1.2. Xử phạt vi phạm hành chính về kinhdoanh bất động sản
1.2.2. Nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính về kinhdoanh bất động sản
Nguyên tắc được hiểu là những điều cơ bản nhất thiết phải tuân theo khi thực hiện các việc làm trong một loạt các việc làm13. Nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản là những chỉ đạo có tính chất nền tảng cho việc xử lý vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản. Cũng như các lĩnh vực, hoạt động khác, việc xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản phải tuân theo các nguyên tắc xử phạt chung được quy định trong Luật xử lý vi phạm hành chính 2012. Theo đó, nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính được quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật xử lý vi phạm hành chính 2012, bao gồm sáu nguyên tắc dưới đây:
Một là, nguyên tắc “mọi vi phạm hành chính phải được phát hiện, ngăn chặn kịp thời và phải bị xử lý nghiêm minh, mọi hậu quả do vi phạm hành chính gây ra phải được khắc phục theo đúng quy định của pháp luật”. Nguyên tắc này đề cao
ý thức phịng chống vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản nói riêng nhằm phát hiện và ngăn chặn kịp thời các hành vi vi phạm thông qua việc áp dụng ngay các biện pháp cần thiết và phù hợp nhằm ngăn cản, không để hành vi vi phạm tiếp tục và không để hậu quả vi phạm xảy ra. Đồng thời, phải áp dụng hình thức và mức xử phạt đúng với mức độ nghiêm trọng của hành vi nhằm xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm, áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định của pháp luật. Đối với hành vi vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản, nguyên tắc này rất quan trọng, do hậu quả của hành vi vi phạm nếu xảy ra sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng, rất khó xử lý và khắc phục. Điển hình như hành vi của chủ đầu tư “Kinh
doanh bất động sản mà bất động sản đó khơng đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định”, trong trường
hợp này, chủ đầu tư đã huy động nguồn vốn trái pháp luật, đẩy rủi ro về phía người dân khi bỏ tiền mua bất động sản trong khi bất động sản đó chưa được pháp luật công nhận.
Hai là, nguyên tắc “việc xử phạt vi phạm hành chính được tiến hành nhanh
chóng, cơng khai, khách quan, đúng thẩm quyền, bảo đảm công bằng, đúng quy định của pháp luật”. Nguyên tắc này đòi hỏi việc xác minh, thu thập chứng cứ và
tiến hành các thủ tục xử phạt trước hết phải đảm bảo nhanh – tính kịp thời như nguyên tắc trên, đảm bảo hiệu quả xử phạt, tránh việc xảy ra hậu quả phải khắc
13 Nguyễn Cảnh Hợp (chủ biên), Bình luận khoa học Luật xử lý vi phạm hành chính năm 2012, Tập 1, NXB Đại học Quốc gia TP. HCM, tr. 89
phục về sau, hay việc xử phạt chậm trễ thì việc xác minh, đánh giá chứng cứ khó khách quan, khó đảm bảo tính cơng bằng đối với cộng đồng xã hội nói chung và người bị xử lý vi phạm nói riêng. Ngun tắc xử phạt cơng khai yêu cầu các thủ tục tiến hành việc xử phạt như việc xác minh, thu thập chứng cứ, giải trình của người bị xử lý phải minh bạch, đúng quy định. Đồng thời, đối với người bị xử lý vi phạm thì u cầu phải thơng báo đầy đủ, tiến hành đúng các thủ tục theo quy định như yêu cầu có mặt, giải trình... Nguyên tắc khách quan đòi hỏi việc đánh giá, thu thập chứng cứ để áp dụng biện pháp xử phạt phải tồn diện, đầy đủ, khơng chủ quan phiến diện, có cân nhắc tới các tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ... Nguyên tắc xử phạt đúng thẩm quyền là nguyên tắc quan trọng bởi chỉ những người có thẩm quyền xử phạt được quy định trong văn bản quy phạm pháp luật mới có thẩm quyền ban hành quyết định xử phạt. Do đó, mọi quyết định khơng đúng thẩm quyền sẽ bị hủy bỏ hoặc thay thế. Nguyên tắc xử phạt công bằng yêu cầu quyết định xử phạt phải tương xứng với hành vi, mức độ nguy hiểm, hậu quả xảy ra, người có thẩm quyền xử phạt khơng vụ lợi, khơng thiên vị. Nguyên tắc xử phạt đúng quy định được coi là nguyên tắc đảm bảo pháp chế, có sự liên quan mật thiết với ngun tắc nhanh chóng, cơng khai, khách quan, đúng thẩm quyền, công bằng. Do tất cả các nguyên tắc nhanh chóng, cơng khai, khách quan, đúng thẩm quyền, công bằng thực hiện đúng đều phải trên cơ sở đúng quy định pháp luật. Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, nguyên tắc này có ý nghĩa trước hết là bảo đảm lợi ích chủ đầu tư, chủ thể bị xử phạt trong trường hợp việc xử phạt không khách quan, công bằng, đánh giá không đúng mức độ vi phạm, thiệt hại cho chủ thể bị xử phạt về việc đầu tư, vốn, nhân lực, thời gian và cả uy tín trên thị trường kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, nguyên tắc này cũng đảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân, nhà đầu tư bị ảnh hưởng trực tiếp bởi hành vi vi phạm của chủ đầu tư về kinh doanh bất động sản; đồng thời cũng giảm tải nguy cơ tùy tiện trở thành tiền lệ xấu trong thẩm quyền xử phạt vi phạm của cơ quan, người có thẩm quyền; hạn chế và răn đe cá nhân, tổ chức có ý định vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản nhằm thu lợi riêng cho mình.
Ba là, nguyên tắc “việc xử phạt vi phạm hành chính phải căn cứ vào tính
chất, mức độ, hậu quả vi phạm, đối tượng vi phạm và tình tiết giảm nhẹ, tình tiết tăng nặng”. Để hiểu rõ nguyên tắc này cần hiểu đúng về các yêu cầu của nguyên
tắc. Trong đó, việc xử phạt vi phạm hành chính phải căn cứ vào tính chất – được hiểu là tính nguy hiểm và sự tác động tiêu cực cho xã hội. Cùng một hành vi nhưng
tính chất khác nhau thì việc xử phạt trên căn cứ đó cũng phải khác nhau. Xử phạt vi phạm hành chính phải căn cứ vào mức độ vi phạm – quy mô của hành vi vi phạm, ví dụ như việc sử dụng tiền ứng trước khơng đúng mục đích cam kết của số ít người mua bất động sản khác với sử dụng tiền ứng trước này của toàn bộ dự án khơng đúng mục đích cam kết. Hậu quả vi phạm là thiệt hại thực tế do người vi phạm gây ra có thể đo lường được như việc chậm bàn giao nhà cho người mua dẫn đến kế hoạch về nơi ở, sinh hoạt của người mua bị thay đổi dẫn đến những chi phí phát sinh để giải quyết hậu quả như việc thuê nhà trong thời gian chờ. Việc xử phạt vi phạm hành chính cũng phải căn cứ vào đối tượng vi phạm – người thực hiện hành vi vi phạm hành chính, bởi vì xử phạt đúng người, đúng hành vi mới thuyết phục và đáp ứng mục đích của việc xử phạt. Tuy nhiên, Luật xử lý vi phạm hành chính khơng quy định đồng phạm nên vấn đề vai trò người tham gia trong trường hợp vi phạm có tổ chức khơng có cơ sở pháp lý để xử phạt tương ứng với vai trị của từng đồng phạm14. Ngồi ra, việc xử phạt vi phạm hành chính cịn phải căn cứ vào tình tiết giảm nhẹ, tính tiết tăng nặng để tăng, giảm nhẹ trách nhiệm hành chính. Tình tiết giảm nhẹ trách nhiệm hành chính có ý nghĩa bảo đảm tính nhân đạo, khuyến khích người vi phạm có thái độ hợp tác tích cực, thành khẩn, khắc phục hậu quả xảy ra; ngược lại, tình tiết tăng nặng là biện pháp trừng trị người vi phạm có hành vi nguy hại cho xã hội cao hơn, nguy hiểm hơn, cũng là đảm bảo tính cơng bằng như nguyên tắc trên đã đề cập. Đối với vi phạm về kinh doanh bất động sản, cần có quy định cụ thể hơn về tính chất mức độ hậu quả của vi phạm; hành vi vi phạm thường là tổ chức thực hiện thì việc căn cứ và xác định tình tiết tăng nặng, tình tiết giảm nhẹ là quan trọng nhưng không dễ thực hiện.
Bốn là, nguyên tắc “chỉ xử phạt vi phạm hành chính khi có hành vi vi phạm
hành chính do pháp luật quy định”. Xuất phát từ ý nghĩa đảm bảo trật tự ổn định
các quan hệ xã hội nói chung và về kinh doanh bất động sản nói riêng; đồng thời đảm bảo tính minh bạch, cơng bằng của pháp luật nên chỉ những hành vi mà pháp luật quy định là vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản mới bị xử phạt. Đây là địi hỏi về tính hợp pháp, hợp lý của việc xử lý vi phạm, tránh việc xử phạt tùy tiện, lạm quyền của cán bộ, công chức trong bộ máy nhà nước. Nguyên tắc này còn nêu rõ cách thức xử phạt chung như một hành vi vi phạm hành chính chỉ bị xử
14 Nguyễn Cảnh Hợp (chủ biên), Bình luận khoa học Luật xử lý vi phạm hành chính năm 2012 (Tập 1), Nxb Đại học Quốc gia TP. HCM, Tr. 95
phạt một lần; nhiều người cùng thực hiện một hành vi vi phạm hành chính thì mỗi người vi phạm đều bị xử phạt về hành vi vi phạm hành chính đó; một người thực hiện nhiều hành vi vi phạm hành chính hoặc vi phạm hành chính nhiều lần thì bị xử phạt về từng hành vi vi phạm. Dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định nhiều nội dung về hoạt động kinh doanh bất động sản nhưng chỉ khi cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện những hành vi được liệt kê tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP thì mới bị xử phạt hành chính, gồm các hành vi tác giả đã liệt kê ở mục 1.1.3 của Luận văn.
Năm là, nguyên tắc “người có thẩm quyền xử phạt có trách nhiệm chứng minh vi phạm hành chính. Cá nhân, tổ chức bị xử phạt có quyền tự mình hoặc thơng qua người đại diện hợp pháp chứng minh mình khơng vi phạm hành chính”.
Nguyên tắc này có ý nghĩa tương tự như ngun tắc “suy đốn vơ tội” trong tố tụng hình sự. Theo đó, trách nhiệm chứng minh vi phạm hành chính thuộc về người có thẩm quyền xử phạt, đồng nghĩa với việc chừng nào chứng minh được lỗi của người bị nghi là vi phạm hành chính mới có thể kết luận họ là người vi phạm. Còn đối với người bị xử phạt thì việc chứng minh khơng vi phạm là quyền, không phải nghĩa vụ. Đối với hành vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản, người có thẩm quyền phát hiện vi phạm hành chính phải chứng minh được hành vi vi phạm cụ thể là hành vi nào được quy định tại Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, chủ thể vi phạm, yếu tố lỗi của chủ thể, mối quan hệ giữa hành vi và hậu quả, chứng cứ kèm theo. Đối với cá nhân, tổ chức bị xử phạt có quyền giải trình theo quy định pháp luật để chứng mình khơng vi phạm.
Sáu là, nguyên tắc “đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức
phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân”. Đây là quy
định hoàn toàn mới so với các pháp lệnh trước đây. Có thể lý giải rằng: hành vi của tổ chức gây hậu quả tiêu cực cho xã hội lớn hơn, hơn nữa tổ chức cần có trách nhiệm và ý thức chấp hành pháp luật cao hơn cá nhân15. Đồng thời, việc xử phạt không chỉ có mục đích răn đe tổ chức, cá nhân vi phạm mà cịn có mục đích giáo dục, phịng ngừa. Quy định này là nguyên tắc “cứng” có ý nghĩa “nghiêm trị” hành vi vi phạm hành chính của tổ chức. Nguyên tắc này hợp lý đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, do việc vi phạm thường là doanh nghiệp kinh doanh bất động
15 Nguyễn Cảnh Hợp (chủ biên), Bình luận khoa học Luật xử lý vi phạm hành chính năm 2012 (Tập 1), Nxb Đại học Quốc gia TP. HCM, Tr. 99
sản thực hiện, có khả năng gây hậu quả tiêu cực cho xác hội lớn hơn. Nguyên tắc này cũng có ý nghĩa đối với doanh nghiệp trong việc nhắc nhở về trách nhiệm và ý thức chấp hành pháp luật của họ trong kinh doanh bất động sản.
1.2.3. Hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả trong xử phạt vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản