2.1. Thực trạng
2.1.1. Sự phân bổ lợi ích khơng đồng đều
Trong các yếu tố làm tăng giá trị của đất không do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại, yếu tố đầu tƣ của Nhà nƣớc tạo ra giá trị tăng thêm rất nhiều. Thế nhƣng, Nhà nƣớc lại không đƣợc phân bổ lợi ích đáng kể từ việc đầu tƣ của mình. Đối tƣợng đƣợc hƣởng lợi nhiều nhất là chủ đầu tƣ và những ngƣời mua đất, những nhà đầu cơ. Việc điều tiết giá trị tăng lên của đất không do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại mà do đầu tƣ của những nhà đầu tƣ khác là không nhiều và không hiệu quả, bởi những nhà đầu tƣ này, do cần chi phí để trang trải cho các khoản đã đầu tƣ, thƣờng tìm cách bán ngay nền đất cho các hộ dân (bán nhà hình thành trong tƣơng lai). Chủ thể hƣởng lợi nhiều nhất là những ngƣời mua đất để dành hay mua đất để bán lại. Trong khi đó, hộ dân có đất phải di dời do giải tỏa lại không đƣợc hƣởng bất cứ lợi ích nào. Theo kết quả thống kê của Viện kinh tế thành phố Hồ Chí Minh, sự phân bổ lợi ích giữa 3 đối tƣợng trên là Nhà nƣớc 20%, nhà đầu tƣ 40%, hộ dân mua đất 40%, hộ dân có đất bị thu hồi phải di dời 0%41
.
Qua số liệu tham khảo này, có thể thấy Nhà nƣớc nhận đƣợc sự phân bổ thấp hơn so với hai đối tƣợng là nhà đầu tƣ, hộ dân có đất và kinh doanh đất. Riêng hộ dân có đất bị thu hồi hầu nhƣ khơng nhận đƣợc gì. Điều đó chứng tỏ khả năng điều tiết giá trị tăng thêm của đất không do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại vẫn còn tiềm năng. Nhà nƣớc cần tăng cƣờng vai trị điều tiết của mình. Đối với các nguồn thu tài chính trong q trình sử dụng đất, Nhà nƣớc chƣa có cơng cụ điều tiết hợp lý trong quá trình sử dụng đất, nguồn thu từ khâu này cịn thấp. Do đó, khi Nhà nƣớc khơng điều tiết đƣợc giá trị tăng thêm của đất nói chung và giá trị tăng thêm của đất không do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại nói riêng thì ngƣời chịu nhiều thiệt thịi vẫn là ngƣời dân khi ngƣời dân có đất bị thu hồi khơng cịn đất sản xuất cũng khơng đƣợc hƣởng bất kì khoản lợi ích nào. Trong khi đó, Nhà nƣớc bỏ tiền ra để xây dựng cơ sở hạ tầng nhƣng nguồn thu lại khơng bù đắp khoản chi. Đây chính là thực trạng chung trong vấn đề điều tiết giá trị tăng thêm từ đất. Chính vì lí do đó, những bất cập trên “cần có một lối ra” phù hợp.