2.2. Giải pháp
2.2.1.2. Áp dụng mơ hình biên chỉnh trang
Nhƣ trên đã nói, trong các yếu tố làm tăng giá trị của đất đai thì đầu tƣ kết cấu hạ tầng của Nhà nƣớc là yếu tố tạo ra giá trị tăng thêm nhiều nhất cho chủ thể sử dụng đất. Để đầu tƣ cơ sở hạ tầng, nguồn chi phí mà Nhà nƣớc phải bỏ ra cho xã hội là rất lớn. Trong khi đó, giá trị tăng thêm của đất đai lại không đƣợc phân bổ hợp lý khi những lợi ích trên chỉ chủ yếu tập trung vào túi những hộ dân và các nhà đầu tƣ có vị trí đất đai sát cạnh những cơng trình đầu tƣ của Nhà nƣớc. Chính sự phân bổ bất hợp lí này đã đặt ra vấn đề điều tiết giá trị tăng thêm của đất không do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại nhằm phân bổ lại giá trị tăng thêm đó một cách hợp lý, phù hợp hơn. Nói cách khác, cần phải có một phƣơng thức để tăng nguồn thu nhằm bảo đảm tái tạo nguồn vốn, đền bù tƣơng xứng cho hộ dân có đất bị thu hồi và nhất là điều tiết phần giá trị tăng thêm từ những chủ thể tự nhiên hƣởng lợi mà khơng phải bỏ ra khoản chi phí nào. Mơ hình biên chỉnh trang mà tác giả giới thiệu sau đây sẽ phần nào khắc phục đƣợc những hạn chế, bất hợp lý nêu trên.
Điều tiết giá trị tăng thêm của đất do Nhà nƣớc đầu tƣ theo mơ hình biên chỉnh trang đƣợc quy định tại Thông tƣ số 07/2008/TT-BXD ngày 7 tháng 4 năm 2008: “Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng mới hoặc cải tạo hai bên trục đường
chính trong đơ thị phải xác định phạm vi lập quy hoạch tối thiểu là 50 mét mỗi bên kể từ phía ngồi chỉ giới đường đỏ. Đối với đường lộ hoặc tỉnh lộ là các trục hành
60
Nhìn giá trị thực của đất, Thứ năm, ngày 01 tháng 07 năm 2010 cập nhật lúc 16:05,
lang phát triển phải xác định phạm vi lập quy hoạch tối thiểu là 100m mỗi bên kể từ phía ngồi hành lang an toàn đường bộ”.
Biên chỉnh trang là tiến hành giải tỏa rộng thêm diện tích hai bên phần đất dự kiến thu hồi để xây dựng các cơng trình hạ tầng. Mơ hình biên chỉnh trang đƣợc áp dụng xây dựng những tuyến đƣờng mới hay chỉnh trang mở rộng từ con đƣờng hiện hữu. “Thay vì giải tỏa đủ diện tích để làm đường, Nhà nước sẽ giải tỏa rộng ra diện
tích đất hai bên dọc theo trục đường mới hình thành, tạo ra một quỹ đất mới để dự trữ, vì đây là khu vực có giá trị đất tăng cao nhất. Quy mơ phần diện tích thu hồi thêm sẽ được thay đổi tùy theo thực trạng thay đổi đất hiện hữu ở khu vực thu hồi, tùy theo nguồn vốn cũng như số lượng hộ bị di dời, qua đó đảm bảo thực thi tiến độ hợp lý không kéo dài thời gian”61
. Mơ hình biên chỉnh trang cịn tạo điều kiện cho hạ tầng đi trƣớc theo đúng quy luật, những dự án hình thành theo đúng quy hoạch. Bởi lẽ trong mơ hình này, Nhà nƣớc sẽ giao cho nhà đầu tƣ đƣợc khai thác quỹ đất hai bên đƣờng để tạo vốn, nhà đầu tƣ làm đƣờng sẽ chỉnh trang đơ thị, xây dựng đơ thị mới hồn chỉnh, hiện đại. Hơn thế nữa, do đƣợc hƣởng lợi rất nhiều nên các nhà đầu tƣ cũng “hào hứng” bỏ vốn ra để thực hiện những dự án đầu tƣ cơ sở hạ tầng của Nhà nƣớc. Quan trọng hơn nữa là mơ hình trên có thể khắc phục đƣợc tình trạng đầu cơ đất đai trong trƣờng hợp nhiều ngƣời đã bỏ tiền ra mua đất hai bên đƣờng (khi đƣờng chƣa đƣợc xây dựng) để chờ Nhà nƣớc làm đƣờng hay chỉnh trang đƣờng để kiếm lời rất nhiều mà vấn đề này Nhà nƣớc chƣa điều tiết hiệu quả.
Theo đó, sau khi đã có quỹ đất ở hai bên đƣờng, Nhà nƣớc sẽ tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo giá “sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường”, nhƣng tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Với cách làm nhƣ trên, Nhà nƣớc có một số tiền lớn từ việc đấu giá quyền sử dụng đất và sẽ sử dụng số tiền này để bù đắp lại chi phí đã bỏ ra, tăng thêm mức bồi thƣờng cho hộ dân có đất bị thu hồi, đối tƣợng đang chịu nhiều thiệt thòi nhất khi bị thu hồi đất. Cách làm trên trong nhiều trƣờng hợp còn tạo ra thặng dƣ, tạo điều kiện cho Nhà nƣớc có đủ ngân sách để chi tiếp tục cho những cơng trình sau. Do đó, giá trị tăng thêm từ đất sau khi có cơng trình hạ tầng sẽ đƣợc điều tiết và phân bổ hợp lí, đem lại hiệu quả cho xã hội.
Theo kết quả nghiên cứu của Viện kinh tế thành phố Hồ Chí Minh, mơ hình biên chỉnh trang tại dự án đƣờng Nguyễn Hữu Thọ đã tạo ra những kết quả lớn. Sau khi đã tạo ra đƣợc quỹ đất dự trữ, bán đấu giá diện tích hai bên của biên chỉnh trang khơng chỉ bù đắp đƣợc chi phí vốn đầu tƣ mà cịn có thể tạo ra một quỹ đất đáng kể cho công tác đền bù và dành cho một số chƣơng trình nhà ở xã hội. Tổng nguồn vốn bỏ ra ƣớc khoảng 429 tỷ đồng, trong đó tổng nguồn thu từ kết quả bán đấu giá quyền sử dụng đất cho các công ty tƣ nhân đã thu trên 466 tỷ đồng, chƣa kể vẫn cịn một số diện tích đất tiếp tục giao cho nhà đầu tƣ hoặc tổ chức bán đấu giá62.
Nhƣ vậy, mơ hình biên chỉnh trang tạo ra những kết quả tốt, không chỉ thực hiện đƣợc vai trò điều tiết giá trị tăng thêm của đất không do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại mà còn tăng cƣờng vai trò của Nhà nƣớc trong quản lý đất đai.
* Để mơ hình biên chỉnh trang được áp dụng rộng rãi và hiệu quả thì chúng ta
cần lưu ý những vấn đề sau:
61
Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, Viện kinh tế, tlđd (03), tr.129.
- Mơ hình biên chỉnh trang tạo quỹ đất hai bên đƣờng chỉ nên áp dụng cho những khu vực dân cƣ cịn thƣa thớt vì áp dụng mơ hình này ở những khu vực đơng dân cƣ, khu vực đơ thị thì số tiền dành cho đền bù rất lớn, do đó có thể ảnh hƣởng đến kết quả đầu tƣ, có khi dự án khơng thể thực hiện đƣợc vì chi phí đền bù q cao.
- “Trong mơ hình biên chỉnh trang, yếu tố quy hoạch là yếu tố quan trọng
nhất”63. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo tính khả thi, trên cơ sở quy hoạch thì mới giới hạn đƣợc chiều rộng biên giải tỏa. Quy hoạch phải đảm bảo đƣợc rằng diện tích biên giải tỏa phải đủ lớn để có thể xây dựng những dự án định cƣ tại chỗ nhƣ xây dựng nhà chung cƣ và ngƣời dân có thể bán lại để kiếm lời từ dự án.
- Để đấu giá quyền sử dụng đất mang lại lợi nhuận cao, địa điểm áp dụng mơ hình biên chỉnh trang phải là khu vực có tiềm năng phát triển trong tƣơng lai. Tuy nhiên, đây cũng phải là địa điểm có giá đất đai vừa phải để đảm bảo đủ tài chính cho cơng tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Có nhƣ vậy, mơ hình biên chỉnh trang mới phát huy đƣợc vai trò tác dụng của nó.
- Để đảm bảo giải tỏa đƣợc quỹ đất hai bên đƣờng, cần chuẩn bị đủ nguồn tài chính cho cơng tác này. Bởi lẽ, giải tỏa mặt bằng là tiền đề đầu tiên cho mọi kết quả của mơ hình biên chỉnh trang. Do đó, cần dựa vào khả năng tài chính để quyết định diện tích biên hai bên đƣờng cần giải tỏa là bao nhiêu. Hơn nữa, để tạo sự đồng thuận của ngƣời dân cho cơng tác đền bù thì giá đền bù cần phải phù hợp, đảm bảo quyền lợi của ngƣời dân có đất bị thu hồi. Có thể tạo sự đồng thuận cho ngƣời dân bằng cách đổi nền đất cho các hộ dân có đất bị thu hồi, đây cũng là cách phân bổ lại lợi ích cho các hộ dân.
- Trong mơ hình biên chỉnh trang có hai dự án: một là dự án cơng và hai là dự án kinh doanh. Tuy nhiên, để đảm bảo cho việc thực hiện đồng bộ, cần tiến hành 2 dự án này cùng một lúc, cùng thu hồi đất tại một thời điểm. Nguyên nhân là do tâm lý của ngƣời dân thƣờng ủng hộ những dự án cơng ích hơn là những dự án kinh doanh, nên việc thực hiện đồng bộ sẽ dễ dàng tạo đƣợc sự đồng thuận từ phía ngƣời dân.