2.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả xử phạt vi phạm hành chính về kinh
2.3.2. Một số giải pháp thực tiễn
Bên cạnh các giải pháp về mặt pháp luật kể trên, chúng tôi tiếp tục nghiên cứu và đưa ra các giải pháp về mặt thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả của công tác xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản dưới đây:
Một là, đẩy mạnh cơ chế thanh tra, kiểm tra, giám sát bao gồm các hoạt
động thanh tra chuyên ngành: thuế, tài chính… nhằm kiểm tra việc tuân thủ pháp luật kinh doanh bất động sản của cơ quan, người có thẩm quyền với các cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản. Việc thanh kiểm tra nhằm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm hành chính của chủ đầu tư và hạn chế rủi ro, thiệt hại của khách hàng khi mua/ đầu tư bất động sản. Bên cạnh đó, thanh tra, kiểm tra việc tuân thủ pháp luật kinh doanh bất động sản thường xuyên và kỹ càng sẽ bổ trợ công tác phát hiện và xử lý vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản sớm, hạn chế việc khắc phục những hậu quả khó xử lý. Đồng thời, cơ quan, người có thẩm quyền cần phải xử phạt nghiêm chỉnh những chủ đầu tư vi phạm việc thực hiện pháp luật xử phạt vi phạm hành chính để răn đe, giáo dục chính họ và các chủ đầu tư khác. Cơ quan thanh tra, kiểm tra và cơ quan xử phạt vi phạm nếu làm tốt nhiệm vụ của mình sẽ đảm bảo việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản được hiệu quả.
Hai là, yêu cầu sự phối hợp đồng bộ, nhịp nhàng từ các cơ quan quản lý nhà
nước trong hoạt động phát triển nhà và thị trường bất động sản, lĩnh vực xây dựng, đất đai; các cơ quan và các sở ban ngành cần thống nhất cả về mặt quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện các quy trình, thủ tục liên quan đến việc giao đất, cấp
phép xây dựng, kinh doanh bất động sản đủ điều kiện,... Đây là vấn đề khá nan giải do tình trạng quy định pháp luật và thực tế còn tồn tại khá nhiều bất cập. Thực tế cho thấy khi giải quyết vi phạm cụ thể về kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư mới phát hiện nhiều vi phạm về đất đai, quy hoạch kiến trúc, xây dựng xảy ra trước đó nhưng chưa được xử lý dứt điểm.
Ba là, nâng cao trình độ chun mơn, đạo đức nghề nghiệp của cán bộ, cơng
chức có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản. Trình độ chun mơn, đạo đức của cán bộ có thẩm quyền có vai trị đặc biệt quan trọng đối với hiệu quả công tác thực hiện pháp luật xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản. Theo đó, tác giả kiến nghị cần thường xuyên tổ chức đào tạo chuyên môn và nghiệp vụ, đồng thời bồi dưỡng đạo đức, nhân cách đội ngũ cán bộ, cơng chức có đủ tâm, tầm xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản nhanh chóng, kịp thời, đủ sức răn đe người vi phạm và ngăn chặn những vi phạm hành chính khác có thể xảy ra.
Bốn là, tăng cường vai trị của cơng cụ thông tin nhằm phát hiện và xử lý vi
phạm kịp thời. Công khai việc xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản đối với những vụ việc nghiêm trọng, điển hình nhằm giáo dục và ngăn ngừa vi phạm của các chủ đầu tư khác, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực thi pháp luật; đồng thời cũng là biện pháp để tuyên truyền pháp luật tới người dân thông qua kênh truyền thông báo đài, trang điện tử…. Tuy nhiên, thông tin cơng khai cần minh bạch, chính xác, khơng nhằm mục đích giảm uy tín của chủ đầu tư.
Với những kiến nghị trên, chúng tơi mong mỏi góp phần thực hiện mục tiêu hồn thiện hệ thống pháp luật nói chung và quy định về xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản nói riêng, đồng thời góp phần xây dựng thị trường bất động sản công bằng, lành mạnh cho tất cả các chủ thể tham gia.
KẾT LUẬN
Xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản là một nội dung trọng điểm trong cơng tác quản lý hành chính nhà nước về kinh doanh bất động sản, góp phần quan trọng trong việc đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật và công bằng xã hội; nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của người dân, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, trách nhiệm của những người thực thi pháp luật. Đồng thời, việc xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản cịn có ý nghĩa trong việc đấu tranh, phịng và chống vi phạm pháp luật hành chính nói chung.
Xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản là hoạt động tâm điểm trong tình hình phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung hiện nay. Đáp ứng điều kiện đó, Nghị định 139/2017/NĐ-CP được thơng qua ngày 27/11/2017 và có hiệu lực thi hành ngày 15/01/2018 thay thế Nghị định 121/2013/NĐ-CP với nhiều nội dung mới phù hợp với sự điều chỉnh về pháp luật nội dung tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Bước đầu sau khi có hiệu lực thi hành, Nghị định 139/2017/NĐ-CP là cơ sở để cơ quan, người có thẩm quyền xử lý vi phạm hành vi trái pháp luật hành chính của các tổ chức, cá nhân vi phạm, điển hình như các sai phạm nghiêm trọng tại dự án Tân Bình Apartment của chủ đầu tư Cơng ty TNHH Đầu tư Bất động sản Tân Bình và dự án New City của chủ đầu tư Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Thuận Việt tại thành phố Hồ Chí Minh vừa qua, đã là hồi chuông cảnh tỉnh cho các chủ đầu tư, tổ chức cá nhân có hoạt động kinh doanh bất động sản thực hiện nghiêm túc quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, với tính chất quan trọng của kinh doanh bất động sản đối với nền kinh tế - tài chính và diễn biến phức tạp của hoạt động kinh doanh này nên hiện nay, việc xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản đang bộc lộ một số hạn chế, bất cập cả về mặt quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng. Điển hình như quy định về nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính cịn chưa nhất qn; thẩm quyền xử phạt vi phạm cịn mâu thuẫn về mức xử phạt của người có thẩm quyền chung, chưa có sự phân định thẩm quyền chuyên biệt nhằm tăng hiệu quả quản lý hành chính cũng như xử phạt hành chính về kinh doanh bất động sản; mức xử phạt cịn mang tính cào bằng, chưa phù hợp với tình hình thực tế; thiếu hướng dẫn cụ thể về nhiều khái niệm dẫn đến khó khăn trong trong thủ tục xử lý vi phạm; quy định nhiều hành vi vi phạm mang tính trùng lắp trong khi lại thiếu hành lang pháp lý đối với hành vi huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, điều này đã tạo cơ sở để cá nhân,
tổ chức lợi dụng kẻ hở nhằm thu lợi riêng… Tác giả đã chỉ ra những bất cập trên một cách khách quan nhất, qua đó, chỉ ra những giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong hoạt động xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản. Cụ thể: cần thống nhất nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính; điều chỉnh linh hoạt về mức xử phạt tối đa căn cứ theo khu vực và mức độ vi phạm của cá nhân, tổ chức; rà soát điều chỉnh quy định pháp luật nội dung cho phù hợp thực tế áp dụng để việc xử phạt được công bằng, khách quan; nghiên cứu bổ sung hành vi huy động vốn trái phép khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh trên thị trường ở hình thức giao dịch dân sự; ngoài ra về mặt thực tiễn, cần đẩy mạnh cơ chế thanh tra, kiểm tra, giám sát từ khâu hồ sơ đến giai đoạn đầu tư xây dựng, huy động vốn, bàn giao… và phối hợp đồng bộ với cơ quan nhà nước trong các lĩnh vực liên quan nhằm phát hiện và xử lý vi phạm sớm, tránh việc giải quyết kéo dài và hậu quả khó khắc phục nếu phát hiện và xử lý chậm….
Với những đề xuất trên, chúng tơi mong mỏi góp phần thực hiện mục tiêu hồn thiện hệ thống pháp luật nói chung và quy định về xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản nói riêng, tạo sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường bất động sản và nền kinh tế - tài chính trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I. Văn bản pháp luật
1. Hiến pháp 1992 sửa đổi, bổ sung năm 2001.
2. Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015
3. Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014. 4. Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014.
5. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật các Tổ chức Tín dụng 17/2017/QH14 ngày 20/11/2017.
6. Luật Xử lý vi phạm hành chính số 15/2012/QH13 ngày 20/6/2012. 7. Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013.
8. Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006.
9. Luật Phòng, chống rửa tiền số 07/2012/QH13 ngày 18/6/2012.
10. Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/11/2017 quy định Xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.
11. Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
12. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
13. Nghị định số 46/2015/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 12/05/2015 về quản lý chất lượng và bảo trì cơng trình xây dựng.
14. Nghị định số 116/2013/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 04/10/2013 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Phòng, chống rửa tiền.
15. Nghị định số 91/2015/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 13/10/2015 về đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp.
16. Nghị định số 121/2013/NĐ-CP của Chỉnh Phủ ngày 10/10/2013 quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở.
17. Nghị định số 126/2004/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 26/05/2004 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, quản lý cơng trình hạ tầng đô thị và quản lý sử dụng nhà.
18. Nghị định số 96/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17/10/2014 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tiền tệ và ngân hàng.
19. Thông tư 03/2018/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 24/4/2018 quy định chi tiết một số điều của Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.
20. Thông tư 07/2015/TT-NHNN của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 25/6/2015 quy định về bảo lãnh ngân hàng.
21. Thông tư 13/2017/TT-NHNN của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 29/9/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng.
22. Pháp lệnh số 44/2002/PL-UBTVQH10 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội ngày 02/7/2002 về việc xử lý vi phạm hành chính.
23. Thơng tư 19/2014/TT-BXD cảu Bộ Xây dựng ngày 10/12/2014 sửa đổi, bổ sung một số điều của thông tư 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 hướng dẫn thí điểm xây dựng và cơng bố một số chỉ số đánh giá thị trường bất động sản. 24. Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án hành chính số 49/1996/PL-UBTVQH9 ngày 21/05/1996 được sửa đổi và bổ sung một số điều theo Pháp lệnh số 10/1998/PL-UBTVQH10 ngày 25/12/1998 và Pháp lệnh số 29/2006/PL- UBTVQH11 ngày 05/4/2006.
II. Tài liệu tham khảo
25. Đại học Quốc Gia TP. HCM, Bình luận khoa học Luật xử lý vi phạm hành chính năm 2012, Nxb. Cơng an nhân dân.
26. Vũ Anh (2011), Các giải pháp xây dựng và hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật năm 2011
27. Trần Huỳnh Thanh Nghị (2016), Những điểm mới và thách thức trong thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp năm 2016 (số 04).
28. Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Hiền (2015), Những điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Tạp chí Quản lý Nhà nước năm 2015 (số 234).
29. Nguyễn Thị Hồng Nhung (2018), Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, Tạp chí Tịa án nhân dân năm 2018 (số 10).
30. Đinh Văn Thông (2015), Quản lý thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay,
Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2015 (số 3).
31. Nguyễn Anh Tuấn (2009), Quản lý nhà nước đối với kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học trường Đại học
Luật thành phố Hồ Chí Minh.
Tài liệu từ Internet
32. Lại Hùng (2018), Chủ đầu tư dự án NewCity bị phạt vì hàng loạt vi phạm,
Báo điện tử Kinh tế nông thôn (kinhtenongthon.vn), ngày truy cập 09/5/2018.
33. Phương Anh Linh (2017), HoRea kiến nghị về loạt dự án Bộ Tài Chính gửi thanh tra Chính phủ, Trang điện tử Báo mới (www.baomoi.com), ngày truy
cập: 12/05/2017.
34. Ngọc Mai (2017), Chung cư chưa đủ điều kiện bàn giao vẫn ép dân vào ở,
Trang điện tử Báo mới (www.baomoi.com), ngày truy cập: 17/03/2017.
35. Minh Nghĩa (2016), Charmington La Pointe: Chưa đủ điều kiện mở bán vẫn thu 55% giá trị hợp đồng, Báo Pháp luật TP. HCM (plo.vn), ngày truy cập:
25/08/2016.
36. Vũ Nguyên (2018), Xử lý nghiêm vi phạm trong hoạt động xây dựng, Báo Nhân dân (nhandan.com.vn), ngày truy cập 30/07/2018.
37. Trần Phong (2016), Nguồn cung bùng nổ, dự án khủng “trình làng”, Tạp chí
điện tử diễn đàn đầu tư (cafeland.vn), ngày truy cập: 19/05/2016.
38. Công Quang – Đại Việt (2018), Cư dân dự án Tân Bình Tower lại “vây” chủ đầu tư để đòi nhà, Báo điện tử Dân Trí (dantri.com.vn), ngày truy cập: 11/3/2018.
39. Minh Thái (2016), Thêm hai chung cư bị chủ đầu tư thế chấp ngân hàng, Tạp
chí điện tử Nhịp sống số (ndh.vn), ngày truy cập: 01/6/2016.
40. Duy Trần (2016), Thành phố Hồ Chí Minh cơng bố 77 dự án bị thế chấp ngân hàng, Báo điện tử VnExpress (vnexpress.net), ngày truy cập: 25/7/2016. 41. Lê Vũ (2016), Thị trường bất động sản thiếu minh bạch, người mua nhà chóng mặt trong mê cung môi giới, Báo Bất động sản Việt Nam
(reatimes.vn), ngày truy cập: 07/9/2016.
42. Hải Yến – Kỳ Anh (2017), Dự án Valencia Riverside mập mờ pháp lý tiềm ẩn nhiều rủi ro, Báo Pháp luật (phapluatplus.vn), ngày truy cập: 13/03/2017. 43. Tình hình đăng ký doanh nghiệp tháng 4 và 4 tháng đầu năm 2018, Cổng
thông tin về đăng ký doanh nghiệp Bộ Kế hoạch và Đầu tư