1.2. Xử phạt vi phạm hành chính về kinhdoanh bất động sản
1.2.5. Thủ tục xử phạt vi phạm hành chính về kinhdoanh bất động sản
Thủ tục xử phạt được hiểu là trình tự thực hiện các bước từ khi phát hiện hành vi vi phạm tới khi ra quyết định xử phạt của người có thẩm quyền xử phạt. Thủ tục xử phạt vi phạm hành chính nói chung và thủ tục xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản nói riêng được quy định tại Luật xử lý vi phạm hành chính 2012. Việc quy định về thủ tục xử phạt là cơ sở cho việc xử phạt vi phạm hành chính được tiến hành theo trình tự chặt chẽ, thống nhất, thuận lợi cho q trình thực thi cơng vụ của người có thẩm quyền giải quyết vụ việc vi phạm hành chính và cũng là cơ sở đảm bảo quyền, nghĩa vụ của tổ chức cá nhân vi phạm hành chính17. Đối với việc xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản, việc xử phạt buộc thực hiện dưới hình thức lập biên bản, do mức phạt tiền thấp nhất đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là 50.000.000 đồng đối với tổ chức. Quá trình thực thi thủ tục xử phạt vi phạm hành chính kể từ khi người thi hành công vụ thực hiện việc buộc chấm dứt hành vi vi phạm hành chính, theo đó có nhiều văn bản có liên quan đến vụ việc vi phạm hành chính được ban hành: quyết định buộc chấm dứt hành vi vi phạm bằng văn bản (Điều 55); biên bản vi phạm hành chính (Khoản 2 Điều 58); văn bản thể hiện kết quả xác minh các tình tiết vụ vi phạm hành chính
17 Nguyễn Cảnh Hợp (chủ biên), Bình luận khoa học Luật xử lý vi phạm hành chính năm 2012 (Tập 1), Nxb
trong trường hợp cần thiết (Điều 59); văn bản thể hiện kết quả của việc xác định giá trị tang vật, phương tiện vi phạm hành chính (trong trường hợp cần xác định – Điều 60); thông báo về việc tổ chức phiên giải trình (trong trường hợp cá nhân, tổ chức thực hiện quyền giải trình – Điều 61); quyết định chuyển hồ sơ vụ vi phạm từ cơ quan tố tụng hình sự đến người có thẩm quyền xử phạt hành chính (trong trường hợp được quy định tại Điều 63); văn bản thể hiện kết quả thu thập các tình tiết vụ vi phạm hành chính bằng các phương tiện, thiết bị kỹ thuật nghiệp vụ (Điều 64); văn bản xin gia hạn và cho gia hạn thời hạn ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính (Khoản 1 Điều 66) và cuối cùng là ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính (Điều 67).
Khác với việc xử phạt vi phạm hành chính ở một số lĩnh lực khác, thì với tính chất phức tạp và để đảm bảo đánh giá đầy đủ các tình tiết của vi phạm hành chính cũng như đảm bảo quyết định xử phạt được ban hành có tính chính chính xác, tính thuyết phục, căn cứ rõ ràng, việc phát hiện vi phạm về kinh doanh bất động sản thường phải lập thành biên bản sau khi người có thẩm quyền thi hành cơng vụ quyết định chấm dứt hành vi vi phạm hành chính. Hơn nữa, biên bản vi phạm hành chính này cũng có thể là cơ sở để giải quyết khiếu nại trong trường hợp người vi phạm hành chính cho rằng việc xử phạt hành chính đối với mình khơng đúng nên khiếu nại. Biên bản này cũng là một loại tài liệu trong vụ án hành chính nếu người bị xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản khởi kiện vụ án hành chính đối với quyết định xử phạt hành chính về kinh doanh bất động sản.
Chương 2: THỰC TRẠNG XỬ PHẠT VI PHẠM HÀNH CHÍNH VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ XỬ PHẠT VI PHẠM HÀNH
CHÍNH VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. Tình hình vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản
Kể từ sau khi thị trường kinh doanh bất động sản sôi động trở lại những năm gần đây, từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh, tình hình vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản có xu hướng diễn ra phức tạp hơn. Các vi phạm chủ yếu liên quan đến hành vi vi phạm điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh trên thị trường (Điểm a Khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP); hành vi ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua bất động sản (Điểm e Khoản 3 Điều 57) diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau. Đối với việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, hành vi thu tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản không đúng tiến độ thực hiện dự án hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định (Điểm c Khoản 2 Điều 57); hành vi triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; dự án hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định (Điểm c Khoản 2 Điều 57); hành vi bàn giao nhà, cơng trình xây dựng khi chưa hồn thiện bộ phận mặt ngoài (đối với trường hợp bàn giao nhà, cơng trình xây dựng thơ) hoặc chưa hồn thành nghiệm thu đưa cơng trình nhà ở, cơng trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định (Điểm d Khoản 4 Điều 57) là những hành vi chủ đầu tư thường xảy ra vi phạm nhất. Đặc biệt, vấn đề liên quan đến hệ thống phòng cháy, chữa cháy và hệ thống kết nối hạ tầng (điều kiện để nghiệm thu cơng trình của cơ quan có thẩm quyền) đang trở thành vấn đề quan ngại tại các điểm nóng như thành phố Hồ Chí Minh. Việc chủ đầu tư bằng nhiều cách thức khác nhau để xảy ra vi phạm khơng chỉ vì thiếu hiểu biết mà cịn do sự cố ý, bất chấp chế tài xử lý vi phạm theo quy định pháp luật, xuất phát từ nhiều lý do: Thứ nhất, do nhu cầu sở hữu bất động sản tại Hồ Chí Minh tăng cao dẫn đến việc các chủ đầu tư liên tiếp chào bán ra thị trường các dự án bất động sản hấp dẫn trong khi thông tin về pháp lý dự án cịn khá mập mờ, hình thức huy động vốn mập mờ. Thứ hai, vấn đề quản lý của cơ quan chức năng liên quan cịn lỏng lẻo, thờ ơ với việc chào bán cơng khai các dự án bất động sản khi không rõ đủ điều kiện pháp lý để đưa vào kinh doanh. Đồng thời, sự e ngại của
người dân, chủ đầu tư đối với việc ảnh hưởng đầu tư kinh doanh xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi thông tin xử lý vi phạm bị truyền thông rộng rãi; Thứ ba, quy định pháp luật đối với kinh doanh bất động sản và quản lý kinh doanh bất động sản còn nhiều điểm chưa chặt chẽ dẫn đến chủ đầu tư lợi dụng trục lợi. Với những lý do đó, việc xác định vi phạm và xử lý của cơ quan có thẩm quyền gặp nhiều khó khăn. Tác giả tiếp tục làm rõ những vấn đề này ở phần tiếp theo của Luận văn.
2.2. Thực trạng xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản và những hạn chế, bất cập
2.2.1. Thực trạng xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản
Trong bối cảnh thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh sơi động trở lại trong những năm gần đây, hành vi vi phạm hành chính của chủ đầu tư ngày càng tinh vi và phức tạp, rất khó xử lý. Theo thống kê, tính trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong 6 (sáu) tháng đầu năm 2018 của Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đối với các sai phạm của chủ đầu tư đối với bất động sản là chung cư, tồn thành phố có 100 chung cư có dấu hiệu sai phạm và xảy ra tranh chấp trong số 1000 chung cư. Trong đó, có 34 vụ đang được Sở Xây dựng xử lý. Trong các vi phạm hành chính phổ biến hiện nay, điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh, có thể kể đến các vi phạm liên quan đến việc công khai thông tin về dự án kinh doanh bất động sản, tình trạng pháp lý của dự án để đủ điều kiện mở bán, kinh doanh trên thị trường; huy động vốn trái phép. Điển hình như thời điểm tháng 3 năm 2017, dự án Valencia Riverside mở bán khi cịn đang là khu đất trống, khơng nhà mẫu, mập mờ về chủ đầu tư chính thức của dự án. Việc mở bán và quảng bá ra thị trường đều do các công ty “phân phối” ở các hình thức “Hợp đồng đặt cọc”, “Phiếu giữ chỗ”...18. Đây là hình thức huy động vốn trái pháp luật khi chưa đủ điều kiện kinh doanh, chưa xây dựng xong phần móng của bất động sản (Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014). Theo báo cáo GRETI (chỉ số minh bạch bất động sản toàn cầu) năm 2016 của JLL, Việt Nam đang xếp thứ hạng khá thấp về tính minh bạch trong thị trường bất động sản, xếp hạng 68 trên 109 quốc gia19, đến nay
18 Xem thêm Hải Yến – Kỳ Anh, http://www.phapluatplus.vn/tp-hcm-du-an-valencia-riverside-map-mo- phap-ly-tiem-an-nhieu-rui-ro-d37713.html, Dự án Valencia Riverside mập mờ pháp lý tiềm ẩn nhiều rủi ro, Báo online Pháp Luật Plus, ngày truy cập 13/3/2017,
19 Xem thêm Lê Vũ, http://reatimes.vn/thi-truong-bds-thieu-minh-bach-nguoi-mua-nha-chong-mat-trong-me- cung-moi-gioi-842.html, Thị trường bất động sản thiếu minh bạch, người mua nhà chóng mặt trong mê cung mơi giới, Báo Bất động sản Việt Nam, ngày truy cập 07/09/2016
(2018), Việt Nam đang đứng ở vị trí 61 về chỉ số minh bạch bất động sản và ở trong nhóm “kém minh bạch”. Báo cáo này có thể khơng hồn tồn chính xác nhưng kết quả báo cáo phản ánh tình trạng thiếu minh bạch trong thị trường bất động sản ở Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng là có thật. Cũng chính vì sự “thiếu minh bạch”, nên người mua bất động sản ln trong tình trạng “nghi ngờ” thơng tin mua bất động sản, dù muốn mua nhưng lại luôn e sợ, hơn nữa, do thiếu hiểu biết, khơng có khả năng phân loại, xác nhận thông tin nguồn tin nên thường đánh giá sai lệch thông tin về dự án bất động sản theo hiệu ứng đám đơng, làm nhiễu loạn thêm tình tình thị trường bất động sản nói chung.
Bên cạnh đó, sai phạm liên quan đến việc chuyển nhượng dự án tại thành phố Hồ Chí Minh những năm gần đây cũng bị phát hiện, xuất phát từ nguồn dự án bị tạm ngưng thi công hoặc hết hạn công nhận chủ đầu tư20. Cụ thể, tháng 5 năm 2017, 11 dự án kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh bị Bộ Tài Chính đề xuất Thanh tra Chính phủ liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2007-2016 sai quy định dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước21. Trong 11 dự án được nêu tên có nhiều dự án là bất động sản đang trong giai đoạn xây dựng. Trong khi đó, người dân đã bỏ tiền đặt cọc, đầu tư vào các dự án này trong khi chủ đầu tư chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước về tiền sử dụng đất. Điều này sai trình tự so với quy định pháp luật, do chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn đối với bất động sản khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất22.
Trước đó gần một năm, vụ việc chung cư Harmona (quận Tân Bình, TP.HCM) bị chủ đầu tư mang đi thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) chi nhánh Bắc Sài Gịn. Vụ việc được phát giác gây dậy sóng thị trường Bất động sản khi BIDV chi nhánh Bắc Sài Gịn đã phát văn bản u cầu Cơng ty Vật tư xuất nhập khẩu Tân Bình thực hiện bàn giao tài sản thế chấp
20 Giai đoạn giữa năm 2016, theo thống kê của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện có khoảng
137 dự án tạm ngưng thi cơng hoặc hết hạn công nhận chủ đầu tư, chiếm 11,2% tổng số dự án, nguồn: Trần Phong, https://cafeland.vn/tin-tuc/tphcm-nguon-cung-bung-no-du-an-khung-trinh-lang-59727.html, TP. HCM: Nguồn cung bùng nổ, dự án khủng “trình làng”, Tạp chí điện tử diễn đàn đầu tư, ngày truy cập 19/05/2016
21Xem thêm: Phương Anh Linh, http://www.baomoi.com/horea-kien-nghi-ve-loat-du-an-bo-tai-chinh-gui- thanh-tra-chinh-phu/c/22248025.epi, HoRea kiến nghị về loạt dự án Bộ Tài Chính gửi thanh tra Chính phủ, Trang điện tử Báo mới, ngày truy cập 12/5/2017
là chung cư Harmona. Thời gian thực hiện bàn giao tài sản là 9h ngày 9/6/201623. Ngay sau đó, tháng 6 năm 2016, Sở Tài nguyên Môi trường TP. HCM đã gửi Sở Tư pháp, Sở Xây dựng và hàng loạt quận huyện danh sách 77 dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng24. Việc truyền thông thông tin từ Sở Tài Nguyên môi trường trong thời gian “nhạy cảm” từ vụ việc Harmona cùng với việc hiểu thơng tin khơng chính xác liên quan đến danh sách 77 dự án bất động sản đang thế chấp trong giai đoạn xây dựng và huy động vốn đã khiến các chủ đầu tư vất vả với các khách hàng của mình. Việc cơng bố danh sách được xem là một phần trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc minh bạch, công khai thông tin với người dân. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của các chủ đầu tư là vi phạm pháp luật.
Ngoài ra, việc chủ đầu tư vi phạm quy định hành chính về việc bàn giao nhà, cơng trình xây dựng bị xử phạt không phải hạn hữu nhưng tình tần suất xử lý vi phạm không giảm trong những năm gần đây, dù thông tin về điều kiện phòng cháy chữa cháy được dư luận hết sức quan tâm. Tháng 3 năm 2017, Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đã khuyến cáo 28 cư dân đang sinh sống trong chung cư cao cấp Viên Ngọc Phương Nam (phường 2 quận 8, TP. HCM) di chuyển tạm thời ra ngoài khu nhà để đảm bảo an toàn tính mạng25. Theo Sở Xây dựng TP.HCM, chủ đầu tư đã không báo cáo cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng trước khi đưa vào sử dụng đối với chung cư căn hộ Viên Ngọc Phương Nam, mà đã bàn giao và đưa 28 hộ dân vào cư trú và sinh hoạt. Theo thống kê, trong năm 2016, Sở Xây dựng đã kiểm tra công tác nghiệm thu đưa cơng trình vào sử dụng và kiểm tra hiện trường tại 66 cơng trình xây dựng; trong đó đã ban hành văn bản thơng báo kết quả nghiệm thu cho 62 cơng trình, 4 cơng trình đang trong q trình thụ lý hồ sơ chưa ban hành văn bản chính thức. Trong 66 cơng trình này, Sở Xây dựng TP.HCM đã phát hiện 27 cơng trình sai phạm bị xử phạt hành chính (chiếm 40%). Cụ thể, có 14 chung cư xây dựng hoàn thành, đưa vào khai thác, sử dụng nhưng chưa báo cáo cơ quan nhà nước
23 Xem thêm: Minh Thái, http://ndh.vn/them-hai-chung-cu-bi-chu-dau-tu-the-chap-ngan-hang 2016060107232653p4c148.news, Thêm hai chung cư bị chủ đầu tư thế chấp ngân hàng, Chuyên trang Người đồng hành, Tạp chí điện tử Nhịp Sống Số, ngày truy cập 01/6/2016
24 Duy Trần, http://vnexpress.net/tin-tuc/thoi-su/tp-hcm-cong-bo-77-du-an-bi-the-chap-ngan-hang- 3441567.html, Thành phố Hồ Chí Minh công bố 77 dự án bị thế chấp ngân hàng, Báo điện tử VnExpress thuộc Bộ Khoa học và Công nghệ, ngày truy cập 25/7/2016
25 Xem thêm: Ngọc Mai, http://www.baomoi.com/chung-cu-chua-du-dieu-kien-ban-giao-van-ep-dan-vao- o/c/21788393.epi, Chung cư chưa đủ điều kiện bàn giao vẫn ép dân vào ở, Trang điện tử Baomoi.com truy cập ngày 17/3/2017
có thẩm quyền để kiểm tra công tác nghiệm thu; 13 chung cư xây dựng hoàn thành nhưng chưa đáp ứng đủ các thủ tục về nghiệm thu hoặc có vi phạm xây dựng nhưng chưa khắc phục theo quy định. Trong quý 1/2017, toàn TP.HCM cũng đã tổ chức hàng chục ngàn lượt kiểm tra các cơng trình xây dựng (tăng 56,57% so với cùng kỳ) và đã phát hiện 697 trường hợp vi phạm hành chính về hoạt động xây dựng và kinh doanh bất động sản nói chung26.