ nhất đối với chủ đầu tư là 50.000.000 (năm mươi triệu) đồng và mức phạt cao nhất là 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng (đối với tổ chức). Quy định này phù hợp với Luật xử lý vi phạm hành chính 2012 về mức phạt tiền tối đa trong các lĩnh vực. Cụ thể, tại Điểm e Khoản 1 Điều 24 thì mức phạt tiền đối với cá nhân về kinh doanh bất động sản đến 150.000.000 (Một trăm năm mươi triệu) đồng. Đồng thời, tại Khoản 2 Điều này cũng nêu nguyên tắc áp dụng đối với hành vi vi phạm tương tự nhưng do tổ chức thực hiện: tối đa bằng hai lần mức phạt tiền đối với cá nhân. Mặt khác, xét toàn diện, đây là mức phạt tiền ở ngưỡng trung bình thấp, bởi vì nhiều lĩnh vực quản lý nhà nước khác mức phạt tiền lên đến 1.000.000.000 (một tỷ) đồng đối với cá nhân (lĩnh vực tiền tệ, kim loại quý, đá quý, ngân hàng, tín dụng...). Đối với hành vi vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản, hình thức xử phạt bổ sung áp dụng hình thức đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng đối với hành vi quy định tại điểm a, điểm b và điểm e khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, gồm: Kinh doanh bất động sản mà bất động
sản đó khơng đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định; Kinh doanh bất động sản không đúng phạm vi được kinh doanh theo quy định; Ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua bất động sản.
Theo tác giả, đối với hình thức phạt chính là phạt tiền, mức tối đa là 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng đối với tổ chức thì chưa thật phù hợp với thị trường hiện tại. Điều này dẫn đến thực tế, nhiều nhà đầu tư bất chấp vi phạm, bất chấp đóng phạt để thu về khoản lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản lớn hơn gấp nhiều lần số tiền 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng. Hiện nay, giá cả thị trường kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh là rất cao, trong khi mức phạt tiền đến 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng về kinh doanh bất động sản lại áp dụng chung, chưa có quy định phân hóa khu vực cho phù hợp tình hình thị trường cần cân nhắc. Trong khi đó, theo quy định tại Khoản 1 Điều 23 Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012 thì: “Đối với khu vực nội thành của thành phố trực thuộc trung ương thì
mức phạt tiền có thể cao hơn, nhưng tối đa khơng q 02 lần mức phạt chung áp dụng đối với cùng hành vi vi phạm trong các lĩnh vực giao thông đường bộ, bảo vệ
môi trường; an ninh trật tự, an tồn xã hội”. Như vậy, nhà làm luật có quy định ngoại lệ và cân nhắc về mức phạt có thể cao hơn tối đa gấp 02 lần nhưng chỉ đối với một số lĩnh vực, hoạt động quản lý xã hội phổ biến, thường xuyên nhất mà người dân thực hiện hàng ngày. Tác giả cho rằng đối với những lĩnh vực, hoạt động mang tính đầu tư sinh lợi lớn như hoạt động kinh doanh bất động sản ở các đô thị lớn cũng cần được nghiên cứu kỹ hơn để ban hành mức phạt tiền phù hợp, thỏa đáng để có tác dụng răn đe cá nhân, tổ chức vi phạm chứ khơng phải kiểu xử phạt mang tính hình thức như mức phạt tiền quy định hiện tại.
Ngồi hình thức xử phạt chính, cịn có các biện pháp khắc phục hậu quả nhằm hạn chế hoặc khơi phục lại tình trạng ban đầu do hành vi vi phạm hành chính của chủ đầu tư gây ra. Nếu như việc nhiều cá nhân, tổ chức “bất chấp” vi phạm để dù bị xử phạt hành chính bằng hình thức phạt tiền nhưng vẫn thu về khoản lợi nhuận lớn hơn thì biện pháp khắc phục hậu quả đã gỡ bỏ một phần yếu tố này, bởi tính chất của các biện pháp khắc phục hậu quả là nhằm xử lý dứt điểm hậu quả của hành vi vi phạm, thể hiện tính nghiêm minh của pháp luật. Theo đó, tương ứng với các hành vi vi phạm, bên cạnh hình thức xử phạt chính là phạt tiền cịn có các biện pháp khắc phục hậu quả phù hợp. Các biện pháp khắc phục hậu quả được liệt kê tại Khoản 6 Điều 57 của Nghị định 139/2017/NĐ-CP. Ví dụ như đối với hành vi “huy
động hoặc chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê mua bất động sản không đúng mục đích cam kết” quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP thì
hình thức xử phạt tiền đối với hành vi này tối đa đến 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng, đồng thời có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng tại Điểm n Khoản 6 Điều 57: “Buộc thực hiện đúng quy định hoặc đúng cam kết, buộc hồn
lại các chi phí cho bên mua, bên thuê, bên thuê mua (nếu có yêu cầu)”. Theo đó,
hiện nay thực trạng nhiều chủ đầu tư có hành vi nhận đặt cọc, góp vốn, ứng tiền trước của khách hàng đối với những dự án còn trên giấy/ việc xây dựng dự án cũng chỉ đang ở giai đoạn sớm, chưa đủ điều kiện để được xem là bất động sản nhưng vẫn không bị xử phạt hành chính, dù việc quảng cáo các dự án này rất rộng rãi trên truyền thông và các kênh tiếp cận đa dạng. Đa phần các chủ đầu tư đều “biến hóa” các giao dịch này thành giao dịch dân sự bình thường mà khơng chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Về nguyên tắc áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả, Khoản 2 Điều 28 Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012 quy định: Đối với mỗi vi phạm hành chính, ngồi việc bị áp dụng hình thức xử phạt, cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính có thể bị áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khắc phục hậu quả; Biện pháp khắc phục hậu quả được áp dụng độc lập trong trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 65 của Luật Xử lý vi phạm hành chính. Như vậy, đối với mỗi vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản, ngoài việc bị áp dụng một hình thức xử phạt chính thì cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính có thể bị áp dụng một hoặc cùng lúc nhiều biện pháp khắc phục hậu quả được quy định tại Khoản 5 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP.